榮觀房產網“面粉貴，面包自然貴”，這是很多人用來解釋現在房價居高不下的原因。誠然，地王頻出，地價上漲直接導致了房價持續上漲，但是，還有另外一個重要原因，便是現行的房屋預售制度。
房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
預售條件
商品房預售應符合下列條件：
(1) 預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；
(2) 已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。
(3) 持有建設工程規劃許可證。房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。
(4) 按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。
(5) 七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數；已經同金融機構簽訂預售款監管協議。
(6) 已經向縣級以上人民*府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。
(7)法律、法規規定的其他條件。
預售特征
(1)房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。
(2)房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。
預售弊端
房屋預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房地產開發商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開發商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產開發商在使用各種策略讓房價持續上升。
而預售制度更大的危害在于，當開發商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。
在我國，購房者與房地產開發商簽訂預售合同，交付訂金后，即申請銀行按揭交付全部房款，這離房屋正式交付一般還有幾年的時間。另外，預售房屋款項直接一次**給了房地產開發商，沒有第三方對預售資金進行監管，保證該資金專項用于房屋建設。
預售風險
開發商將潛在的風險轉嫁給消費者和銀行；通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機囤積抬高價格；逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。
（以上回答發布于2016-11-08，當前相關購房*策請以實際為準）
是地價推高了房價，還是房價助長了地價?
這個問題我好像回答過，不過看見了就在答一次吧。
首先是地價推高房價的，然后是房價助長了地價。最早的時候，地價作為房價的成本之一，地價推高了房價。然后呢這個地方房子價格呼呼的往上漲，這一帶再賣地的話，肯定會被炒的比較高的。這時就是房價助長了地價了。
往深層考慮的話，也不應該埋怨房地產開發商，可能有人覺得房地產開發商花大錢買下地然后蓋房子，高價賣，房地產商人太可恨，可是咱的講道理，所謂仁不行商，既然是商人肯定是要追逐利潤的。從這個角度來說他沒錯。
那么是*府的不對了，也不能那么說，假設*府說了，地價不能漲。那么這塊地賣給誰啊？這是個問題。到時候免不了您要罵*府腐敗了。那么說了，干脆規定好，地價不能超過一定范圍，房價也不能超過一定范圍，這時又來問題了。這之間的利潤大的話，你交給哪家房地產商開發啊？這必然導致腐敗。如果這之間利潤小的話？誰也不肯開發了，好吧*府你自己玩去吧，你自己買自己的地，自己蓋房子然后賣。但是，*府不是巧媳婦，人家不愿意干是因為賺的少，人家寧愿賣菜去，不愿開發房地產。你*府愿意，那這筆差額*府就要補上，不補的話，一方面沒人通過官方蓋房子，一方面私人濫蓋房子。
所以說大家都挺難的，現在的問題其實是你賣地所得的筆錢用來干啥。如果說是大力發展郊區，農村等不發達的地方，別讓不發達的地方的人們拼命往發達的地方跑，這樣*府就做對了。發達的地方房價也不會太離譜，不發達的地方也會逐漸發達起來。如果說是你投資在已經很發達的地方，那你就搞錯方向了，你讓發達和不發達的兩地之間的差距更加擴大，讓不發達地方的老百姓更加拼命的往發達的地方擁擠，這就是會造成較大的社會問題。
都說房價過高的最主要原因是由于*府地價太高導致的；為何*府不降低地價呢？
*府太黑了唄，賣了高價地讓房開商降價賣房，房開商降的錢他又要從老百姓手中收回去，不是首套房利率都上浮了嗎？為了達到目的沒有什么做不出來的，我們這里的人都這樣說的。
有人說房價高是因為地價高 地價實際在房產開發成本中比重真那么高么
我覺得不是的，*府拿去的低價只是一部分，應該是每一環節都有人在拿回扣，所以成品房就越來越貴，
為何房價和地價會那么高
目前房價的高，
其實糟糕的經濟形勢作為基礎，保障房的缺失、以及禁止城鎮居民自行買地建房，賦予了商品房這種金融商品一個硬性消費的強大支撐力，導致商品房價格過高。
如果聽起來難懂，我就給你打個比方，以車來說明。
一般人出行，通常是坐公交，租車，打的，或者電瓶車自行車等方式，只有有錢人才能自己買車，如果我是一個中產階級，稍微有點寬裕，可能買輛差一點的車，幾萬塊錢，加上每年養車1萬5，大概5年的成本是三萬多塊錢，在一般的二三線城市，出行是比較方便的。如果我覺得買車不劃算，每天打的的話，平均一次10元錢，一年可以打三千次的士。這樣作為我本人來說，選擇性比較強。
