榮觀房產網一、房地產項目共同區位特性的分析
[飛馳金絡腦] 發表于2005-08-30 10:24 [引用] [回復] [編輯] 作者簡介：1996年畢業與太原理工大學土木工程系建筑工程專業，畢業后曾任太原中旅集團副總工程師。
2004年10月加入順馳中國控股有限公司從事產品研發工作。電子郵件：wyan4679@*重視房地產項目開發過程中的產品研發工作作者：山西豪邦 王巖引言房地產是指土地，建筑物及其他地上定著物。
房地產開發的產品無非會以這三種形態存在，而且房地產產品相對于其他產品來說具有一些獨特的性征。比如不可移動性、獨一無二不可復制性、成本價值高大性等等。
這些特性決定了房地產品的生產制造需要消耗較多自然資源，整合大量社會資源。房地產業區別于建筑業——具體從事工程設計的設計商、從事工程施工的建筑承包商，這些只是房地產產品的具體操作者，歸屬于建筑業。
房地產開發就是組織、協調、整合各種社會資源，應用于地產項目本身，使預期房地產品得以實現，并達到預期投資成果的過程。如果我們提出這樣的問題，在我們的個人工作崗位上，我們是專業的嗎，在專業上是強勢的嗎？我想大多數人都會說：是的。
那么換個角度，我們在房地產項目開發的每個環節上是強勢的嗎，答案可能會不置可否。在生產房地產品的過程中，工程人員會首先把自己當作一個施工管理者，負責開發的人員首先會把自己當作一個公關者，研發人員會首先把自己當作一個工程設計者，銷售人員會把自己當作一個產品的推銷者……。
“術業有專攻”是我們工作的根本，但是能在此基礎上做到博學是我們工作的一個難點。泛學的人往往不會有所強勢，而在某方面強勢的人往往會局限于自己的專業，而忽略了其他。
“平行同方向力的合力大于交叉力的合力”這是簡單的力學原理。如何保證房地產項目開發的各個環節執行力是平行同向的呢？這就要求我們具有考慮全局的工作態度和較全面的工作能力，在發揚自身強勢的基礎上，充分考慮與其他環節的工作協調一致性，從而推動項目整體工作向既定目標前進。
房地產項目開發過程中中的研發職能概述“研發”顧名思義就是“研究和開發”，這里開發的含義應該是局限于技術開發這個層面而區別于整個項目的開發。在整個項目的開發過程中，研發環節處于中間環節，前接項目拓展，后接運營，工程，銷售等等各個環節。
從項目運作流程上來說，研發是產品的設計者。其工作內容是依據投資決策，可行性研究，進行工程項目的方案設計，擴初設計，施工圖設計，使產品圖紙化，進而指導工程施工，使銷售成果得以實現。
地產開發行業的研發工作不同于其他產品的研發工作。汽車制造商可以有自己獨立的研發部門而不借助于其他的外部技術力量，甚至產品設計圖紙可以重復利用。
房地產的研發工作則會有很大的區別。房地產品在區位上的獨一無二差異性，導致產品的不可復制性，其成本價值高大的特性也使房地產品在制造工程中有大量資源的消耗，因此，房地產品研發設計工作必須依賴方案設計商，施工圖設計商，專業設計商等外部技術力量的支持。
我們從事的具體研發工作就是整合這些外部技術資源，保證其按照我們的投資決策、項目定位，成本要求，客戶需求來設計出既定的房地產品。所以，從房地產開發外部環節上來說，研發職能是整合外部技術資源并應用與項目本身。
那么在內部環節方面研發的具體職能又是什么呢？從內部工作流程這個角度上來說，研發的職能是服務性的職能。服務什么？為誰服務？又怎么服務呢？研發工作的本身要求具備較強的專業技術優勢，這是從事這項工作的根本，也是整合外部技術資源為我所用，切實配合內部工作的有效保障。
研發的服務內容就是為項目開發的各個環節提供技術服務和技術支持。研發人員應該利用自身在專業方面的知識和技能為投資決策，項目定位，項目拓展，運營核算，工程實施，銷售促進提供在建筑技術專業方面的各項支持。
片面強調或注重自身的技術含量而忽略其他環節如成本、施工進度，客戶等等這樣的工作作風是不足取的；如果研發人員工作經驗不足，基礎知識不牢固，專業技術優勢將不復存在，就不能談到整合外部的技術資源并為我所用。所以研發工作在工作態度上應該明白自身的工作是服務性的工作，在工作特點上應該是專業技術性較強的工作，在工作內容上應該是協調各種技術資源的工作。
