榮觀房產網一、房產投資回報率怎么算
1、房地產投資分析方法-銷售比較法 選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。
同時，需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。 2、房地產投資分析方法-總租金乘數法 公式：總租金乘數=投資價值/第一年潛在租金收入 3、房地產投資分析方法-直接資本化法 公式：總資本化率=第一年的營業凈收入/投資價值 4、房地產投資分析方法-稅前原始股本收益率法 公式：原始股本收益率=第一年稅前現金收入/初始投資 。
4、房地產投資分析方法-租金回報率分析法 公式：（稅后月租金-每月物業管理費）*12/購買房屋總價 5、房地產投資分析方法-租金回報率分析法 公式：（稅后月租金-每月物業管理費）*12/購買房屋總價 6、房地產投資分析方法-租金回報率法 公式：（稅后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房時間內的按揭款） 7、IRR法（內部收益率法） 房產投資公式為：IRR=累計總收益/累計總投入 8、當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業的投資價值。 這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。
據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為： 如果該物業的年收益*15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。 如果該物業的年收益*15年>房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。
9、還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇： 如果該物業的月租金=房產每平方米單位價格*物業面積/100，則認為該物業物有所值。 如果該物業的月租金>房產每平方米單位價格*物業面積/100，則表明該投資項目尚具升值空間。
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二、房地產開發投資決策有哪些
1、獲取建設用地使用權。
2、征地拆遷補償安置。 3、開發場地工程勘測。
（是開發建設項目得以實現的關鍵環節之一，是開發建設前期工作的重要組成部分。 內容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調查。
程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。 ） 4、規劃設計。
（1基本要求：使用要求，環境，安全，經濟，施工，美觀。 2規劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規劃地塊內各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率； 居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設用地內的總人口數/地塊面積*100%；綠地率；建筑后退。
3建筑設計。住宅建筑的平立面設計（合理確定層高和層數，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積）；住宅結構設計；住宅建筑裝修和室內設備的設計； 4規劃設計管理與審批。
建設項目選址；建設用地規劃管理（核發建設用地規劃許可證；臨時建設和臨時用地的管理）；建設工程規劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發建設工程規劃許可證）。 5、建設工程招投標。
（方式：公開招標，邀請招標，協議招標） 6、辦理開工手續。（申請施工許可證應具備條件：（用地批準，建設工程規劃許可，施工現場具備施工條件，確定施工企業，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監理已委托，建設資金已落實，其它規定。
） 7、制定建設施工方案（施工組織與協調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現金流量表，與承包商談判及簽約等） 8、施工現場臨時三通一平（供水，供電，臨時道路）房地產開發建設。 1、施工建設管理（主體建筑，配套工程，基礎設施 2、工程建設的進度、成本與質量管理。
（主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質量管理，合同管理。 工程進度管理：客觀進度計劃，總進度計劃，單位工程進度計劃。
工程成本控制：直接費用監測分析，間接費用監測分析。 工程質量控制。）
3、工程建設監理。（工程進度監理，工程質量監理，工程合同監理）。
三、房產投資回報率怎么算
房產的投資回報率，是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。
一般而言，有三種計算形式： 1、收益模式計算公式： 投資回報率=（每月租金收益-按揭月供款）*12/（首期房款+期房時間 內的 按揭款） 說明：投資客的收益是這樣實現的，通過貸款購買商業地產，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。 2。
