榮觀房產網房地產營銷案例分析
水石廣場營銷推廣報告 房策網 http://* 一、總體營銷策略 （一） 整合營銷核心目標 （二） 核心戰略構想 （三） 推廣戰略原則 二、入市時機建議 三、整合營銷推廣戰略 （一） 項目形象定位 （二） 策略緣起 （三） 營銷推廣 （四） 整體推售策略 （五） 價格策略 （六） 公開發售前促銷策略 四、階段性營銷推廣戰術 （一） 銷售階段劃分 （二） 各階段推廣細節 一、 總體營銷策略 （一） 整合營銷核心目標 通過對本項目及項目周邊區域市場的詳盡分析，針對本項目提出如下營銷核心目標： 通過整合營銷推廣，在充分保證利潤的前提下力爭實現在本項目公開發售后3個月內實現80%以上銷售率。
（二） 核心戰略構想 為了實現3個月內實現80%以上銷售率。 在本項目的操作過程中必須堅持如下三點操作原則，即： 1、 一切工作服從銷售目標；工程、物管、財務、合同等相關部門緊密配合銷售工作。
2、 準確制定價格、銷控、包裝、促銷等方面的核心策略； 3、 在銷售過程中不斷強化各類推廣策略的市場決定力，并根據市場的變化，階段性、靈活性運用推廣策略。 （三） 推廣戰略原則 嚴格控制營銷推廣費用，排除硬性廣告轟炸式進攻，采用“以小搏大”的操作方式；主題定位創造性的“滁州市中心主干道大店鋪、水石嘉園——城市中心的家”的推廣，利用媒體（活動跟蹤報導、軟文等）、現場包裝、促銷（配合公關活動和工程節點）等手段，有效的制造熱點話題，將項目的賣點融匯貫通于其中，不斷制造市場焦點，從而提升銷售率。
二、 入市時機建議 考慮到本項目的工程進度和銷售的延續性，雙方就2006年4月28日正式入市達成一致意愿。理由如下： 1、 開盤的必備條件是工程有一定形象進度并達到預售條件、樓書資料備齊、導視系統完備、樣板房裝修完成。
為展示客戶項目良好的物業形象，必需2~3個月的銷售準備工作。 2、 “紅五月”。
從銷售代理的角度，每年5月前后是一個購樓旺季。本項目于4月28日推出，同時5月1日七天長假，市場需求旺盛。
3、 從競爭層面來講，滁州市中心區未來將有多個項目推出（現在的金光大道、南譙南路的工商銀行旁邊待開發項目，小商品市場旁邊的財神道）直接對本項目構成威脅，搶得先機，占領市場，方為上策。 三、 目標市場定位 根據我公司充分的市場調查，同時充分考量本項目的各方面質素的基礎上，提出如下目標市場定位： 目標客戶群定位 —— 賣給誰？ 1、本地滁州人，現居住區域主要在滁州市區的有實力的經商戶； 2、外來中小商戶，主要為下轄的6個縣市及附近經營業主； 3、高收入企業管理階層，集中為新、老城區內效益較好企業員工； 4、安徽省內外投資客群市場，分連鎖店自營和親屬購置投資兩種。
四、 整合營銷推廣戰略 （一） 項目形象定位 滁州市中心主干道沿街大商鋪 水石嘉園——城市中心的家 （二） 戰略整合 1、 項目品牌營銷戰略 與各相關專業品牌公司強強聯手，打造項目品牌，塑造本項目在地產領域的新形象，達到迅速回收資金的目的。 2、 差異化營銷戰略 （1） 強調產品本身差異 ——“滁州市中心主干道沿街大商鋪” （2） 強調產品區域互動的差異—“滁州市中心首個高檔住宅小區” （3） 強調目標客戶群生活態度的差異 —— “棄舊迎新” （4） 強調營銷手法的差異 ——“市中心、商業中心、財富中心” （5） 強調品牌形象的差異 —— “統一裝修、統一形象、統一品質” （三） 營銷推廣 [水石廣場]所面對的主要是敢于投資的區域消費群體，他們關注的更多的產品本身所具有的潛在市場價值。
因此，整個推廣過程既要延用傳統的營銷手法以平實的作風與之溝通，又要利用獨創的、針對性強的觀點與消費者對話，將“賣點”與“觀點”恰如其分地凝結與目標客戶群進行溝通。 推廣主題 “滁州市中心主干道沿街大商鋪” “滁州市中心首個高檔住宅小區” 五大銷售主張： 1、 優越位置、鎦金旺鋪——“坐擁未來市中心商鋪、輕松享受投資回報” 2、 展望滁州發展——“城市在發展，滁州在改變” 3、 中心區發展美好未來—— “搶占中心地段、把握未來價值” 4、 [水石嘉園]創新理想戶型——“110—130㎡的三房小康之家理想戶型” 5、 便捷交通——“經商、居家出行快易通”、“時間就是金錢” 6、 物業管理——“名牌管家、星級服務” （四） 整體推售計劃 按照圖紙編號：5—7—9棟，依次編號為01—02—03單元，再依次編房號為101—102—103等。
