榮觀房產網供給土地出讓、金融貸款、建筑市場監管、房屋的最后檢測等等這一些都不是市場經濟，而是在*府的主導之下進行的，著每一項目都能在*府某一部門找到，而房屋的分配完全是市場化，而在權利的尋租下，這個建筑變得是富人的游戲而成為窮人的夢想。尤其是土地出讓金已經成為地方*府的財*的主要來源，于是出讓土地也稱為*府的一項主要工作，甚至認為房產業是*府的主導，于是就出現了許多投機商人，鋪天蓋地的房產中介，制造業也開始做房產，而這樣依靠出讓出讓土地的經濟是不能持續的，于是出現了溫總理二會的講話。
一篇學者的文章講的很清楚：
告訴你一個震驚的高房價真相
(2010-03-10 21:55:17)
說明：如果把中國的高房價問題比喻成一只麻雀，那么，當人們從不同的角度、
深度去解剖它的時候，就會得出一個結論，這些結論會幫助我們逐漸走近真相。
擅長統計分析的王煉利女士寫的這篇分析文章，論述翔實，邏輯嚴謹，讓我們看
到了高房價背后的另一面。其實，歸根結底，高房價問題就是既得利益者對民眾
財富的掠奪問題。在高房價基礎上累積起來的巨大泡沫，將讓整個民族在未來付
出最慘烈的代價。為了民生，為了民族的未來，有識之士在努力泣血建言決策層，
促使住房回歸民生之路。感謝所有不懼壓力，為根除高房價毒瘤而努力堅守良知
和正義的人們！——暖之
轉帖：告訴你一個震驚的高房價真相
——別把表象當真相：房價高的原因不是因為地價高！
王煉利
中國房地產業中的道道坎坎實在多，人們很容易將表象當真相。將表象當真相，
有人就會偷著樂！
兩會期間，有代表說，房價高的實質是地價高 ，需要將地價降下來。這種說
法獲得代表們一片掌聲！
人們普遍認為，土地是國家的，國家只要將地價降下來，房子就不貴了。事實
是這樣嗎？人們哪，你們太不明真相了！
當然，我以前也曾經這樣認為過。但“認為”只是種感覺，感覺不能作為依據，
我必須找事實做佐證，為了找到佐證，在2006年底，我根據在權威的“上海市房
地產估價師協會網”上登載的2003年到2006 年9月的《上海市有償使用地塊匯總
表》和上海市房屋土地資源信息中心網公布的《上海市城鎮房地產開發土地供應
和開發利用情況向社會公布情況匯總表》，按照每一個土地出讓合同號，將每一
個出讓地塊的地點、地塊面積、有償使用方式（分掛牌出讓、協議出讓、項目招
標出讓、公開招標出讓等）、土地用途（分商業用地、工業用地、商品住宅用地、
城鎮單一住宅用地）、實收土地出讓金等逐一進行統計分析，得出了令我自己大
吃一驚的結論：在房價高漲的2004年和2005 年，*府部門收的土地出讓金低得
驚人！同時我也發現了為什么土地出讓金會這么低的秘密、土地出讓制度的弊端
根源在哪里——我畢竟搞了十年建筑安裝工程預算，九十年代初就持有上海市審
計局頒發的建筑工程審計崗位證書、安裝工程審計崗位證書。
本著一個工程技術人員的良知，我寫了3.5萬字的《弊病叢生的現行土地使用
權出讓制度和土地儲備制度——解剖上海土地麻雀》，將發現的問題圖表化，并
將分析的步驟一一列出。此文在高層內參《香港傳真》上全文刊登。
2007年4月初，中央電視臺《新聞調查》欄目打電話給我，說他們接到舉報，
要來上海調查有關陸家嘴中央公寓樓盤買賣方面的問題，柴靜聽人介紹說我對上
海房地產問題有頗多分析，就希望我能接受采訪，主要讓談我對土地出讓制度和
土地儲備制度的看法。我就在浦東東方路向城路上的一家賓館接受了央視的采訪。
柴靜提問，我回答。錄制完畢，告訴我將在4月21日的晚上央視一套《新聞調查》
時段播放。到了4月21日早晨，《新聞調查》欄目的小伙子仲偉寧打電話給我，
說有關我的鏡頭全部刪了，領導通不過。他一個勁地向我道歉，而我一個勁地說：
“沒有關系，沒有關系，你們知道了一些真相也就可以了。”仲偉寧在電話中問：“王老師，你的心態怎么那么好？”我回答“我根本就沒有指望過能播出！”
無獨有偶，《經濟觀察報》主編仲偉志看了此文后，讓我分成幾篇，《經濟觀
察報》準備分期刊登，我分成了六篇，寄給了《經濟觀察報》，仲偉志說改得很
好。但是我很快又接到他的電郵，說是不方便登載了。
完整的《弊病叢生的現行土地使用權出讓制度和土地儲備制度——解剖上海土
地麻雀》一文，應該將土地價并不決定房價高低、相反，是房價拖漲了地價的真
相梳理清楚了，可是，這是一篇用大量表格說明問題的文章——我分析的依據《上海市有償使用地塊匯總表》、《上海市城鎮房地產開發土地供應和開發利用情況向社會公布情況匯總表》就是由幾千個土地出讓項目組成的表格，經過我的整理，
這些表格“活”了，能說話了，能說明問題了！但我不可能在博客上發表這樣的表
格，所以，認真的讀者要信服我分析的結果，還真需要看我的全文。不過，既然
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條件不允許我發表表格，我就在此簡單敘述一下。相信還是能達到澄清事實的目
的。
（一）*府收取的土地出讓金是出乎想象的低；在土地一級市場上，
土地價格是出乎想象的低。
在用人民幣計取土地出讓金的統計數字中，2003年，上海出讓土地面積6102
萬平方米，*府實收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地*府收取不過150.4
元，2004年，出讓6573.2萬平方米，*府實收出讓金140億，平均出讓金價213
元，2005年，出讓5941.3萬平方米，實收出讓金100.4億，平均出讓金單價169
元，2006年1～9月，出讓面積3637.2萬平方米，實收出讓金50.1億，平均出讓
金單價137.9元。（此處統計的出讓土地面積數字比《上海統計年鑒》公布的少2
％，因為我將缺乏對應的土地出讓金數額的出讓面積項都剔除了）
在土地一級市場上（即*府直接收取土地出讓金的市場上），由于土地出讓的
方式分掛牌出讓、協議出讓、項目招標出讓、公開招標出讓等，每種出讓方式*
府收取的土地出讓金都是不一樣的。其中，“掛牌出讓”收取的土地出讓金最高，
公開招標、項目招標和協議出讓收取的土地出讓金都很低，工業用地又比住宅用
地收取的出讓金低出許多。按“平均價”計，2005年“掛牌出讓土地價”是3644元
/m2，“協議出讓土地價”是1542元/m2，“公開招標出讓土地價”1363元/m2，“項
目招標出讓土地價”740元/m2，“邀請招標出讓土地價”647元，沒有前綴的“招標
出讓土地價”是1625元/m2，另外還有“公開招標”的特例，譬如土地出讓合同 “滬
房地普字（2005）040號”，是普陀區的金光北塊一期配套房，土地價每平方米324
元，樓面價218元。再譬如在浦江鎮的六塊世博會動遷基地，土地面積共67.73
萬平方米，土地等級為六級，土地出讓合同是 “滬閔房地（2005）230、231、242、
243、247、248號”，筆者在《上海市有償使用地塊一覽表中》查到在這六塊土地
上，*府實收土地出讓金總價是568.97萬元人民幣，再根據*府實收土地出讓金
是土地總價的30%的規定，計算出土地總價（也就是得地者付出的總價）是1896
萬，這樣，每平方米的土地單價是1896/67.7=28元/m2，由于這六個地塊容積率
都為1，土地單價28元也就等于樓面單價28 元。*府收取的土地出讓金單價則
是568.97/67.7=8.4元/m2。這樣的土地價和土地出讓金價，能說高么？低到不可
想象呵！
2004年，地處黃金地段的老西門和豫園的“城鎮單一住宅用地”的“協議出讓”
樓面價只有每平方米112.5元、67.7元，土地單價274.5元、161.1元，出讓土地
面積分別是9.4萬平方米和14.9萬平方米（合同號：黃房地【2004】57號、64
號，土地單價根據*府實收出讓金單價是土地單價的30％計算，*府實收出讓金
是773.7萬和721.8萬元），這樣便宜的土地價，不知道這些位于中心區中的核心
區的拆遷戶的拆遷補貼是多少？在這23.33萬平方米 “城鎮單一住宅用地”上造的
房子，又會以什么價格賣出去？
為了招商引資，上海的工業地價是很便宜的——到2006年上半年，上海八級、
