榮觀房產網01 房開商和銀行的千絲萬縷
我經常看到有人說“你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。
剛好家里有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎么做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程：
比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎么辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、并還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位B。
然后，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然后坐等房子慢慢賣......
你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什么不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。
中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這么玩借不到錢了，于是就死了一批。
從去年開始，實體企業，尤其是南方幾個省的制造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老板把家里N輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老板已經把廠區掛牌了。）
這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等于卡死自己嗎？
加上實體經濟萎靡，南方幾省大量原來手里還有點錢的土老板，工廠也不干了，變賣出來一些資金，干什么好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。
于是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什么深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。
所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，并且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業主”本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給“業主”本人。
高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然后告訴來看房子的人，“業主”是大老板，手上很多處房產，對價格不敏感等等。
當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的“我的朋友”。
多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承于大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，后來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃后話。
比如，曾經臭名昭著的“資本運作”就曾經干過什么事呢？偽造了某**副總理簽署的紅頭文件，然后買斷了百度上所有關鍵字的搜索，并雇傭了大量槍手和水*做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。
這個事到后來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子。
02 "影子業主"無處不在
前些年不限購，曾經出現過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，后來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。
有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎么回事呢？接下來解釋下這種情況。
前面說了，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然后抵押給銀行了，所以張三只是個“影子業主”，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三只是個傀儡，實際的房東是法人公司B。
我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處于社會底層那種，并且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。
當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。
果然，最后他倆拿出的房本，都是副本，并且一次只給拿出一本，還得提前約時間 。
03 數據知道真相
另外我再分享一組統計數據：
為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數，數據來源為同花順iFinD數據庫。
2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。
2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。
2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。
也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低于1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什么程度了。
04 買還是不買,天價都在那
1、那么有房產的客官們又說了，現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行了，這個有可能，畢竟那么多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新么？大家可以搜一下“中國次貸危機”的百度百科，里面比我說得詳細專業。
2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這里統一說一下我的觀點，那就是，中國一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空了中小城市的資金池。
一線，從所有地方吸血
二線，從三四五線吸血
以此類推......
至于可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資一買變N套。
下面具體說道說道，看到后臺很多斧友都在說：
真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老板，你說的不對。
這個論調有點類似于“高手都在民間”，你問在哪兒呢？反正在民間。
提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單獨拎出來說說。
問題是，任何定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫癥。
什么叫多？你說我們學校有50個考上武漢大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有1萬應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子里一定得有個比例的概念。
所以，你說有錢人“多”，一定得考慮兩點，一是這個群體手里的資金能力是否足夠消化這么龐大的樓市？二是他們這么多錢是哪兒來的？
首先，咱們得把王健林馬云這種人摘出去，這不屬于日常討論范圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不了基本面，因為馬云的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子
其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎么瘋漲都和他們無關，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
1、你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？
目前為止有兩位兄臺說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什么的，資金怎么來的。說一下我比較了解的情況吧。
我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家里做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家里資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。
另外一個家里是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然后去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然后一起幫忙還貸。
這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。
不夸張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什么？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。
這就是為什么大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。
這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。
比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。
而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的制造企業主，很多都是幾個孩子。
所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕松全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不愿意接老爹的班，喜歡在一線城市奮斗生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。
看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什么二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。
那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產，加上首付。
除了這種中型制造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。
官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。
互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市里套。（沒上市就很難，這就是為什么互聯網公司，打死了也要上市）
前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換而已）
以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密云水庫買還差不多。
問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。
制造業哀鴻遍野不用我說了，低端制造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。
官員呢，更不用我說了，房產登記實名制一出，2014-15年到處出現房產低價拋售潮，現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員，我敬你是條漢子！
至于最后一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑......
一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？
這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水了不少。
跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。
于是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存著呢。
還謝謝告訴我信息的斧友，在這里補充一下：
惜售有很多種方式，本質上都是“倒牛奶”，制造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務，自有丈母娘幫他們干。
除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然后拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了
2.那業主入住以后發現是鬼城，怎么辦？
很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。
第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什么房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格了往外租的，或者XX中介自己手里在某個小區里n多套房源出租的，幕后的業主可都是房產商自己的親骨肉。
比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。
所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊“有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了”，你一問，都是“我朋友、我親戚、我同學”，從來見不到幾個“我”。
跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那么多實實在在的有錢人嗎？
06 未來房價的大致判斷
最后說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：
1.國際規律，一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以后往下（海外移民圣地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那么小）
2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？
3.大的供需關系，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至于沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎么努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨干，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。
4.經濟大勢下滑。過去那么多年，為什么國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓臺港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。
打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然后有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這么長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？
凡事，都有個盡頭......
