榮觀房產網一、房地產廣告中的那些套路是什么
廣告中的那些套路 一些開發商為了吸引購房者，以虛假內容為噱頭，廣告中說了各種小區綠化、景觀、、健身房等美好的描述，但卻不寫在購房合同里。
等購房者提出想看書面文件及資料時，銷售人員又謊稱尚未印出來等，進行搪塞。空口無憑的承諾，為購房者埋下了隱患。
贈送面積也是套路 購房送陽臺、兩房變三房、書房半贈送、送車位……這些常見購房優惠實在讓人心癢癢，好像省了幾十萬，但是贈送面積那么大，真的沒問題嗎？ 當然有問題！要么贈送的面積本來就是你的，比如開放式陽臺本來就只計算一半的面積。而車位很可能只是使用權，不能寫入購房合同和房產證，開發商什么時候心情不好了，說拿走就拿走了。
關于定金的套路更深 現在很多樓盤都會預先收取購房者定金，雖然相關部門屢次強調開盤前收定金是違法行為，但開發商仍以“意向金”的概念打擦邊球。 原本購房者在簽署了認購協議后交付定金，已經是行業內的潛規則，但由于當時購房者還沒有看到房屋買賣合同，即使是在后期發現合同中不能接受的條款，卻礙于已經交了定金，而失去了主動權，不僅不能針對合同中的細節進行修改，想要退定金更是難上加難。
交房也一樣暗藏套路 之前延期交房的問題讓很多購房人十分煩惱，幾經投訴曝光之后，近年來延期交房、延期辦證的情況已經少了很多。然而，你以為這樣就沒有問題了嗎？不是的！ 一些開發商明知社區中的一些配套設施，甚至房屋內部施工質量，尚無法達到交付使用條件，但為了避免賠償業主延期交房的賠償金，硬是在不合格的情況下交房，等到業主要求開發商整改時，開發商又把延期收房的責任推到業主身上。
開發商套路這么多，作為購房者，買房時如果沒有個談判技巧，分分鐘就吃虧了。那么，有哪些談判技巧可以讓大家立即get，并且活學活用呢。
購房指南這就一一列舉出來。 智斗開發商的談判技巧 技巧一：了解樓盤的實際銷售情況 只有提前對樓盤詳情和房價走勢多做了解，才能更準確地判斷出銷售是不是為了爭取一些談判空間而要了更高的價錢。
正所謂知己知彼百戰百勝，買房要想砍價成功，首先要盡可能多地了解開發商、銷售商和預購房屋的情況，這是砍價成功的前提。 具體的了解渠道可以是樓盤廣告、售樓書、入住的購房者、房地產業內人士等。
需要了解的內容包括開發商、銷售商（開發商和銷售商有時不分，有時為兩家甚至多家）和樓盤的情況，包括它們的背景、經濟實力、資質和信譽等情況，必要時還要實地考察。 技巧二：不要輕信美好的承諾 在購房時要注意選擇證件齊全的房地產企業開發的樓盤，不要輕信路邊亂發的小廣告上的消息。
在進入售樓處后，應注意樓盤中是否展示了開發商的營業執照以及《國有土地使用權證》等。應注意其土地使用證上的使用年限，避免購買產權年限大幅縮水的樓盤。
另外，在看房時，應保留樓盤的宣傳廣告單，作為日后收房后的證據。對于銷售人員的口頭承諾，好能留下書面證據，或者進行錄音，留作日后維權證據。
技巧三：不要輕易被看穿 來到售樓，可以先看看，比如戶型圖、樓盤沙盤、項目介紹等，等銷售員過來找你。 千萬不要一進銷售就急吼吼拉著店員坐下來殺價，那會讓人家一眼就看出你是鐵了心想買，想不宰你都不好意思。
為了對你的背景進行深入了解，并取得你的信任感，銷售往往會對你以往的購房經歷、家庭背景、經濟實力、購房關注點、決策行為類型等信息進行了解。當然，他們更專業是好事，但如果想要更多的主動權，就不要輕易和盤托出。
技巧四：做一個挑剔的購房人 在洽談中，購房者應多暴露房屋的各種缺點、毛病，略微夸大這些缺點、毛病的危害性。購房者還要流露出擔憂的表情，同時要注意觀察對方的表情，及時調整策略，做到進退適度，從容不迫。
你需要把自己扮成購房行家，參照預購房屋周圍物業情況，計算出所選房屋的價值，做到心中有數。 洽談時，可以識破對方的一兩個“花招”，給銷售人員“你很專業”的暗示，才能砍出一個理想的價位。
技巧五：與銷售人員打心理戰 為了不讓顧客取得主動權，銷售往往會拒絕顧客的第一個建議，購房者不要被銷售的談判手段影響到，該要的優惠和折扣一定要盡力爭取。 在進行討價還價的過程中，為了避免局面尷尬，銷售往往會采用“一個唱紅臉、一個唱白臉”的方法相互，就是為了有效的向你施壓，這個時候一定要保持冷靜。
在不想讓步的時候，銷售為了表明自己實在無能為力，往往會將決定權推到上面，借助高層的力量拒絕讓步，但大部分時間這只是一種談判的技巧。 技巧六：不要指望一步到位 買房要砍價，但不能赤裸裸的指望一步到位，比如，賣4500的房子，有些直接一次砍價到4000元，這不僅讓開發商很難從心理上接受，而且還容易被認為沒有購物誠意，這樣很難成交。
所以砍價要層層遞進，一步步將價格壓下來。 比如購房者可以試探性咨詢低銷售價格，比如說一次性付款可以優惠幾個點，或者通過找“關系”咨詢房子的低價格。
另外，在砍價的過程當中要一直觀察置業顧問的表情，如果置業顧問表現的沒有耐心，可能價格基本見底了。一般來說慢慢磨是比較合理的。
二、房地產廣告中的“高層和小高層”有什么區別
小高層在國標《住宅設計規范》中并無此定義。
人們一般把8層至11層的建筑稱為“小高層”，現在這個概念基本已經延伸到15層以下。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，肯定要帶電梯。
小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數高，污染程度低等優點，很受購房人歡迎。 同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發商的青睞。
高層 人們一般把超過15層的建筑稱為“高層”。高層住宅一般采用剪力墻或鋼筋混凝土結構，也肯定要帶電梯了。
高層住宅結構強度高、耐用年限高、景觀系數高，污染程度低等優點，土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房KFS的青睞。 比較有意思的是：一方面高層住宅土地利用率高，對裝點城市面貌起很大作用，ZF極力主張，KFS出于增加利潤的考慮也積極配合；另一方面，市場的受歡迎程度低。