九級地段的工業用地協議出讓單價有的還不到90元（樓面價），普遍是133元（樓
面價）、175元（樓面價），最多200元（樓面價）
（二）人們所說的“地價高”到底是怎么回事？
關于“地價高”的問題，我們必須將最后得地造房子的房地產商和最初從*府手
中轉讓到土地的房地產商分開，能從*府手中用很便宜的價錢轉讓到土地的，往
往不是最終造房子的。我有個朋友屬于“最后造房子”的房地產商，他告訴我，他
造房子用的地，都是轉賣過三、四次了；有的房地產商造房用地，是經轉賣了五、
六次，地價對于他們，當然是太貴了。我這個朋友還說，他不會做直接從*府手
中得地的夢。即使土地轉賣了三、四次，他還是有賺的。
房價漲帶動了地價漲是假象，從2006年上海市房屋土地資源信息中心傳來的
數據這樣顯示：與飛漲的房價相比，地價上漲是不足道的。2003年5月，與南京
路永安公司只隔一條馬路的九江路福建中路6713平方米商業用地出讓，每平方米
樓面價6252元人民幣；2005 年9月，與大世界只隔二條馬路的金陵東路*路
3998平方米商業用地出讓，每平方米樓面價6631元人民幣，兩年多時間內，上
海最繁華商業地段的商業地價就只上漲了6%！而這兩年多的時間里，住宅房價
上漲了多少？當然地價的確在漲，那主要是“掛牌出讓”的土地價在漲。但掛牌出
讓的土地僅占2004年、2005年上海市*府對房地產業土地供應面積的5%、11%！
因此，起碼2006年的房價上漲是沒有理由從“土地上漲”中找借口的！
由于地價對于房產開發的影響是滯后的，2006年前后還在使用前幾年置下的低
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價地的房地產商，他們喊“地價漲”，是為進一步漲房價找借口。
不明真相的人說“地價上漲影響房價”，其實把因果關系搞顛倒了——總是先漲
房價，再漲地價的。沒看到還未等土地“升值”，房價就上躥得老高了！
這兩年的土地價我是沒有作統計分析，因為從2003年到2006年我做了這么詳細
的計算，有關方面就是不理你，我也不勞神了，反正已有的計算足夠能說明問題
了。
大家今天知道了*府供應的土地非但不貴而且還是“超低價”，然而土地一級市
場的“超低價”并非是為市民“超低”的，土地一級市場的“超低價”的存在只是為了
讓房地產商中的“鳳毛麟角”將從一級市場得來土地能炒賣出個好價錢，同時又能
使土地轉讓市場四茬五茬的接盤者多少也有點錢賺。至于買房者，注定是被宰的。
如果不是這樣，那么，一級市場上的土地有什么理由這么便宜？
（三）土地出讓金分“桌面上的”和“桌面下的”兩部分
現行的土地出讓制度是照搬香港的。在香港，這個制度為港英*府的財*收入
服務，誰出價高誰得地，土地出讓金就是一次收取整個出讓期限內各個年度地租
的貼現值總和。在內地，這個制度主要為相關利益者服務，這個制度的核心不在
于收取出讓金本身，而在于要收取“出讓土地使有權過程中產生的‘交易費用’”，
因此，土地出讓金分為“桌面上的”和“桌面下的”兩部分。
在我們這里，土地出讓如同其他國有資產出讓一樣，買賣雙方都在算兩筆賬。
一筆賬是土地（國有資產）本身值多少錢，一筆賬是要得到這塊土地（這筆國有
資產）的使用權需要付多少“交易費用”。即賬面價格（有沒有低估暫且不管）和
交易價格。這兩部分價格合計就構成國有土地或國有資產出讓的全部價格。在市
場經濟發達國家發達地區，這兩筆賬是一會事，土地所值（資產所值）就等于為
了得這塊土地（這筆資產）所需要支付的，而我們這里，一筆生意就必須算兩筆
賬。因為兩筆賬的“落入口袋”不一樣。在香港，全部土地出讓金歸香港*府，在
我們這里，是“桌面上的”出讓金歸*府財*，“桌面下的”歸誰則除了“案發”，只
有天曉得。
在香港，*府掌握出讓土地使用權的權利，但誰來承讓土地使用權，由市場來
說話，由“出價”來說話，出價高者得地，天經地義。在內地，*府不但掌握出讓土地使用權的權利，還掌握“由誰來受讓土地使用權”的決定權。這兩個權利哪個
大？當然后一個大！那怎樣得到后一個權利？一靠“關系”，二才是“金錢”。因為中國凡能在生意場上稱得上“關系”的，這“關系”的價值往往遠不夠用金錢來衡量！
話說回來，“關系”是比金錢金貴，但金錢也能換來“關系”。所以，才有“桌面下”
的交易。
因為存在桌面下的交易，桌面上的交易價格才“看起來很便宜”。“少收土地出
讓金”少收的是進入財*的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、
進入“關系”口袋的部分是不見陽光的。那得地者會“虧”嗎？才不會。需要得地的
商人非常精確地掌握著與*府打交道的得失分寸：本來得一塊地應該花消1000
萬元，其中30%是繳納土地出讓金，70%是支付開發成本；經過“操作”，“桌面上”
交200萬土地出讓金，“桌面上”交467萬開發成本，“桌面下”的“交易費用”233
萬，房地產商總計化900萬就得到了土地，整整省去10%的得地費用，還落得皆
大歡喜。而官方宣布的中標價是667萬：30%的土地出讓金是200萬，70%的開
發成本是467萬，全都上繳*府有關部門，真是天衣無縫。若問為什么是這個中
標價？你管得著嗎！
那些栽在“土地”上的官員，不就是這么“栽”的嗎？我承認我沒有證據，官方沒
有具體公布過“栽倒”的官員“栽”的過程，然而我是根據數據在懷疑，由懷疑導出
我這樣的推理。
（四）*府官員和房地產商怎樣分好處的？
*府從“土地使用權利出讓”中得到了土地出讓金，但更重要的是官員個人來自
得到了得地者——主要是房地產商支付的不進入財*的 “得地權利交易費”，這兩
項就是內地*府和*府官員在“土地使用權利出讓”中的全部所得。房地產商也有
所得，他實際交付的土地費用比應該交付的要少，這也是房地產商的一種所得，
但這決不是房地產商從現有土地制度中的主要得益之處，房地產商的主要得益之
處是：有轉讓、抵押、出租土地使用權的權利，即有著炒賣土地包括炒賣土地上
附著物——房產的權利。
雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》給了土地轉讓以限制，限制條件是
“屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件”。但是，法律條文是敵不過房地產商的智慧的，現在有幾個房地產商是在轉讓房產地產的？他們是“轉讓房地產公司”！
房地產公司大多是項目工程公司，轉讓了公司就等于轉讓了項目工程；轉讓房產
地產等具體工程還要交土地增值稅，轉讓公司連土地增值稅都免去了——全部歸
地方*府所得的、房地產業繳納比例達70%的土地增值稅，偏偏是地方*府最不
肯積極收取的稅收！1999年到2005年，全國的地方稅務局總共只收到298.4億土
地增值稅，并且47%是2005年這一年繳納的！而298.4億土地增值稅只占同期地
方稅收40769.4億的0.7%（見國家稅務總局網站→*務公開→稅收統計），298.4
億中屬于房地產業支付的大約還只有200億。
2006年12月31日，**頒布第483號令修改土地使用稅率，這個修改讓外
資企業用地稅率與內資企業用地稅率得到了統一，但由于房地產業繳納的城鎮土
地使用稅不過占整個土地使用稅的4%，即使修改后城鎮土地使用稅率比原先提
高兩倍，城鎮土地使用稅提高部分的承擔主體95%以上仍是非房地產企業。
*府之所以不忍收房地產業的稅費、*府之所以給房地產商炒賣土地炒賣房產
的權利，在于最初幾代房地產商與*府有著千絲萬縷的情意，*府官員利益與房
地產商的利益已經是“一榮俱榮、一損俱損”了。
在上海的土地出讓中，還有一種讓房地產商“靠*策得地”的說法。這是怎么操
作的呢？出讓土地面積分為“項目建設用地面積”和“帶征地面積”。所謂帶征地，
是不屬于項目建設用地的附帶征地，是應*府需要而“帶征”，其用途多屬于“公共
用地”。本來，土地出讓總價是按項目建設用地面積計算的，開發商需要的只是項
目建設用地；但你要得到建設用地，就要在帶征地上承擔土地開發費用，開發后