但是如果有一天，的士公交都被取締了呢？要坐車只能買車了，后果會怎么樣？后果肯定是汽車的售價水漲船高，因為你的出行是離不開汽車的，除非你提早1個小時出發上班，否則你就只能買車，那汽車的售價可不是調控就可以調住的哦。
我們的房地產市場就是那么一個原理。
住房分兩種，第一種是保障性住房；第二種是商品房。
保障性住房是*府用國家的土地，建造的房屋，一般又分為經濟適用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等。居住人沒有對房屋的所有權，居住價格也相對便宜，經濟適用房的價格，一般國家設定為當地人均年收入的六倍，但是不能轉賣，要賣也是能原價賣還給*府。保障房的建設，其目的是為了達到人人有房住的目標，這也是一個正常*府的基本義務（保證公民的衣食住行教育）。
商品房則是另外一種概念，商品房的所有人擁有房屋的所有權以及土地的所有權（在中國例外，是土地使用權），私人房屋及私人土地的升值后帶來的財富也由個人擁有（產生財富后納的稅稱之為房產稅），所以，商品房是一種典型的金融產品（這里請注意，為什么炒大蒜是違法的，炒房子是合法的，就是因為大蒜不是金融產品，然而商品房是金融產品），是一種很正常的投資渠道。
另外值得注意的是，*策導致開發商形成*策性的壟斷。
在國外，除了到房產公司買商品房外，還可以以個人名義向*府買地，然后由*府規劃，設計房屋的外部形狀，統籌規劃，自己建造房屋。這也是我們經常在國外電影里面看見的二~三層的小別墅房屋。但是中國不能那么做，中國老百姓只能從房產公司買房屋，城鎮人口是不可以直接向*府買地造房屋居住的。所以形成了房產公司壟斷居住房屋的現狀。
那么搞清楚了商品房和保障房的差別，我們在來說說商品房和保障房之間的關聯。
剛才我提到了房產稅，沒錯房產稅正是連接商品房和保障性住房之間的關鍵點。
*府為了達到居者有其所的目標，就必須為中、下產階級的人建造保障房，（首先給你住的地方，然后再由你自己決定，是要多努力賺錢買商品房，還是賺多少花多少瀟灑走一生，你自己決定）那么*府造保障房的資金怎么來？當然是房產稅了！
那么什么是房產稅呢？可以這么理解，商品房的所有者，因土地的增值，而得到的利潤當中，繳納部分的稅。
而繳納房產稅本身不會對商品房的所有者帶來任何不利的影響，因為土地增值了，有錢賺了才達到納稅的標準，所以商品房的所有者會很愿意納稅給*府，而*府索取了房產稅后，就有這個資金去建造保障房。所以，在一般國家的一般情況下，保障房和商品房是個共生的關系，商品房的價格越高，保障房的建設就越完善，而且還不單單收益的是保障房的建設，房產稅還被用于地方治安和教育事業。所以毫不夸張的說，合理的征收房產稅，關系到一個城市的居住環境。
但是這是一般的情況，中國情況特殊，是不適合房產稅的，因為其他國家征收房產稅的目的不是讓商品房的房價跌，而是讓商品房的房價漲，再拿漲的部分取出稅來補貼保障性住房，而中國目前是要讓商品房的房價不漲，所以中國還沒有達到征收房產稅的先決條件。
中國房地產的現狀和形成原因。
剛才說道保障房和商品房是個共生關系，然而在中國則比較特殊。不同的國家，保障房和商品房的比例各有不同，有的是8：2的比例，有的是9：1，但是有個基本點，就是先有保障房的前提，然后有商品房的市場，但是中國卻是相反的，保障房比例是1，商品房是9。
那么為什么我們國家的保障房會那么的少呢？
我們應該都記得，現在的80后，小時候和父母居住的房子，很多都是單位里分的。這個分的房子，就是保障房，在我們小時候，保障房的占比足有90%。但是現在基本上都沒有了。為什么呢？
那要從98年說起！
中國在98年后，由于改革開放發展所帶來的影響（這里可以詳細查閱百度百科：下崗），下崗危機到達最高峰，失業率高，就業率低，當時*府想到的辦法，就是停止保障性住房的建設，增加商品房的建設，然后讓原本應該買保障性住房的老百姓自己掏錢去買商品房，*府拿了土地出讓金后，再投資基礎設施建設，把城市美化好后，再進行招商引資。而在建設的過程中，自然會產生眾多就業崗位，就業問題得到緩解，就業率得到報障后，周邊行業（比如鋼筋水泥）就得到發展，就業人數多了，零售業生意就好做了，中國經濟就得到了喘息的時間。然而這樣，必然會產生住房問題。
由于保障房的建設停滯了，商品房的剛性需求則日益凸顯，而商品房也是一個金融產品，將一個金融產品賦予強大的剛性需求，其結果是非常恐怖的。我剛才說過了，商品房本身就是一個金融產品，不同于炒綠豆，炒大蒜，綠豆大蒜屬于民生食品，炒作這東西是犯法的，屬于違反“反壟斷法”，抓住要坐牢的。但是商品房本來就是金融產品，金融產品的作用本來就是包含了投資用途，炒房雖然不合情，但是卻合理合法。恰好有正值80后年輕人到了成家立業的年紀，對于房屋的需求越發的大，再加上近年來投資環境惡化，經濟前景堪憂，大量熱錢流入房地產，故此，房價來了個大爆發。
自從06年起，中國制造業全面衰退，使得大量工廠倒閉，大量資金撤出制造業，在07年涌入股市，08年股市崩盤，資金流入房地產。導致房地產全面過熱，房價隨即爆發。
所以，我們的商品房價格高昂，糟糕的經濟形勢作為基礎，保障房的缺失、以及禁止城鎮居民自行買地建房，導致商品房價格肆意高漲，而解決辦法就是一手開始對制造業開展經濟刺激計劃，使得房地產熱錢能夠回到制造業，另外一只手開始建造保障性住房，爭取在未來的5年后讓保障性住房降低房屋硬性需求，逐漸影響房地產市場；同時，學習國外，開放老百姓在*府的規劃下，允許老百姓個人購買土地建造房屋，
打破開發商的壟、斷。
請問地價推動了房價的原因是什么？
低價是房的成本
成本高，銷售價格自然高。
目前，中國的房屋價格中，土地占據將近一半。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 除了地價高造成房價高的重要原因還有它
