懂房地產物業投資分析的進高分回答好的追加懸賞1

　　小區商鋪投資技巧與投資實例

　　一提起投資商鋪，大多數人都覺得不敢想——沒有一百萬元以上的資金，哪敢夢想“一鋪養三代”？

　　殊不知，商鋪有很多種，除了北京路上的“鋪王”、天河城寸土寸金的旺鋪外，還有許多小區商鋪也是大有“錢”景的：

　　第一，門檻低，十幾萬元也可以。第二，收入可觀，“穩陣”每年賺7%~8%的收益，而且商鋪還有隨時升值的可能性！

　　“國家正在加大對房地產市場的宏觀調控，尤其是住宅方面，現在投資社區商鋪是一個良好的時機”。有行家表示，小區商鋪目前的供應量比較大，而投資風險偏低、收益穩定，只要“選得巧”，價格上升的可能性很大，而較為偏遠的大型小區盤的小區商鋪升值以及收租潛力將會更大。

　　優先考慮臨街商鋪

　　小區商鋪可分為臨街商鋪、小區內商鋪和小區商場鋪三種。有多年投資經驗的資深人士鄭加強建議投資者優先考慮投資新區的臨街商鋪，而封閉小區內的商鋪就不太主張投資，因為其僅面向小區內居民，不容易出租和升值；另外，社區裙樓和非首層商鋪的風險也較大。

　　中原地產研究部林莉建議，投資者選擇商鋪要謹記“三跟”和“三避”，即跟*策規劃、跟人流、跟產業區；避拾漏心態、避主干道、避高架橋底。

　　新區小區商鋪更有潛力

　　廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，投資社區商鋪必須充分考察商鋪的發展前景，這將決定商鋪能否升值，在這方面他更看好新區；其次是考慮周邊環境居民的素質和消費人群的類型，比如荔灣區的人口逐漸減少，而且以老年人居多，就不太利于社區商鋪的發展；另外，*府和發展商在該區的商業規劃直接關系到商鋪的長遠發展。因此他認為目前小區商鋪的投資機會主要集中在大盤和新區如番禺區和花都區。

　　鄭加強亦看好新區的小區商鋪，特別是蘿崗區和南沙區因為*府開發的力度正在加快，發展空間大，所以前景更為看好。他舉例說明，蘿崗區*府所在地附近的商鋪價格每年都呈不同幅度的上漲，2004年平均價格為6000元/平方米，2005年為7000~8000元/平方米；目前價格已經去到10000元/平方米了。

　　投資實例

　　蘇先生是一名保險從業員，年收入約8萬元。有了閑錢后，蘇先生第一個投資的物業就是商鋪，蘇先生認為商鋪投資雖然高風險但也有高回報。經過多方面的考察以及專業中介公司的幫助，蘇先生在2004年3月購得中海康城小區商鋪，面積34.5平方米，購入價為28.8萬元，兩個月后以2300元/月租出。2005年6月蘇先生以43.75萬元賣出，初步計算獲得純利20萬元。

　　快速計算器：

　　李先生用50萬元啟動資金（一般指手頭閑置的資金），購買一個面積為50.6平方米的商鋪，總房款為125萬元，貸款75萬元(10年)，月供為7500元／月，假如市場平均投資收益率(有租約的情況下)為10%左右，根據市場平均估價，該商鋪的平均租金收入為10400元/月，則：

　　●年租金收入：10400元×12月-10400×14%(租賃稅費)×12月≈107328元;

　　●年供款:7500元×12月=90000元;

　　●年收益額:107328-90000=17328元;

　　●貸款10年凈收益:17328×10年=173280元;

　　●10年后資產總額:1250000+173280=1423280元;

　　●毛利潤為:1423280-500000(啟動資金即首付款)-1250000×3%(交易稅費)=89萬元;

　　●平均每年收益(年利):89萬/10年=8.9萬元。

　　注：這只是一個靜態情況下的初步分析，投資是復雜的，只有充分了解市場，才能得到良好回報。

　　三類小區商鋪各有優勢

　　●小區臨街商鋪

　　目前平均投資回報率：6%~10%；

　　適合投資對象：資金充足的投資者；

　　商鋪特點：經營風險最小，因為其服務對象既有小區固定的客戶群，也有小區外的居民，服務受眾面較廣，容易獲利。

　　投資注意：

　　1、商鋪面對的是二級馬路面還是六車道的主干道路面。一般來說主干道路面的商鋪比較難吸納人流，如果該主干道路面商業成行成市的另當別論。

　　2、區域內消費的人群主力是小區內還是小區外。盡管有部分小區商鋪面向街道，但是主要消費人群仍然為小區居民，這樣投資臨街商鋪就同投資小區商鋪沒有什么區別，如番禺祈福新村。若臨街商鋪面對的客戶除小區業主還有外圍的客人，投資前景就相對樂觀，如天河北的芳草園。