的土地仍歸*府。所謂“靠*策得地”，就是你得答應為*府免費開發一塊土地，
*府才會根據這個*策給你需要的一塊土地。而房地產商開發“帶征地”則是盼望
“行得春風有夏雨”，盼望*府的回報能超過房地產商在帶征地上付出的“開發費
用”。
這也能稱為市場？很難。
但我們因此理解了*府不愿多收房地產商稅費的經濟學意義——本來就不是
市場交易，怎么能要求這個交易按市場規律辦事？
不是市場交易，房價地價上漲的借口就被釜底抽薪。
（五）是中國法律在支持中國房價的暴漲
**第55號令第四條賦予“取得土地使用權的土地使用者”“其使用權在使用
年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動”的權利，《物權法》第一百
四十三條這樣制訂：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、
贈與或者抵押。”這就顛覆了羅馬法系中使用權者不得有處分權的規定。處分權是
所有權四項基本權能（占有、使用、收益和處分）的核心，處分權包括了轉讓、
出租、抵押、贈與、繼承、銷售、封存、丟棄等權利。**第55號令和物權法
第一百四十三條使我國的土地使用權受讓者具備了處分權，使用權就成了事實上
的“有期限的所有權”。我國的土地出讓制度就成了允許和鼓勵土地炒賣、允許和
鼓勵不動產炒賣的制度——“炒賣”皆因“處分權”而來——如果沒有轉租權、轉讓
權、抵押權等“處分權”，土地就不可能通過土地使用權利的交易而增值，土地使
用權也就不過是實物意義上的對土地的“使用”而已。
使用權人兼擁有處分權，這在西方法律制度中幾乎是沒有先例的。公元六世紀
制定的《法學總論》即羅馬私法第五篇中明確規定：“使用權人不能把使用權出賣、
出租或無償讓與他人”；《法國民法典》第631 條規定：“使用權人不得出租或出
讓其權利于他人。”；《德國民法典》第1080條條文是：“用益權不得轉讓。”“用
益權既不得抵押，也不得用作擔保或者再設定用益權。”用益權是所有權的組成部
分，是比使用權內容更廣的一種權利，用益權不得轉讓抵押，使用權更談不上轉
讓抵押了。
為什么呢？因為“轉讓、出租、抵押”這些“處分權”才構成了所有權中的核心權
利。當所有權者把使用權出讓后，使用權者行使“轉讓、出租、抵押”權利勢必會
削弱所有權者的權益！試想，如果是你的房子出租給別人后被別人轉租出去、你
的房子出租給別人后被別人抵押了，你作為所有者，你的利益不是被削弱、被侵
犯了嗎？所以，民法法系都明文禁止對“使用權”這個權利的出租、抵押、轉讓。
普通法法系的英國法律允許不動產承租人對不動產的轉租轉讓，但大多數不動產
所有者卻通過立契約的形式禁止承租人轉租轉讓，即不讓出租權、抵押權、轉讓
權來削弱自己的所有權。
然而，西方法律制度中對使用權人的權限限制，到了我們這里是反其道而行之。
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使用權=有期限的所有權，就是我國土地使用權出讓制度的實質。并且這種有期
限的所有權在我國還被提前兌現——我國規定房地產企業完成房地產開發投資
25%就能動用轉讓權，國外的慣例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得轉
讓土地使用權——因為房產和地產不能分割交易。
所以，我國的土地使用權出讓制度就是由土地使用者動用“處分權”來“處分”使
用權的制度，是讓“使用權”為“處分權”服務的制度。而我國房價的暴漲，就是因
為土地使用權被土地使用者“處分”而造成的不可避免的、必然的惡果。
自從二十世紀最后十年中國的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部
分——批租出讓土地使用權、并準許轉讓、抵押、轉租土地使用權開始，中國的
城市就都步入了高房價、高地價的陷阱——土地炒賣就是由于土地的使用權者具
有了對土地使用權的出租權、抵押權、轉讓權所致，而在市場經濟的鼻祖西方國
家，公有土地國家不準這么做，私人土地業主一般不會同意這么做。也因此，這
些國家“市場化”了幾百年，老百姓的住宅用地價并沒有因為“市場化”而“化”上去。
必須指出，當十九世紀精于法律的港英*府制訂了把出租權、抵押權、轉讓權
全都出讓的土地使用權出讓制度，港英*府的殖民心態就曝露無遺——正是因為
他們出讓的土地本來就是中國“出借”給他們的，他們不會對真正的土地主人負責，在使用權與所有權分離的前提下，讓使用權人能同時具有對使用權的出租、抵押、轉讓等“處分權利”，這正是港英當局用法律形式對炒賣地產者提供的“炒賣權”保障——所以香港的房價地價都很高呀！
這個制度移植到我們這里，自然也導致了我們這里的房價飆升。于是我們不得
不問：我們移植這個制度是為了什么？就為了侵害土地所有權人——全體人民的
利益？就是為了方便一部分房地產商炒賣土地炒賣房屋？邏輯很難解釋得通。
當年海南房價泡沫破滅，房價跌了多少
您好。90年代海南的房地產激烈程度毫不亞于我們現在的地產熱。從91年到93年年底短短兩年多的時間里，海口的地價從十幾萬飆升到幾百萬一畝。房價由一千多元飆升到七千多元。連帶北海的房價都飆升到五千多元。那幾年一個普通職工的收入應該是在100多到300之間。海南的房價比現在還瘋狂，現在北京的一個白領，五個月的工資能買一平米房子，當時的海南島的房間要一個工人20個月的工資才能買一平米。
瘋狂的炒作中，地產商，銀行和當地*府成為了利益共同體，甚至連銀行和券商都參與了炒作。海南地產的瘋狂起到了示范作用，全國房價都開始上升。
當年我國的制造業還處于起步階段，*府為了支持制造業，開始采用了提高貨幣供應量的*策。貨幣供應急速增加，我記得92年新工人的工資是150元左右，到93年就已經是300元起步了。物價的上漲速度也是極快的。GDP達到了15%左右。
投資房地產的收益效應遠大于制造業，當時增發的貨幣大部分都直奔暴利而去，能貸到款的大企業的資金也都流入房地產。眼瞅就要摧毀在萌芽中的中國制造業。
93年，**副總理發表了對房地產泡沫的公開看法，隨后，終止了房地產企業的上市。同時，嚴控銀行資金流入房地產市場。控制了信貸規模和國債利率。94年，開始了更嚴厲的資金*策。
一腳急剎車下去，海南的房地產泡沫瞬間破滅，銀行積壓了大量的爛尾樓和收不回來的壞賬，券商對實體的直接投資被叫停，直接導致了幾家大券商的全面虧損。而信托業的壞賬率更高，不得不成立了海南發展銀行來解決壞賬問題。但是很快，這家銀行就經歷了擠兌浪潮。
海南的房地產泡沫徹底破滅，留了一島的爛尾樓和大量的閑置土地。一直到06年，這些限制的土地才漸漸的被消化的差不多。
年紀稍大些的人應該記憶猶新全國的下崗浪潮，擠泡沫的過程中，大量的企業因為失血和內需的疲軟紛紛倒閉。國家對大量的國企和集體企業進行了腫瘤切割手術，從94年開始，一直到2000年前后，中國的制造業才緩緩上升。國內投資需求的巨大缺口和大量的廉價勞動力，創造了所謂的“奇跡”，打開了出口的窗戶，讓我們有了前些年的騰飛。
回顧海南地產熱潮的破滅和帶給全國的后遺癥，我們來審視今天。一個局域性的泡沫破滅，就導致了經濟的數年低迷。現在全國性的泡沫，路在何方？
本文的基礎認知點在：一個國家的強盛只能靠制造業。房地產，文化產業，虛擬經濟，都不足以讓一個國家的實力增強。離開第一產業和第二產業的經濟，都是空中樓閣。
本文沒有結論，各人心中自有一桿秤。
希望能幫到你，望采納！
09年上海的房價會降價嗎？
2008-2009上海房價走勢分析
上海的房地產什么時候跌？請耐心的等上10-15年，我感覺事實上的趨勢正好相反，應該是：上海的房地產什么時候再漲？請耐心的等上10-15年。
現在只是跌勢剛剛起步而已，并且實際情況并沒有怎么跌，有些樓盤和二手房的價格依舊堅挺。
真正的跌勢大約會在今年國慶至年底時開始。
具體發展形勢是：
第一階段：多空膠著
從２００５年５月至１０月之間，是多空膠著狀態，漲跌形勢不明朗的時期。這一時期的房價不會大跌的，內環依舊是一萬以上，中環是一萬的分界線，外環七千上下。