時間 推出單位 備 注 2006年4月28日 9號樓水石廣場精品商業街 定價時考慮面積位置因素 2006年4月28日 水石嘉園3棟小高層 根據交錢登記情況調整推出 考慮因素： 1、 通過對項目進行合理的銷控，避免在銷售后期剩余的單位全部為劣勢單位，化解尾盤銷售困難。 2、 9號樓為16層小高層考慮到當地客戶對小高層的電梯物管不很信任，加上緊靠[水石廣場]大商業，受到噪音的影響大，最早將其以新單位的形象，配合較其他樓棟低價位推出可以減低對后市銷售的巨大壓力； 3、 5、7棟小高層朝向中心園林景觀，樓距較大，整體質素具有優勢，在公開發售前推出以便促進銷售進度，堅定客戶消費信心。
4、 復式單位由于面積大、總價高。
房地產營銷策劃案例
萬科·廣州四季花園 ? 項目背景 地理位置：廣州四季花城項目位于廣州與南海的交界處，毗鄰廣州西部金沙洲，西、北、南三面緊接南海，東與廣州白云區羅沖圍隔江相望。
規模：占地50萬平方米，容積率1。0，總戶數3900戶。
產品定位：大型低密度社區，以多層、小高層中偏高檔住宅為主，成熟后考慮部分高檔住宅。 目標客戶：以項目周邊區域的原居民為主。
項目優勢：依山傍水的自然條件 項目劣勢：距離城市較為偏遠，在廣州金沙洲大橋未開通以前，當地居民往返市區要靠輪渡，因而開發速度很慢。 ? 開發商背景 開發商為廣州市萬科房地產有限公司，是萬科企業股份有限公司的全資附屬公司，2002年12月成立。
萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一，至2003年12月31日止，公司總資產105。6億元，凈資產47。
0億元。截至2003年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州15個城市進行住宅開發，是中國房地產業的領跑者。
? 規劃設計、空間布局與物業功能組合 規劃宗旨：迎合廣州人的“喜山愛水”，以山水文化為主題進行規劃，達到移步換景，山水相融的效果。 總規劃原則：50萬平方米的生態夢想——山水還原為山水。
1。0的超低容積率，盡量保持原生態的山水資源，而改動房屋的擺放，使其更為合理，為居住者爭取最大的優勢。
空間布局：一心二帶三片六區 一心：為位于金沙洲大橋橋頭兩側的現代化商貿金融中心和文化娛樂中心 二帶：沿江綠化帶 三片六區：利用北環高速公路、廣佛公路及金沙大橋等有利條件，結合自然地形差異和道路骨架形態，劃分六大區間。一類居住地主要集中在西北部，依山就勢布置獨立式或聯排建筑；二類居住用地布置于東南部地勢平坦地段，以多層建筑為主，適當分布高層。
物業功能組合：多層、小高層、情景洋房、Townhouse 創新產品：情景洋房、八角形臥室、帶陽光室、“五合一”功能房 ? 公建、商業配套 教育：由中山大學授權中山大學附屬學校與萬科簽署四季花城學校的合作辦學協議。由萬科出資打造學校的所有硬件，由中大負責經營學校，中大不需交費用給萬科，也可以對外招生，但花城業主可享受全城特惠的教育收費。
醫療：形式與教育相同 交通：除市*公交外，在廣州市內設置免費看樓車 銀行：為小區住戶提供便捷的聯名卡等服務 會所：由自己的物業管理公司經營 商業：先對名牌或大型商家招商，給予一定的優惠，樹立商業形象，再對散戶進行招租。早期以租賃形式為主，等社區成熟之后再出售。
? 物業管理內容 物管內容： 所有業主共同關注的基本服務（如安全、供水、供電等）； 針對不同物業、不同業主的個性化需求提供針對性的服務，比如針對老年人組建夕陽紅俱樂部，以豐富老年住戶的生活，同時還有足球俱樂部、集郵協會等，以吸引年輕住戶和不同興趣住戶的參加。 除了一些基本服務，對業主進行“個性化”服務。
如針對單個業主的單元物業所提供的一種特別管理，如對每戶建立獨立的房屋維修記錄檔案、獨立中央空調保養維修記錄等，根據不同的運行情況擬定檢修計劃。二是在常規性服務之外，能夠針對業主特殊需要的服務，以滿足業主的不同需求，比如為業主建立健康檔案等等。
