榮觀房產網李曉寧律師觀點：
爛尾樓，是指已辦理用地、規劃手續，項目開工后，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。
爛尾樓形成的原因，從開發商的角度來看，一般就兩種，一是開發商主動爛尾：由于*策、市場行情等方面的原因，商品房價格持續走低，開發商建設樓盤的目的是為了盈利，一旦開發商發現繼續施工只會賠錢、建的越多賠的越多的時候，就會主動停止樓盤的開發和建設，形成了爛尾樓。
另一種情況是開發商被動爛尾：這種情況一般不涉及市場行情和*策原因，純粹的是因為開發商資金鏈斷裂，樓盤建設項目缺乏后續的建設資金；或者是開發商涉及其他債務糾紛、違法建設等不是出于開發商意愿產生的停工，形成了爛尾樓。
在業主的想法里，樓盤不建了，那能不能給已經建好的房子交給我們？沒有房子的，開發商剩余的資金和資產能不能賠給我們當房款？
每個樓盤項目，都有著復雜的債務關系。
開發商不只是欠著業主的房子，還欠著銀行貸款和施工方的工程款，有的還欠著巨額的高利貸等其他借貸。
樓盤一旦爛尾，每一方都揮舞著手中的刀叉準備切割盤子里這點樓盤和開發商賬上的其他資產。
相較于業主人小勢微、消息滯后，銀行、施工方和其他債權人往往在樓盤有爛尾苗頭時就開始著手瓜分未售樓盤和開發商的其他資產以減輕自己的損失，等到業主發覺樓盤爛尾想要維權時，盤中已是一片狼藉，只余殘羹剩飯。
更有甚者，有些業主交付了房款沒有來得及網簽的房子也都被其他債權方劃走抵債。
雖然法律以及相關司法解釋中規定了業主享有一定的優先受償權，但是是就本樓盤而言的，并不包含開發商的其他資產。
而且主要的問題在于業主難以得到第一手的消息，單個業主勢單力薄維權難度大，業主群體意見不一、行動效率低下，在搶奪開發商“遺產”時往往是難以取得令人滿意的成果的，這個我們后面再詳細說明。
業主們關心的另一個問題是，在樓盤爛尾以后，能不能停止償還銀行的按揭貸款？
從法律的角度上來說，業主與開發商簽訂的房屋買賣合同和業主與銀行簽訂的貸款合同是兩個相互獨立、沒有交集的合同。
不管業主的房子發生什么變化，不管是倒塌了還是爛尾了，業主和銀行的債務關系是不受影響的。
往嚴重點的方向說，業主因為房子爛尾而拒絕償還銀行貸款，銀行是有權利以業主的其他財產用來賠償貸款的。
同時也會影響個人的信用記錄，所以說在業主維權的過程中，我們是不推薦業主停止償還銀行貸款的。
樓盤爛尾了，業主是不是要立即起訴退房？
業主在發現自己的樓盤爛尾了以后，退房是否是維權的最優選擇，是要依照不同的情況來說的。
開發商的賬戶里還有資金的，或者是能有其他方法支付房款的，業主向法院提起訴訟要求退房，然后從開發商處拿錢走人或者是申請法院強制執行拿錢走人，業主的權益可以得到很大程度上的滿足的。
但是就我們以往的案例看來，爛尾樓開發商有能力退還房款的情況是極其少見的。
如果開發商暫時無力退還業主的房款，而業主仍然向法院起訴要求退房，也是能夠勝訴的。
但是勝訴之后，要么是空有一紙判決書無法執行，因為爛尾的樓盤涉及方方面面的債務，不是說業主申請強制執行，法院拿筆劃出來一塊給業主就能解決的；要么是開發商留下欠條，寫著欠某某業主房款多少錢。
至于怎么還，開發商拍拍空空如也的口袋表示無能為力，業主又一次回到了起點。
有一點業主需要明白，一旦退房官司勝訴之后，業主和開發商之間的房屋買賣合同就不存在了，原本的買受人和出賣人的關系變成了現在的普通的債務關系，將不再享有優先受償權，試想將業主和銀行、金融機構等放在同一位置作為債權人向開發商討債，孰優孰劣一目了然。
所以說業主在遇到樓盤爛尾時，起訴退房并不一定就是最優的維權手段。
遇到樓盤爛尾，業主到底能夠做什么？要怎么做？
業主在買到爛尾樓時，如何維護自己的權益，除了我們前面說的，在開發商尚有償還能力的時候盡早起訴退房，拿到自己交付的房款外，如果開發商沒有資金退還業主房款，或者干脆已經跑路，房地產開發公司人去樓空的情況，我們推薦業主維權的方法是組織團結起來，聘請專業律師發起集團訴訟。
首先，業主們組織起來有什么必要性？
爛尾樓盤的債務關系中，我們一般認為債權人有業主、銀行、施工方、其他債權人（民間借貸、高利貸等）四方，然后在實際的案件操作中律師往往發現遠遠不止四方立場，其原因就在于業主并不是一個統一的組織。
