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首先要說的是：買房一定要理智，將各方面考慮清楚后，謹慎行事！下面給要買二手房的人說下注意事項：
1．確定手頭所有可以使用的錢款，得出總數。
2．計算自己能夠貸到的最大額度，公積金貸款數目需從公積金管理網站查詢，商業貸款最多25年，這樣對于自己的首付有個大體了解。
3．由于二手房一般要找中介，因此在房款的基礎上，還要計算中介費用（房屋總價的2%~3%），過戶契稅（1.5%），如果需要中介幫助做貸款，還要有貸款費用（公積金3000，商業貸款1800），裝修費用（一般4-6萬），另外至少需要留出1萬機動費用。
剩余錢款即為房款的首付，因為二手方首付為50%，因此首付×2就是自己能購買的房屋總價。
4．確定需要購買地段平均價格，房屋大小及構造（朝向、幾居、樓型）。
5．找房屋中介，告知自己的需要如地段、房屋大小、構造、自己能支付的總房價（要稍微少說幾萬，因為在真正開始買房的時候，總房價會提高），多找幾家中介，問清楚各自的中介費用，進行比較。
6．根據中介提供的房源，進行看房，看房注意以下：
（1）最好選擇晚上和下雨后看房。
夜晚是人休息的時候，這個時候可以觀察房屋外界的燈光、噪音是否影響休息。
下雨后可以觀察屋頂和墻壁，是否漏水；
（2）看房時一定要戶住在場，防止中介吃差價；
（3）戶主應提供房物產權證和身份證，驗證房物所有人，看房屋是否有共有人，（如果有其他人共有該套房子，應該了解共有人是否同意賣房，否則以后會有法律糾紛），房屋的建造年代；
（4）向戶主咨詢相關信息，如：什么原因賣房，房子是否經過改造，小區的物業管理費多少，如何供暖，房屋是否有抵押等。
如果戶主急于出手，一定要有技巧地詢問原因，防止購買后后悔；
（5）看房屋周圍的配套設施，如餐廳、商場、娛樂、交通、銀行、醫院等等是否便利，更詳細的可以咨詢周圍是否有托兒所、幼兒園和學校等；
（6）去物業詢問物業費用。
7．多看幾處房源，貨比三家，一定要基本符合要求的才買，不要因為中介的催促而倉促決定，不好的就不買，好的就趕緊下手。
8．決定購買的時候，如果總房價比自己預期的要高一些，可以進行砍價，如果知道戶主是急于出手，更可以一方面表示自己要購買的誠意，一方面要求將價格降低。
謹記：不要超過自己的能力，如果超過了，寧愿不買也不能硬著頭皮購買，因為這樣會使自己之后的生活變得窘迫。
砍價的時候，建議與中介談出自己的想法，而不要在戶主面前進行砍價，因為這樣的話，戶主會說出自己的若干理由，甚至讓你覺得很不好意思，弄到最后價格也無法砍下來，而且一般談價格的地方在中介場地，一群的中介你一言我一語，除非你有很強的意志力與驚人的說服力，否則很難將價格降下來。
因此直接跟中介說出自己的價格，超過這個價格就不買，這樣由中介與戶主去說。
當然，如果自己特別喜歡這套房子，并且對于它的價格還是可以承受的話，也可以直接與戶主進行談價。
9．談妥后，雙方簽定合同，簽定合同那天應該在早晨，這樣有充足時間仔細查看合同各項細則，特別是違約責任方面。
合同上規定的具體費用如下：
項目費用項目費用
總房價印花稅總房價0.05%
契稅總房價1.5%工本費5元
權證代辦費買賣雙方各500元中介服務費買方1%，賣方2%
都由買方付
土地出讓金1560×1%×建筑面積中保費買賣方各1000元
貸款服務費用公積金3000，商業1800，組合4800
營業稅5年內征收5.5%，五年以外普通住宅免稅，非普通5.5%
個人所得稅五年內按照合同價與原購買價、合理費用差額的20%或合同價1%
此外可能還有公共維修基金，如果戶主不轉讓，還需要支付。
由于現在簽定的合同為國家同意的“存量房合同”，之間關于貸款一項，是說如果買方不能公積金貸款或者貸款不足，則選擇兩種方式，一種是進行商業貸款，第二種是買方終止合同，不付違約責任。
第二種對于買方是十分有利的，但大多數情況下賣方是不會同意的，因此在這一項要進行慎重考慮。
簽定的合同上一定要有買賣雙方的聯系方式，否則拒絕簽署，中介不愿意買賣雙方互相聯系，但是一旦房屋有問題時，買方找不到賣方就會很麻煩，要記住：簽定合同前買方是強者，如果一定堅持的話，中介會同意的。
10．合同簽定后，買方交付10%的總房款作為定金，可根據自己需要進行簽定補充協議，作為買方，可能需要的條款有：
（1）在過戶前一天做物業交驗，交驗完畢后第二天進行過戶；
11．之后，買方需提供：
（1）人事部門蓋章的“年收入證明”；
