榮觀房產網這只因中國并非市埸經濟, 所以銀行、地方*府可以不理風險地支持房價, 直至無力再支!
東京房價貴還是香港房價貴？
上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，十幾年過去了至今仍無完全恢復的跡象。
最近有人認為上海將發生類似日本泡沫破裂的危機，由于目前中國經濟以及上海房地產與泡沫破裂時日本所處的階段和狀況完全不一樣，上海絕對不會發生類似情況，這樣的判斷是不現實和沒有根據的。
但是由于日本泡沫擴張和破裂的直接原因是日元升值和基礎貨幣過多，與中國目前面臨人民幣升值壓力和基礎貨幣過多的情況相似，因此分析日本房地產泡沫破裂的經驗教訓有著積極的意義。
< r> 戰后50年，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。
上世紀80年代初期日本僅用幾年時間連續趕超意大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次于美國的世界第二大強國。
日本的貿易和制造業直逼美國，在電子汽車鋼鐵和造船等領域更是將美國打得毫無“招架之力”。
日本經濟實力達到美國一半，外匯儲備超過 4000億美元，占世界外匯儲備的50%。
日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。
彈丸島國的日本房地產總價值超過地大物博的整個美國，日本平均房地產價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。
日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司。
尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。
伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。
< r> 日本房地產發展在世界各地中有其特殊性。
日本土地狹小，人口眾多，加上經濟高度發達，房地產開發從戰后一片廢墟上建立起來。
伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰后初期猛漲了10000倍。
但是如果以為日本房地產泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。
實際上即使是1985年泡沫已經相當嚴重，如果沒有后來5年時間中執行的一系列錯誤*策，泡沫破裂還是可以避免的。
1985年日元升值以及對升值錯誤的估計和預期，將日本直接推入泡沫破裂前的“最后瘋狂”。
在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經濟和房地產陷入了已經長達14年的蕭條和低迷。
由此可見，包括日本在內的世界各國房地產泡沫以及破裂，都不能歸咎于客觀原因。
日本主要的錯誤*策是： < r> 第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。
1985年9月美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議。
之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。
日本*府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續五次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%,1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。
但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如*府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。
1985年以后的4年時間中，東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。
在此過程中日本*府并沒有采取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。
< r> 第二，盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。
在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。
為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。
1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。
這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。
尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。
1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。
為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧*策限制，躋身于房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。
可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。
< r> 第三，投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。
日本和香港完全一樣，股市和樓市“一榮俱榮，一損俱損”，這種情況進一步加劇了泡沫的嚴重程度。
當時日本居民從股市中賺了錢投資到樓市中去，從樓市中賺錢投資到股市中去。
無論從那一個市場賺錢都十分容易，很多人所賺之錢比一輩子工作積蓄的錢多得多。
股市樓市比翼雙飛，同創一個又一個“高度”。
1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值和股票市值分別增長81%和177%。
1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。
這段時間里， 房價日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。
人們千方百計...
東京房價貴還是香港房價貴？
在香港生活了七年，去過東京三次，大致上感覺兩個城市差不多，都是國際化大都市，開放性很高，有自己獨有的文化，當然也有相當高的物價和房價。
我覺得去學習當然還是要看學校。
語言是關鍵，香港雖然是講粵語，但是普通話和英語同樣適用。
東京的話，學術方面可能英語能搞定，但是日常生活基本上只能用日語。
而且就像剛才那位說的，現在大環境下，可能要多考慮一些。
不過以我自己的親身感覺，絕大部分日本人是很友好而且很有禮貌的，上個月底去的時候中日已經有爭端，但是并沒有因此受任何影響。
希望可以幫到你~
中國房地產與日本房地產的區別
對于大多數想要來日本買房的中國買家來說，日本并不是一個十分熟悉的國度，而要在這里完成買房投資這樣一件極其重要的事情，自然要事先做好萬全的準備。
那么，日本的房產*策都有哪些？日本房產與中國房產到底又有哪些區別和相似之處呢？★日本土地及房產*策★日本房地產與中國房地產最大的區別在于日本的土地實行私有制，即一旦購置日本的土地和房產，將享有永久擁有土地及建筑物的所有權。
而在中國購買的僅僅是使用權。
中國法律中不存在土地私有，而在日本，法律是承認土地所有者的權利的。
所以，在中國，土地使用權的有效期，一般居住用公寓為70年以下，商業用為40年以下。
此外，關于建筑物用途，在中國必須取得國家*府的相應許可才可以進行相應建筑物的建造，用途單一。
而日本關于這項內容的規定較為寬松，基本上都不會硬性規定為單一的用途。
也就是說現在沒有進行建設的土地，將來可以改建為辦公樓或者其他商業設施。
在日本，土地和建筑物是分別估價的。
建筑物在日本是有很大的折舊率的，也就是說隨著建筑物建造時間越長，建筑物的留存價值就越低。
所以，日本不動產的很大價值是在土地上。
而近年來，日本房價的上漲，也主要是指日本土地價格的上漲。
日本買房子沒有公攤面積，也不提建筑面積，所出售的僅僅是房屋內使用面積，陽臺面積都不算在銷售面積內。
并且在日本購房和中國相比，XX學區和XX商圈的概念對于房價影響更小。
在日本影響房價的地段因素更多的是，房子離地鐵站的距離。
...