07 近期被忽略的常識
有很多人斧友要我預測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，中國的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產和股市的專家都屢屢預測錯誤，我就更不敢誤人子弟了，這篇文章，只是個人對大勢的一些預測，本人才疏學淺，有說的不到的地方大家嘴下留情就是。
至于有人問我是不是搞房地產的，以及具體是做什么工作的，這里就不便回答了，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴，禍從口出動輒得咎的事兒估計以后還會有，畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠，蔡霞教授的下場大家也看到了，所以還是保留一點自己的隱私吧。
這兩天早上起來，看到的幾個新聞，似乎也在印證我的這個預測。
1.央行降準0.5%。專家們說對股市樓市有利，今年或實施3次降準1次降息，那么為何在此時選擇降準呢？各大網站首頁新聞，懂一點經濟的朋友應該都知道這意味著什么，如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那樣“一房難求”、“瘋漲”，央行還需要降準救市嗎？而且還是一年3次組合拳，而且還降息！
2.學校多片區隨機劃分，這個對已經瘋癲的學區房市場有可能造成沉重打擊，你花了40萬一平在海淀買了名校附近的學區房，對不起，很可能給你家孩子分到邊上一“麻麻地”的小學去，在互聯網信息如此發達的今天，個人以為，家庭教育、對孩子性格的塑造，比中小學的傳道授業解惑更重要，別迷信所謂名校了。
3.王健林又在歐洲砸了一堆錢做主題公園，聯想到這兩年萬達大規模“去房地產”、大手筆進入文化娛樂產業的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營，王氏父子的思路和動作已經很清楚了。
早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤了，緊接著的兩年，經濟形勢如何？
王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度，對數據的把握比我們屁民要強得多，房地產企業在中國牛逼，在發達國家不過是二三流企業，相信他們對這一點也看得很明白。
萬達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是回光返照最后撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最后一棒罷了。
說一千道一萬的，與其在樓市里擊鼓傳花、朝不保夕，還不如在大概率確定企業成長性空間的時候，投資企業股權，賺企業成長的錢，而時間就是企業最好的朋友，您說是嗎？
買不起房怎么辦？工資與房價嚴重不成正比，房價會降嗎？還是一輩子都別想買房了？
這是個全國人民都操心的問題。目前大部分人的工資都與房價不成比例，大部分人的房子都是家里幾代人存錢才能買的起的。想房子降價，目前不太可能，為什么只有中國有這種情況呢？ 大概就是因為人口太多的原因！ 等人口下降了，房價應該就會降下來。不過這還任重道遠。目前是不太可能的！
買不起房怎么辦？工資與房價嚴重不成正比，房價會降嗎？還是一輩子都別想買房了？
這是個全國人民都操心的問題。目前大部分人的工資都與房價不成比例，大部分人的房子都是家里幾代人存錢才能買的起的。想房子降價，目前不太可能，為什么只有中國有這種情況呢？ 大概就是因為人口太多的原因！ 等人口下降了，房價應該就會降下來。不過這還任重道遠。目前是不太可能的！
為什么房價那么高？那位領導人搞上去的？和工資永遠不成正比
01 房開商和銀行的千絲萬縷
我經常看到有人說“你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。
剛好家里有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎么做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程：
比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎么辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、并還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位B。
然后，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然后坐等房子慢慢賣......