產品研發在項目開發過程中與各職能部門的關系綜上所述，研發在實際工作當中，與各職能部門的關系主要是技術方面的配合，輔助，為各部門提供專業技術支持，做好技術服務工作。下面是筆者對研發工作在項目開發內部各環節中的職能做個簡單的解析。
（有關其他職能部門職能文后附注）一、研發與項目拓展如果將研發的市場調研，可行性研究的職能從其工作內容中剝離出來，研發對拓展的輔助配合性就顯得更加突出。其中包括：1. 對*府區域規劃，控制性詳細規劃以及相關規劃控制條件的解釋，分析修建性詳細規劃的可能實現程度2. 對項目及產品定位提供專業指導性意見。
3. 對宗地所在規劃區域的地位及潛力進行評價4. 配合進行土地成本的測算。5. 根據宗地條件對施工難點及施工成本進行指。
二、請問房地產投資時的區位應該怎么選擇
房地產投資的三要素是“區位，區位，還是區位”。
這充分說明了在房地產投資中，區位選擇的特殊重要性。當然，影響房地產投資成敗的要素絕不僅僅是“區位”，還包括市場宏觀環境、投資決策的準確性、市場供求狀況、進入房地產市場的時機選擇和在市場上的持續時間長短、所投資的房地產類型等。
然而，由于房地產的不可移動性和受制于地區性需要的特性，所有其他影響要素均與房地產所處的“區位”相關。 房地產投資中“區位”的理解有狹義和廣義之分。
狹義的區位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。房地產的不一致性和差異性，決定了某一具體宗地的區位是排他的、獨一無二的。
根據對某一宗地區位的描述，可以從圖上或現場找到該宗地。例如，某宗地位于北京市朝陽區、坐落在建國門外大街北側、西鄰建國飯店、東鄰北京國際貿易中心，人們就可以據此判斷該宗地的大致區位；如果查閱地籍圖，就可以找到該地塊的宗地編號及其具體的四至范圍、面積大小、宗地形狀和當前的土地使用者；我們還可以根據該宗地的角點坐標，判斷該宗地的區位等。
對區位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD(Central Business District，中央商務區)范圍內，為高檔辦公、酒店、國外駐京機構和大使館集中的地區，該地區就業人口以中高級白領階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的品位代表著時代的潮流。
某一具體區位所處的社會、經濟、自然環境，決定了該區位附近的市場需求和消費特征。 對區位的廣義理解，還應包括在該區位進行房地產投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關系。
土地成本占房地產投資的比重有逐漸上升的趨勢，在許多城市已經超過了50%，而確定了房地產投資的具體位置后，往往也就確定了房地產投資中的土地成本支出。 另外，從市場競爭的角度來說，區位確定后，也就決定了在本“區位”進行投資所面臨的競爭對手和競爭關系。
房地產投資者對區位的把握還須利用發展的、動態變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經濟和城市建設的發展，城市中各區位的相對重要性也會不斷地發生變化。
例如，上海浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區，但隨著浦東新區的開發建設，基礎設施、就業環境等發生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區；北京市前門商業區原是北京市三大中心商業區之一，但隨著北京市城市建設的發展，交通等市*條件優良的新中心商業區陸續建成，前門商業區逐漸失去了對投資者和消費者尤其是中高檔消費者的吸引力。 因此，房地產投資者要關注城市或地區的社會經濟發展計劃及城市規劃，用發展的、動態變化的眼光，來認識和把握房地產投資中的“區位”。
總之，房地產投資中的區位，絕不能簡單地將其理解為地理位置，還應重點考察其在城市社會經濟活動中的位置，在整體市場供求關系中的位置，在未來城市發展建設中的位置。 從這些比較全面的意義上理解，區位在房地產投資中的重要性則是不言而喻的。
