榮觀房產網1.影響房價變動的因素有哪些
對房價會產生影響的因素還有社會、經濟、*策、環境和物業管理等。
社會因素，包括*治、*事、人口數量與家庭規模、社會環境和人文觀念等等。他們的變化都會影響對住房的需要，進而影響房價的上升或下降。
經濟因素，包括國民經濟發展狀況、財*金融狀況、產業結構調整、物價、工資、就業與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。一般來說，經濟發展穩步上升會導致住房需求增加，引起房價上漲，反之則房價會趨于平緩甚至下跌。
*策因素，比如住房*策、城市建設與土地利用規劃等等，都會影響房價的漲落。未來房價肯定還是會漲的。
因為土地畢竟有限，而需要的人越來越多，單單因為這個因素房價也是要漲得。
2.房地產價格波動原因
供求狀況：房地產商品由于生產周期長、資金規模大，往往會在短時期和特定區域形成相對性過量或短缺，這就同時形成房地產行業極具產業特色的價格波動。
經濟基本面：房地產價格波動與經濟基本面基本形成正相關關系，即基本面狀況良好，價格就容易出現上行波動，基本面惡化，價格就極有可能出現下滑，因此房地產價格也成為除股票價格之外的另一個經濟基本面的敏感指標。城市化進程：城市化進程被視為是房地產持續繁榮增長的基本動力，也成為目前房地產價格上漲的貌似合理的借口。
城市化進程的快速推進，將極大推動房地產價格的上行波動，其主要原因是城市土地價值由于連續投入開發的不斷升值和城市積聚效應帶來的房產價值的不斷增加。*策變動：*策變動是一個宏大議題，事實上上述幾點均涉及到*策因素，特別是城市化進程、經濟基本面，但提到房地產價格波動問題，*策變動是不得不單列強調的重要因素。
實際上房地產經濟本身就是一種*治經濟和*策經濟，特別是在我國現階段現有體制之下，國家*策往往左右了房地產發展的方向、規模、速度和程度。
3.房地產價格波動原因
供求狀況：房地產商品由于生產周期長、資金規模大，往往會在短時期和特定區域形成相對性過量或短缺，這就同時形成房地產行業極具產業特色的價格波動。
經濟基本面：房地產價格波動與經濟基本面基本形成正相關關系，即基本面狀況良好，價格就容易出現上行波動，基本面惡化，價格就極有可能出現下滑，因此房地產價格也成為除股票價格之外的另一個經濟基本面的敏感指標。
城市化進程：城市化進程被視為是房地產持續繁榮增長的基本動力，也成為目前房地產價格上漲的貌似合理的借口。城市化進程的快速推進，將極大推動房地產價格的上行波動，其主要原因是城市土地價值由于連續投入開發的不斷升值和城市積聚效應帶來的房產價值的不斷增加。
*策變動：*策變動是一個宏大議題，事實上上述幾點均涉及到*策因素，特別是城市化進程、經濟基本面，但提到房地產價格波動問題，*策變動是不得不單列強調的重要因素。實際上房地產經濟本身就是一種*治經濟和*策經濟，特別是在我國現階段現有體制之下，國家*策往往左右了房地產發展的方向、規模、速度和程度。
4.中國當前的房價問題分析
關于房地產市場的討論，是當前宏觀經濟領域討論中問題最多、意見最不易統一的領域。
鑒于此，筆者認為，目前要選擇從長期看來是正確的調控*策，必須先就討論中經常出現的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清。基于澄清后的正確認識，可以說調控房市的長期*策傾向本應是清晰的、簡單的。
關于房價的長期與短期問題 媒體上經常將上海、北京房價與香港比，認為中國房價將持續上漲。確實，如果看好中國經濟持續高增長和再過20年經濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。
由于土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。 但是，也應該看到，因為經濟周期調整的原因、因為目前房地產市場尚未成熟，*策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產逐漸增多的因素、或是宏觀*策出現重大失誤后的調整因素等等。
由于諸多的不確定性，決定了在某個歷史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩產。
所以，討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。 關于民生與市場的問題 經過近幾年對房地產市場宏觀調控*策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個市場問題，也是個民生問題、社會*治問題。
調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房，從宏觀經濟變量間平衡的角度出發予以市場化調控。
因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點，基于國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調控中，只要是確保了宏觀經濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。同樣，在調控中，面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌關措，應盡量由市場規律發生作用。
