可扣除房地產開發成本

一、房地產開發企業可以扣除哪些計稅成本

根據《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國 稅發[2009 ] 31號）第二十七條規定：開發產品計稅成本支出的內容如下： （1） 土地征用費及拆遷補償費。

指為取得土地開發使用權（或開發權）而發 生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市*配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷 補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 （2） 前期工程費。

指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 （3） 建筑安裝工程費。

指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主 要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

（4） 基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出， 主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區 管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

（5） 公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權 屬于全體業主的，或無償贈與地方*府、*府公用事業單位的公共配套設施支出。 （6） 開發間接費。

指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其 歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及 項目營銷設施建造費等。

二、房地產開發企業稅前可扣計稅成本為什么要乘52%

那是土地增值稅對于房地產開發企業的專門規定，稅前加計扣除20%的開發費用。

希望對你有所幫助。《土地增值稅暫行條例》：第六條計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財*部規定的其他扣除項目。

對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費 1312(5-2)及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民*府規定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由*府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

三、房地產開發企業稅前可扣計稅成本為什么要乘52%

那是土地增值稅對于房地產開發企業的專門規定，稅前加計扣除20%的開發費用。希望對你有所幫助。

《土地增值稅暫行條例》：第六條

計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財*部規定的其他扣除項目。

對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條

條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費 1312(5-2)及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民*府規定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由*府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

四、房地產開發企業哪些計稅成本可以預提扣除

除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

（一） 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。 （二） 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。

此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。 （三） 應向*府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。

物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

五、房地產在土地增值稅清算時,哪些費用可以扣除

根據《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發〔2006〕187號可以扣除的費用如下：

（一）、房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）、房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1. 建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2. 建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

3. 建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額

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