第二階段：第一輪下跌
２００５年國慶過后，才開始真正的第一輪下跌行情，因為經過半年的整理，下跌通道已經打通了，具體跌得快還是慢，要看各開發商和中介的實力。
如果跌得快，那么到了２００６年春節過后，可以跌掉大約３０％左右，那時一萬元的分界線從中環移到內環沿線，中環沿線七千左右，外環五千左右。
如果跌得慢，那么到了２００６年春節過后，可以跌掉大約１０％～２０％，那時內環還在一萬以上，中環沿線八千左右，外環六千左右。
在這一輪的下跌行情中，會消滅一半左右的房產中介。
第三階段：微升振蕩
２００６年春節過后，一直到六七月間，不管之前是快跌還是慢跌，都會出現一個小陽春，因為需求總是有的。這時會有一部份人重新投入房事(與房產相關的事業)。那時會出現微漲，但是漲幅在１０％以內，往往是剛漲了一小部分立刻脫手套現，于是總體房價處于振蕩之中，適合短線操作。
在這一輪的上漲和振蕩行情中，會誕生一批房產中介和個人炒家。
第四階段：長期下跌
經過２００６年的歇夏期，從２００６年的國慶之后，會出現第二輪的下跌行情。那時，大量在２００４年底之后開工的樓盤上市，那時開工的樓盤，整體質量較差，帶動了新一輪下跌行情。基本上，凡是從２００４年投入新樓盤的開發商，到了２００６年之后都要虧本經營的。
預計這一輪的下跌將是長期的和緩慢的，具體什么時候結束，現在也沒有人能夠預計出來。但是最終，房價會回落到一個老百姓基本能夠接受的范圍：中心城區(黃，靜，盧)和優質樓盤一萬以上，內環沿線８０００左右，中環沿線６０００左右，外環沿線４０００左右，近郊區行*中心(嘉定，松江，閔行，川沙之類)３０００左右，中程郊區城鎮(青浦，南橋等)２５００左右，遠程郊區城鎮(朱涇，楓涇，南匯，崇明等)２５００以下。這個下跌行情會持續幾年，上海總體的房價將再次跌掉３０％左右，在這個時期內，部分樓盤會比周圍樓盤價格高，顯得象坐孤島，那是因為樓盤優質的原因。
在這一輪的下跌行情中，大量實力弱的中介將被消滅，大量不善經營的和實力差的開發商也將被消滅。
第五階段：長期盤整(２００８(或９)～２０１Ｘ)
看了香港的樓市，大家都應該有所了解到，香港從９７年跌到現在，直到今天還在盤整中，快１０年了。而我們上海，因為不是和香港一樣的急跌７０％，而是經過幾年緩慢下跌５０％左右，因此期盤整期將比香港縮短好多，大概經過４～５年的盤整，上海的樓市會開始新一輪的復蘇。
在這期間，上海*府會分步做出促進購房的措施，這時期的開發商會造出一大批優質價格合理的樓盤。相比之下，那些在２００４年至２００６年之間竣工的樓盤簡直就是垃圾產品！
而經過樓市的漲跌洗禮，上海的樓市在以后的日子里會趨于成熟。
第六階段：緩慢復蘇，理性回歸(２０１Ｘ～２０２Ｘ)
經過少則１０年，多則１５年的樓市周期。上海樓市早則２０１５年，晚則２０２０年左右開始復蘇。
因此結論：上海的房地產什么時候再漲？請耐心的等上１０～１５年！
2008年金融危機全過程
金融危機從2007年就開始了，直到2008年，中國的影響才明顯開來：
2007年2月13日美國新世紀金融公司（New Century Finance）發出2006年第四季度盈利預警。
8月2日，德國工業銀行宣布盈利預警，后來更估計出現了82億歐元的虧損，因為旗下的一個規模為127億歐元為“萊茵蘭基金”（Rhineland Funding）以及銀行本身少量的參與了美國房地產次級抵押貸款市場業務而遭到巨大損失。德國央行召集全國銀行同業商討拯救德國工業銀行的籃子計劃。
8月8日，美國第五大投行貝爾斯登宣布旗下兩支基金倒閉，原因同樣是由于次貸風暴。
8月9日，法國第一大銀行巴黎銀行宣布凍結旗下三支基金，同樣是因為投資了美國次貸債券而蒙受巨大損失。此舉導致歐洲股市重挫。
拓展資料：
金融危機，是指金融資產、金融機構、金融市場的危機，具體表現為金融資產價格大幅下跌或金融機構倒閉或瀕臨倒閉或某個金融市場如股市或債市暴跌等。
金融危機是金融領域的危機。由于金融資產的流動性非常強，因此，金融的國際性非常強。金融危機的導火索可以是任何國家的金融產品、市場和機構等。
系統性金融危機指的是那些波及整個金融體系乃至整個經濟體系的危機，比如1930年(庚午年)引發西方經濟大蕭條的金融危機。
參考資料 百度百科 全球金融危機
國世平做過哪些偉大的預言
（見仁見智，僅供參考！）
國世平教授是清華資本經營（投融資與公司管控）總裁班的授課老師，為清華資本經營總裁班授課《資產證券化與投資銀行》。
國世平教授現任國家發改委顧問、深圳市*府經濟顧問、深圳大學當代金融研究所所長、教授、博士及博士后導師。
以下內容為國世平教授為資本19班的部分授課內容！
非常高興今天能夠來探討我們的宏觀經濟形勢，包括我們未來的走勢。我們知道去年兩會是W 總 理任期最后一次答記者招待會，我們也可以說這一次記者招待會是中華人民共和國歷屆總理答記者招待會最為悲壯的一次，你說哪有一個共和國總理，對自己十年的任期，沒有一句正面的評價。他怎么說：“我做總理這十年，我是兢兢業業，鞠躬盡瘁，我沒有半點的松懈，但是由于我的能力不夠，我的經驗不足，大家對我很有意見，我請大家原諒我，我請大家忘記我。”你說股票是反映經濟的，W 總 理做答記者招待會的時候，中國的股票還在漲，接著就暴跌，當天中國的股票一共跌了80多個點創下了2012年中國股票當天最大的跌幅。為什么會這樣？
我們知道，新的總理L 將要帶領中國人邁向未來的十年。我們來看一看，我們的過去十年，我們究竟發生了什么事，我的未來的十年將要發生什么事。我們來看一看。我一直在講，如果你2000年開始投資，你是個傻瓜都賺錢。在2000年到現在的投資，是中國財富的總爆發時期。我們知道，如果你第一步你的投資買了房地產，2000年深圳的房價才只有多少啊？2200多，最高漲到多少啊，均價3萬塊錢，整整漲了11倍，你投資房地產，獲利多大，你說房地產賺不賺錢？
2006年中國的股票才多少呢？998元，那么，到了2008年你把股票賣掉，中國的股票漲到多少，一共漲了7倍，達到了6124元，你買股票也賺錢；如果你說你股票不買，你就是買黃金，黃金漲到多少，2000年中國的黃金，那時候全世界的黃金才有多少啊？才只有1克黃金100多塊人民幣，現在1盎司黃金等于多少啊，最高等于1920美元，漲了多少倍？整整漲了十多倍，19倍，你買黃金也賺錢；如果你說黃金也不買，我們的人民幣大幅度的升值，我們的外匯都在升值，也就是什么，就是說，買了人民幣，你也賺錢。所以我經常在寶馬汽車、奔馳汽車的高端客戶中講，我說我們深圳居民，如果你2000年到深圳的，到今天你還買不起車、買不起房，你浪費了深圳人的指標，我告訴你。因為我想，我們過去賺錢多容易啊。
由于我們不懂*治，我們整整輸掉了多少？大家看，我們把1990年到2000年輸了，現在我們又輸掉了2000年到2010年，我們輸的多慘，我們整整輸掉了20年。你看看美國，在這個十年（1990-2000），美國人用最貴的美元，買進了最便宜的資產；到了這個十年（2000-2010年），美國知道啊，美國就開始大量的印鈔，我想問大家，印鈔是不是賺錢啊？印鈔就是賺錢，美元就跌，但是美國買的資產就什么，漲！你看，人家是兩邊賺錢。我們國家是兩邊挨打（賠錢），我們買的美元，跌了1/3，我們你沒有買的資產漲了10多倍。美國、日本和歐洲狂妄的說：“未來打敗中國，唯一的出路就是跟中國打一場美元戰爭。”你看看，他說你們中國人多頑強。你們的石油漲了十多倍，你們生產的企業還有利潤。所以為什么美國人嘲笑我們中國人：“你們中國人有什么了不起啊，你們就是我們的民工。”你想想，我們真的是美國的民工。我們把環境污染了，你說你在中國你還能找到一片干凈的土壤嗎？我們把資源消耗了，我們把資源賣給美國，美國開始還把美元給我們，最后連美元都不給我們。因為改革開放的時候，我們需要美元，我們把東西賣給美國，把美元拿回來。最后連美元都不要了，我們把東西賣給美國，就買美國的國債。美國人說：“啊，我欠你十億美元了，記下來。欠你一百億美元，記下來。一千億美元啦，一萬億美元，兩萬億美元”美國突然就把貨幣貶值了1/3，我們的1/3財富就不見了，我們輸的多慘啊!