另一項提升客戶服務的舉措是與專業機構合作，引入CRM客戶關系管理系統，組建客戶服務中心，建立一條業主與我們之間的快速溝通渠道，關注每一位業主的需求。 物業管理服務費： 多層住宅（不帶電梯）：0。
9元/月·平方米 小高層住宅（帶電梯）：1。 5元/月·平方米 情景洋房（戶戶帶花園或露臺的住宅）：2。
0元/月·平方米 商住用房：3。0元/月·平方米 ? 開發策略及開發模式 采用分期開發的模式，總占地50萬平方米，共分七期，小容量、快速滾動（每半年推出新一期）；首期2004年4月推出，占地9萬平方米，規劃624戶； 公交車站、學校、大型商業廣場、醫療、銀行、郵*、會所、娛樂配套、餐廳全部齊全（部分在建，但承諾2005年3月首批業主入住時可使用）。
采用配套先行，低價位產品率先推出，區域成熟后最后推出高端產品的開發策略。 ? 營銷推廣策略及及其執行效果 營銷推廣策略： 第一步：形象推廣 2003年10月，萬科以“您好，廣州”作為主題，以戶外廣告牌、公關活動、互聯網等傳播手段正式開始了萬科品牌在廣州地區的全面推廣。
2004年月8日，萬科在華南區四個城市中山、廣州、深圳、東莞的分公司聚集廣州，宣告“華南萬客會正式成立并全面啟動”。 2004年3月10日，“萬科集團2003年業績發布會暨戰略說明會”在廣州東方賓館舉行，向廣州媒體展示了其雄厚的實力與進*廣州的信心。
以親和、服務客戶、雄厚實力展示為主訴求，迅速提升當地消費者的認知。 第二步：項目預熱： 在地鐵二號線開出“美麗體驗站”、在各大寫字樓作項目巡展； 邀請準業主與萬客會會員參觀深圳的萬科項目； 舉辦“萬科四季花城之夜”——阿根廷經典探戈專場活動； 與中大合作的學校項目簽約儀式及記者發布會。
針對潛在目標客戶的生活習慣。
房產銷售經典案例
房地產十大銷售經典案例 1、炫特區70年代激情夜 如果沒有人一夜暴富--雖然人數少得可憐，也許沒有那么多的人買彩票。
作為中國財富的密集地，作為中國目前速成富豪的搖籃，如果樓市不產生傳奇，那么這個 市場也未免太讓人喪氣了。作為相對平淡的一年，2003年樓市之所以依然充滿想象力，幸好有了炫特區。
炫特區之炫緣于70年代激情夜。 將70年代的一些東西比如小人書、永久牌自行車、雷鋒的照片擺在一塊展覽到底是文化活動還是營銷活動？整個活動搞完了觀眾連炫特區三個字到底是什么東西都不知道這算哪門子宣傳方法？炫特區的回答是：房地產營銷。
今年1月10日炫特區在西單LCX廣場組織了宣告項目正是投向市場的"70年代激情夜"活動。現場的人數高達數萬人，而且幾乎是用一種*般的虔誠參加活動。
當晚在網上關注炫特區所挑起的70年代生人的網友高達60萬人。70年代激情也這樣一個看上去完全是公益活動的策劃，幫炫特區找到了自己的忠實客戶群--因為客戶對于炫特區的認同不僅僅是產品因素，更多的是情感因素。
一個客戶"愛"上的項目不可能不成功。炫特區就是憑借著首都時代廣場的這次活動一炮打響，而后一發不可收拾。
一一個小戶型項目卻成為今年樓市中銷售額最大的項目之一，實實在在一大奇跡。 延續激情夜的風格，炫特區以后還舉行了數次類似的活動：朝陽公園非主流音樂節、萬圣節純白夜，以及被闞*先生譽為今年最佳策劃的免費觀看《黑客帝國》活動。
均是效果不俗。 2、棕櫚泉國際公寓百萬大捐贈 記得4月20日北京市市長孟學農先生和衛生部部長張文康先生最為灰暗的一天，從這一天后，一直遮遮掩掩的非典疫情開始大白于天下。
原來在地下的謠言的到了證實，而新的謠言又開始流傳。北京的空氣陡然緊張起來，和平年代的人們突然發現了死亡的陰影離自己如此之近，感到了巨大的無助和孤獨。
4月21日，我在《北京晚報》上看到了棕櫚泉的百萬大捐贈。棕櫚泉國際公寓向醫護人員捐贈百萬元人民幣，用于營養和保健。
董事長曾偉還發表了極為感人的講話，我還清楚的記得當時自己看到這條新聞時的感動心情。雖然這樣的講話在以后還將在不同的場合由不同的人說出，但是時移事異，已經很難如當時一樣讓人感動了。
棕櫚泉的捐贈活動，如同沉悶空氣中的一點亮光，點亮了房地產界對于這個空前大劫難的參與意識。本來已經很有名的棕櫚泉國際公寓更加吸引了全社會的關注，大大提升了企業的美譽度，一時風頭無兩。
