榮觀房產網一、房地產開發成本的成本控制是什么
成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。
中國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。
開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
二、房地產公司成本管理的內容都包括什么
成本管理1. 作業目的向公司所屬各開發項目提供系統的成本管理的基本方法，旨在統一和規范財務人員的實務操作，使項目成本得到動態的有效的控制和管理。
2. 主管崗位 總會計師：批準籌資和收支計劃，審批每筆支付（必要時可限額授權），統籌公司的資金安排，協助指導處理相關疑難問題。主辦崗位 成本核算：按作業要求和描述操辦具體業務。
3. 作業要求3.1 建立全面的預算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據此編制項目財務預算和年度財務預算。在續后的開發過程中根據項目開發和資金收支的實際情況作相關的滾動調整，并將調整和執行情況及時與項目經理溝通。
3.2 合理安排資金：對項目經理提交的年，季和月度資金收支計劃，本主辦崗位應從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業角度提出優化建議，并與項目經理協調平衡一致，報總經濟師批準后執行。3.3 設立臺帳：每個開發項目必須單獨設立全套成本臺帳，正確歸集開發成本和結轉銷售成本。
3.4 統一會計科目和核算辦法：本主辦崗位應遵守統一的財務管理制度，按照統一的開發成本科目的核算內容進行賬務處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經理，使項目經理在申報項目收支時能正確對應（詳見作業指導書《成本核算》）。
3.5 加強與項目組的業務溝通：本主辦崗位應及時了解項目開發的總體情況，收集資料，每月與項目組的成本控制崗位人員核對數據，隨時糾錯防漏，保證財務數據的正確性。3.6 做好稅收籌劃：本主辦崗位應熟悉國家和地方房地產行業的稅收*策，掌握稅收*策的最新變化，與對口稅務部門的經辦人員保持良好的人際關系。
在與營銷策劃和項目經理協商一致的前提下合理安排收支節點，爭取最大的稅收優惠，做好稅收的籌劃工作。4. 作業描述4.1 項目前期的財務管理4.1.1協助總會計師參與可行性報告和項目計劃書的編制，確定資金來源，按照項目組辦齊四證的時間節點籌劃貸款，對照項目組的支付計劃和營銷部門的回籠計劃提出優化建議，并取得完全一致的結論。
據此編制籌資計劃。4.1.2 本主辦崗位必須對項目進行全面熟悉了解，根據項目開發進度陸續地及時地收集以下相關資料，以供貸款和財稅部門審查需要。
4.1.2.1 可行性研究報告和項目計劃書；4.1.2.2 土地受讓合同；4.1.2.3 *府批準的規劃總圖，由項目經理在圖上標明分期實施的范圍，每幢單體的層數，用途和施工編號；4.1.2.4 網絡計劃圖及調整說明，工程進度計劃；4.1.2.5 四證：房地產權證（土地部分），建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，施工許可證。4.1.3 按照公司統一設置的科目體系（詳見作業指導書《成本核算》），設立合同臺賬和會計臺賬，如本項目有特殊情況需要增設與規定科目平級的科目，應報總會計師批準，如在規定科目下級增設科目，應向總會計師備案。
4.1.4 聯系項目公司對口的稅務部門，了解和研究對口稅務部門的稅務*策，辦理申購稅務發票等業務。4.2 施工階段的財務管理4.2.1 確定或調整次月資金計劃。
本主辦崗位在每月末審核項目經理上報的次月用款計劃，如發現與原計劃不符的，應要求項目經理附送經總經濟師批準的書面報告，據此調整資金計劃。4.2.2 合同臺賬登記。
每個合同在第一次撥付款項時，應建立該合同的臺賬（詳見附表一《項目合同執行情況表》）并于今后每次付款時按規定格式登記。將合同中的相關經濟條款，合同簽章等主要內容的復印件附在憑證后。
同一開發項目的合同（包括附件，補充協議等）必須集中裝夾（或裝袋）保管，其中合同做一級編號，合同所附的附件，補充協議等做二級編號。所有編號必須連續，以保證合同資料的完整。
合同履行完畢后，將附表一和合同資料合并裝訂成冊隨項目完工當年的憑證一起保存。4.2.3 工程付款管理。
本主辦崗位收到項目經理上報的《工程用款申請表》（詳見附表二）后，除仔細校對數據是否有計算錯誤，用款類別有否填錯，發票是否正規外，應核對以下內容并據此判定屬于正常用款或特殊用款：4.2.3.1 正常用款的判定條件是：施工單位編制的驗工月報已經投資監理和項目經理的審核；申請用款的額度在合同約定范圍之內；而且用款額度已列入本月資金計劃。屬于正常用款的，本主辦崗位在申請表上簽字同意，轉報總會計師批準后交出納支付。
出納在申請表的實付記錄欄填寫本次實付金額和出賬日期后復印一份交還項目經理。由現場的成本控制崗位人員據此登錄在現場的“工程撥款”臺賬上。
4.2.3.2 特殊用款的判定條件是：如申請用款的額度不在合同約定范圍之內，需由項目經理附送補充合同，此補充合同須經原合同簽署人簽署，并經合同管理部門確認；如申請用款的額度沒有列入本月資金計劃，項目經理需附送書面的陳述理由并經總經濟師批示同意。本主辦崗位在收到上述資料后，應根據付款依據是否充分、本月資金計劃是否還有余量等情況在申請表上簽署意見，報總會計師批示。
總會計師如有異議，應和總經濟師再次協調，如不能取得一致意見，可在申請表上簽署意見后報總經理最后批示。4.2.3.3 不符上述正常和特殊用款判定條件的，本主辦。
三、房地產集團總部的成本管理職責是什么
1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執行情況，對成本實行制度監控。
2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發企業管理層作決策參考；保持對國家有關法規*策和集團成本管理環境的了解，協助房地產公司爭取優惠*策、處理有關*策性問題。 3、組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。
四、房地產成本控制管理
一般而言，房地產開發工程是一個復雜的建筑實施過程，通過對各種資源進行調度和組合利用，實現預期的建筑目標，具有規模大、實施過程復雜等諸多特點。