我們輸掉了多少， 我們輸掉了從1990年到2000年，又輸掉了2000年到2010年，現在我們最擔心中國，還要輸掉未來的十年（2010-2020年），請大家注意，如果中國再把未來的十年輸掉，中國沒的救！你看看美國人，美國人在這個時候（2000-2010年），他知道印鈔印了十多年，美國再也不能夠印鈔，美國在這十年就開始什么，美國去年開始把美元強勁的上升，美元強勁的上升，美國買的資產就大幅的下挫，美國開始賣資產。我們中國的*府，我們中國的企業家，完全沒有反應過來，還是蒙查查。
現在看到房價到今天這個的地步，我告訴他對中國的經濟傷害有多大。第一，實體經濟的利潤只有5-10%，而房地產的利潤高達100%，這種結果說明什么？所有的實體經濟，只要有可能都朝房地產轉移。上市公司“湘粵情”做什么的？餐館的，現在餐館不大做了，轉到房地產去。上市公司雅戈爾做什么的？服裝的，現在服裝也不做了，也朝房地產轉移。中國將是一個不折不扣的房地產的國家。一個國家以房地產作為立國之本，你得注意。
第二，我們的實體經濟遭受毀滅性的打擊。我們希望銀行的錢多一點救助實體經濟。但是我們銀行的錢80%是流到房地產的，我們的實體經濟根本就得不到救助。德國之所以可以抗衡全球兩次金融危機，就是德國有非常堅挺的實體經濟。實體經濟才是一個國家的立國之本。我們國家的立國之本在哪里？
第三，我們的產能過剩多么嚴重，我們的彩電、冰箱十年不生產都賣不掉。我們希望老百姓多一點的消費，但是我們中國的錢全部都去買房子。我們算了一下給老百姓1000塊錢，其中800塊就是買房子。祖孫三代的錢交給了首付，然后全家按揭，你還有多少錢消費，我告訴你房地產走到今天這個地步，令我們國家領導人感到非常的憂慮。我想問大家，現在房地產到底是在漲還是跌，全國的報道全都在漲，你真的以為房子在漲嗎？
現在我們的媒體，誰敢說房子跌啊，你一跌我就不給你廣告！現在廣告，媒體廣告，都是地產的廣告。我想問大家，現在媒體是不是冒（沒有）德。中國大中城市70個城市在漲，那老百姓說房子肯定要漲。我想問大家，中國的大中城市怎么定義啊，地級市，比如說我們廣東韶關、陽江、東莞、珠海、汕頭、江門，這都是屬于大中城市，講地級市，中國有多少地級市啊，中國到底有多少地級市啊？648個，那你想，我想問大家，中國648個大中城市，只有70個城市在漲，364個房子在跌，你怎么不報道，還有120個城市不漲不跌，你怎么不報道。如果你全部報道出來，那時老百姓說，中國的大中城市70個城市在漲，364個城市在跌，還有120個城市不漲不跌，老百姓會怎么想？但媒體對老百姓就報道第一個。現在我告訴你，中央還不是擔心房子暴漲，現在中央最擔心房子像斷崖式的下滑。現在中央內部預計的房子很快就要崩盤。已經崩盤或很快就要崩盤的110個城市，很快就要崩盤。第一個崩盤的，鄂爾多斯。我是內蒙古鄂爾多斯*府的高級顧問，我去年3月份到鄂爾多斯市去演講的時候，鄂爾多斯的房價是22000塊錢一平，我就給鄂爾多斯的市長、市委書記云峰書記說，我說鄂爾多斯的房價很快就要暴跌，他怎么說：教授，我們知道要跌，但最低也不能低于17000。我說誰說的。現在上一個月，鄂爾多斯*府給我的報告是多少，鄂爾多斯的房價跌到1700塊錢一平方米，全崩盤了，地產商全逃跑了。我的一個學生上個月從鄂爾多斯開回了36輛路虎車。
第二城市崩盤的是溫州，溫州是中國炒房的，誰相信溫州的房子跌，現在溫州的房子砍掉60%還在跌。都在拋房子。
第三個崩盤的城市海南，我們是限價限的最高價，海南是限的最低價，不能低于17000元。
第四個崩盤的城市是貴陽，貴陽房子貴到什么樣，平均每個人能分到30多套房子。現在中央內部預警的房價要崩盤的：大連、沈陽、營口、煙臺、青島、唐山、常州、寧波、石家莊、長沙、海南、麗江、北海、惠州、珠海很快就要崩盤。我告訴你房子一旦暴跌，我們都直接沖擊中國的銀行。那時候房子再跌下去，我們的銀行全都要改名。中國銀行改名為中國銀行房地產有限公司、中國建設銀行改名為中國建設銀行房地產有限公司。所以我們銀監會的主席馬上高調的宣布，中國的房價會跌，銀行會承受房價下調50%的風險，講這句話的簡直是在胡說八道，你怎么知道的？即便我們認為房子會跌50%，能扛得住？大家知道誰來扛，誰來扛，第一房子跌會直接沖擊地方*府，現在地方*府欠銀行的錢是一個天文數字，我上一個月到廣東工商銀行演講，演講完以后和工商銀行行長吃飯。廣東工商銀行的行長問我，他說：教授，地方*府欠我們銀行的錢本金還還不還?我說：你還想本金,你怎么這么天真，現在利息都還不起，你還還本金，本金永遠不還你啦。廣東工商銀行的行長臉都嚇白了。他說教授，*府不能耍流氓。我說現在*府的流氓行為很中立，你不知道嗎？
將來的情況是什么？房地產崩盤，地方*府崩盤，高鐵崩盤，地鐵崩盤，那么我們的銀行一定崩盤。中央就一定要出手救啊。中央說房地產不要了，地鐵不要了，高鐵不要了，但是中央一定要救銀行啊。不救銀行怎么辦，老百姓把你一輩子的血汗錢存到銀行，第二天早上說沒有銀行了，你不殺人放火才怪呢！那么中央還要救地方*府，你不就地方*府，地方*府沒有了，那不就亂套了嘛。中央也沒有錢，怎么辦？只有一個辦法就是大量的印鈔，我們國家將出現惡性的通貨膨脹。
所以我建議，因為如果銀行倒閉，中央只有大量的印幣，我們現在的情況多像15年前的巴西烏拉圭治理。他們的房地產崩盤，地方全部崩盤，后來他們就買進了貨幣，沒有想到巴西的貨幣出現了百分之5萬多的貶值，只有那些聰明的人把巴西的東西賣掉，買進美元，最后抄底，一舉成為巴西的首富。如果我們對*治經濟稍微敏銳一點，為什么人民日報和新華社最近連續4次發表社論，我們一定不要出現南美化的趨向。我想問大家，我建議大家，聽我一句話，明天不要把你所有的雞蛋都裝在一個籃子里，到明天，到銀行把你人民幣的資產至少20%換成美元，因為我們最擔心人民幣守不住。一旦人民幣守不住，中央被迫大量的印鈔，我們人民幣會出現巨大的貶值，一旦人民幣貶值，你再想換美元，換不出來，你看到沒有，像去年北京、上海、深圳、廣州各地美元存款創歷史新高，干什么，就怕守不住了。我也最擔心我們國家移民到國外去的這批人，將成為還鄉團殺回來。所以我建議大家，聽我一句話，明天，到銀行把你人民幣的資產至少20%換成美元，安全一點，那我們來看現在令中國領導人，感到最為焦慮的問題是什么，就是房地產。因為我中國老百姓十年賺的錢全都買在房地產上了，我們知道中國的老百姓都相信房子不跌，誰說的？經濟學家是數字說明問題。