（2）財務部門蓋章的“繳納公積金證明”；
（3）戶口簿原件及復印件；
（4）身份證復印件；
（5）未婚的要提供未婚證明，在民*部門辦理；
（6）中介提供的“申請人資信資料表”，主要內容有：單位情況、公積金帳號、個人工作情況、申請貸款方式等；
（7）中介提供的中央國家機關住房資金管理中心（因為我辦的是國管）出具的“借款申請人工作及收入情況證明”兩份；
（8）中介提供的“支付首付款聲明”，這個要買賣方都簽字。
12．支付首付期間，中介會對買方貸款能力進行初審，要簽定首付款協議（即要付多少首付），買方人具體信息（單位，聯系方式，要貸款多少，多少年以什么方式進行還款），需要人事部門蓋章的收入證明（包括月收入，月支出等）。
關于貸款：可以從網上查詢貸款計算器，確定自己需要還貸的方式：
（1）等額本息：每月相同，方便計算及家庭預算花費；
（2）等額本金：每月不同，第一月為最多，相對于等額本息，可以少支付利息，償還貸款時如果有額外一筆錢用來提前還貸，本方式為好。
但要考慮每月償還錢數是否可以支付。
辦理公積金貸款由于是委托中介辦理，不清楚具體事項。
13．買方與賣方一起去物業辦理物業費及取暖協議轉讓。
14．買方交納中介服務費及貸款服務費，另外還有評估費。
15．買方與賣方、中介一起交納土地轉讓金（國土資源局），辦理契稅申請（地稅局），繳納契稅（招商銀行），繳納印花稅及過戶（建委）。
16．過戶后5-8個工作日進行物業交驗，如果因為賣方逾期，每天交房款萬分之四滯納金。
物業交驗包括：（建議在過戶前做，因為過戶后，賣方很快拿到房款，這樣買方對于賣方就沒有制約力），自帶筆，紙，計算器，最好帶上別家交納過的電費、水費及煤氣費發票，這樣有個價格依據。
（1）房屋是否有大面積損壞，水、電是否完好，衛生間有無堵塞；
（2）水表讀數及最近交納水費通知單，兩者之間差值×通知單上注明的單價的費用需要賣方支付。
煤氣費用同上，電費需要看電卡指數，乘以單價后的數值需要買方支付；
（3）有線電視與電話進行過戶，建議這兩者都不要，因為比較麻煩，特別是電話；
（4）房屋鑰匙，之后要換鎖，如果近期裝修的話，也可以等防盜門裝好；
（5）公共維修基金交納發票，一般現在都是順延，這個不是很清楚；
（6）戶口是否遷出，如果賣方沒有遷出的話，買方的戶口就無法遷入
（7）最后一定要加上一句：從？月？日（交驗日）之后房屋費用由買方支付，之前費用由賣方支付。
17．由中介將貸款房款交給賣方。
18．之后如何建立貸款帳戶，如何還款？如何提前還貸
總結買方過程，有幾件事情再次強調：
（1）小心謹慎，量力而行，買房是件大事，現在賣方的價格都是凈值，即買方除了付凈值外，還需要支付雙方的中介費、擔保費，之后需要支付契稅、土地轉讓金等等一筆不小的費用，最后還有一筆貸款需要償還，因此在預算的時候必須要考慮到各方面因素，不要因為頭腦發熱，一時沖動而帶來大筆的債務。
（2）其次最重要的是，要找好的賣方和中介，這一點很難做到，但如果真做到的話，將事半功倍。
所謂“相由心生”，從相貌還是可以粗略判斷出一個人的處事方式，而從他的言談舉止也是可以看出這個人的性格，
（2．1）在與中介見面時，可以問一些問題，比如：買方的過程，貸款的手續，貸款的種類，提前還貸用哪中貸款方式比較好，所需要交納的費用（這個一般他們都很清楚），物業如何交驗，如果他基本上能回答出，那還是比較熟悉業務，如果這些還得問別人，或者與上面所寫的不一致，那就要小心了，以后的事情夠你操心的，因為他不懂，你就得不斷地詢問催促，甚至挨騙。
（2．2）與中介交談時，也可以看出他做事及考慮問題是否信心，是否有責任心，有責任心的中介會提前告訴你所要準備的資料，需要考慮的事情，而不會本來是讓你簽定合同，結果等你到現場，說進行貸款資料填寫，弄得你措手不及。
最后，不要因為他說幾句好話就沖昏頭腦，以為與自己是一家人，記住：中介和賣方永遠是一伙的，他們都是從買方身上賺錢的。
（2．3）賣方裝可憐，說自己工資很少，自己的孩子又不爭氣，現在孩子要結婚買了大房子，就等著這個房子賣了才能交齊貸款，三說兩說，博得了你的同情心，心一軟，這錢可就大把大把地花出去了。
誠然，他們說的有些情況是真實的，但要記得：您不是百萬富翁，您買一套房子也是用自己的血汗錢，不能因為同情別人就浪費自己的金錢，如果您說人家太可憐了，多給點吧，那我建議您捐給希望工程，這樣還能得到點榮譽。