項目管理需要滿足復雜管理系統以及項目管理提出的目標，對全過程進行系統的控制，從而實現預期的目標。成本控制要使得工程項目的建設符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發點。
從這個角度來看，房地產開發企業如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現實意義的。 一、房地產開發企業的項目成本控制概述 房地產開發企業的項目成本控制，是控制理論在項目成本管理中的實際應用。
即在項目實施各環節采取一定的控制管理措施，以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據，項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事后控制就是項目成本真正出現改變時采取的控制措施。
項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現。對項目成本控制的深入研究，有助于項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業成本核算能力、促進經濟效益不斷提高。
項目成本控制可以分解為成本預測、成本計劃、成本現場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內容。這些環節相互影響，前一個環節為后一個環節的基礎，彼此形成了項目成本控制的主要內容體系。
二、房地產開發企業的項目全過程成本控制 1.設計階段的成本控制 眾所周知規劃設計階段對工程造價的影響非常大，據資料統計，規劃設計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設計階段的成本控制，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。
因此，項目的投資者首先就要轉變觀念，在設計、規劃方案的評審階段，從對功能、外型、規模的過分追求中脫離出來，考慮質量價格比以及功能價格比的取舍問題，從而有效的利用設計、規劃方案的評審階段控制工程項目成本。 2.招投標階段的成本控制 通過招投標來選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。
房地產企業在招標過程中，不要一味的追求最低的投標報價，而是對工程造價進行了科學的計算之后，在確保施工企業獲得合理利潤以及保證施工質量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標詢價，及時了解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。
房地產開發商應對整個項目的開發做好定位、營運方案，并向各有關職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發意圖有一個統一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業、各環節，以指導下一步的設計、工程招標發包、現場管理等各項工作。
確定合理的容積率及明確設計范圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計范圍，特別是各種鋼結構、幕墻等小配件的設計均應在總體設計合同內，避免再由別的專業公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件后埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成的浪費現象。
另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現象在許多樓盤開發中都發生，應力求避免。
3.項目實施階段的成本的控制 在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：（1）加強設計變更、簽證的管理；（2）加強對施工單位的施工組織設計的審核；（3）重視分包的確定和管理；（4）加強成本與質量、進度之間的協調控制；（5）深入現場，收集和掌握施工有關資料；（6）編制合同臺賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。
4.審計階段的成本控制 為更仔細地做好審價結算，房地產開發企業可以引用市場機制，與建設咨詢公司簽訂協議，聘用造價工程師長期駐守，專門協助房地產企業復審復核各竣工房地產項目的決算資料。并且明確告示各方：第一，該建設咨詢公司作為房地產企業聘請的審核審價專家，代表和協助房地產企業做審價復核工作；第二，結算階段聘用的建設咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核后核減費用的百分比率收取費用；第三，建設咨詢公司初審的結果必須取得房產公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財*投資評審中心。
通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。 三、結語 項目成本的控制對于房地產企業的發展而言是至關重要的，文章首先探討了房地產企業的項目成本控制的基本理論問題，構建了房地產工程項目的項目成本管理的基本框架，最后引入了全過程項目成本控制方法，提出了從項目的設計規劃階段、招投標階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。
五、房地產開發企業的成本管理職責是什么
1、認真執行集團成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監督。
2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。 3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。
4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。 5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。
