榮觀房產網一、房產公司的不動產項目指的是國有土地出讓合同
為完善國有土地使用權出讓制度，規范國有土地使用權協議出讓行為，統一程序和標準，加強國有土地資產管理，推進土地市場建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《協議出讓國有土地使用權規定》等規定，制定本規范。
本規范的附錄 A 、附錄 B 為協議出讓活動中所需文本示范格式。 本規范由國土資源部提出并歸口。
本規范起草單位：國土資源部土地利用管理司，國土資源部土地整理中心，遼寧省國土資源廳，黑龍江省國土資源廳，江蘇省國土資源廳。 本規范主要起草人員：廖永林、冷宏志、岳曉武、雷愛先、高永、謝量雄、吳迪、宋玉波、牟傲風、葉衛東、鐘松憶、林立森、申亮、陳梅英、周旭、沈飛、張防。
本規范參加起草人員（以姓氏筆畫為序）：于世專、馬尚、王薇、車長志、鄧岳方、葉元蓬、葉東、任釗洪、關文榮、劉顯棋、劉祥元、劉瑞平、朱育德、聞洪溪、嚴*、吳永高、吳海洋、張萬中、張英奇、李延榮、李曉娟、李曉斌、束克欣、楊玉芳、楊江正、肖建*、陳永真、陳國慶、林君衡、羅演廣、祝*、胡立兵、胡紅兵、趙春華、郝吉虎、高志云、徐建設、涂高坤、秦水龍、錢友根、梁紅、黃文波、韓建國、韓洪偉、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉華 本規范由國土資源部負責解釋。 1 適用范圍 在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權，適用本規范；以協議方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利，參照本規范執行。
2 引用的標準和文件 下列標準和文件所包含的條文，通過在本規范中引用而構成本規范的條文。 本規范頒布時，所示版本均為有效。
使用本規范的各方應使用下列各標準和文件的最新版本。 GB/T 18508-2001《城鎮土地估價規程》 國土資發〔2000〕303號《國有土地使用權出讓合同示范文本》 國土資發〔2001〕255號《全國土地分類 》 國土資發〔2004〕 232 號《工業建設項目用地控制指標》 3 依據 （1）《中華人民共和國土地管理法》 （2）《中華人民共和國城市房地產管理法》 （3）《中華人民共和國城市規劃法》 （4）《中華人民共和國行*許可法》 （5）《中華人民共和國合同法》 （6）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 （7）《建立健全教育、制度、監督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》（中發〔2005〕3號） （8）《**關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號） （9）《**關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發 〔2004〕28號 （10）《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21 號） 4 總則 4。
1 協議出讓國有土地使用權內涵 本規范所稱協議出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。 4。
2 協議出讓國有土地使用權原則 （1）公開、公平、公正； （2）誠實信用。 4。
3 協議出讓國有土地使用權范圍 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式，主要包括以下情況： （1）供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的； （2）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行*規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外； （3）劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行*規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外； （4）出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式； （5）法律、法規、行*規定明確可以協議出讓的其他情形。 4。
4 協議出讓國有土地使用權組織管理 國有土地使用權協議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。 國有土地使用權出讓實行集體決策。
市、縣國土資源管理部門可根據實際情況成立國有土地使用權出讓協調決策機構，負責協調解決出讓中的相關問題，集體確定有關事項。 4。
5 協議出讓價格爭議裁決 對于經營性基礎設施、礦業開采等具有獨占性和排他性的用地，應當建立協議出讓價格爭議裁決機制。此類用地協議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致，意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。
4。6 地方補充規定 地方可對本規范做出補充規定或實施細則，并報上一級國土資源管理部門備案。
5 供地環節的協議出讓 5。 1 供地環節協議出讓國有土地使用權的一般程序 （1）公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式； （2）編制協議出讓方案； （3）地價評估，確定底價； （4）協議出讓方案、底價報批； （5）協商，簽訂意向書； （6）公示； （7）簽訂出讓合同，公布出讓結果； （8）核發《。
二、有哪些土地交易應在土地房產交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式
