榮觀房產網香港高房價的主因為－－*府的高地價*策， 而香港高地價*策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果，這一切需由英國1841年占領香港說起。
在香港成為英國殖民地的那一刻開始，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，所以香港所謂的土地拍賣并不是將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權，可以稱之為＂批地＂。
70年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠，他在1958年轉型投資地產，1971年成立長江實業，1972年在香港交易所上市。
《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多于50公頃，令港英*府得到了哄抬地價的借口。直接令高地價更高，使樓價如同坐了火箭一樣升天。
十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成*府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體。
擴展資料：
港的土地制度雖然效果明顯，但也帶來不少問題，例如九十年代末的房地產泡沫破滅，而現在香港社會呼聲漸高的“打倒地產霸權”。
香港九十年代末做所以會發生房地產泡沫破滅，形成所謂的“負資產”階級，可以說是很多巧合造成的。
在1997年，亞洲金融風暴爆發，令香港樓市泡沫破滅。更倒霉的是，董建華上臺后特區*府擁有了自由的土地供應權，董建華便退出了“八萬五”計劃，大幅度提高土地供應，令房價進一步下挫。
首任特首董建華推出的“八萬五公屋”計劃，生不逢時遭遇亞洲金融危機而夭折，此后，香港*府的行*風格愈發趨于保守。2003年“非典”之后，香港樓市暴跌。香港*府為了“托市”，甚至十多年內沒有主動賣地。
其后，香港經濟逐漸復蘇，又由于和大陸關系進一步緊密，大量的大陸居民到香港投資買樓和經商，讓香港樓市在近幾年迅速反彈，樓價甚至已遠高于97年的最高點。
參考資料：百度百科-香港的資本主義有多“裙帶”
房地產開發商怎么拿地
開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。
2007年后，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。
土地市場就是一級市場，這完全控制在*府手中，*府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。
一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代采取協議轉讓形式，開發商與*府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。
協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業并不踴躍，地方*府為了保證土地財*收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財*收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。
當時上海*府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。
不少外資到了2000年后也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。
不少內資小房企，限于資金窘迫，往往是與地方*府協商，先象征性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金后就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證后就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。
亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。
有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。
一位當時在機關做團干部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是愿意去商海里嘗試游泳而毅然下海。
當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。
然后他憑著這份意向書到處找合作伙伴，終于被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資后投入開發。
王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元后再借給他的，由王為東歸還銀行利息。
在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢后，現金流就有了一些鋪墊，于是接著再拿地開發第二個項目。
王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很準，合作伙伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，借助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。
君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今后的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。
要知道房價一直是處于上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。
兩年后項目運行基本完畢，但項目的利潤回報并不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報后，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。
一級市場土地出讓到了2002年7月1日后由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。
但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。
即每塊土地的取得，并不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。
由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。
拿地的模式還可以通過與*府合作，參與土地一級市場的開發后自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。
也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。
土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利于價格發現。
1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。
但是，很長的一段時間以來，協議的形式占了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼吁，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。
但是包括孟先生在內的很多人士，都認為后來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新“地王”的出現。
所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。
到了2000年...
從稅收*策來看如何抑制高房價
房價成了人們議論的中心話題。
高房價增加了百姓的顧慮，制約了百姓的消費。
為此，4月14日，**常務會議明確提出，要采取適當的措施，包括加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收*策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，堅決遏制住房價格過快上漲。
4月17日，**發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，制定了10條遏制房價過快上漲的*策措施，將通過調整土地*策、金融*策、稅收*策和采用行*手段，增加房屋供給，減少投機需求。
強調要發揮稅收*策對住房消費和房地產收益的調節作用。
筆者認為，遏制高房價，稅收*策是可以有所作為的，但不能夸大稅收的作用，單靠稅收*策的作用，解決不了高房價的問題，必須綜合運用土地*策、金融*策、稅收*策，打好*策的組合拳。
為有效發揮稅收對房價的調控作用，需要合理選擇稅收制度。
有人提出，開征物業稅是遏制高房價的一個非常有力的舉措，*府應盡快推出物業稅。
我們知道，物業稅是對納稅人擁有的物業（包括房產）在保有環節征收的一種稅，通常以物業的價值或收入為依據征收。
物業稅實質上是財產稅或不動產稅。
2003年10月，我國首次提出“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。
”擬開征的物業稅，表面看好像是個新稅種，其實是一個新名稱下的房地產稅。
設想把現有對房地產征收的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、營業稅等稅種以及相關的行*性收費合并為物業稅。
開征物業稅的目的是規范財產稅制，優化稅制結構，完善稅制體系，增加地方*府的財*收入；同時，發揮財產稅對富人的調節作用，縮小貧富差距，促進社會和諧。
筆者認為，開征物業稅，自然有利于抑制房價上漲。
但目前還不具備全面開征物業稅的條件。
理由是：第一，是否把現在對開發商征收的土地出讓金并入物業稅，在認識上存在較大分歧，也面臨實踐難題；第二，要把多個稅種和部分收費合并為一種稅，制度的設計需要建立在廣泛調查，深入思考，反復論證的基礎上，需要一個過程；第三，開征物業稅，需要有較完整、準確的房地產產權資料，而我國至今還沒有建立較為完整的房地產權屬檔案；第四，物業稅以物業的評估價值為計稅依據，我國目前房地產評估機構不多，評估人員數量不足，且業務水平有待提高。
可見，現在開征物業稅的條件還不成熟，在短期內先擴大房產稅的征稅范圍，待條件成熟再全面開征物業稅的可能性比較大。
...