為何高層住宅不受歡迎？主要是它的缺點太多： （1）很多地方高層住宅平面往往一梯8戶或一梯6戶，因此有近1/3的住宅朝向不好。 在天津這種一梯多戶的東西一直不能被接受。
（2）標準層的公共交通和設備及管井占用面積較大，每戶分攤較多公用面積，每戶的有效使用面積相對較少，即K值低。而高層住宅的售價往往高于多層住宅，購房者覺得不合算。
（3）人們遠離了大地，生活在“空中鴿籠”中，兒童和老人感到活動不方便，而且易使人產生孤獨感。 （4）容易導致居住小環境的惡化，如高層住宅北面的大片陰影區、高層住宅的樓群風等。
（5）建設費用高、建設周期長。這是高層建筑層數多、面積大，結構復雜帶來的直接后果。
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三、房產廣告上登的開發商和發展商有何區別啊
投資商是出資金、看回報的人，會很客觀及果斷地把房地產開發作為賺錢的工具，見好就收。
市場不景氣時會收縮甚至“斬斷”，做另外一個項目。他能調集各方面的專家把項目完成。
而開發商不但要具備融資、工程管理、銷售能力，還要有申報開發手續的關系。一個項目從決定到完工可能需要3至4年的時間，開發商除了資金的投入，更多的是時間與精力的投入，這無形中就對項目產生濃厚的情感甚至“愛上了她”，這對整個項目的發展及策劃都是不利的。
因為他會主觀認為自己的女兒絕對是公主，不愁嫁不出去。不能客觀判斷市場的結果可能導致失去機會，或者不能與市場結合完成項目的最理想開發。
中國房地產的開發要比國外落伍，大部分的開發商的經驗有限，嚴格上說只能稱為投資商。因此，成熟的開發商還需要一段時間磨合，在參與的過程中提高自身在工程、施工、質量、管理、銷售、策劃等方面的水平，從而最終成為真正的開發商或發展商。
四、看房地產廣告要注意的事項有哪些
客戶選擇房源，主要還是強調位置，各人可能對某些特定區域有特殊的喜好，所以對廣告中的位置示意圖首先要多加留意：附近是否有較理想的生活環境、交通便利程度、小孩上學問題等。
有些遠郊區的房子雖然價位低廉，但生活配套設施差，住起來不方便，購置此類房還是要仔細考慮。 其次，要注意廣告上關于價位的標識。
現在開發商打廣告時，往往按最低起賣價打，有些是層次朝向較差的廣告戶價位，此類房型價格較低。但多數房型定價要遠高于起價，在報紙廣告上，如果您留意，有些價位后面寫著多少元/平方米起，這就是最低起賣價。
以一般經驗看，平均價位往往比賣價高出？10%左右。 第三，客戶選購房屋，尤其在選購期房時，應對發展商及承包商的實力多做考察。
廣告上一般都會注明發展商、投資商、承建商，其中發展商就是這個項目的項目公司；投資商即是這個項目的主要出資股東，有的是一家獨資，有的是幾家聯合；承建商則是建設此項目的建筑工程公司。 客戶選房購房，尤其購買期房，實力強大的發展商是一種信心的保證，他們資金雄厚、信譽高、經驗豐富。
購買有實力的發展商開發的房產，客戶的風險就小。此外，實力發展商對建筑商的選擇也要求較高，故好的建筑公司開發的房產優良率高，客戶也能買到放心房。
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五、含有哪類表述的房地產廣告都將被視為違規
規定明確提出，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。
按照規定，房地產廣告中的房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積。房地產廣告不得含有升值或者投資回報的承諾；不能以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置，比如15分鐘到解放碑，20分鐘到觀音橋等；不能違反國家有關價格管理的規定。
有些房地產廣告故意模糊學校、醫院等配套設施的建設情況。規定明確提出，廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市*條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。
同時，針對有些廣告大力宣傳的買房子送戶口等廣告語，規定提出，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。 工商總局當天還發布了《農藥廣告審查發布標準》和《獸藥廣告審查發布標準》，明確了農、獸藥廣告發布的規定，如不得含有產品功效、安全性的斷言，不得含有無效退款、保險公司保險等承諾。
兩項新標準均從明年2月1日起施行。
六、《房地產廣告發布規定》出臺的內容是什么
《房地產廣告發布規定》2月1日起施行，明確提出房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。
房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。 按照規定，房地產廣告中的房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積。
房地產廣告不得含有升值或者投資回報的承諾；不能以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；不能違反國家有關價格管理的規定。 有些房地產廣告會故意模糊學校、醫院等配套設施的建設情況。
規定對此明確，廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市*條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。