因為只要宏觀經濟保持了基本的平衡，短期內房價出現較大幅度的漲跌，并不意味宏觀調控出了問題，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產市場中的其他*策制度的問題。只有區分了民生與市場的關系問題，宏觀調控才有主動權，才有空間。
關于支柱產業與虛擬資產問題 毫無疑問，房地產市場已是我國重要的支柱產業。盡管如此，我們也應承認，當前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現實。
因此，如果*策引導不當，房價上漲預期較快，這時購房的投資、投機因素往往是大于消費因素，虛擬資產的特征會明顯突出。而在實際生活中，支柱產業因素與虛擬資產因素又是混合、同時存在的。
虛擬資產因素往往又是宏觀經濟周期過度波動的干擾因素。因此，基于宏觀調控的長期*策思考，第一，應想盡辦法消除房市中虛擬資產因素對宏觀經濟周期波動的負面影響；第二，即使作為支柱產業也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說支柱產業就不應該在一定時期采取壓縮、限制其過快發展的*策。
因此對一個支柱產業同樣應在宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸平衡間的取舍問題。特別是在當今流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的*策尚處摸索階段時，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響。
在這方面，中國要吸取世界各國發展房地產市場中的經驗與教訓。凡是將房市作為消費市場的，一國經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。
凡是將房市作為投資市場的，一國經濟周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等。基于此現實，"十七大"文件提出要提高老百姓的財產收入，應鼓勵老百姓從投資實體經濟中獲得更多的財產收入（資本回報），而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產市場去獲得不穩定的財產收入（靠資產價格上漲）。
關于跨期消費與信用膨脹的問題 美國金融危機后，使越來越多的人看清了，中國經濟不可持續的問題之一，是結構問題。集中反映諸多結構問題的突出表現是"高儲蓄、低消費"的結構問題。
因此，擴大消費是當今宏觀經濟*策調整中的核心內容。由此出發，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。
但是，跨期消費應該不應該有個"度"？"度"在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經濟穩定發展的平衡角度進行思考。相對于房價的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經濟周期波動較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風險，或者出現信用膨脹的宏觀風險。
因此，從宏觀經濟平衡增長出發，必須對跨期消費要有一個"度"的控制。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹。
在這個方面，美國金融危機已提供了一個典型的反面教訓。 基于以上四點宏觀思考，面對中國。
5.中國房價為什么經常波動
首先是大環境的經濟形勢的變動，房產市場跟隨大環境變化。經濟危機了，房市肯定低迷。
其次是股市的變化，股市樓市向來共進退的，你會發現，股市大跌的時候，樓市也在跌了，因為很多投資二手房的人也在炒股。
第三，物價水平，尤其是基本生活資料價格的變化，比如去年的哦豬肉價格大漲，就帶動了房價的大漲。
第四，人們的經濟預期，就是消費信心了，有錢不消費和貸款消費兩種態勢。
第五，*府的調控，這是很關鍵的一點，*府為了維持土地出讓金的水平，必須讓房價在一定水平，不然*府收入哪里來。但*府也不允許房價太高，因為那會引起民憤。周久耕同志就是典型。
6.房價上升的理由是什么
一、城市化進程拉動房價上揚中國的城市水平只有百分之四十多此，而發達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間非常龐大。
中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個農業大國，農村人口占了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城。
二、中國城市正處于大拆大建的高速發展期君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進，今天的一個城市，幾年前的城區范圍還很小，三五年后，城區范圍就成倍數擴大。城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。
此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴張后，卻無人進駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪里，人口就填滿哪里。
