榮觀房產網1.北京的房價為什么那么貴
那么北京房價為何居高不下？北京市國土資源和房屋管理局市場管理一處處長陳同順認為，原因至少有兩點。一是市場管理制度不健全，造成價格上升。他說，據不完全統計，北京市房地產開發企業約有上千家。其中資金雄厚、開發規模大、信譽度高、業績突出的大企業屈指可數。大量的開發企業尤其是項目公司只有開發權但是沒有開發能力，這些公司依靠項目炒作為生，不僅干擾了市場秩序，同時也加大了正常的開發成本。陳同順說，市場管理不健全還表現在開發企業追求的利潤偏高；開發建設環節上的招投標機制尚未全面形成以及土地供應制度不完善、行為不規范；住宅二級市場房源供應不足，難以發揮平抑商品住宅價格的作用。他介紹說，北京市商品住宅的項目利潤大約在10%以上，企業自有資金回報率也在30%左右，甚至更高。這與國外項目利潤在33%左右、企業自有資金回報率6-9%相比，是極不正常的。
二是強勁的集團購買抬升了商品住宅價格。他認為，北京作為首都，在京的中央各部委及所屬企、事業單位，各金融、商業機構、外埠駐京辦事處較多，這些單位不僅購房數量大、價格承受力強，而且還注重好區位，成為抬升北京市商品住宅價格上揚的主要力量。有關資料也顯示，從1992年至1997年，北京市商品房市場份額中，社會集團購買力一直90%左右，到1998年，依然保持在近80%。而同期在上海，集團購買力只占40%左右，廣州、深圳等地則已經降至20%-30%。
2.經濟危機到了,為什么北京的房價還是不降呢
首先是*府因素。近幾年房地產宏觀調控的重點之一是房價，但諸多文件一而再、再而三是表示其目標是“穩定房價”，既憂慮房價過快上漲，又擔心房價大跌。要解釋這種態度并不復雜，房地產業從1997年被國家列為拉動經濟和內需增長重點產業，2003又被明確列為支柱產業，而且房地產業還能帶動建筑、建材、裝修等幾十個行業。因此房價大跌，必然導致行業增長趨緩，從而拖累國民經濟增長。目前美國房價大跌，美國經濟也正衰退。而我國市場化程度明顯低于發達國家，*府有足夠的能力和操作空間干預經濟運行。
其次是銀行因素。美國次級債危機讓華爾街一地雞毛，甚至如貝爾斯登這樣的大銀行都無奈被人收購。但這種情況絕不可以發生在中國，從客觀上分析，我國目前不存在大量的次級房貸，也基本上沒有房貸證券化產品；從主觀上分析，我國的銀行體系與發達國家不同，國有資本依然主導著金融市場。現階段，房地產貸款在銀行貸款結構中舉足輕重，假若我國房價出現大跌，不僅大量開發商資金鏈斷裂，留一堆壞帳給銀行（如1994年海南房價泡沫破滅時），而一向被視為優質貸款的個人房貸也將出現大面積壞帳，雖然不會像美國的部分機構累及破產，但足以使銀行傷筋動骨。既然是國有銀行在控制房地產信貸市場，那么在*府的強力支持下，絕不會坐視房價大跌。
第三是業主因素。這條猛一看有點荒謬，老百姓不是都在盼著房價崩盤嗎。其實未必，83%的住房私有率意味著大部分中國城市人口都有房子，他們對房價的漲跌心情各有不同。有調查表明：已經投資或投機性購房的群體鐵定希望房價上漲，有二套以上私房的家庭也不希望房價回落，有一套私房暫無改善需求的家庭希望漲的心態略強于跌，有一套私房但有改善需求的希望跌的心態略強于漲，無房群體當然希望房價大跌。在房價上漲期和平穩期，這種業主怕跌的表現并不強烈。但一旦房價大跌，立即就會成為社會問題。上海曾經出現大規模的退房潮，其中典型樓盤如大華水岸藍橋，業主最終告到法院，甚至驚動國家有關部門來上海調研。
第四是開發商因素。這條理由就更充分了，只要資金鏈尚未面臨斷裂的危險，開發商是不會主動大幅下調房價的，至于在這波樓市調整中率先在全國許多城市降價的萬科，也多在10%左右的降幅，上海的幾個樓盤只降了5%，立即顧客盈門，快速出貨，根本沒必要繼續下調價格。另外，即使某些急于回籠資金的開發商愿意大降價，也有心理負擔——害怕前期業主鬧退房。還有，目前我國房地產開發企業分化加劇，即使部分中小企業因為市場低迷而混不下去了，也很容易把項目或土地拱手賣給大型開發商，或許比以跳樓價把房子賣給散戶更方便、省事、劃算。