一個爛尾樓盤幾百業主，存在幾十種聲音是很常見的，有的業主主張等待復工，有點主張上訪、有點主張堵開發商公司，有的主張起訴等等，業主的力量其實是非常分散的。
而組織起來的業主，用同一個聲音說話，往同一個方向使勁兒，借用山東一個案子的法官的話說：“這幾百份起訴書往著一摞，任誰都不敢忽視業主的訴求了。
”
業主們自發組織存在什么不足？
很多爛尾樓小區的業主們在維權時也會建立QQ群或者是微信群，將業主們都拉進來，畢竟“人多力量大”的道理人盡皆知。
然而討論維權方案的時候往往是各執一詞，如果再有開發商或者其他利益單位的奸細挑唆分化，轉變風向，業主群體很快就會被分化瓦解，力量進一步的被削弱。
在業主們經過反復的瓦解之后聚集了一部分致力于維護自己權益的業主，具有了初步的組織雛形，可以展開相關的維權行動。
此時的優勢在于業主們能夠集中力量行動。
在我們接觸的案例中，大部分的業主們采取的行動是統一穿戴印著口號和訴求的衣服，在小區、售樓處、甚至是*府部門外拉橫幅，或者是一起去上訪。
這樣的維權行動有效果嗎？答案是有效果，沒成果。
為什么說有效果沒成果呢？因為對于爛尾樓，*府也沒有什么短期內行之有效的解決方法，但是也不能讓業主就一直這樣堵著門，形成惡劣的社會影響。
如此一來就只能先穩住業主，給出很多承諾勸業主們回去，之后先拖一拖，還解決不了的就干脆給開發商破產清算，無法從根本上解決問題。
什么是根本性問題？復工給房或者退款給錢，這就是業主們的根本性訴求，是無法通過拉橫幅和組織上訪能解決的。
業主群體內本身也存在很多問題，就我們過往代理案例的經驗總結來看，主要有三點不足。
一是組織能力差。
我們說的業主組織，并不是金字塔結構一人領導其他人服從，而是類似于合伙人制度，凡事大家商量著來。
一個行動往往最多的時間花費在爭論和統一意見上了，等大家意見統一了，再去采取行動，很可能已經錯過了最佳時機，開發商的資產已經被其他債權人瓜分完畢了。
二是費用和場地問題。
爛尾樓維權的過程是漫長和艱辛的，不是業主們一起吃個飯喝個茶就能解決的。
往小了說大家行動一次，吃飯喝水就得上千塊；往大了說，打印材料、聘請律師、訴訟費用都不是一個業主能承擔的。
一開始可能會有個別業主自費承擔大家維權的支出，時間一旦持久，就會感到力不從心。
而業主們自發集資維權，對于資金的使用和監管問題，乃至于資金放在誰的賬上，其他業主都難以百分百的信任和放心。
場地問題看似無關緊要，但是當業主真正的組織起來，就會體驗到沒有活動場地的窘境。
幾十上百戶業主，在哪開會？在某一業主家路程遠近不一不說，擠不擠的下是個大問題。
在酒店開會，哪個酒店費用誰出又是個問題。
所以業主們往往就干脆在物業或者開發商的會議室開會，在人家眼皮底下商量怎么與人家作斗爭。
或者干脆就在小區的空地上圍著坐一圈商量，遇到雨雪天氣，會就先別開了，咱們各自先回家避避吧。
第三個不足在于有相當部分的業主存在搭便車的心理，大家開會我旁聽，大家維權我跟著。
按說這樣也算可以壯大業主聲勢，并無不可，但是一旦涉及出錢出力，這部分人往往是唯恐避之不及，在維權艱難時冷眼旁觀，遇到阻力時又會作鳥獸散。
擾亂*心不說，還容易被人收買，將業主們的行動方案外泄導致維權失敗，所以說搭便車坐享其成的行為是一定要反對的。
專業律師有什么作用？
爛尾樓維權的關鍵是什么？是搶時間，搶在樓盤和開發商的其他資產還沒有被瓜分干凈前爭取到業主的那一份。
上面我們講了業主們自發組織的諸多不足之處，其中最關鍵的一點就是組織能力差，行動遲緩。
絕大部分業主都缺乏專業的爛尾樓維權經驗和組織業主的能力，畢竟一輩子遇到兩次爛尾樓的概率相當的小。
而專業的房產律師由于自身具有豐富的辦案經驗，能夠最快速的組織起業主，進入維權程序。
另一方面，與開發商的談判，與*府、銀行、施工方協調開發商資產，向法院提起訴訟，后期判決的執行等方面不僅僅需要專業律師，而且需要專業的律師團隊來做。
總結來說，業主在買到爛尾樓以后，一定要盡快的開始維權行動，團結起來，用法律的手段保障自己的合法權益。
第一時間咨詢專業的房產律師尋求幫助，在律師的幫助下組織業主，盡快的進入維權程序，在開發商資產被分割殆盡前爭取到業主應得的部分。