榮觀房產網2009年臨沂樓市走勢如何詳解
目前臨沂樓市受到全球經濟不景氣的波及，成交量及成交價格讓很多的開發商感受到了寒意。在此背景下，包括臨沂相當多的開發商在內的地產人士在不斷地提示“必須做好過冬的準備！勒緊褲帶子提前做好防御”。他們思路的前提是長期看好房地產，但認為房地產行業短期內缺乏資金的態勢不會得到扭轉，當然中央*府已經放松金融管制，但是目前為止仍未有任何一家銀企明確表態支持地產開發商進行高額借貸。低迷的地產市場至少會延續幾年。大部分開發商都已經意識到缺乏資金將產生致命性的風險。
那么這個樓市調整期會持續多長時間？這是目前市場由為關心的問題。在早些時候的文章就這個問題探討了不少時間，比較樂觀的估計臨沂房價見底應該在09年春節后。調整周期回歸本位，我預測時間可能會到2010年，也就是兩年的調整期。何時預示樓市可以走出調整期呢？在中國主要還是看*策，比如*府什么時候開始調整地產交易環節*策、稅收*策可能就意味著地產市場開始往好的方向走。目前已經看到*府著力解決這個問題，那么最關鍵的一環是什么？或者說樓市的平穩抑或上行需要的是什么呢？
臨沂樓市營銷戰已經無所不用極其，“無理由退房”、“一口價”、“買房送車”、“送精裝修”一系列的營銷上演仍然扭轉不了成交量不理想的局面。其中主要的因素是，一是受大勢預期低迷影響，置業者認為價格仍有下探空間；二是臨沂樓市放量過大，同類地段、產品疊加嚴重；三是消費信心不足，儲蓄求安是主流基調。面對多重因素困擾，臨沂樓市近期形勢較為嚴峻。一是年關將至，開發企業回籠資金任務重，這點可以在較大型企業身上體現；二是交易價格仍然繼續走低，市場信心的重建未能形成；三是臨沂的需求后勁缺乏動力。
面對嚴峻局勢，目前臨沂地產行業已經出現較大的動作。常規的栽員降薪、部門重組，到收縮開發戰線，更有極端行為停工待建，不排除資金鏈斷裂的可能，但前者的可能性較大。那么市場關鍵的環節開發及需求都出現不同程度的萎縮后，臨沂樓市下一步什么辦？我認為臨沂房地產市場基于以下三點，走出陰霾的空間很快得以扭轉。一是依托西部商貿市場，加快產業升級，臨沂經濟總量繼續保持高速增速；二是臨沂城市化進程處于起飛階段，城鎮新增的人口為房地產行業發展提供驅動力；三是臨沂的人口紅利將持續到2020年，后勁需求仍然得到補充；那么09年的房地產市場形勢如何？我將從八個方面做分析：
1、市場銷售壓力巨大
2008年12月底，臨沂的可供銷售房源為500多萬平米，預計2009年，臨沂的房產供應面積有可能突破1000萬平米，而未來的可開發土地已經突破 3000多萬平米，而今年的銷售從部分數據上可以看出，和去年的銷售基本持平甚至略低，也就是說，2008年臨沂的房產銷售面積還是在200萬左右.那么我們可以判斷的是，目前的臨沂市場的可消化面積足以支撐臨沂10年的發展。而*府持續不斷的土地出售，自然將這個過程延長，大量的樓盤集中上市，加之市場的消費力下降。使得大家都吃不飽，甚至會餓著，體質差的開發商會陸續倒下。
2、房價將出現小幅震蕩下調
2008年1-8月份臨沂的房產均價為3270元左右，雖然近2年來，臨沂的房產價格的確出現一定幅度的上揚，但價格攀升的主要原因來自升成本的上漲，尤其是土地及建安成本的上漲加快，2007年是臨沂土地上漲最為迅猛的一年，部分地段土地價格上漲達到50%，而上半年鋼材、水泥等建筑材料上漲的速度也非常驚人。所以，眾多開發商的開發成本大幅度上揚。進入2008年下半年，隨著全球經濟危機波及中國，整個中國的房地產形勢出現一定的頹勢，臨沂的房產市場也出現一定銷售困難，這個時候，鋼材水泥等價格雖然出現降價，但是對整個市場的影響是有限的。建安成本每平米最多下降5%左右。