保證將成本控制在目標成本范圍內。 6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。
8、熟悉、掌握國家和當地有關法規*策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種*策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。 9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務部。
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六、房地產企業的成本該如何管針對房地產企業成本費用的管理辦法,想請
蚊子：你好！ 以下是萬科的成本費用的管理辦法目 錄 ，供你參考： 一、總 則 二、房地產成本管理職責 （一） 集團總部的成本管理職責 （二） 開發企業的成本管理職責 三、房地產成本監控 （一）成本監控系統 （二）成本監控的要求 四、房地產開發環節的成本控制 （一）立項環節的成本控制 （二）規劃設計環節的成本控制 （三）施工招標環節的成本控制 （四）施工過程的成本控制 （五）工程材料及設備管理 （六）竣工交付環節的成本控制 （七）工程結算管理 （八）其他環節的成本控制 五、附 則 萬科企業股份有限公司 房地產成本管理制度 （討論稿） 一、總 則 1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規*策，結合集團成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。
2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為手段，提高經濟效益為目的。 3、成本監控的任務是：遵守國家有關法規*策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。
二、房地產成本管理職責 （一） 集團總部的成本管理職責 1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執行情況，對成本實行制度監控。 2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發企業管理層作決策參考；保持對國家有關法規*策和集團成本管理環境的了解，協助房地產公司爭取優惠*策、處理有關*策性問題。
3、組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是： ◆ 立項資料是否齊全、規范； ◆ 市場定位是否明確、恰當； ◆ 投資成本估算是否經濟、合理； ◆ 投資回報是否符合集團利潤目標要求； ◆ 投資風險能否有效控制。
4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編集團成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促各開發企業做好項目操作過程中的成本控制工作。 5、建立成本信息監控中心，及時收集各項目成本動態資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見反饋給各開發企業。
6、組織集團成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。 7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發生的合理性、成本管理的規范性提出審計意見。
并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。 8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。
（二） 開發企業的成本管理職責 1、認真執行集團成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監督。 2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。
3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。 4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。
5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。保證將成本控制在目標成本范圍內。
6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。 7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。
堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。 8、熟悉、掌握國家和當地有關法規*策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種*策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。
9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務部。 三、房地產成本監控 （一）成本監控系統 1、根據集團的管理體制，集團建立總部以管理監控為中心、各開發企業以操作監控為中心的房地產成本監控系統。
實行總經理領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。 2、各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控。
3、各開發企業應根據管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，。
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