請問香港,日本等地方出現過炒房潮,然后90年代出現泡沫,為什么現...
日本不知道，之前看了一個香港那邊的新聞，大意是說讓大陸人滾出香港，因為大陸人去那邊的太多，買房的、投資的、生孩子的，拉動物價上漲，好多香港本地人都買不起房。
不知道有沒有關系。
至于你說的建房問題，大城市建房供不應求，而且并不是所有家庭都只買一套房的，舊房子想換新的、子女上學買學區房就近照顧的、給子女結婚買的、有余錢想投資的，另外也要看地段，好地段買的就快，供不應求的也是這一塊；差地段不是沒人買，但如果是你的話，你是會選一個交通不方便、孩子上學不方便、你上班不方便、老人活動不方便的便宜一點的房子，還是選一個不錯的貴一點房子？我的想法是：反正都要花這么多錢了，何不再添點錢住的舒服一些。
還有價格，大城市不清楚，但我老家是普通小區賣得快，中高檔的小區賣的就比較慢。
我老家不算發達，上高中的時候，學校搬了個地方，因為學校是重點高中，家長都比較重視，附近三個普通小區房子很快就全賣光了，都是才建成兩三年的房子，孩子畢業后，有的房子就租出去，有些干脆就賣掉。
而另一個定位比較高端的小區，到現在都建成十年了，房子還沒賣完，老板都快賠死了。
香港經濟有沒有比*經濟發達
香港經濟很強的香港他是轉運港，流量世界第一，海運空運跟民航都是，光轉運就賺到翻我們要去大陸不也都從香港轉機？再來，香港的環境下培育出優秀的金融體系（可與華爾街媲美），還有很多地產富豪所以香港的優是在於地產跟金融跟運輸而這97年后，與大陸回歸，廣東變成了港商的后花園，加上語言又合！現在不要說香港.....＂＂廣州市＂＂而已年產值已經快與*接近了！！然而香港雖小，但是他的觀光體系也建立的相當的好！！每年為他帶來上百億財富光這次大陸51放假，香港一個禮拜的收入已經超過了*的整年開放大陸旅游的總收入還要多了！！所以雖然*有些企業，有些個人很強沒錯！！但是我們*的發展又做了什麼？？我們在經貿方面，經濟方面有著墨嗎？？有比較好的*策出臺嗎？？有提供國人一個平臺發展特定產業或支持的產業嗎？？答案是很少！一個國家如果沒有支持經濟，剩下民間企業，團體在打個人戰，沒有優良的平臺是贏不過別人的！！韓國今天那麼強就是有*府的支持不是？？為什麼李安不回來拍片？他自己也說了！！這不是他一個人救的起來的，*沒有創造這樣一個好的拍片環境，跟培育人才的地方....這些我們*都是輸人慘慘的充其量現在的*不過是在打個人戰或企業戰而已，單獨的企業或個人得利或是失敗，沒能夠團結集中力量發展整體經濟我想這是相當可惜的事情所以應該講經濟活動*輸香港，那應該是沒錯的！！（會贏，那真是奇怪了）順帶一提，*首富郭臺明的企業鴻海集團，早在前幾年就在香港上市了他不僅是*首富，還是香港第二李嘉誠.....為什麼？因為*的*策不配合，企業為了生存不這麼做！！！唉~~*應該要看清這些問題了！！不再是一昧的以為自己最強...期望*可以重回過去的榮景另一觀點其實*和香港都有一樣的困境*十年前的人均GDP是一萬兩千美金到現在只成長了三千美金而南韓在金融風暴后萎縮到八千多美金那時候只有*的七成可是現在 南韓已經到一萬五 超過*而香港好像是在九七年以前就已經到了兩萬六美金有一年還超過英國一點點可是現在英國在實質GDP已經到了三萬五六香港仍然是兩萬七因為金融風暴以后 房價一度大跌到九七以前的一半SARS那一兩年經濟幾乎沒有成長香港是世界上最自由的經濟體資金進出自由法規完善 *府效率高股市上漲下跌沒有限制不像*每天要限制7%的漲跌這兩年香港與中國大陸因為CEPA的簽訂跟中國大陸的貿易愈來愈自由加上跟上海相比香港的法規好太多所以中國大陸的企業都到香港上市如果你上網查你可以發現香港已經成為全球第二大的籌資中心僅次於倫敦 超越紐約以前 香港說是金融中心 充其量只是亞洲的區域性金融中心這兩年 股市已經漲到兩萬點籌資超越紐約 已經成為名副其實的國際金融中心了房價今年還超過東京香港依照現在的成長速度其實三四年后應該會到三萬美金了*其實根本不能跟香港比較因為兩地的發展性質完全不一樣*有高科技產業和制造業香港完全沒有 香港完全靠金融業香港經濟自由國際化又法治的背后是*沒有辦法承受的壓力*如果和香港一樣股市沒有限制*鄉下的老農民輸個股票就會輸個血本無歸了香港因為經濟自由 甚至沒有法定最低工資香港衛生署署長年新兩百萬港幣香港科技大學校長月薪十七萬港幣*比起來簡直就是第三世界的薪資水平可是香港菲傭一個月是四千港幣清潔工一個月收入也是四千港幣說不定比*在麥當勞做正職的還要少香港貧富差距嚴重到無法想像
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