你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什么不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。
中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這么玩借不到錢了，于是就死了一批。
從去年開始，實體企業，尤其是南方幾個省的制造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老板把家里N輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老板已經把廠區掛牌了。）
這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等于卡死自己嗎？
加上實體經濟萎靡，南方幾省大量原來手里還有點錢的土老板，工廠也不干了，變賣出來一些資金，干什么好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。
于是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什么深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。
所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，并且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業主”本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給“業主”本人。
高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然后告訴來看房子的人，“業主”是大老板，手上很多處房產，對價格不敏感等等。
當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的“我的朋友”。
多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承于大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，后來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃后話。
比如，曾經臭名昭著的“資本運作”就曾經干過什么事呢？偽造了某**副總理簽署的紅頭文件，然后買斷了百度上所有關鍵字的搜索，并雇傭了大量槍手和水*做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。
這個事到后來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子。
02 "影子業主"無處不在
前些年不限購，曾經出現過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，后來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。
有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎么回事呢？接下來解釋下這種情況。
前面說了，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然后抵押給銀行了，所以張三只是個“影子業主”，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三只是個傀儡，實際的房東是法人公司B。
我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處于社會底層那種，并且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。
當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。
果然，最后他倆拿出的房本，都是副本，并且一次只給拿出一本，還得提前約時間 。
03 數據知道真相
另外我再分享一組統計數據：
為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數，數據來源為同花順iFinD數據庫。
2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。
2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。
2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。
也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低于1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什么程度了。
04 買還是不買,天價都在那
1、那么有房產的客官們又說了，現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行了，這個有可能，畢竟那么多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新么？大家可以搜一下“中國次貸危機”的百度百科，里面比我說得詳細專業。
2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這里統一說一下我的觀點，那就是，中國一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空了中小城市的資金池。
一線，從所有地方吸血
二線，從三四五線吸血
以此類推......
至于可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資一買變N套。
下面具體說道說道，看到后臺很多斧友都在說：
真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老板，你說的不對。
這個論調有點類似于“高手都在民間”，你問在哪兒呢？反正在民間。
提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單獨拎出來說說。
問題是，任何定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫癥。
什么叫多？你說我們學校有50個考上武漢大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有1萬應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子里一定得有個比例的概念。
所以，你說有錢人“多”，一定得考慮兩點，一是這個群體手里的資金能力是否足夠消化這么龐大的樓市？二是他們這么多錢是哪兒來的？
首先，咱們得把王健林馬云這種人摘出去，這不屬于日常討論范圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不了基本面，因為馬云的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子
其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎么瘋漲都和他們無關，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
1、你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？
目前為止有兩位兄臺說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什么的，資金怎么來的。說一下我比較了解的情況吧。
我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家里做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家里資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。
另外一個家里是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然后去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然后一起幫忙還貸。
這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。
不夸張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什么？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。
這就是為什么大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。
這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。
比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。
而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的制造企業主，很多都是幾個孩子。
所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕松全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不愿意接老爹的班，喜歡在一線城市奮斗生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。
看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什么二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。
那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產，加上首付。
除了這種中型制造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。
官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。
互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市里套。（沒上市就很難，這就是為什么互聯網公司，打死了也要上市）
前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換而已）
以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密云水庫買還差不多。
問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。
制造業哀鴻遍野不用我說了，低端制造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。
官員呢，更不用我說了，房產登記實名制一出，2014-15年到處出現房產低價拋售潮，現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員，我敬你是條漢子！
至于最后一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑......
一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？
這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水了不少。
跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。
于是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存著呢。
還謝謝告訴我信息的斧友，在這里補充一下：
惜售有很多種方式，本質上都是“倒牛奶”，制造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務，自有丈母娘幫他們干。
除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然后拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了
2.那業主入住以后發現是鬼城，怎么辦？
很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。
第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什么房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格了往外租的，或者XX中介自己手里在某個小區里n多套房源出租的，幕后的業主可都是房產商自己的親骨肉。
比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。
所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊“有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了”，你一問，都是“我朋友、我親戚、我同學”，從來見不到幾個“我”。
跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那么多實實在在的有錢人嗎？
06 未來房價的大致判斷
最后說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：
1.國際規律，一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以后往下（海外移民圣地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那么小）
2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？
3.大的供需關系，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至于沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎么努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨干，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。
4.經濟大勢下滑。過去那么多年，為什么國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓臺港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。
打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然后有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這么長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？
凡事，都有個盡頭......