雖然具體的由此帶來的銷售量沒有詳細的數字，但是在非典期間棕櫚泉銷售高達近3億元，與此關系甚大。 在整個市場中，棕櫚泉是最先進行捐贈的房地產企業，雖然以后世紀金源、珠江地產的捐贈金額在千萬以上，遠遠超出棕櫚泉的數字，但是當時各種捐贈活動已經多如牛毛，報紙天天上都有報導，雖然這兩個企業的金額最大，但是已經不足以產生棕櫚泉那樣的震撼性效果了。
棕櫚泉的百萬大捐贈，反映的是企業危機公關的意識和反應速度，壞事可以變成好事，只是看企業從什么角度去理解。 3、富力新論壇：文化鑄就輝煌 截至今年11月底，富力城的銷售額超過了15億元，與世紀城、建外SOHO一道成為今年的大贏家。
2002年，廣州富力銳意北取，擊敗包括SOHO中國在內的眾多競爭者，一擲32億元取得廣渠門的一塊土地。是年王牌經理人謝強從珠江跳槽，主持這塊土地的開發。
是為富力城。 轟動一時的32億元的地王得主、三環邊的優越地理位置、漂亮得成為城市風景的大彩蛋售樓間、王牌經理人謝強，這些的組合足以使一些單純為了知名度而作的宣傳在富力城喪失意義。
當然這也同時意味著，留給開發商閃轉騰挪的空間已不大。但是原來報紙主編出生的謝強卻另辟蹊徑，將文化的大旗舞得呼啦啦響，典范之作便是富力新論壇。
在富力新論壇里，有馮侖、潘石屹、曾偉、謝強、張寶全海南五兄弟坐而論道；有陳忠實、賈平凹等作家名流的舞文弄墨；6月13日，富力城的還邀集幾位業主如首大置業總裁王哲、全國工商聯住宅產業商會項目中心副主任鄭國臣、著名藝術人士張羽沖、韓國SK株式會社投資經理方元等人，聚在一起對富力城說三道四，謝強親自接受各家的質詢，最終做到皆大歡喜……富力城的實力派形象盡展無遺。 相對于許多項目神魂不屬的文化營銷，富力城的文化營銷豐富而全面，既顧及了社區文化的建設，理念的張揚，又將業主關系的溝通擺上了臺面，春風化雨，潤物無聲，而萬物卻由此生發。
在盛名之下，還愿意作細致功夫，誰能阻止富力城的成功？ 4、玄妙的CLASS 作為一個專業哲學系學生，我曾經自傲能將人頭腦都弄大的黑格爾哲學讀懂，但是抱著CLASS厚厚的樓書，我所有的知識一夜"回到解放前"，如墜五里霧中。大 段大段的論述，似是而非的理論，從階層的定義到建筑美學，似曾相識但又真的不相識。
在各大媒體發布的廣告也是大段的論述，如果不仔細讀，真還有點摸不 著頭腦。玄妙的CLASS。
更玄的銷售額。據說開盤20天內銷售3個多億。
許多人不相信，包括我自己。但是到現場去看的時候，真的好多樓層都成了非賣品。
所以只能相。
以一個典型的口碑營銷案例,進行簡要的概述,并對其進行分析,并說
口碑營銷就是把口碑的概念應用于營銷領域的過程。
即吸引消費者、媒體以及大眾的自發注意，使之主動的談論你的品牌或你的公司以及產品，并且在談資的基礎上，能夠起到引人入勝的一種良好效果。同時得到廣大人民的一種認可，從而升華為消費者的一種談論的樂趣。
它是具有自發性和主動性傳播的，也從而為媒體提供了報道的價值所在。 由此形成這種良好品牌效果的過程就叫做口碑營銷。
相宜本草是一家國產天然本草類化妝品品牌，其產品進入市場化運作時間較短，市場認知度較低。雖然產品擁有良好的品質和口碑，但對于該品牌了解的消費者相對較少。
相宜本草總部在上海，公司調查數據顯示，相宜本草在上海地區產品美譽度達70分，而知名度只有30分，這是與這幾年發展的整體策略有關，市場投入相對較少，將更重要的資源及資金投入于產品研發及銷售渠道。 在有限的市場投入情況下，如何能夠針對現階段的發展產生最好的營銷效果，經過多方咨詢與溝通，相宜本草采用了網絡社區口碑營銷的策略，借助互聯網社區營銷新媒介，展開迎合精準群體心理的營銷策略，利用網絡快速傳播的特點，實現低成本的廣泛傳播效應。
相宜本草選擇了唯伊網作為核心傳播載體，以唯伊社區為營銷傳播中心，整合浙江本地社區及線下高校資源，實現了線上線下互動整合營銷。 關于唯伊網： 唯伊網 是國內一家新興的化妝品品牌口碑社區，社區以品牌俱樂部、試用達人為特色，匯集化妝品品牌的消費者、粉絲和意見領袖，用戶人群以年輕態人群為主，年齡層在20-30之間居多，品牌消費習慣不穩定，有較大的熱情嘗試新鮮品牌、新鮮產品，因此唯伊社區還形成了特有的“小白鼠”氛圍。
相宜本草是化妝品領域的年輕品牌，其市場價格也非常適合年輕態群體，唯伊社區的用戶群體與相宜本草的定位相互吻合，這為最終的營銷效果奠定了堅實的基礎。 整個營銷過程大致分為： 第一個環節為免費申請品牌試用裝。