但是從開發商回收成本的角度我們認為，2009年，受到部分開發商尾盤折扣回款促銷，多個新樓盤在開盤上會調低價格需求，導致整個臨沂房價將出現一個震蕩下調整的狀況。
開發商的成本增加，肯定會有所嫁接，但是，在市場狀況不好的情形下，其有可能，減少暴利的銷售模式，而采取薄利多銷的方式盡快回收資金，目前臨沂市場降價的樓盤主要集中在一些尾盤上，這最大的原因就是尾盤的開發商的利潤基本就是這些尾盤，減少利潤收入，賺取資金，是目前降價樓盤的初衷。
3、品質樓盤取勝
2009年的整個樓市是弱市，成交量弱，供應量弱，價格也很弱。但即便是再弱的市場里，也一樣有熱銷項目出現。這樣的項目要具備剛性需求創新產品、性價比高、營銷策略對路、銷售團隊執行力高等特點。專業度將成為地產服務企業生存和發展的根本，一些擁有深厚底蘊的企業可能通過模式創新、服務創新迎來發展機遇。
通過近階段對臨沂近30個項目的走訪與了解，個人發現，市場競爭越是激烈的情況下，越能體現開發商在前期定位的重要性。前期定位偏差在戶型或者產品品質上存在缺陷的樓盤，銷售普遍困難，甚至出現剃光頭的局面，而與此同時的是，一些前期定位準確，地段位置較好的樓盤在銷售上一直保持了平穩的的銷售速度。
4、臨沂進入別墅年
2007年魯商鳳凰城別墅的熱銷，其實是點燃了整個臨沂別墅大戰的序曲，真正的別墅大戰在2009年，臨沂在2009年將有近2000套別墅產品上市，日月城、奧林匹克花園、濱河陽光、聯合世紀新筑、月瀾灣溫泉別墅、歐洲城、新港龍庭、濱河國際等項目紛紛上市，其大體量的別墅將在一定程度上，將臨沂的富人真正帶入別墅生活時代。
當然，體量過于集中上市，及產品的同質化，以及目前的市場低迷，眾多企業經營困難，也將在一定程度上影響目前的市場發展。
5、片區競爭趨向明顯
2006、2007年，臨沂土地市場快速膨脹，2年出讓土地的總面積達到1150余萬平米，2008年1-10月份，臨沂總成交土地507萬平米，總體來看，保持了去年的速度，但是，我們發覺今年的工業用地增加比較突出，而住宅的供應量較去年有了明顯的減少。
時間
成交宗數
成交面積（萬㎡）
出讓總金額（億元）
平均單宗土地成交面積（㎡）
平均單宗土地成交價格（億元）
平均地價（元/㎡）
06年
81
576.3
44.12
71148
0.55
765.57
07年
110
613.84
57.73
55803.36
0.53
940.5
08年
128
524
52
40938
0.42
1026
漲幅
18%
-11%
-0.8%
-26%
-26%
8.6%
截止08年12月24日，08年臨沂共成交土地128宗，總規模成交達到524萬平方米，平均每宗成交面積為4.1萬平方米，較2007年平均5.58萬平方米的面積下降26%，總成交金額為54.38億元，平均地價1026元/平方米。
2007年相比，2008年臨沂土地成交放量較去年有了明顯的下降，且成交價格也有了大幅度地增長，其中南坊新區與經濟開發區成交比例明顯放大，市區的土地成交比例縮小。
6．空置率將繼續攀高
空置房這個詞在臨沂一直沒有引起重視，但是這個并不是說目前臨沂沒有商品房空置率了，長期以來，輿論和公眾的關注焦點都集中在房價以及市場走勢方面了。事實上，臨沂商品房空置問題從來也沒有因為房地產市場的紅火而有所好轉。
來自國家統計局最近一次的統計數據顯示，截止到9 月末，全國商品房空置面積為1.3 億平方米，同比增長10.2%。其中，空置商品住宅6641 萬平方米，增長14.1%。這是非常值得擔心的一個指標，空置房面積的明顯增長，意味著滯銷房屋增加，企業資金回籠影響較大。
按照臨沂目前的銷售速度，2009年，臨沂的的商品房控制率將達到一個非常嚴峻的數字，預計臨沂目前的控制商品房，大約需要26個月左右的時間才能消化。也就是說，臨沂市場全面回暖，需要2年的時間。
