縣城的房地產開發成本

一、房地產開發成本的成本控制是什么

成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。

中國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。

開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。

二、房地產的開發成本包括哪些

一、開發產品成本的內容

開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標，是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途，可分為以下四類：

1.土地開發成本。

土地開發成本是指房地產開發企業開發土地（即建設用地）所發生的各項費用。

2.房屋開發成本。

房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

3.配套設施開發成本。

它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

4.代建工程開發成本。

它是指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程（如市*工程）所發生的各項費用支出。

二、房地產開發成本核算對象

開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：

1.一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。

2.同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。

3.對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。

成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產開發成本項目

開發產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。

1.土地征用及拆遷補償費：

指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用（如耕地占用稅）。

2.前期工程費：

指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、*府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程（臨時水、臨時電、臨時路等）費用、七通一平或三通一平費用等。

3.基礎設施費：

指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。

4.建筑安裝工程費：

指企業以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。

5.配套設施費：

指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。

6.開發間接費：

三、房地產開發的成本有哪些

1 土地費用1.1 土地征用費1.2 土地出讓金1.3 土地購置（拍賣、招標）費1.4 拆遷補償費1.5 拍賣傭金1.6 土地交易費1.7 土地契稅1.8 其他土地費用2 前期費用2.1 七通一平費2.1.1 臨時施工道路費2.1.2 臨時施工用水接入費2.1.3 臨時施工污水管接入費2.1.4 臨時施工用電接入費2.1.5 臨時施工用氣接入費2.1.6 臨時施工辦公電話接入費2.1.7 臨時施工辦公網絡接入費2.1.8 場地平整 2.2 臨時設施2.2.1 臨時辦公室費2.2.2 臨時廁所費2.2.3 施工場地圍墻及門衛室費2.2.4 臨時場地占用費2.2.5 臨時借用空地租費2.2.6 其他費2.3 可行性研究2.4 設計費2.4.1 規劃（方案）設計費2.4.2 管線設計費2.4.3 施工圖設計費2.4.4 幕墻專項設計費2.4.5 裝飾專項設計費2.4.6 智能化專項設計費2.4.7 景觀專項設計費2.4.8 其他專項設計費2.4.9 規劃設計模型制作費2.4.10 制圖、曬圖費2.4.11 方案評審費2.5 行*規費及規劃報建2.5.1 