一）經營性項目用地（包括市*府收回閑置的行*劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權出讓；（二）以協議地價方式取得土地使用權，申請改變用地性質、功能，轉讓土地使用權的，依法收回土地使用權，通過招標、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權轉讓；（四）減免地價或交納協議地價的土地使用權轉讓；（五）合作建房，但農村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行*劃撥用地和歷史用地，若存在多個產權主體，按照城市規劃由*府組織或經*府批準組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行*劃撥用地和歷史用地，且產權屬同一主體的，在符合現行規劃前提下，土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現抵押權進行的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓；（九）人民法院、執法機關裁定、決定處分的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓；（十）法律、法規允許的集體所有的建設用地使用權交易。
其他機構包括中介機構不得進行上述交易。 。
三、鄭州買房要當心
據鄭州市住房保障和房地產管理局2016年2月16日消息，從2015年11月2日起40天內，對全市在售和待售的266個房產項目進行專項檢查。
因存在違規銷售、購房合同模板公示不全等五大問題，一大批房企被“點名”。此外，12家房產中介被通報批評。
房企“五大問題”被查出 39項目遭點名問題一：違規銷售市住房保障和房地產管理局發布檢查通報，2015年通過集中檢查和日常巡查共發現違規銷售行為38起，目前尚有13個項目手續仍未完善。鄭州嘉潤置業有限公司的弘潤幸福里、鄭州三江置業有限公司的晶城花園、河南迎盛房地產開發有限公司的西湖上城、河南明韜實業股份有限公司的豫泰公寓、鄭州 健達房地產有限公司的西西湖、河南大鵬置業有限公司的同馨園、河南永威置業有限公司的永威城、河南裕華置業有限公司的天地山水澗3期、河南軒立房地產開發 有限公司的逸泉國貿中心、河南廣海房地產開發有限公司的利海財富廣場、河南省*安服務中心有限公司的*旅凱旋門二期、鄭州市美中置業有限公司的紫金悅城等 13個項目被“點名”。
另外，國泰房地產發展（鄭州）有限公司開發的國泰一品莊園項目5號樓一單元、河南盈瑞置業有限公司開發的翰林華庭項目，未按規定在取得預售許可證后3日內一次性公開全部房源對外銷售，涉嫌捂盤惜售。問題二：公示內容不規范市住房保障和房地產管理局在檢查中發現，房產項目銷售現場公示內容有待進一步規范。
部分企業對于動態樓盤表、建筑節能情況和委托代理協議等資料的公示 不完整、不統一，公示地點不明顯、不利于購房人查看，尤其是動態樓盤表的公示情況不到位、更新不及時，將動態樓盤表與一房一價表混為一談。國泰房地產發展（鄭州）有限公司開發的國泰一品莊園、河南瑞祥置業有限公司開發的麗景苑、河南康悅置業有限公司開發的康橋朗城、河南德金房地產有限公司開 發的九錦臺、河南裕華置業有限公司開發的迎賓路3號、河南永威置業有限公司開發的永威迎賓府、鄭州開元房地產有限公司開發的城開綠園等11個項目因該問題 較突出被“點名”。
問題三：廣告不規范房地產廣告隨處可見，有時一句話就能戳中人心，吸引到購房者。鄭州市住房保障和房地產管理局在專項檢查中發現，多數房地產企業按照新實施的《廣告法》和 《鄭州市房地產廣告管理實施辦法》的要求發布廣告。
部分房地產廣告內容中仍含有違規詞語，“搶”、“熱銷”、“火爆”、“旺鋪”、“絕版”、“時間表示距 離”、“超低容積率”、“核心區”等。河南永威置業有限公司開發的永威城、鄭州綠都地產集團有限公司開發的綠都紫荊華庭、鄭州和潤投資有限公司開發的和潤林湖美景、河南運昌置業有限公司開發的 和昌瀾景、鄭州元通房地產開發有限公司開發的元通紡織城、鄭州齊輝摩配置業有限公司開發的齊輝好鄰居、河南永恒凱悅地產開發有限公司開發的永恒理想世界、鄭州開元房地產有限公司開發的城開綠園、鄭州晟道置業有限公司開發的鑫苑二七鑫中心、鄭州海創房地產開發有限公司開發的中海錦苑、河南永威置業有限公司開 發的永威迎賓府等14個項目因該問題較突出被“點名”。
問題四：購房合同不規范購房合同模板公示不全，合同內容含有不平等條款……鄭州市住房保障和房地產管理局在專項檢查中發現，有部分企業不能按要求在售樓現場顯著位置公示《商品房買賣合同》示范文本。鄭州元通房地產開發有限公司開發的元通紡織城、鄭州齊輝摩配置業有限公司開發的齊輝好鄰居、鄭州熠盛房地產開發有限公司開發的上品新天地項目等3個項目因該問題較為突出被“點名”。
此外，鄭州海創房地產開發有限公司開發的中海錦苑項目，公示的《商品房買賣合同》示范文本，存在主合同條款的賠付標準和附件的賠付標準不一致的問題，經檢查組指出問題后，該公司已及時進行了整改。問題五：預售資金監管不力2016年以來，受經濟增長減速、貸款*策調整等多種因素的影響，多數開發項目住房銷售形勢不容樂觀，資金回收較慢。
鄭州市住房保障和房地產管理局在專項檢查中發現，部分開發企業沒有將首付款和按揭貸款及時存入預售款監管賬戶。12家房產中介也被通報批評鄭州市住房保障和房地產管理局同時對房地產中介進行專項檢查，在對已備案房地產經紀機構430余家、未備案機構380余家的檢查中，河南世家房地產經紀有限公司、鄭州市聯家房地產咨詢服務有限公司、鄭州市伯樂房地產營銷策劃有限公司、鄭州有一套房地產營銷策劃有限公司、鄭州萬金房地產營銷策劃有限公司等12家中介機構受到通報批評。
從市場整體來看，房產中介存在的問題有：取得營業執照后未備案即開展經紀業務；涉嫌違規開展經紀業務的行為；違規使用存量房網上交易信息系統，擾亂存量房 網上交易秩序；存量房居間買賣合同文本條款不公平，簽約行為不規范；對分支機構的管理不到位，大多數分支機構未進行備案；經營現場信息公示內容不完善等情 況較為突出。管理不手軟必須嚴整改據了解，鄭州市住房保障和房地產管理局已對39個項目下達了整改通知書。
對于其中涉嫌無證銷售的，已移交鄭州市房地產監察支隊進一。
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