7、經濟適用房沖擊明顯
2008-2009年度，臨沂經濟適用房的開工面積為60萬平米，相當于臨沂每年消化面積的1/4，這個數字對整個市場的沖擊是很大的，每年3000套左右的經濟適用房供應，在一定程度上抑制了臨沂房價的上漲，但是也對臨沂的商品房市場產生了一定的打壓。繼中央公布9000億住房保障投資計劃后，臨沂在既定住房建設規劃的基礎上，應該也會追加安排建設資金。臨沂目前多個經濟適用房也開始浮出水面，其1500元左右的低廉價格，滿足了絕大多數城鎮普通居民的居住需求。
一方面，是*府即將啟動的大規模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房庫存。今后，如何加快消化房地產市場的庫存房源，將是*府面臨的重要問題之一。
8、2009年下半年到2010年年初樓市回暖
不同于股市的“牛短熊長”，樓市擁有“牛長熊短”的特征，房地產周期包括7-8年的上升周期和3-4年的下降周期。考慮實體經濟的療傷期、以及上海世博會的經濟拉動作用，預計中國樓市將在2009年下半年到2010年年初重拾升勢，但是回暖的速度比較慢，也不可能出現眾多專家預料的爆發式回暖。
可以預見，09年將是考驗開發商、置業者的關鍵一年。送一句話“颶風過崗，伏草安兮！
參考資料：http://***?tid=98391&extra=page%3D1
2015年 臨沂樓市怎么樣？
臨沂樓市在2015年或將進入到“量增價穩”的新時代。受房地產市場大環境的不景氣，
臨沂2014年的樓市表現也相當平平，房價保持略有波動但基本穩定發展的走勢。據搜房
網數據監控中心統計，臨沂2014年11月市場均價4918元/㎡，臨沂市2014年10月市場均價
4952元/㎡，臨沂市2014年9月市場均價4945元/㎡，臨沂市2014年8月市場均
價5025元/㎡，2014年下半年，臨沂市房價呈膠著狀態，變化不大。
雖然，2014年臨沂地價比2013年上漲了很多，以致于開發成本增加，臨沂房價也有可能會
上漲，但因為日益增大的庫存壓力，以及臨沂大力度的保障房建設，臨沂未來一段時間市場
供應的速度遠遠超過樓市成交的速度，因此，臨沂在2015年的前兩個季度房價暴漲的可能性并不大。
同時，因為陸續出臺的利好*策，購房者購房熱情提高，去化庫存的速度加快；開發商本身為了緩解
資金壓力，也會在一段時間內加大優惠力度刺激成交，這些都將促進臨沂樓市成交的回暖。
種種因素都表明，臨沂將進入到“量增價穩”的新時代。
買房“雙合同”到底是什么意思
雙合同是開發商或者是買房的人為了避免*府的一些*策從而發展起來的另外一種合同，*府對那些價格比較高的樓房會提出限制介個的措施，這就會影響開發商的切實利益的，于是就拿出了雙合同來避免這些事情的發生。
一份就是*府的指導價格房子買賣時的合同，而另一方就是以裝修、水電等為名義來補充并再次收費，簽了雙合同的房子要比其他房屋提交更多的首付和錢。
擴展資料
影響一、購房成本高：簽訂“雙合同”前期的供房壓力較大，剛需客可能難以承擔。不是每個項目都能提供裝修貸，有些項目要求購房者一次性支付裝修費用，這無疑加大了購房者首付成本。
影響二、有糾紛難索賠：另外，若開發商在履行合同過程中存在違約的情形，購房者能主張的購房款不能包括裝修款。這將為日后的賠償問題埋下隱患。購房者簽“雙合同”，實際交付的裝修標準與裝修合同上的約定，很有可能“貨不對板”，一旦以后出現裝修方面的糾紛，購房者也比較難索賠。
參考資料：人民網-根治樓市“雙合同”須嚴管重罰
阜陽現在的房價多少了呀?
2010年12月均價4780元,便宜的也是四千左右了,自住還是抓緊買吧.如果要便宜,最好選擇南三環或開發區.有發展前景.