利用消費者的利益驅動和新鮮事物的好奇心，為品牌造勢、吸引眼球、聚集人氣。 事實上對于女性消費者而言，申請新品試用裝的誘惑力還是比較大，最重要是她們會重新發現一個也許就存在她們周邊的品牌，但她們從未有在專賣店里嘗試過，這有很多心理因素。
互聯網卻實現了很多新鮮的嘗試，同時她們也會在這個過程中關注這個品牌，并了解其他消費者對該品牌的口碑評價，這個過程中無形使得品牌受到了極大的關注，抓住受眾的眼球，其實已經成功了一部分。 第二個環節是收集申請者的數據資料（包含：真實姓名、性別、住址、郵箱、電話、QQ、品牌消費習慣等信息），并向品牌進行反饋，以便數據挖掘。
這個過程中相宜本草充分了利用了數據的資源，為這些潛在消費者進行了電話營銷，并且為每個潛在消費者郵寄了相宜本草的會員雜志，很多用戶反饋相宜的服務很貼心，使得消費者對相宜本草這個陌生品牌產生了好感。 在《影響力》提及的“互惠原理”，授予者愿意在不有損自身利益的情況下有所回報，這也是為什么日本DHC能夠在短短的幾年間通過通信營銷，成為日本銷量第一的化妝品品牌。
第三個環節為網絡整合營銷傳播。唯伊聯合國內知名社區站點，做聯合推廣，活動有更豐富的傳播載體，更廣闊的傳播范圍，快速提升品牌在網絡中的知名度和影響力。
這個過程線上線下有著交叉互動的關系，包括高校人群的覆蓋，短信平臺的精準營銷，都為整個事件的傳播面起到了極大的推廣作用。 第四個環節為用戶分享試用體驗。
以獎品為誘餌，吸引試用用戶分享產品體驗，引導消費者的正向口碑，實現推廣產品在網絡傳播的知名度和美譽度一定程度提升的效果。 因為唯伊社區有穩定活躍的用戶群，收到試用裝的用戶很快就開始試用體驗，并且她們非常愿意與大家分享試用的過程，這個和社區的氣氛、氣質有很多關系。
因為有高質量的人群和特定的氛圍，當然還有獎品為誘餌，試用評論的質量非常高，90%以上的評論都超過500字，這在化妝品評論網站、社區是罕見的事情。 正因為有高質量的評論，對于產品的口碑還有充分的傳播意義。
相宜本草推出的免洗眼膜產品，剛好在這一期間投放市場，通過百度和Google搜索相關評論，基本上全部回到唯伊社區，因為這里的用戶是第一波試用用戶，而且這一產品可以找到幾十篇高質量的評論，相宜的其他產品可以找到上百篇。 對于一個新興品牌，唯伊社區可能會最集中匯集大量的口碑評論，通過互聯網的復制傳播效應，口碑逐漸擴散開來。
第五個環節為試用達人BlogMedia推薦。試用達人Blog目前擁有1700多個網絡訂閱，擁有忠實的讀者群，在網絡試用領域有著較高的知名度和影響力，我們會在活動結束階段，重點推薦活動期間優秀的網友評論，為品牌網絡傳播劃上完美的句號。
整個營銷事件結束統計得到的數據： 1。 試用裝派發數400份（全國） 1600份（高校渠道） 2。
總計獲得4305份有效網絡申請用戶資料（用戶數據包含：姓名、性別、年齡、膚質、電話、郵箱、 次 7。 事件活動網絡轉載多達665次，因評論數量太多，尚未統計轉載次數。
8。 活動網絡直接傳播受眾20萬以上（間接傳播受眾400萬。
房地產營銷策略的相關成功案例
----成都龍湖翠微清波 前言： 從去年下半年來成都樓市先后經歷了去年“9.27”宏觀調控、今年的“5•12”地震和目前的金融風暴。
在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎么做的。
以茲參考。 項目成效 2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套； 目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶 面積段 實收均價 實收總價 月消化 首次置業 86 5700 49w 80 首次改善 112-129 5500 61-71w 290 再次改善 131-136 5400 70-75w 120 我們可以看到，在目前的市場環境下，該項目月均消化量達到了近600套，我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析： Ø； 營銷推廣力度 Ø； 客戶拓展渠道及方式 Ø； 銷售現場活動氛圍營造 Ø； 專業支持、整合資源 Ø； 團隊的獎懲力度 Ø； 價格策略的合理運用 2009-2-13 [成都商報]46.47 雙彩版 只需首付20萬，即刻擁有關于別墅的所有想象。