項目報建費2.5.2 施工許可證費2.5.3 規劃管理費2.5.4 拆遷管理費2.5.5 審圖費2.5.6 價格評估費2.5.7 渣土費2.5.8 施工噪音管理費2.5.9 散裝水泥費2.5.10 工程質量監督費2.5.11 工程造價管理費2.5.12 安全監督費2.5.13 勞動定額測定費2.5.14 招投標管理費2.5.15 房屋所有權登記費2.5.16 綜合開發管理費2.5.17 房屋所有權登記工本費2.6 大配套費2.6.1 基礎設施配套費2.6.2 白蟻預防費2.6.3 地方教育附加費2.6.4 新型墻體材料專項費2.6.5 人防易地建設費2.7 水文地質勘察2.7.1 地質勘察費2.7.2 地下障礙物探測2.7.3 環境評測費2.7.4 水準測量工程測量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速測試2.7.7 建設項目日照分析工程測量2.7.8 交通分析費2.8 測繪2.8.1 面積測繪2.8.2 地形地貌測繪2.9 其他前期費用2.9.1 專家評審費2.9.2 工程擔保費2.9.3 咨詢費3 建安工程費3.1 建安工程費3.1.1 土建工程3.1.1.1 基礎工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固處理費3.1.1.1.3 樁基礎3.1.1.1.4 圍護及支撐費3.1.1.2 主體工程3.1.1.2.1 土建（結構）工程3.1.1.2.2 土建（建筑）工程3.1.2 安裝工程3.1.2.1 照明電氣（強電）工程3.1.2.2 弱電智能化工程3.1.2.3 給排水工程3.1.2.4 消防安裝工程3.1.2.5 火災報警工程3.1.2.6 煤氣安裝工程費3.1.2.7 綜合布線系統3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空調及通風工程3.1.2.10 供暖供熱工程3.1.2.11 電梯及自動扶梯3.1.2.12 航空燈3.1.2.13 停車設備3.1.2.14 室內停車交通設施3.1.2.15 其他安裝工程費3.1.3 裝飾工程3.1.3.1 室內精裝飾施工3.1.3.2 室外精裝飾施工3.2 樣板房/售樓處裝修3.2.1 樣板房裝修3.2.1.1 樣板房建筑及裝修3.2.1.2 樣板房內家具3.2.1.3 樣板房內家電3.2.2 售樓處裝修3.2.2.1 售樓處建筑及裝修3.2.2.2 售樓處內家具3.2.2.3 售樓處內家電3.2.2.4 售樓處景觀3.3 建安監理費3.3.1 建設監理費3.3.2 安全監理費3.4 檢驗檢測3.4.1 基坑監測3.4.2 樁基檢測費（靜載）3.4.3 樁基檢測費（小應變）3.4.4 樁基檢測費（高應變）3.4.5 工程主體沉降觀測費3.4.6 其他3.5 景觀工程費3.6 工程造價咨詢費3.6.1 工程施工招標代理費3.6.2 工程設備招標代理費3.6.3 工程預算編審咨詢費3.6.4 工程結算編審咨詢費4 市*基礎設施費4.1 電力基礎設施費4.1.1 供電貼費4.1.2 交納的電增容費4.1.3 設備安裝及電纜鋪設費4.1.4 電源建設費4.2 給排水基礎設施費4.2.1 水增容費4.2.2 供水管網建設費4.2.3 雨（污）水管網建設費4.2.4 防洪管網建設費4.2.5 消防給水基礎設施費4.2.6 中水基礎設施費4.3 燃氣基礎設施費4.3.1 燃氣增容等規費4.3.2 煤氣管道的鋪設費4.3.3 煤氣配套費4.4 電視4.4.1 入網費4.4.2 有線電視（閉路電視）的線路鋪設4.5 通訊工程費4.5.1 電話配套費4.5.2 電話增容費4.5.3 電話電纜集資費4.6 通訊線路及設備安裝4.6.1 寬帶網接入費4.6.2 智能化系統4.7 供熱基礎設施費4.8 小區道路工程4.8.1 小區道路4.8.2 小區路燈4.9 環境景觀工程4.9.1 環衛4.9.2 垃圾站（箱）4.9.3 滅蚊燈4.10 郵*4.11 配套監理費4.12 配套預算標底編制費4.13 其他市*基礎工程費5 公用配套設施費5.1 區內公建費5.1.1 會所5.1.2 幼托5.1.3 學校5.1.4 居委會5.1.5 派出所5.1.6 消防5.1.7 公廁5.1.8 自行車棚5.1.9 露天停車場或停車設備5.1.10 鋼爐房5.1.11 水塔5.1.12 室外游樂設施5.2 小配套費5.3 物業開辦費5.4 公共設施維修基金5.5 其他公用配套設施費。