請教辦理房產證的流程是什么？
一. 房產證辦理流程：
1、初始登記：開發商辦理初始登記是自己辦理房產證流程的必要前提條件。根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將其辦理房產證所需材料報送房屋所在地房地產主管部門。
通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20至60日不等，因此在收房入住后的兩三個月之后，可以向開發商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。
2、填寫申請表：申請表填寫之后需要開發商簽字蓋章。有的開發商手中會有現成的蓋好章的表格，只需到開發商處領取并填寫就行了。可以事先向開發商詢問，房產證應該在哪個部門辦理，然后直接向該部門咨詢，省去奔波之苦。
3、拿會測圖/表：由于測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據，因此是必需的材料之可以到開發商指定的房屋面積計量站申請并領取測繪表，或者帶身份證直接到開發商處領取，也可以向登記部門申請對房屋面積進行測繪。
4、領取相關證件：在前面詢問相關部門時，一定要明確需要領取哪些必要的申請文件，一次齊全。這些文件包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發商審核并蓋章。
5、繳納公共維修金，契稅：公共維修基金一般由房產所在地區的小區辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問開發商的辦事人員。需要注意的是，無論是小 區辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需文件，一旦遺失會影響獲得房產證。
6、按照規定時間領取房產證：一定要保存好管理部門給的領取證書的通知書，并按照上面通知的時間領取房產證。另外，在繳納印花稅和產權登記費、工本費時需仔細核對房產證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息。
當您準備好辦理房產證所需的材料后，就能進行初始登記，并填寫申請表;憑會測圖領取相關證件，隨后繳納公共維修金、契稅，最后按照規定時間領取房產證。
二. 辦理房產證所需材料:
1.蓋章的申請表;
2.房屋買賣合同;
3.簽訂預售合同的買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書;
4.測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;
5.專項維修資金專用收據;
6.契稅完稅或減憑證;
7.購房者身份證明(復印件核對原件);
8.房屋共有的提交共有協議;
9.銀行的提前還貸證明。
三. 新房辦理房產證費用：
各地有所不同，這里僅供大家參考：
1. 交易手續費：由售房人交納①住宅：3元/平方米; ②非住宅：10元/平方米。
2. 登記費：由購房人交納①住宅：80元/套; ②非住宅：(1)100(含100)平方米以下的80元/宗;(2)100——500(含500)平方米以下的120元/宗; (3)500——1500(含1500)平方米以下的200元/宗; (4)1500——3000(含3000)平方米以下的300元/宗; (5)3000——10000(含10000)平方米以下的500元/宗; (6)10000平方米以上的800元/宗。
3. 房屋所有權證書工本費。
4. 印花稅：印花稅：分為“產權轉移書據”印花稅和“權利、許可證照”印花稅。“產權轉移書據”稅目稅率為萬分之五，計稅依據為書據中所載的金額，買賣雙方均要交納;“權利、許可證照”稅目適用5元/件的定額稅率，買方交納。
5. 契稅：由購房人交納。
四. 7個工作日后戶主即可憑身份證去當地的開發商或房產局領取房產證。
擴展資料：
房產證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。
房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。
房產證更名辦理方法：
房產證更名辦理需要材料：提供雙方的身份證，戶口本，房產證。
如果以后不打算再出售的話就直接 簽署贈與，那樣子費用比較低點，如果以后還打算交易最好是到房屋交易大廳填寫買賣契約，然后去房屋交易大廳過戶，但是中間會出現費用：
如果不滿五年面積小于等于144的話，要收取差額營業稅5.5%(市場指導價與原始購房價的差額），契稅：面積小于90㎡的且是首套住房的話就是收取1%的，第二套住房的話就是2%，個稅是1%。其他的都是小費用了。
房產證更名也可以通過繼承實現，辦理房屋繼承手續方法：
一、手續要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明。
二、到區或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權公證，房產繼承分兩種:一是遺囑繼承，二是法定繼承。
需要提交的材料有:
1、被繼承人死亡證明；
2、該套房屋的產權證明或其他憑證；
3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件；
4、繼承人的身份證件；
有遺囑的繼承權公證另需提交的資料:被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過的遺囑,其他形式的遺囑由于無法認定其真實性，因此暫不予采納)。
三、辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。
申請人應當向登記機構提交下列文件: 《房地產登記申請書》(原件)、身份證明(復印件)、房地產權證書(原件)、 繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書(原件)\ 契稅完稅憑證(原件)。
四、遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。
房地產繼承過戶所需的費用：
辦理房地產繼承過戶有一些費用發生，主要是房地產繼承權公證費用、房屋估價費用及房地產過戶的稅費:
1、繼承權公證費用；
繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產的評估價的2%來收取，最低不低于200元。
2、房地產價值評估費用；
根據房地產價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算：
房地產價格總額(萬元) 累進計費率‰
100以下(含100) 5
101以上至1000部分 2.5
1001以上至2000部分 1.5
2001以上至5000部分 0.8
5001以上至8000部分 0.4
8001以上至10000部分 0.2
10000以上部分 0.1
3、房地產繼承過戶稅費；
由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。
4、契稅；
法定繼承人繼承房地產，免契稅，對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的,需要繳納契稅1.5%。
如一套100萬的房子辦理繼承過戶，要承擔5000元的房屋評估費用+2萬元的公證費用+500元合同印花稅+100元的登記費+5元的權證印花稅=25605元，費用可觀，所以有的人在購買房地產的時候直接將房屋登記在子女名下。
但如果雙方申報的房屋價值符合市場價的，一般可以免掉評估費用、而且公證費用如果只公證簽名的，僅需要數百元，這樣費用就大大的節省了。
參考資料：中華人民共和國住房和城鄉建設部《商品房銷售管理辦法》
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