2008-2-18 [成都商報]48 整彩版 8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中 2008-2-22 [成都商報]44 整彩版 少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日 2008-2-25 [成都商報]28 整彩版 小高層 準現房發售 2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版 錯過了就真的錯過了 2008-2-29 [成都晚報]地產成都10 整彩版 錯過了就真的錯過了 一、營銷推廣力度 （一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月 （二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格 （三）、短信投放頻次：100萬條/周短信發送，上月共計400萬條短信投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區短信、二級城市。
當月的營銷推廣費用共計約150萬。 二、客戶拓展渠道及方式 （一）、老帶新 1、強有力的老帶新*策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。
2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展“老帶新動員宣講會”，鼓勵業主推薦，并將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級后的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅游的機會。 3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品“液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電”。
老帶新中朋友介紹的成交比例占到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。 （二）、銀行客戶拓展 整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然后邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，并有高額外的優惠*策予以支持。
當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。 （三）、企事業單位定點直郵 根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。
（四）、眾多的外銷人員作為支撐 項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大于銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈里的朋友為主。
單上有某行銷人員的編號，用于區分。 當月通過外銷成交的客戶為5組。
三、銷售現場活動氛圍營造 （一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定， 金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。 （二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品“液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電”。
（三）、周末在項目現場針對業主進行的系列小活動 如：“兒童畫畫比賽”“奧運競技類體育小活動”“趣味歌唱比賽”等。 周末活動的針對對象：1期入住業主+推薦購房的老業主+即將認購的客戶 活動地點：現場體驗區+銷售中心 活動效果：不論市銷售中心外還是銷售中心內的活動氛圍相當熱鬧，一方面有利于現場的逼定，同時又給推薦新客戶的老業主現場獎勵。
四、專業支撐、整合資源 （一）、邀請業內知名人士不定期的給予銷售團隊強有力的培訓和說辭的重新整理，一方面提高銷售人員的信心，另一方面提高現場轉化率。從電話接聽說辭、沙盤講解說辭、園區講解說辭、樣板間講解說辭、后期跟蹤說辭等一系列說辭進行重新梳理，并依次考核上崗。
（二）、整合客戶資源，整合發展商在成都其他項目的來訪以及成交客戶的電話，每天晚上由銷售人員挨個打電話，任務下放到每個銷售人員，保證在周末每個銷售人員邀約5組客戶到現場。 五、獎懲分明的團隊獎懲力度 （一）、團隊完成甲方制定的月任務，發展商給予銷售策劃團隊5萬元的現金獎勵。
（二）、每月對于銷售成績排在前三名的銷售人員，發展商給與3000-5000元的獎勵。 （三）、少打一個電話罰100元，前期電話回訪的客戶，。
什么是事件營銷
事件營銷在英文里叫做Event Marketing，是企業通過策劃、組織和利用具有名人效應、新聞價值以及社會影響的人物或事件，引起媒體、社會團體和消費者的興趣與關注，以求提高企業或產品的知名度、美譽度，樹立良好品牌形象，并最終促成產品或服務的銷售目的的手段和方式。通過把握新聞的規律，制造具有新聞價值的事件，并通過具體的操作，讓這一新聞事件得以傳播，從而達到廣告的效果。
房地產事件營銷近兩年的最經典案例非《歡樂頌》莫屬，一部電視劇把事件+影視營銷的手段用到了極致。電視劇中歡樂頌的定位是中檔小區：24小時有人值班，電梯故障能迅速營救安撫，房屋漏水盡快出面調解。在現實中，影射的是哪里呢？
以陸家嘴為圓心，以車程20分鐘為半徑進行尋找，發現這些小區基本都在內環以內，電梯公寓大部分為高檔小區，這里的房價大概多少錢呢？
按照電視劇劇情描述，樊勝美、關雎爾、邱瑩瑩3人雖然睡在3個房間，但是樊勝美的房間應該是客廳隔斷做出的一個臥室，因此物業才認為3人是群租而不是合租。此前，上海曾對這種“1+N”（臥室+客廳隔斷）的租房進行過整治，后來因上海房租太高而放寬了這樣的租房條件，并默認了“1+N”模式的存在。因此，上述3人合租的房屋實際是2室2廳。以位于江寧路地鐵站附近的“玉佛城”為例，其2室2廳的報價的掛牌價格為750萬，租金價格8800元。
所以綜上，一部歡樂頌，對上海的電梯式公寓進行了泛營銷，是成功的。
向高手求助！誰有成功的商業地產營銷案例？請問哪位高手有成功的商
CRIC的行業資質： 中國房產信息集團（納斯達克代碼： CRIC）由中國領先的房地產服務公司易居（中國）控股有限公司（“易居”）（紐交所代碼：EJ）與中國及全球華人社群領先的在線媒體及增值資訊服務提供商新浪（“新浪”）（納斯達克代碼：SINA）共同創建，通過資源的整合，兩個在各自領域領先的公司將共同打造中國領先的房地產網絡和信息平臺。
中國房產信息集團立足中國，始終以房地產服務業為市場目標，擁有中國最大、最先進的房地產數據庫和中國互聯網房地產業務第一品牌，為房地產行業產業鏈上的多類客戶提供信息、咨詢、廣告服務和其他線上、線下綜合性的服務。 如果想參考可以去CRIC官方網站上看看，直接搜“CRIC”第一個就是。
網站下邊也有他們的業務咨詢電話（02160868888）。
房地產糾紛成功案例（房主成功）
案件簡述： ——消費者：不明白的事太多地產商：喜歡濃濃地化個妝自從有了1993年的“樓盤大積壓”，我們發現房地產商背負了很多罵名。
近一二年來，情況變化了。房地產商一躍成為新生活的創造者、居住品質的追求者、文化的創新者和“風云人物”。
形象突變到了這個份上，筆者心里一直替開發商們捏著一把汗。作為消費者的買方和作為開發商的賣方相互之間的“妖魔化”和“神圣化”，使得房地產的買賣過程更像一出話劇——悲喜交加，確實增加了很多娛樂成分，但對當事人而言并非愉快。
形象與實際的落差，往往使一些簡單的買賣問題變成。