我在這里，我選的是亞洲最具典型的三個國家和地區房地產走勢圖，大家看一下這三個走勢圖是不是驚人的相似啊。就說每個國家和地區的房地產走勢，基本上是一樣的，沒有哪個國家和地區會走出自己獨立的痕跡。歷史是有驚人的相似，大家看，日本的房地產是不是1982年開始漲，香港的房地產92年開始漲，我們國家的房地產是2002年開始漲，大家看有沒有驚人的相似啊，而我們香港比日本晚多少年啊，晚十年，我們比香港晚多少年啊，十年，我們比日本呢，晚二十年。但是房子是不可能永遠漲的，沒有哪個國家的房子一直漲，大家看，日本的房價從1982年大漲到1987年，漲了多少年啊，5年，日本的房子整整漲了10倍，香港的房子從1992年大漲到1997年，漲了幾年啊，5年也漲了10倍，我們深圳的房子從2002年大漲到2007年，也漲了5年，整整漲了11倍，但是房子不可能永遠漲。我們看日本的房子，日本的房子到1987年漲到10倍，日本的房子貴到什么地方，把日本首都東京的房子賣掉可以把整個美國的房子買下來，所以日本人在1987年去美國把樓整棟整棟的買下來，買下來以后，美國人當時都驚死了。說美國將要被日本買走。在1987年日本人是用了2000億，把美國最具有標志性的大廈洛克菲勒帝國大廈買下，買下以后日本人扛著國旗沖上去，把美國的國旗卸下來，一腳踢下去，插上日本的國旗，奏日本的國歌。日本人就說30多年前，我們被美國打敗，現在我們打敗美國，我們又回來了。美國人很憤怒，但是沒辦法，標志性的大廈被他們買走了。但是日本沒有想到，在1987年日本的房子暴跌。到1993年，1993年日本人極度悲觀失望的時候，沒有想到他的房子強勁的反彈，在1994年日本人又拼命的買房子，沒有想到1994年日本房子再次暴跌到1995年，從1987年到1995年，日本的房子整整跌了80%，到了1995年是什么情況？1987年日本人是用2000億買走的洛克菲勒帝國大廈，到了1995年美國人多少錢買回來的，200億就把它買回來了。而且美國人做的更絕，扛著一把斧頭上去的，因為那個旗桿是木頭的，連旗桿都砍斷了，一腳把它踢下去，插上美國的國旗。美國怎么說？日本人打敗我用了30多年，我們打敗了日本就用了7年的時間把日本打回去。
我們看看香港，香港的房子在1992年發展到1997年，在1997年漲了10倍，香港人殺紅了眼睛，誰相信香港的房子跌，我不是吹啊，我是成功的預測香港的房子在1997年跌，我在1997年1月份在香港的信報和香港的電視臺發表演講，我說房子很快就要暴跌，李嘉誠一看非常的憤怒，在香港的經濟日報連續4天登廣告，名字就叫，質問國世平教授。我跟李嘉誠公開的展開了論戰，我說日本的房子漲了5年漲了10倍，遇到金融危機，日本的房子暴跌。香港的房子5年漲了10倍，遇到亞洲的金融危機，房子必跌無疑。國老師預測完全準確，香港的房子在1997年暴跌的到2003年，香港人極度的悲觀失望，后來沒想到房子強勁的反彈，在2004年香港人又拼命的買房子，沒有想到房子第二次探底到2005年，從1997年到2005年，香港的房子整整跌了80%，在2005年李嘉誠又在香港經濟日報整版的登廣告，向國世平道歉，同時聘請我為李嘉誠公司的高級顧問。
我不是吹牛，我又是成功的預測中國的房子在2008年開始暴跌。我第一次對中國房地產發出警告是在2007年8月10號，在深圳的宇宙賓館，深圳廳，1000多人聽我講，我說房子要跌，我說2008年房子要跌。我說為什么呢？日本的房子漲了5年漲了十倍，遇到金融危機房子跌。香港的漲了5年漲了十倍，遇到亞洲金融危機房子跌了。中國的房子漲了5年漲了十一倍，遇到美國的金融危機房子必跌無疑。我說中國人是羊群效應，房子越漲他越買，一旦跌，沒有買的，所以我說深圳啊一定要提前賣房子，所以我建議深圳居民在2007年12份以前把你多余的房子堅決賣掉。最好把住的房子也賣掉，去租房子住。我老婆從來不聽我的演講，不知道怎么回事，跑來聽我的演講，聽了我的演講嚇了我一大跳，回家的時候坐在我的車上滿臉的憤怒。我說怎么回事，我沒得罪了你啊，你怎么這么不開心，她就突然發作了，你這個人賺錢，是不是到了窮兇極惡的地步，你把多余的房子賣掉就行了，你怎么把住的房子也賣掉呢，將來什么都可以賣，將來也可以把老婆也賣掉呢。我說老婆是不能賣的，老婆也賣不出什么價格啊。我說老婆是有收藏價值的。你這個人怎么這么講話，老婆的價值是收藏的。
2008年北京的房子像斷崖一樣跌了40%，上海的房子跌了最少，跌了30%；我們深圳的房子像斷崖似的跌了30%，東莞的房子直接跌60%。但是，國老師犯了一個最重要的錯誤是什么，我沒有想到我們國家的領導人這么亂來，太不像話。大家看看，日本的房子跌了幾年，87到93幾年，6年；香港的房子跌了幾年，6年；我們國家的房子至少要跌4年吧，剛剛跌到第三個月，到來2009年3月份，中央像發神經一樣宣布救市。這就是**搞的4萬億投資。4萬億投資要命啊，我告訴你。**總理怎么說，中央失信于人。我們國家為此付出了極為高昂的代價。那時候地產商響應中央的號召，主動的把房價往下調，我們的地方*府，我們的老百姓配合中央不買房子，沒有想到我們國家領導人這么亂來，4萬億投資救了地產一把。如果大家想一想，2008年讓房子慢慢跌下來，我們不會有這么困難。非常可惜，現在中國老百姓都不相信中國房子會跌，但是我告訴大家，我今天負責任的告訴大家，中國老百姓再靠買房子賺錢的時代已經一去不復返了。為什么？房地產的格局已經發生了重大的變化。我告訴你，我們國家去年是多少，去年我們國家大中城市190個城市在這里，今年有多少，幾十個，可能明年只有多少，才有50個，可能后面30個，最后20個，最后10個。深圳、北京、上海的房子可能最后跌，因為我是萬科的高級顧問，我是李嘉誠公司的高級顧問。他問我，我說為什么深圳、北京、上海的房子泡沫最多，為什么最后跌，他說教授，你想想就知道了，要保衛中心城市，我們首先把四線城市房子賣掉，救三線的；如果三線救不了，賣掉三線救二線，二線還不行就賣二線救一線。如果一線崩盤了，中國就全崩盤了，但是我告訴你，不管你怎么賣，中國第一從今年開始，中國中央是什么，關門了，房地產的所得稅20%，這是好嚇人啊。香港的房地產所得稅1.5%，房價漲，后來香港把房子所得稅提到4.5%，房子不漲了，后來提到8.7%，房子開始暴跌。我們中國的房地產所得稅是20%，這是個什么概念？ 在座的你以后買房子，如果房子不漲30%，你一分錢都賺不到，為什么，20%的交了所得稅，還有5%的契稅，你還要買房子，還要按揭嗎？再交5%的按揭，你說房子漲30%多難漲啊，那房子難漲，你不賺錢，你還買房子干什么啊！那你說好，你買房子，你代我交稅，我告訴你房地產所得稅是直接稅，直接稅是不能轉讓的，只有間接稅是可以轉讓的！比如說我把我的房子賣給趙總，趙總代我交了30萬的稅，他到稅務局去舉報，國教授的房產稅是我交的，稅務局把我抓起來，把錢退給他，還坐牢，那把房價漲上去。開玩笑，房子貴誰買你的。開玩笑嘛。我告訴你房子買不掉。我告訴你明年，今年是官年，明年就要打狗了。我們國家明年全方位征收房產稅。中國的房產稅是多少啊，0.6%-6%，如果中央想把房產稅漲到6%是個什么概念，在座的你住一百萬的房子，你一年交6萬的稅，你交就行了。國老師在深圳的房子700萬，我一年要交42萬的稅，李嘉誠一年交的房產稅是1700萬，他的豪宅17個億。我告訴你，到那個時候我們中國居民都要做一個選擇，根據你的收入水平決定你住房的大小。
我們中國的老百姓真的很可憐，我們根本就不是買房子，我們是買房子的居住權，因為土地不是你的，我們就買了70年居住權，我想問大家，誰住滿過70年，中國住滿30年拔掉，美國、日本和歐洲的房子連土地都是你的，人家才買房子，日本的人口密度比中國大這么多，我剛剛從日本北海道回來，日本的北海道房子多便宜啊，1700元/平米，土地都是你的。我建議大家，我警告在座，房子很快就要崩盤，我警告在座的，如果這個時候你膽敢再去買房，你將成為中國房地產史上最后一批解放*，把別人徹底解放了，在上面站崗十年都下不來。
國老師在去年，我做的四個預測，三個預測全部應驗。第一個預測，煤炭及大眾商品價格很快就要暴跌，應驗；我的第二預測，黃金很快就要暴跌，應驗；我的第三預測，銀行里缺錢，應驗；我的第四預測，房地產很快就要崩盤，我們到明年看，看他怎么崩盤。