三、經濟發展離不開房地產，支柱產業地位仍無法動搖大城市在幾年前，都是以房地產作為支柱產業來對待的，當下大城市的經濟發展走上正軌，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什么中央進行調控，地方*府卻不配合的根源所在。
對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引領者，房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。
房地產的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業的發展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關，實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞，開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場，無不在推動其發展的車輪。離開了房地產，各行各業都將受到不同程度的打擊四、房地產成了地方財*的主要收入來源房地產成了地方*府財*收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財*的支撐點，如果缺了土地收入，地方*府的腰包就會囊中羞澀，減少了財*收入，就會影響到地方*府的行*力量、職權力量。
所以，無論中央怎么調控，地方*府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為“空調”的一個重要因素。比如國家規定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，*府睜只眼閉只眼，實際在暗中支持房地產發展.五、奢侈消費風起云涌，助長房價飚升前些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陳，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。
中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾全錢，就“小農意識”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了，生活方式便發生了質變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當前國人的享受意識日益增強。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。
六、注意，是控制房價過快上漲，不是打壓我每次去演講，都會被問到一個同樣的問題：周老師，未來的房地產到底會是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產過不去？問這些問題的人，我想，有一點他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調控房地產？調控房地產的真正用意是什么？許多開發商總認為國家在打壓房地產，為此，一旦有了調控*策，便坐臥不安，感到迷茫。國家為什么要調控房地產呢？因為房地產發展過快，長期占用“超車道”行駛，嚴重影響其他車輛通行；因為房價上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。
中央*府調控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。注意，中央調控房地產，是控制房價過快上漲，是“控制過快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，但可以合理上漲，是將房價控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產，中央*府對房地產對經濟的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產。
從這個意義上來說，房地產仍然會一路凱歌，在五年內指望房價下降，無異于癡人說夢。當然，房價的波動是有的，短期下調后很快又會上升，主線上上升的。
七、通脹預期加大，帶動房價上揚CPI在不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。
物價指數的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧？要控制房價，就必須先穩定CPI，否則控制房價只是一廂情愿罷了八、地價猛漲，催高房價大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的。
7.房地產周期的影響因素
供求狀況 房地產商品由于生產周期長、資金規模大，往往會在短時期和特定區域形成相對性過量或短缺，這就同時形成房地產行業極具產業特色的價格波動。
房地產是一種特殊商品。首先是其不動產特性。
這一特征不僅決定了房地產商品的弱流動性表現，還使得每件房地產商品都具有其唯一性和特殊性，而對這種唯一性和特殊性的追求往往可能放大價格的供求波動。其次是房地產的資產屬性。