（2．4）賣方相當矯情和斤斤計較，在我買房到最后進行物業交驗的時候，算水電煤氣費的時候，賣房說上個月交的發票丟了，水費單找到一張，上面只有水費的單價，幸好我向別人借了他們家之前交納的各種費用發票，水費單應該有兩張，一張是水費單價，一張是污水處理費單價，之后要結算電費，因為他們家怕電漲價，一下子買了2000個電，現在要轉給我，由于期間電費漲了0.8分，我的意思是按照以前的價格來結算，他們不同意，認為漲的錢就是他們賺的，如此討論了幾番，我也懶得在這10元上下的錢上計較了，也就算了，沒想到他們提出陽臺的鋁合金窗戶是他們自己裝的，如果我們裝修，就得還給他們，這個如果真的計算起來，是應該包括在房費里的，但是對于我們來說沒有什么用，也就同意了，您認為現在結束了？沒有！
簽定了個補充協議：（1）交驗日期前與房屋有關的費用由甲方支付，之后由乙方支付（防止以后再有以前的債主跟我們要錢）；（2）如果乙方裝修時，不需要陽臺的鋁合金窗戶（后來他們又要防盜門，TMD都給都給），則通知乙方，乙方在三個工作日內進行處理，否則視為放棄；（3）甲方取得現在購買房的房本后，即將戶口遷出
（3）最后一點，也是最重要的一點，**說“槍桿子出*權”，為什么？就是因為你手里有貨，人家才聽你的。
在買房子過程中，錢就是權威。
買房從開始到過戶，買房是爺，之后就是孫子了，因此在做爺的時候，應該充分利用自己的權力，來爭取原本就屬于自己的權益！
（3．1）看到自己滿意的房子后，總是要討價還價的，此時中介會跟你說：您自己與賣方談吧，我們在中間不好摻合。
甭理他，你就說我現在對這套房子比較滿意，但是價格太高，你讓賣房再降降，這些事情讓中介去做，所謂“談錢傷感情”，你與賣方一坐下來就談這事，任誰心里都不舒服，不舒服的事情讓中介去做，拿了你的錢就應該給你辦事！
（3．2）有意向后，要求中介提供合同樣本，好好研究研究內容，如果他不提供，也沒事，現在北京同意“北京存量房合同”，網上也有，不要到簽的那天才看，很多內容都不能細看，就糊涂地簽了。
（3．3）要求簽定補充協議，其中一條就是“過戶前**天進行物業交驗，交驗后進行房屋過戶”，原本合同上是過戶后物業交驗，但從我這次慘痛教訓來看，必須得過戶前進行物業交驗，其中優勢有：（1）此時錢雖然已經在中介帳戶上，但是不過戶，賣方拿不到錢，權力仍然在你手中；（2）權力在手中，說話就硬氣，賣方急切想拿到錢，在水電煤氣費用上也就不會矯情，也不會不遷出戶口，更不談要什么鋁合金窗戶了，否則你就說：那物業交驗不了，再等等吧，這個時候，賣方和中介都會急的，我想他們也就老實多了；（3）物業交驗后，鑰匙就在你手里了，這樣不會發生過戶后，雖然房子是你的，但是別人還住在里面的尷尬局面。
我就這樣倒霉，合同上規定過戶后5-8個工作日進行物業交驗，結果人家拿到錢了，也就不急了，直到我說如果再不交驗，就按照違約責任進行索賠，他們才進行交驗，而此時的中介也已經拿到服務費了，說話態度明顯跟以前不一樣，從爺變成孫子的滋味很不好受！
（3．4）通知中介，每次要通知辦事時，要提前幾天告訴自己，去到底辦什么事情，要準備什么材料。
如果到那里后，他除了這件事情，又讓你辦另一件，你完全可以拒絕，或者帶回來細細推敲后再做決定，中介經常干這樣的事情，讓你在短時間內做出決定，而你真的這樣做的話，一般情況下做出的決定正是他想要的結果，不能上這個當！
買房其實對我這樣的工薪階層來說，是件很重要的事情，但是在目前缺少嚴格的監督體系的房屋買賣市場和越來越缺乏誠信的社會氛圍下，變得很煩惱，很痛苦，寫下這些，只為了給正在或準備買二手房的人們提供一些幫助，使他們少吃點苦頭，少陷幾個陷阱，少生幾口惡氣，也衷心希望全國的房地產市場能夠越來越完善，越來越讓人放心、省心和舒心！以杜甫的詩表達自己的美好祝愿（可能是幻想）吧：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！”
賣方在考慮周圍房屋均價后，初步給自己房子進行估價，然后委托中介進行賣房，只需說明，要的是凈收入，其他全部由買方支付。
簽約當天賣方需攜帶證件：項目標準房屋所有權證書原件，購房協議書原件，產權人身份證原件，產權人戶口本原件。
如產權人有配偶，則還需攜帶配偶同意出售證明、結婚證、配偶身份證、配偶戶口本。
合同簽定后，可根據自己需要進行簽定補充協議，作為賣方，可能需要的條款有：
（1）過戶完當天中介將買方支付的房款交付給賣方；（在新的存量房合同中就不需要了，因為有資金監管帳戶，由國家代為保管，如何取得房款不是很清楚，估計應該是拿過戶后的證明進行提取錢款）