我們中國老百姓，又有一個糊涂的想法。教授，第一套房子不征房產稅，你看，媒體報道，第一套房子不征房產稅，誰說的，我在**內部做一個的演講，我說誰敢自立*策，第一套房子不征房產稅，只要中國宣布第一套房子不征房產稅，中國保證有2億對夫妻要宣布離婚。中國的是假離婚，你一套，我一套，我們中國人是什么都敢做的，那么中國有2億對夫妻離婚，中國是全世界離婚率最高的國家，又有兩億對夫妻同居在一起，中國是全世界同居率最高的國家。創造一個世界丑聞。深圳2011年搞得限購令，深圳人那一個月離婚多少對啊，2萬對夫妻，排長隊離婚。我去看的時候，每個人都是面帶微笑，你說哪里有離婚面帶微笑的啊！都是很痛苦的事情啊，全是假的。現在深圳統計，那一個月離婚的2萬對夫妻，多少對復合的，只有9000對復合，11000對自然解體。我告訴你，我們有好多的女的好笨哦，老公說，我們倆是假的假離婚，買房子，假離婚，你先出去，我買了房子你再回來復婚，這女的好笨哦，一分錢財產沒拿跑出去了，沒到兩個星期男的和別人結婚了。她說我們倆不是假的嗎？怎么搞真的了呀。最后到法庭告，法庭怎么判決，你跟你老公離婚合法離婚，你老公和別人結婚，合法結婚，最后這女的血本無歸呀，我警告我們在座的女性啊，千萬不要搞假離婚啊，不要假離婚變成真離婚，把老公趁機放跑了，如果萬一要搞假離婚，你也讓老公一個人出去嗎？你控制住財產嗎？
我建議大家，今年買一點股票，為什么，因為股票和房地產在國外都是兩個并駕齊驅的。我們中國房地產長期在高位，我們的股票長期在低位，正不正常，絕對不正常，中央一定要把房地產打下來，價格。如果老百姓的股票不漲，中國老百姓的資產是不是要縮水啊，這是中央不愿意看到的。中央希望，房子調下來，股票漲上去。至少老百姓的資產沒有縮水，如果中國的股票漲上去，房子跌了，中央一定要老百姓賣掉股票，抄底房地產，股票跌到這個地方，房地產漲到這個地方，就形成了房地產和股票的并駕齊驅。這是中央的戰略意圖。我告訴你，你在別的地方可以不聽*的話，在投資方面一定要聽*的話，因為**是最大的專家。中國的經濟就是*治經濟。
最大的地產商萬達王健林深深的知道這一點。我今年春節到他家里過年，看到他的門聯是怎么寫的，左邊是寫：**叫我革命我革命，右邊是怎么寫的：鄧主席叫我賺錢我賺錢。橫幅怎么寫的：永遠跟*走。大家想一想，2008年你如果聽了*的話，要賣掉，你是不是抄底了。現在中央讓你賣掉房子買股票，你把房子賣掉你可能又掏底了。但是我們中國老百姓就是不聽*的話。*要你賣房子，你堅決不賣房子，要你買股票，你堅決不買股票；我告訴你今天的股票有一波非常好的行情，所以我建議大家明天開始。大家賣房子，買進股票。
那我們在座的就會說，教授，你說經濟不好，股票反應經濟嗎？那么經濟不好，股票怎么會漲呢，中國的股票什么時候反應過經濟啊。美國的GDP上升170倍，美國的股票漲多少倍啊，600倍。我們的GDP上升多少倍啊，280倍，我們的股票上升為0。上屆證監會主席名字叫尚福林，上升的幅度為零。所以今天我要跟大家講，賣掉房子，買股票。明年如果股票漲上去了，房子跌了，再請我演講，我讓大家賣掉股票抄底房地產。
轉自 網易房產
中國的各大城市的人均居住面積是多少
這個貌似沒有具體統計的。
我們光說城市（城鎮不能算的，那個太邪乎了）
一般大城市都不超過30平米的，正常都在20平米以下 甚至更少 在個位數。 我以前經常看節目 南京有很多家庭 50多平米住 3代人。那樣算起來只有 人均10平米不到了。當然那不是全部 甚至三分之一都達不到的。
在北京上海廣州 深圳 等一線城市 估計人均 20上下，西部大城市 鄭州 武漢 西安之類的人均25 6 這樣 小城市有的可以達到30平米的。
貌似我們國家沒有一個城市可以達到50平米的人均水平的。這可能也上和房價高的主要愿意之一了。
97年亞洲金融危機是怎么回事
1997年6月，一場金融危機在亞洲爆發，這場危機的發展過程十分復雜。到1998年年底，大體上可以分為三個階段：1997年6月至12月；1998年1月至1998年7月；1998年7月到年底。
第一階段：1997年7月2日，泰國宣布放棄固定匯率制，實行浮動匯率制，引發了一場遍及東南亞的金融風暴。當天，泰銖兌換美元的匯率下降了17%，外匯及其他金融市場一片混亂。在泰銖波動的影響下，菲律賓比索、印度尼西亞盾、馬來西亞林吉特相繼成為國際炒家的攻擊對象。8月，馬來西亞放棄保衛林吉特的努力。一向堅挺的新加坡元也受到沖擊。印尼雖是受“傳染”最晚的國家，但受到的沖擊最為嚴重。10月下旬，國際炒家移師國際金融中心香港，矛頭直指香港聯系匯率制。*當局突然棄守新臺幣匯率，一天貶值3.46%，加大了對港幣和香港股市的壓力。10月23日，香港恒生指數大跌1 211.47點；28日，下跌1 621.80點，跌破9 000點大關。面對國際金融炒家的猛烈進攻，香港特區*府重申不會改變現行匯率制度，恒生指數上揚，再上萬點大關。接著，11月中旬，東亞的韓國也爆發金融風暴，17日，韓元對美元的匯率跌至創紀錄的1 008∶1。21日，韓國*府不得不向國際貨幣基金組織求援，暫時控制了危機。但到了12月13日，韓元對美元的匯率又降至1 737.60∶1。韓元危機也沖擊了在韓國有大量投資的日本金融業。1997年下半年日本的一系列銀行和證券公司相繼破產。于是，東南亞金融風暴演變為亞洲金融危機。
第二階段：1998年初，印尼金融風暴再起，面對有史以來最嚴重的經濟衰退，國際貨幣基金組織為印尼開出的藥方未能取得預期效果。2月11日，印尼*府宣布將實行印尼盾與美元保持固定匯率的聯系匯率制，以穩定印尼盾。此舉遭到國際貨幣基金組織及美國、西歐的一致反對。國際貨幣基金組織揚言將撤回對印尼的援助。印尼陷入*治經濟大危機。2月16日，印尼盾同美元比價跌破10 000∶1。受其影響，東南亞匯市再起波瀾，新元、馬幣、泰銖、菲律賓比索等紛紛下跌。直到4月8日印尼同國際貨幣基金組織就一份新的經濟改革方案達成協議，東南亞匯市才暫告平靜。1997年爆發的東南亞金融危機使得與之關系密切的日本經濟陷入困境。日元匯率從1997年6月底的115日元兌1美元跌至1998年4月初的133日元兌1美元；5、6月間，日元匯率一路下跌，一度接近150日元兌1美元的關口。隨著日元的大幅貶值，國際金融形勢更加不明朗，亞洲金融危機繼續深化。
第三階段：1998年8月初，乘美國股市動蕩、日元匯率持續下跌之際，國際炒家對香港發動新一輪進攻。恒生指數一直跌至6 600多點。香港特區*府予以回擊，金融管理局動用外匯基金進入股市和期貨市場，吸納國際炒家拋售的港幣，將匯市穩定在7.75港元兌換1美元的水平上。經過近一個月的苦斗，使國際炒家損失慘重，無法再次實現把香港作為“超級提款機”的企圖。國際炒家在香港失利的同時，在俄羅斯更遭慘敗。俄羅斯中央銀行8月17日宣布年內將盧布兌換美元匯率的浮動幅度擴大到6.0～9.5∶1，并推遲償還外債及暫停國債券交易。9月2日，盧布貶值70%。這都使俄羅斯股市、匯市急劇下跌，引發金融危機乃至經濟、*治危機。俄羅斯*策的突變，使得在俄羅斯股市投下巨額資金的國際炒家大傷元氣，并帶動了美歐國家股市的匯市的全面劇烈波動。如果說在此之前亞洲金融危機還是區域性的，那么，俄羅斯金融危機的爆發，則說明亞洲金融危機已經超出了區域性范圍，具有了全球性的意義。到1998年底，俄羅斯經濟仍沒有擺脫困境。1999年，金融危機結束。
1997年金融危機的爆發，有多方面的原因，我國學者一般認為可以分為直接觸發因素、內在基礎因素和世界經濟因素等幾個方面。