房地產不僅是一種生產和生活的消費商品，而且具有投資品的特征，這種雙重屬性往往加劇對房地產商品的目標投向和對它的保值增值預期。還有就是房地產商品的資本附加性很強，它不像普通消費品隨著使用價值的損耗和消失而完成價值的消減和轉移，它有更長的使用價值年限，并且在追加投入的狀況下能夠極大地實現價值的增加。
這三種特殊屬性往往加強了房地產商品的供求——價格關系表現，甚至使之發生扭曲，從而造成比較明顯和劇烈的價格波動。經濟基本面 房地產價格波動與經濟基本面基本形成正相關關系，即基本面狀況良好，價格就容易出現上行波動，基本面惡化，價格就極有可能出現下滑，因此房地產價格也成為除股票價格之外的另一個經濟基本面的敏感指標。
目前經濟基本面較好，高增長、低通脹的狀況顯示出中國宏觀經濟的“黃金時代”特征，因此很自然地出現房地產價格的上行波動，但反過來看，在當前狀況下，增長減緩、通脹加劇的趨勢和可能性也越來越大，必要的經濟調整已經開始。目前總體物價存在上漲壓力，中央*府承受著巨大的壓力以抵御人民幣增值，在當前的通脹狀況中，至少還要新增加兩個因素：一是勞動力成本上升，二是房地產價格上漲。
在這樣的狀況下，房地產價格的上行波動不大可能持續太久，而且如果控制不力極有可能出現急速下行和劇烈波動。 值得注意的是，房地產價格和經濟基本面之間的正相關，形成的是動態均衡的關系，就是說不僅經濟基本面會影響房地產價格波動，反過來后者也將影響到前者。
如果房地產價格波動打破了原先的均衡關系，經濟基本面勢必發生與之相適應的變化，這樣才能逐步建立兩者之間新的均衡關系。但是如果這種均衡關系缺乏真實基礎，就是說假如房地產價格的上行波動只是過度預期和投機造成的，那么這時房地產價格作為投資和經濟發展的重要先行指標，給出的是錯誤的市場信號，虛假繁榮的經濟基本面很快將由于失去支撐而回歸真實，而且極有可能是破壞原有真實經濟基本面的回歸。
城市化進程 城市化進程被視為是房地產持續繁榮增長的基本動力，也成為目前房地產價格上漲的貌似合理的借口。從潛在需求看，我國現有城鎮居民4.9億人，到2020年基本實現“全面小康”，我國城市化水平將達到55-60%，城鎮居民將增長到8億至8.5億人。
此間約有3-3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣也存在改善住房條件的需求。
2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米，而初步預測，到2020年我國城鎮居民的人均住房面積將達到35平方米。但潛在需求不是現實需求，這種需求如何轉化和以何種形式轉化將影響到廣至宏觀經濟整體小至房地產價格波動的一些重要經濟現象。
城市化進程的快速推進，將極大推動房地產價格的上行波動，其主要原因是城市土地價值由于連續投入開發的不斷升值和城市積聚效應帶來的房產價值的不斷增加。但城市化進程是一種綜合性過程，它因時因地因人而發生變化，經濟發展程度和國家*策及管理都會極大地影響其結果，就是說城市化并非總是持續上升的過程，在連續過程中很可能會因為經濟、*治的原因發生中斷或停滯。
另外一種情況就是城市化本身孕含著與之相反的趨勢，即在形成積聚的同時也不斷地形成分散，從經濟學的角度看，城市化進程也有它的邊際成本，一旦超大城市的積聚所帶來的成本超過其效益，城市化進程自然就會停止。從歐洲和新加坡的發展歷史看，城市擴張的最后必然向衛星式的市鎮分散，房地產價格也必然發生變化。
所以說當城市化快速推進或者發生停滯時，房地產價格必然發生波動。經濟周期 自20世紀20年代德國伊弗研究所和法國經濟研究所開始推廣和使用景氣調查方法，經濟周期理論被證明是最好的解釋經濟運行的理論模式。
事實上無論是微觀經濟活動還是宏觀經濟活動都具有一定的周期。微觀而言，經濟活動單位從其生產、銷售、資金使用、利潤分配、技術更新等方方面面，無不帶有周期性特點；同時，作為各種微觀經濟活動綜合體的宏觀經濟，也同樣表現出一定的周期性，其各種經濟指標和增長速度經常呈現起伏波動狀態。
經濟周期是客觀存在的，無論微觀宏觀，增長、繁榮、衰退、蕭條直至再重復的鏈式循環模型自始至終不斷運行。房地產作為國民經濟的重要組成部分，是無法脫離經濟周期的影響的，而且排除時滯效應和連帶效應，它的波動規律是與經濟周期相一致的。
如何正確識別各種宏觀經濟現象周期波動的幅度和頻率，并采取適時和適度的調控措施和經濟*策，使經濟波動的頻率降低、幅度減弱，以取得目標產業的長期穩定協調健康的增長，是宏觀經濟調控的一項重要任。
8.影響房價變動的因素有哪些
影響房地產價格的經濟因素主要有3方面：
1、經濟發展
經濟發展，預示著投資、生產活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。
2、物價
房地產價格與物價的關系非常復雜。通常物價普遍波動，房地產價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。
就單獨一宗房地產而言，物價的變動可以引起房地產價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產價格上漲。
從一段較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產的需求增多，導致房地產價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產的需求增加，促使居住房地產的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產投資（尤其是投機），則必然會引起房地產價格變動。