四、房地產開發成本明細科目有哪些

1土地費用1。

1土地征用費1。2土地出讓金1。

3土地購置（拍賣、招標）費1。4拆遷補償費1。

5拍賣傭金1。 6土地交易費1。

7土地契稅1。8其他土地費用2前期費用2。

1七通一平費2。1。

1臨時施工道路費2。 1。

2臨時施工用水接入費2。1。

3臨時施工污水管接入費2。1。

4臨時施工用電接入費2。1。

5臨時施工用氣接入費2。1。

6臨時施工辦公電話接入費2。 1。

7臨時施工辦公網絡接入費2。1。

8場地平整2。2臨時設施2。

2。1臨時辦公室費2。

2。2臨時廁所費2。

2。3施工場地圍墻及門衛室費2。

2。4臨時場地占用費2。

2。5臨時借用空地租費2。

2。6其他費2。

3可行性研究2。4設計費2。

4。1規劃（方案）設計費2。

4。2管線設計費2。

4。3施工圖設計費2。

4。4幕墻專項設計費2。

4。5裝飾專項設計費2。

4。6智能化專項設計費2。

4。7景觀專項設計費2。

4。8其他專項設計費2。

4。9規劃設計模型制作費2。

4。10制圖、曬圖費2。

4。11方案評審費2。

5行*規費及規劃報建2。5。

1項目報建費2。 5。

2施工許可證費2。5。

3規劃管理費2。5。

4拆遷管理費2。5。

5審圖費2。5。

6價格評估費2。5。

7渣土費2。5。

8施工噪音管理費2。 5。

9散裝水泥費2。5。

10工程質量監督費2。5。

11工程造價管理費2。5。

12安全監督費2。5。

13勞動定額測定費2。5。

14招投標管理費2。 5。

15房屋所有權登記費2。5。

16綜合開發管理費2。5。

17房屋所有權登記工本費2。6大配套費2。

6。1基礎設施配套費2。

6。2白蟻預防費2。

6。3地方教育附加費2。

6。4新型墻體材料專項費2。

6。5人防易地建設費2。

7水文地質勘察2。7。

1地質勘察費2。7。

2地下障礙物探測2。 7。

3環境評測費2。7。

4水準測量工程測量2。7。

5日照分析合同2。7。

6工程波速測試2。7。

7建設項目日照分析工程測量2。7。

8交通分析費2。 8測繪2。

8。1面積測繪2。

8。2地形地貌測繪2。

9其他前期費用2。9。

1專家評審費2。9。

2工程擔保費2。9。

3咨詢費3建安工程費3。 1建安工程費3。

1。1土建工程3。

1。1。

1基礎工程3。1。

1。1。

1土方工程3。1。

1。1。

2地基加固處理費3。1。

1。1。

3樁基礎3。 1。

1。1。

4圍護及支撐費3。1。

1。2主體工程3。

1。1。

2。1土建（結構）工程3。

1。1。

2。2土建（建筑）工程3。

1。2安裝工程3。

1。 2。

1照明電氣（強電）工程3。1。

2。2弱電智能化工程3。

1。2。

3給排水工程3。1。

2。4消防安裝工程3。

1。2。

5火災報警工程3。1。

2。 6煤氣安裝工程費3。

1。2。

7綜合布線系統3。1。

2。8避雷接地工程3。

1。2。

9空調及通風工程3。1。

2。10供暖供熱工程3。

1。2。

11電梯及自動扶梯3。 1。

2。12航空燈3。

1。2。

13停車設備3。1。

2。14室內停車交通設施3。

1。2。

15其他安裝工程費3。1。

3裝飾工程3。1。

3。1室內精裝飾施工3。

1。3。

2室外精裝飾施工3。2樣板房/售樓處裝修3。

2。1樣板房裝修3。

2。1。

1樣板房建筑及裝修3。2。

1。2樣板房內家具3。

2。1。

3樣板房內家電3。 2。

2售樓處裝修3。2。

2。1售樓處建筑及裝修3。

2。2。

2售樓處內家具3。2。

2。3售樓處內家電3。

2。2。

4售樓處景觀3。3建安監理費3。

3。1建設監理費3。

3。2安全監理費3。

4檢驗檢測3。4。

1基坑監測3。4。

2樁基檢測費（靜載）3。4。

3樁基檢測費（小應變）3。 4。

4樁基檢測費（高應變）3。4。

5工程主體沉降觀測費3。4。

6其他3。5景觀工程費3。

6工程造價咨詢費3。6。

1工程施工招標代理費3。 6。

2工程設備招標代理費3。6。

3工程預算編審咨詢費3。6。

4工程結算編審咨詢費4市*基礎設施費4。1電力基礎設施費4。

1。1供電貼費4。

1。2交納的電增容費4。

1。3設備安裝及電纜鋪設費4。

1。4電源建設費4。

2給排水基礎設施費4。2。

1水增容費4。 2。

2供水管網建設費4。2。

3雨（污）水管網建設費4。2。

4防洪管網建設費4。2。

5消防給水基礎設施費4。2。

6中水基礎設施費4。3燃氣基礎設施費4。

3。1燃氣增容等規費4。

3。2煤氣管道的鋪設費4。

3。3煤氣配套費4。

4電視4。4。

1入網費4。4。

2有線電視（閉路電視）的線路鋪設4。 5通訊工程費4。

5。1電話配套費4。

5。2電話增容費4。

5。3電話電纜集資費4。

6通訊線路及設備安裝4。6。

1寬帶網接入費4。 6。

2智能化系統4。7供熱基礎設施費4。

8小區道路工程4。8。

1小區道路4。8。

2小區路燈4。9環境景觀工程4。

9。1環衛4。

9。2垃圾站（箱）4。

9。3滅蚊燈4。

10郵*4。11配套監理費4。

12配套預算標底編制費4。13其他市*基礎工程費5公用配套設施費5。

1區內公建費5。1。

1會所5。1。

2幼托5。1。

3學校5。1。

4居委會5。1。

5派出所5。1。

6消防5。 1。

7公廁5。1。

8自行車棚5。1。

9露天停車場或停車設備5。1。

10鋼爐房5。1。