07 近期被忽略的常識
有很多人斧友要我預測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，中國的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產和股市的專家都屢屢預測錯誤，我就更不敢誤人子弟了，這篇文章，只是個人對大勢的一些預測，本人才疏學淺，有說的不到的地方大家嘴下留情就是。
至于有人問我是不是搞房地產的，以及具體是做什么工作的，這里就不便回答了，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴，禍從口出動輒得咎的事兒估計以后還會有，畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠，蔡霞教授的下場大家也看到了，所以還是保留一點自己的隱私吧。
這兩天早上起來，看到的幾個新聞，似乎也在印證我的這個預測。
1.央行降準0.5%。專家們說對股市樓市有利，今年或實施3次降準1次降息，那么為何在此時選擇降準呢？各大網站首頁新聞，懂一點經濟的朋友應該都知道這意味著什么，如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那樣“一房難求”、“瘋漲”，央行還需要降準救市嗎？而且還是一年3次組合拳，而且還降息！
2.學校多片區隨機劃分，這個對已經瘋癲的學區房市場有可能造成沉重打擊，你花了40萬一平在海淀買了名校附近的學區房，對不起，很可能給你家孩子分到邊上一“麻麻地”的小學去，在互聯網信息如此發達的今天，個人以為，家庭教育、對孩子性格的塑造，比中小學的傳道授業解惑更重要，別迷信所謂名校了。
3.王健林又在歐洲砸了一堆錢做主題公園，聯想到這兩年萬達大規模“去房地產”、大手筆進入文化娛樂產業的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營，王氏父子的思路和動作已經很清楚了。
早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤了，緊接著的兩年，經濟形勢如何？
王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度，對數據的把握比我們屁民要強得多，房地產企業在中國牛逼，在發達國家不過是二三流企業，相信他們對這一點也看得很明白。
萬達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是回光返照最后撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最后一棒罷了。
說一千道一萬的，與其在樓市里擊鼓傳花、朝不保夕，還不如在大概率確定企業成長性空間的時候，投資企業股權，賺企業成長的錢，而時間就是企業最好的朋友，您說是嗎？
為什么房價那么高？那位領導人搞上去的？和工資永遠不成正比
01 房開商和銀行的千絲萬縷
我經常看到有人說“你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。
剛好家里有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎么做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程：
比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎么辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、并還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位B。
然后，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然后坐等房子慢慢賣......
你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什么不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。
中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這么玩借不到錢了，于是就死了一批。
從去年開始，實體企業，尤其是南方幾個省的制造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老板把家里N輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老板已經把廠區掛牌了。）
這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等于卡死自己嗎？
加上實體經濟萎靡，南方幾省大量原來手里還有點錢的土老板，工廠也不干了，變賣出來一些資金，干什么好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。
于是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什么深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。
所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，并且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業主”本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給“業主”本人。
高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然后告訴來看房子的人，“業主”是大老板，手上很多處房產，對價格不敏感等等。
當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的“我的朋友”。
多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承于大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，后來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃后話。
比如，曾經臭名昭著的“資本運作”就曾經干過什么事呢？偽造了某**副總理簽署的紅頭文件，然后買斷了百度上所有關鍵字的搜索，并雇傭了大量槍手和水*做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。
這個事到后來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子。
02 "影子業主"無處不在
前些年不限購，曾經出現過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，后來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。
有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎么回事呢？接下來解釋下這種情況。
前面說了，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然后抵押給銀行了，所以張三只是個“影子業主”，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三只是個傀儡，實際的房東是法人公司B。
我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處于社會底層那種，并且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。
當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。
果然，最后他倆拿出的房本，都是副本，并且一次只給拿出一本，還得提前約時間 。
03 數據知道真相
另外我再分享一組統計數據：
為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數，數據來源為同花順iFinD數據庫。
2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。
2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。
2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。
也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低于1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什么程度了。
04 買還是不買,天價都在那
1、那么有房產的客官們又說了，現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行了，這個有可能，畢竟那么多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新么？大家可以搜一下“中國次貸危機”的百度百科，里面比我說得詳細專業。
2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這里統一說一下我的觀點，那就是，中國一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空了中小城市的資金池。
一線，從所有地方吸血
二線，從三四五線吸血
以此類推......
