榮觀房產網2月11日，大年初四，南京市浦口區“正榮潤江城”項目的業務員小琴一天內共接待了十幾組看房客戶，“從早到晚都沒坐下來過”。
這本是春節值班時間，但她的忙碌程度堪比平時。
該項目在去年年中的均價為16000元/平方米左右，到今年元旦開盤時，已經漲到22000元/平方米，如今仍然一房難求。
幾乎同一時間，建鄴區廬山路某中介門店的經紀人小李焦頭爛額。
他代理的“蘇建豪庭”小區的一位業主已經在一個月內第三次上調報價，單價從春節前的25000元/平方米調到34000元/平方米。
其間，這名業主還曾有過一次違約，不惜賠償兩倍定金。
這兩個瞬間，是最近南京樓市的縮影。
根據國家統計局的數據，2016年1月，南京市新建商品住宅價格同比上漲10.8%，漲幅僅次于深圳、上海、北京；二手住宅價格同比上漲7.7%，漲幅僅次于北上廣深四個一線城市。
在全國樓市分化日益加劇的背景下，南京的房價漲幅已與一線城市看齊。
浦口區和建鄴區，既是南京成交量最為旺盛的區域，也是房價上漲最為迅速的區域。
從某種程度上說，也是引發恐慌、帶動整個城市房價上漲的起點。
城市進化推漲土地價格
南京房地產市場的變化，與城市進化的歷史密不可分。
長江從南京的西南向東北方向流過，將城市劃分為兩部分：江北的浦口、六合兩區和江南各區。
江南各區中，鼓樓、玄武、秦淮三區為老城區。
這三區的面積占南京市區劃面積的不到5%，人口則占南京市總人口的40%左右，人口密度偏大，給城市運行帶來了較大的壓力。
為此，南京一直嘗試將城市功能分解和外擴。
其中，江北新區和河西新城，是近年來區域規劃的重點。
江北新區的概念從2012年5月提出，南京市*府將其定位為“城市副中心”。
該區域位于長江以北，由浦口區、六合區和棲霞區的一部分構成。
其中，浦口區北部與鼓樓區隔江相望，是整個江北新區區位最佳的地段。
這種區位優勢似乎注定了浦口樓市日后的火爆。
2013年以前，與一江之隔的鼓樓區和建鄴區北部相比，浦口房價僅相當于對岸的一半水平，稍遠的區域甚至不足1/2。
隨著南京市將*府機構、學校、醫院、大型企業等大量向江北遷移，尤其是過江通勤的改善，使這種“剪刀差”正在彌合，但兩岸的房價仍有約1/3的差距。
2015年7月，**正式批復同意成立江北新區，使之成為全國第13個、江蘇省首個國家級新區。
浦口樓市由此迎來最大的利好。
這些利好極大地促進了地價的抬升。
2013年7月，正榮曾以7973元/平方米的單價拿下當時的“浦口地王”，被稱作典型的“面粉貴過面包”。
到2015年11月，中建東孚獲得的“浦口地王”，門檻已升至14722元/平方米，漲幅達到84.6%，且同樣接近周邊房價。
根據易居克而瑞的數據，2015年浦口區成交的住宅用地平均樓面價為4922元/平方米，比2014年增長59.5%，比2013年增長了217%。
相比之下，河西新城的規劃起點更高。
開發較早的新城中北部，已有大量的中高檔住宅小區，這也是除老城區外南京房價最高的區域。
2014年青奧會的大部分場館、青奧村落戶在河西新城，進一步帶動這一區域的建設。
此后，河西新城的房價漲幅就一直快于市區。
2011年后，大量一線開發商進入新城南部區域，加劇了土地資源的爭奪。
2011年3月，河西南部第一盤——“海峽城”地塊出讓時，樓面地價尚在4752元/平方米。
2015年3月，魯能在同區域獲取的地塊，單價就達到14078元/平方米，四年間單價漲幅達到196%。
而在供應較為稀缺的河西中部，今年1月誕生的南京新“地王”，價格達到4.25萬元/平方米。
文首提到的二手房跳漲現象，正是位于這一區域。
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