11水塔5。1。

12室外游樂設施5。2小配套費5。

3物業開辦費5。4公共設施維修基金5。

5其他公用配套設施費6開發間接費用6。1辦公6。

2資金成本6。 2。

1貸款利息6。2。

2融資費用6。3工資6。

4職工福利費6。5郵電費6。

7差旅費6。8水電費6。

9租賃費。

五、房地產開發的成本計算是怎樣的

第一節 建設項目投資估算 （一）建設項目總投資構成： 包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。

固定資產投資是指項目按擬建規模，規劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發生的利息支出；流動資金是指為維持企業的正常生產經營活動所占用的全部周轉資金。 建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。

第二節 房地產項目投資與總成本費用估算 一。房地產開發項目投資與成本費用的相關概念 （一）房地產開發項目投資特點 三種經營模式：出售、出租和自主經營。

（二）房地產開發項目總投資 房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。 1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。

包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等 2、經營資金是指房地產開發企業用于日常經營周轉的資金。 三）開發產品成本 開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等。

而在核算上又可劃分為：開發直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等）。 亦可開發成本和開發費用進行分類。

開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、不可預見費。 開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。

例6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建筑面積157?349平方米，其中住宅135?049平方米，商鋪5?300平方米，會所17?000平方米。 住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經營。

該項目總投資70?794萬元，其中開發建設投資70?644萬元，由開發產品成本65?644萬元和自營固定資產（會所）5?000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時（預計38年后）一次收回。

則開發項目總投資構成如圖6-1所示： 如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65?644萬元，不包括自營固定資產（會所）的5?000萬元和經營資金150萬元。 三。

房地產開發項目總成本費用構成估算 1、土地費用估算 （1）土地使用權出讓金 土地出讓金的底價估算一般可參照*府同期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。 土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。

（2）土地征用及拆遷安置補償費 新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

（3）土地轉讓費 土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。

（4）土地租用費 土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常采用。

（5）土地投資折價 非常常見的合作開發項目的模式。 2、前期工程費 前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。

（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。 一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0。

1%—0。3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0。

5%左右。 （2）“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。

這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的0。

35%。 3、基礎設施建設費 基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建筑物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市*設施干線、干管和干道的接口費用。

基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。

4、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備。

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