。 ——消費者：不明白的事太多地產商：喜歡濃濃地化個妝自從有了1993年的“樓盤大積壓”，我們發現房地產商背負了很多罵名。
近一二年來，情況變化了。房地產商一躍成為新生活的創造者、居住品質的追求者、文化的創新者和“風云人物”。
形象突變到了這個份上，筆者心里一直替開發商們捏著一把汗。 作為消費者的買方和作為開發商的賣方相互之間的“妖魔化”和“神圣化”，使得房地產的買賣過程更像一出話劇——悲喜交加，確實增加了很多娛樂成分，但對當事人而言并非愉快。
形象與實際的落差，往往使一些簡單的買賣問題變成正義——非正義、文化——不文化、高尚——不高尚的是非問題，事情就嚴重了。 想說清楚買方和賣方的關系，還得回到一些根本的問題上來。
消費者：不明白的事太多 如果問一句，你想把房子賣給誰？或者，你想從誰那里買房子？然后分別把答案整理一下，我們大致可以列出下面的一張表： 開發商心目中的理想消費者 完全認同開發商理念與品牌 認同房子的價值（不講價） 有實力（最好一次性付款） 口碑傳播者 對產品不挑剔 體諒開發、建設和物管的失誤 消費者心目中的理想開發商 廣告好，但產品更好 誠實，而且兌現超過承諾 價格實惠（房子升值） 服務認真周到，價格便宜 總是有求必應（顧客是上帝） 仔細對比一下，我們不難發現買賣雙方都想占點對方便宜的，因此他們的理想絕對是不一樣的。事實上，如果不是我們房地產目前的預售樓花制度帶來的資訊嚴重不平衡和房地產本身的資訊復雜到非專業人員講不清楚，消費者也不必要買一件東西非要仔細研究一下是誰在賣。
問題的核心在于消費者面對的是一份期貨合同，而且這個貨物我們不能從表面上直觀了解，而且這份期貨合同因*府規定的內容太過簡單和粗糙，不知道交貨之后會有什么問題。怎么辦？消費者當然要找一個可靠的賣主做生意。
房地產商：喜歡濃濃地化個妝 對開發商而言，要提高資金利潤率幾乎唯一辦法就是要預售樓花。為了賣好，開發商必須要做承諾和展示。
問題在于展示的價值和貨物的價格在合約規定的交貨期之前，從簽約到履約有一段不短的時間，而這段時間會使得買家發生對展示價值和貨物價格的認知變化，也就是說買方不認帳了。所以開發商特別希望買方是一個信守合同且不挑剔的人。
既然買賣雙方都害怕的是期貨合同履約問題，可見他們心里有個交易的底線，如果問他們對合約方起碼的要求是什么？相信將是驚人的一致：誠實、守約，兌現承諾。因為買方在暗處，賣方在明處，想找到理想的買家談何容易，為了節省這個交易成本，干脆把自己裝扮一下，成為消費者心中的理想賣家，讓買家找吧。
干起這“王婆”的勾當也確實有競爭的逼迫，卻也是不得已而為之。問題不在于是否“自賣自夸”，而在開發商不是在賣瓜，而是在賣樓，況且是期樓，這樣所有的夸張就成為了“合約”的一部分（*府已出臺有關*策）一切悲劇由此產生。
我們的合同為什么這么薄？ 買賣雙方發生一系列矛盾和沖突，我們可以肯定這一定不會發生在買賣行為（簽合約）之前，而一定是在買賣行為（交貨）之后。如果把房地產的“買”與“賣”拆細，我們可以分為以下三步曲：尋找交易對象——談判簽約——合約履行。
觀察這三步中的每一步，可以發現都存在著豐富多彩的故事，涉及到不同的人（參與者）、材料和費用。 首先發生的是“尋找交易對象”，這對房地產來講簡直就是“生與死”的第一步，因此“費用”上是絕不含糊的，比如廣告、售樓處、樣板房和媒體的炒作。
吹喇叭，敲大鼓的唯一目的是要人來，最好來的人都是買樓的人，因此包裝自己就非常必要。這歡天喜地的鼎盛人氣，為第二步的談判簽約節省了很多的“討價還價”成本，以致于在簽訂合約這個最重要的步驟中，買方只得遵循賣方預先設定的程序，面對著規定好的價格表、付款方式，乃至*府制定的標準合同文本，幾乎就是無可奈何地就范。
有明晰的規則才能順利地交易 深大一位教授在經歷了一個標準的“乙方”全過程后，寫下了“買房的五個不明白”短文，其中之一就是“乙方”在做完了規定的一系列程序（含按揭）之后，手頭竟然沒有一份正式的“合同”！他打電話問我為什么，本人只能以“*府規定如此”應付。可見在這個至關重要的環節中，目前有以下的假定：1.*府制定的標準合同已經把“甲乙”雙方的權利、義務合理地規定了；2.合同補充條款中，雙方的利益是平衡的；3.有關各方——*府、銀行和發展商會。