至于可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資一買變N套。
下面具體說道說道，看到后臺很多斧友都在說：
真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老板，你說的不對。
這個論調有點類似于“高手都在民間”，你問在哪兒呢？反正在民間。
提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單獨拎出來說說。
問題是，任何定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫癥。
什么叫多？你說我們學校有50個考上武漢大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有1萬應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子里一定得有個比例的概念。
所以，你說有錢人“多”，一定得考慮兩點，一是這個群體手里的資金能力是否足夠消化這么龐大的樓市？二是他們這么多錢是哪兒來的？
首先，咱們得把王健林馬云這種人摘出去，這不屬于日常討論范圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不了基本面，因為馬云的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子
其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎么瘋漲都和他們無關，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
1、你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？
目前為止有兩位兄臺說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什么的，資金怎么來的。說一下我比較了解的情況吧。
我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家里做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家里資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。
另外一個家里是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然后去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然后一起幫忙還貸。
這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。
不夸張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什么？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。
這就是為什么大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。
這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。
比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。
而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的制造企業主，很多都是幾個孩子。
所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕松全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不愿意接老爹的班，喜歡在一線城市奮斗生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。
看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什么二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。
那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產，加上首付。
除了這種中型制造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。
官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。
互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市里套。（沒上市就很難，這就是為什么互聯網公司，打死了也要上市）
前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換而已）
以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密云水庫買還差不多。
問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。
制造業哀鴻遍野不用我說了，低端制造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。
官員呢，更不用我說了，房產登記實名制一出，2014-15年到處出現房產低價拋售潮，現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員，我敬你是條漢子！
至于最后一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑......
一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？
這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水了不少。
跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。
于是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存著呢。
還謝謝告訴我信息的斧友，在這里補充一下：
惜售有很多種方式，本質上都是“倒牛奶”，制造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務，自有丈母娘幫他們干。
除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然后拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了
2.那業主入住以后發現是鬼城，怎么辦？
很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。
第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什么房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格了往外租的，或者XX中介自己手里在某個小區里n多套房源出租的，幕后的業主可都是房產商自己的親骨肉。
比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。
所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊“有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了”，你一問，都是“我朋友、我親戚、我同學”，從來見不到幾個“我”。
跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那么多實實在在的有錢人嗎？
06 未來房價的大致判斷
最后說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：
1.國際規律，一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以后往下（海外移民圣地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那么小）
2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？
3.大的供需關系，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至于沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎么努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨干，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。
4.經濟大勢下滑。過去那么多年，為什么國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓臺港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。
打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然后有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這么長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？
凡事，都有個盡頭......
07 近期被忽略的常識
有很多人斧友要我預測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，中國的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產和股市的專家都屢屢預測錯誤，我就更不敢誤人子弟了，這篇文章，只是個人對大勢的一些預測，本人才疏學淺，有說的不到的地方大家嘴下留情就是。
至于有人問我是不是搞房地產的，以及具體是做什么工作的，這里就不便回答了，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴，禍從口出動輒得咎的事兒估計以后還會有，畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠，蔡霞教授的下場大家也看到了，所以還是保留一點自己的隱私吧。
這兩天早上起來，看到的幾個新聞，似乎也在印證我的這個預測。
1.央行降準0.5%。專家們說對股市樓市有利，今年或實施3次降準1次降息，那么為何在此時選擇降準呢？各大網站首頁新聞，懂一點經濟的朋友應該都知道這意味著什么，如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那樣“一房難求”、“瘋漲”，央行還需要降準救市嗎？而且還是一年3次組合拳，而且還降息！
2.學校多片區隨機劃分，這個對已經瘋癲的學區房市場有可能造成沉重打擊，你花了40萬一平在海淀買了名校附近的學區房，對不起，很可能給你家孩子分到邊上一“麻麻地”的小學去，在互聯網信息如此發達的今天，個人以為，家庭教育、對孩子性格的塑造，比中小學的傳道授業解惑更重要，別迷信所謂名校了。
3.王健林又在歐洲砸了一堆錢做主題公園，聯想到這兩年萬達大規模“去房地產”、大手筆進入文化娛樂產業的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營，王氏父子的思路和動作已經很清楚了。
早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤了，緊接著的兩年，經濟形勢如何？
王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度，對數據的把握比我們屁民要強得多，房地產企業在中國牛逼，在發達國家不過是二三流企業，相信他們對這一點也看得很明白。
萬達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是回光返照最后撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最后一棒罷了。
說一千道一萬的，與其在樓市里擊鼓傳花、朝不保夕，還不如在大概率確定企業成長性空間的時候，投資企業股權，賺企業成長的錢，而時間就是企業最好的朋友，您說是嗎？
為什么現在的房價和工資不成正比呀！
我們的領導用為地方經濟發展為誘餌，不真正為老百姓辦事，父母官不貪就不是父母官。我有個朋友在日本工作她說在哪里一個普通工人工作四年就可以一套普通的住宅。在我們國家我看我們十輩子的工也買不起房啊。我的個人觀點僅供參考。
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