為什么香港的房價這么高
1：導致房價爆漲的第一個因素：銀行競爭下的貸款開放。
其實房價的爆漲的因素主要是因為百姓在替*府所犯下的錯誤買單。
比如以前一個開發商通過某銀行貸款了1000萬開發了一個房子。
如果還不起那他就倒霉了，因為所有的銀行都是一個體系，你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機會。
但是中國在銀行改革的基礎上開了一條口子，為了各銀行之間的競爭所以把工行，農行，建設銀行等等全部獨立運營。
這本來是好事。
但問題是這些銀行都不是私有的，而是國家的。
我們不難想象。
當一個開發商從工行貸款1000萬的后果。
他只需要用500萬來開發房子，然后把售價提升，再把這個開發中的房子按他的售價標準抵押從農行再貸款 2000萬，然后再用這 2000萬中的1000萬開發一套售價更高的房子來找建設銀行抵押貸款4000萬。
就是這樣一個滾雪球的瘋狂貸款模式。
房子賣不賣得出去不重要，關鍵是房價要高，不得降價。
反正銀行的錢不是私人的，所以稍微疏通一下行長加之又有'合法的'高零售價的樓盤做抵押所以自然就越來越好從銀行貸款。
那么這樣造成的結果就是，房子價格只攀不跌！因為不能跌！一跌銀行貸出去的款就再也回不來了。
這可是*府的銀行，*府的錢！所以為了堵住這個資金黑洞一些被收買的專家、媒介便開始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買房子。
比如土地資源嚴重緊張，再不買房將來就只能住在郊區呀之類的。
導致人們不得不去買房。
其實住不了市中心這種情況這根本不可能發生，城市居民是一個新老替換的過程，要上班的住城里，老人退休喜歡住郊區。
只要人口不爆炸就不會出現上班族住不了市中心的情況。
雖然這些輿論造成了很多人買房子，但是僅僅是這樣，房價還沒有高到現在這樣的離譜。
緊接著*府又犯了第二個錯誤。
2：導致房價爆漲的第二個錯誤：中國特色的按揭。
按揭本來是一種西方很流行的制度，也很合適。
但這個制度一旦運用到中國就有點問題了。
因為從大的體制上來說。
所有銀行都是國家的，而不是私人的。
所以貸款這個關口就不可能控制得住。
只要文件上說得過去，人們就能貸到款。
為了早日緩解第一個錯誤所帶來的資金黑洞。
*府開始實行個人按揭制度來售房。
還經常舉什么美國來太太和中國老太太的例子來誘惑人們去按揭。
確實有人按揭了，而且是瘋狂的按揭。
只要和銀行有點'路子'的人。
他們先按揭一套80萬的房子，自己出10萬首付然后再從銀行貸出70萬。
之后再把這個房子抬高價格到180萬出售。
這個時候他們的親戚或者老爸老媽再去買下，也用按揭的方式自己出首付30萬再從銀行貸出150萬。
然后就不管了。
他們不還貸款怎么辦？銀行愛收不收。
反正根據合同我還不上錢你可以收走房子，我們兩不相欠。
所以轉了一圈，抬高了幾倍價格的房子又回到了*府回到了銀行手里。
這就解釋了為什么很多新樓盤剛開始修就被'炒房團'買走了。
他們炒的不是賭房子會升值。
而是拿了房子去收拾銀行。
銀行拿到這個房子怎么辦？更不敢降價了。
只好再加點價接著賣。
所以普通老百姓現在根本別想買到真正合理價格的房子！即使你直接從開發商手里買來的房子都說不定已經轉了好幾次手又回到銀行以及開發商手里的了。
說句不好聽的現在8000/平的房子里，有只有2500才是房價，有5500都是以為決策錯誤帶來的資金黑洞！也就是說你正在替人任勞任怨地擦屁股。
如果國內工資像香港一樣高,我猜房價會不會比香港還要貴呢？
第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。
1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。
1982年**在四個城市進行售房試點。
1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。
1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。
1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。
1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。
1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年） 1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。
1993年“安居工程”開始啟動。
1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。
房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。
1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。
房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年） 隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。
1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來） 2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。
隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。
詳細： 中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用于內部職工福利分配的，包括*府造房子也是用于福利分配，沒有房地產市場。
由于當時搞試點比較成功，后來就小范圍的開始試點開發。
1992年**同志南巡深圳視察后發現特區搞市場經濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由于海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年**總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。
于是**總理一聲令下：停止銀行貸款。
銀根收緊后使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。
但是到了1998年下半年，在6月份左右，*策面開始發生變化，出臺了一系列的刺激房地產發展的*策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種*策使得有效需求在短期內爆發，并大幅快速上升。
這*策的第一效應就是“趕末班車”——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。
這時的房改*策提供了巨大的有效需求，而金融*策和稅收*策又創造出巨大的有效需求。
不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30%、20%，有的銀行甚至提出零首付。
還有價格*策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。
但是在這時候取消了這些管制，為后來開發商漲價提供可能，這以后開發商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價。
于是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。
2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。
2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。
從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的*策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。
目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉...
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