投資回報率分析計算公式： 投資回報率=（稅后月租金-物業管理費）*12/購買房屋單價 說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大于8%都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
3。投資回收時間分析計算公式： 投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（稅后月租金-按揭月供款）*12 說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12-15年之內都是合理的投資。
該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。 在業內，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報型，二是培養回報型。
四、房產投資的類型有哪些
房子跟人一樣也有不同的類型，那么你是適合哪種房產投資類型的人呢？讓我們拭 目以待吧！很多人都有這樣的疑問：投資房地產業是不是就等于投資住宅就可以賺錢了？實際上不 盡然，房地產業的投資內容很豐富，包括住宅房產、商業房產、工業房產、土地等。
那么哪 項投資類型才是適合自己的呢？正確的方法是要先了解每個不同產業類型的特點，然后再選 擇適合自己的投資項目。 那么我們就先同投資者一起來了解一下投資類型及其特點吧。
—、土地投資隨著土地資源的日益緊缺，土地具有巨大的保值安全性和增值的潛力。所以投資者應重 點考慮對土地的投資，關注國家對土地出臺的法規、計劃、區域、經濟等因素對土地價值的影響。
二、住宅房產投資投資商鋪、商務樓等房產產業，其具有高風險、高回報的投資特點，而投資則具有相對投資金額小、風險小、回報穩定的特點。 住宅房產作為一項長期的投資項目，目前無論是從 *策還是市場調整的角度看，其投資價值仍在逐漸凸顯，依舊是較為突出的投資熱點。
投資一項住宅房產，除了獲取租金這一種收益外，投資者更應看中它的資產升空間。 不動產投資的升值主要取決于兩個方面，一方面是資源的稀缺性，因為土地是不甲再生資源， 土地稀缺會引發房產升值；另一方面是通貨膨脹，房產可有效抵御通貨膨脹導讀的購買力下 降，又可從通貨膨脹中受益。
三、商業房產投資在房地產投資中所占比例最大的應屬商業房產投資，它的投資回報率也最高，往往是投 資者投資房地產的重要目標。影響商業房產價格的主要因素是商業區收益的高低。
投資商業 房產時應注意看其物業面積的大小、所在地區的交通狀況、經營項目的類別和本地區競爭情 況、顧客的類型與流量、城市規劃程度與周邊發展趨勢等。 商業房產投資者獲利的首要條件 是看其商業房產投資的地理位置。
因為地理位置和城市土地級差地租所能產生的超額利潤有 關，也能體現它將來的作用和增值的潛力#商業房產的投資成本往往要高于其他類型房產的 投資成本原因就在此。但是投資者為了獲取高額的商業利潤，也甘冒投資成本高、風險大的 險，所以商業房產投資依然是投資者們青睞的熱點投資項目。
四、綜合商住樓、辦公樓房產投資決定此類房產投資成敗的關鍵是要全面考察交通、通信和金融服務的便利程度。其 相關因素包括；消防安全系統、停靠車位設計容量、娛樂、休閑、通信網絡配置情況、健身房配置等情況。
投資者要投人的大小由商住樓、辦公樓房產投資門檻的高低決定， 標準是是否能通過銀行按揭購買，先首付，后通過“以租養貸”的方式來供樓。 根據國 際專業理財公司的原則計算，衡量一處房產價格合理與否的基本公式是：“年收益X 15 年房產購買價”。
若投資的房產年收益x15年大于支付的購房款，那就表明該投資項目 尚具升值空間。五、工業房產投資基于工業房產用房適用性差，技術性強，對投資者的吸引力小的特點，很多人一般都不 投資于該類房產。
其中技術性強是指：一旦科學技術水平提高，往往會造成原有廠房的不適 應，甚至廢棄。而適用性差主要是指：工業用房的形式需要服從其生產工藝，市場狹窄。
另 夕卜，交通運輸狀況、能源狀況與工業用水、供排水系統狀況是影響工業區房產投資的價值因 素之一。工業房地產并不一定靠近市中心，所以工業房產的一次性投資遠低于商業房產。
所 以投資者對該房產的投資吸引力遠小于商業房產投資。不是所有的房產品種都是賺錢的，每個類型的成品都有不同的消費者。
如同任何投資一 樣，盲目跟風是大忌，對投資產品一定要精挑細選，慎而又慎。
五、投資性房地產的范圍有哪些呢
按《會計準則第3號—投資性房地產》的規定，企業應劃入投資性房地產進行核算的包括了以下范圍： （一）已出租的土地使用權 已出租的土地使用權是指企業將自有的土地使用權，以經營租賃的方式對外進行了出租。
但以下兩種情況不屬于投資性房地產： 1.計劃用于出租而尚未出租的土地使用權 2.將租入的土地使用權又對外出租 （二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權 企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業已經取得的并準備將來增值后再轉讓的土地使用權。因為這類土地使用權很可能給企業帶來資本增值收益，符合投資性房地產的定義，所以應劃分為投資性房地產。
但按國家有關規定認定的閑置土地不屬于投資性房地產。 （三）已出租的建筑物 已出租建筑物，是指企業將擁有產權的建筑物以經營租賃的方式對外進行了出租。