直接觸發因素包括：(1)國際金融市場上游資的沖擊。目前在全球范圍內大約有7萬億美元的流動國際資本。國際炒家一旦發現在哪個國家或地區有利可圖，馬上會通過炒作沖擊該國或地區的貨幣，以在短期內獲取暴利。(2)亞洲一些國家的外匯*策不當。它們為了吸引外資，一方面保持固定匯率，一方面又擴大金融自由化，給國際炒家提供了可乘之機。如泰國就在本國金融體系沒有理順之前，于1992年取消了對資本市場的管制，使短期資金的流動暢通無阻，為外國炒家炒作泰銖提供了條件。(3)為了維持固定匯率制，這些國家長期動用外匯儲備來彌補逆差，導致外債的增加。(4)這些國家的外債結構不合理。在中期、短期債務較多的情況下，一旦外資流出超過外資流入，而本國的外匯儲備又不足以彌補其不足，這個國家的貨幣貶值便是不可避免的了。
內在基礎性因素包括：(1)透支性經濟高增長和不良資產的膨脹。保持較高的經濟增長速度，是發展中國家的共同愿望。當高速增長的條件變得不夠充足時，為了繼續保持速度，這些國家轉向靠借外債來維護經濟增長。但由于經濟發展的不順利，到20世紀90年代中期，亞洲有些國家已不具備還債能力。在東南亞國家，房地產吹起的泡沫換來的只是銀行貸款的壞賬和呆賬；至于韓國，由于大企業從銀行獲得資金過于容易，造成一旦企業狀況不佳，不良資產立即膨脹的狀況。不良資產的大量存在，又反過來影響了投資者的信心。(2)市場體制發育不成熟。一是*府在資源配置上干預過度，特別是干預金融系統的貸款投向和項目；另一個是金融體制特別是監管體制不完善。(3)“出口替代”型模式的缺陷。“出口替代”型模式是亞洲不少國家經濟成功的重要原因。但這種模式也存在著三方面的不足：一是當經濟發展到一定的階段，生產成本會提高，出口會受到抑制，引起這些國家國際收支的不平衡；二是當這一出口導向戰略成為眾多國家的發展戰略時，會形成它們之間的相互擠壓；三是產品的階梯性進步是繼續實行出口替代的必備條件，僅靠資源的廉價優勢是無法保持競爭力的。亞洲這些國家在實現了高速增長之后，沒有解決上述問題。
世界經濟因素主要包括：(1)經濟全球化帶來的負面影響。經濟全球化是世界各地的經濟聯系越來越密切，但由此而來的負面影響也不可忽視，如民族國家間利益沖撞加劇，資本流動能力增強，防范危機的難度加大等。(2)不合理的國際分工、貿易和貨幣體制，對第三世界國家不利。在生產領域，仍然是發達國家生產高技術產品和高新技術本身，產品的技術含量逐級向欠發達、不發達國家下降，最不發達國家只能做裝配工作和生產初級產品。在交換領域，發達國家能用低價購買初級產品和壟斷高價推銷自己的產品。在國際金融和貨幣領域，整個全球金融體系和制度也有利于金融大國。
這次金融危機影響極其深遠，它暴露了一些亞洲國家經濟高速發展的背后的一些深層次問題。從這個意義上來說，不僅是壞事，也是好事，這為推動亞洲發展中國家深化改革，調整產業結構，健全宏觀管理提供了一個契機。由于改革與調整的任務十分艱巨，這些國家的經濟全面復蘇還需要一定的時間。但亞洲發展中國家經濟成長的基本因素仍然存在，經過克服內外困難，亞洲經濟形勢的好轉和進一步發展是大有希望的。
發生在1997 1998年的亞洲金融危機，是繼三十年代世界經濟大危機之后，對世界經濟有深遠影響的又一重大事件。這次金融危機反映了世界和各國的金融體系存在著嚴重缺陷，包括許多被人們認為是經過歷史發展選擇的比較成熟的金融體制和經濟運行方式，在這次金融危機中都暴露出許許多多的問題，需要進行反思。這次金融危機給我們提出了許多新的課題，提出了要建立新的金融法則和組織形式的問題。本書試圖進行這方面的研究。本書研究的中心問題是如何解脫本世紀初貨幣制度改革以后在不兌現的紙幣本位制條件下各國形成的貨幣供應體制和企業之間在新形勢下形成的債務衍生機制帶來的幾個世紀性的經濟難題，包括 ：（1）企業債務重負，銀行壞賬叢生，金融和債務危機頻繁；（2）社會貨幣供應過多，銀行業務過重，宏觀調控難度加大；（3）*府稅收困難，財*危機與金融危機相拌；（4）通貨膨脹纏繞著社會經濟，泡沫經濟時有發生，經濟波動頻繁，經濟增長經常受阻；（5）企業資金不足帶來經營困難，提高了破產和倒閉率，企業兼并活動頻繁，降低了企業的穩定性，增加了失業，不利于經濟增長和社會的穩定。（6）不平等的國際貨幣關系給世界大多數國家帶來重負并造成許許多多國際經濟問題。以上問題最深層的原因，是貨幣制度的不完善和在社會化大生產條件下企業之間交易活動產生的新機制未被人們充分認識。本書的思路是，建立一種權威性的企業交易結算的中介系統——國家企業交易中介結算系統，解脫企業之間的債務鏈，消除企業和銀行壞賬產生的基礎，以避免債務和金融危機的發生，并減少通貨膨脹和泡沫經濟的危害，促進經濟的穩定增長。在這個創新過程中，還會產生國家稅收和財*支出方式的創新，減少財*赤字的發生。同時，還會產生企業制度的創新，減少企業的破產倒閉和兼并現象，增強企業的穩定性。并且，還將對國際結算方式進行創新，對國際貨幣的使用進行改革。這個過程不是一個簡單的經濟問題的治理，而是對紙幣制度所存在的嚴重缺陷的修正，是對貨幣供應和流通體制的創新，是金融體制的重大變革，并且，這種變革帶來經濟運行機制的諸多方面的調整。
亞洲金融危機的爆發，盡管在各國有其具體的內在因素：經
濟持續過熱，經濟泡沫膨脹，引進外資的盲目性－－短期外債過量，銀行體系的不健
全，銀企勾結和企業的大量負債等，危機也有其外在原因：國際炒家的“惡劣”行徑，
但是人們還應進一步追根求源，找到危機生成的本質因素－－現代金融經濟和經濟全
球化趨勢。
劉詩白認為，金融危機是資本主義經濟危機固有的內容，1929年－1933年的世界
經濟大恐慌，更是以嚴重的金融危機為先導。1994年的墨西哥金融危機和1997年的東
亞金融危機首先發生于資本主義世界。可見，金融危機有其制度根源，是資本主義危
機。金融危機的可能性存在于市場經濟固有的自發性的貨幣信用機制，一旦金融活動
失控，貨幣及資本借貸中的矛盾激化，金融危機就表現出來。以金融活動高度發達為
特征的現代市場經濟本身是高風險經濟，包孕著金融危機的可能性。
經濟全球化和一體化是當代世界經濟的又一重大特征。經濟全球化是市場經濟超
國界發展的最高形式。二戰后各國之間商品關系的進一步發展，各國在經濟上更加互
相依存，商品、服務、資本、技術、知識國際間的頻繁流動，經濟的全球化趨勢表現
得更加鮮明。金融活動的全球化是當代資源在世界新配置和經濟落后國家與地區躍進
式發展的重要原因，但國際信貸、投資大爆炸式地發展，其固有矛盾深化，金融危機
必然會在那些制度不健全的、最薄弱的環節爆發。
綜上所述，現代市場經濟不僅存在著導源于商品生產過剩、需求不足的危機，而
且存在著金融信貸行為失控、新金融工具使用過度與資本市場投機過度而引發的金融
危機。在資本主義世界，這種市場運行機制的危機又受到基本制度的催化和使之激化。
金融危機不只是資本主義國家難以避免，也有可能出現于社會主義市場經濟體制中。
金融體制的不健全、金融活動的失控是金融危機的內生要素。正由于此，在當前我國
的體制轉型中，人們應該高度重視和切實搞好*府調控的市場經濟體制的構建，特別
要花大力氣健全金融體制，大力增強對內生的和外生的金融危機的防范能力。
總結：東南亞金融危機爆發后，人們對危機爆發的原因進行了廣泛和深入的探討，
指出了危機爆發的內在原因和外在原因，劉詩白則進一步指出深層次的原因，即現代
貨幣信用機制導致危機的爆發。只要現代市場經濟存在，市場經濟所固有的貨幣信用
機制就可能導致金融危機。只不過，它只是發生在那些制度不健全的、最薄弱的國家。
這一點在社會主義市場經濟國家也不例外。雖然如此，但是我們可以通過健全金融體
制來防范金融危機，劉詩白又給我們指出了一條防范金融危機之路。
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