　　3、路段附近有寫字樓或其他樓盤在建，或者將會有地鐵，都將令商鋪升值；如果建高架橋就可能不利于升值。

　　4、所選地點的區域性商業氣氛是否濃厚等。

　　●小區內商鋪

　　目前平均投資回報率：4%~6%；

　　適合投資對象：資金相對較少的投資者；

　　商鋪特點：目前未成熟的小區（即小區尚未完全入住）商鋪的售價一般在7500~12000元/平方米左右。成熟的小區商鋪則在10000~20000元左右。

　　投資注意：

　　1、小區的管理問題以及小區居住人口數目，因為小區內商鋪一般是為滿足小區居民需要。

　　2、小區周邊是否已經有成型的商業系統。如果周邊已經有較成熟的商業配套，那么商鋪營運就較困難，租金收入也不會高。

　　●小區商場鋪

　　目前平均投資回報率：3%~8%；

　　適合投資對象：有一定投資經驗的投資者；

　　商鋪特點：投資最為被動。受發展商整體操控。

　　投資注意：

　　1、了解發展商賣出鋪的數量，若50%以上的商鋪已售出，將不利于發展商對整個商場的包裝和宣傳，投資的商鋪升值可能性也會降低。

　　2、留意商場的整體規劃狀況，以及管理狀況。若商場經營不善或管理不過關，投資者隨時會觸礁。

　　搜鋪：

　　▲15萬元~20萬元

　　◆白云區白云尚城花園：新廣從公路以西，小區內鋪，可挑選25平方米左右商鋪，單價9500元~12000元/平方米，租金回報率7%~8%。

　　◆白云區金碧新城：石井鎮黃石公路以南,石井河以東,京廣鐵路以西地段，小區內鋪，可挑選25平方米左右商鋪，單價9000元/平方米左右，租金回報率7%~8%。

　　▲25萬元以上

　　◆海珠區富力現代廣場裙樓商鋪：工業大道西側廣州勁馬鍋爐廠地段，商場鋪，可挑選12平方米左右商鋪，單價3.5萬元~5萬元之間，租金回報率8%左右。

　　◆黃埔區黃埔花園：廣深公路南面、豐樂路以東、烏沖河西，臨街鋪，可挑選15平方米左右商鋪，單價1.3萬元/平方米左右，租金回報率8%左右。

　　▲30萬元以上

　　◆天河區匯景新城C2、C3街區：華南農業大學實驗農場地段，小區內鋪，可選擇35平方米左右商鋪，單價1.3萬~1.8萬元/平方米，租金回報率9%左右。

　　◆天河區駿景花園南苑：中山大道駿景花園，小區內鋪，可選擇20平方米左右商鋪，單價1.6萬元~2萬元/平方米，租金回報率10%左右。

　　▲50萬元以上

　　◆白云區時代玫瑰園：新廣從公路永泰收費站西側，臨街鋪，可選擇35平方米左右商鋪，單價2.2萬元/平方米左右，租金回報率6%左右。

　　◆越秀區東鳴軒：中山四路199-235號，臨街鋪，可選擇35平方米左右商鋪，單價2.5萬~3萬元/平方米，租金回報率8%左右。

為啥有的賣房要求一次性付全款

1.收到房款時間不同2.去放房管局的次數不同3.如果這房子還有貸款，則需要先付清原來貸款才可以過戶，如果買方有能力一次性付款，則可請買房用一部分房款墊付清貸，否則就需要房東自己清貸。

已經有兩套拆遷安置房，再去買商品房是二套房還是三套房？

這兩套拆遷安置房若是已經辦理房產證接下來再去買商品房的話那就是三套房。分析如下：

所謂的“首套房”得同時滿足三個條件：

1、買房人年滿18周歲；

2、買的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優惠）；

3、購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改*策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房除外。

擴展資料：

要求

一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數；

二是以當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積為準，借款人家庭人均住房面積已高于當地平均住房水平；

三是已利用貸款（包括公積金貸款）購房的家庭，再向商業銀行申請住房貸款的房貸房。

七種情況

銀行認定為二套房的七種情況

1父母名下有住房，以未成年子女名義再購房

詳解：根據新的*策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房*策執行。

2未成年時名下有房產，成年后再貸款購房

詳解：根據目前銀行"認貸又認房"，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的*策執行。如果按過去*策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。

3個人名下有全款購買的住房，再貸款購房

詳解：過去只"認貸"，這種情況不算二套房，但現在加了"認房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。

4個人名下有貸款購買住房，結清出售后再貸款購房

詳解：目前銀行對二套房認定是"認房又認貸"，也就是說雖然貸款買的房產出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。

5首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款

詳解：目前公積金貸款*策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。

6婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起

詳解：夫妻雙方結婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民*局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

7婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房

詳解：只要央行的征信系統中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過"假離婚"來規避二套房新*的想法也付之東流。

參考資料：百度百科-二套房

在廣州怎么租房

請問你現在在哪個區呢？

天河區，棠下好又多對面的房子不貴，單間300左右，不過住在馬路邊，很安全，交通也很方便！

東圃鎮、羊城花園以及黃村的房子很便宜，株村的更便宜，很好的單間，獨立廚房廁所200元左右就可以租到了，還是很新的哦，比市區的房子舒服很多！一房一廳300塊左右，房子越大，相對也就越便宜。我現在就住這邊的。

越秀區的房子普遍很貴，我暫時沒找到便宜的，我只知道，很破的單間，很差的位置及條件也能租到五六百，太恐怖了，一個月工資養個房子差不多了。

白云區的房子也不貴，在石井那邊，房租跟東圃這邊差不多，不過那個地方有點偏。

其實在廣州的郊區一點的地方，房租都不會貴的，只是一般位置不是很好！所以如果你在天河區，我推薦你來羊城花園。

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