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2.房價有可能跌嗎
現在中國的房地產市場已經失控了。
*府當然不愿意看到任何一種消費品的價格離譜得瘋漲，包括房屋。可是到目前為止，出臺的任何制動措施已經無法讓額定載重5噸而卻自行改裝后裝了30噸的載重汽車立即停車了。
我們只能期待前面能有一個軟土的小山，我們算是幸運的，如果沒有就只能倆眼一閉，愛咋地咋地了。 奉勸有富余房的，趁現在價高趕緊出手，別最后車毀人亡！ 現在房地產市場上流傳著一些錯誤的認識或是數據，其實只要仔細想想，就能發現是明顯錯誤的： 一、近幾年房價持續上漲，不少買房較早的人，身價隨之上漲，自然喜氣洋洋。
這是典型的投資心態。社會上有一套房的家庭占了大多數，一般家庭不大可能在房價漲幅巨大后拋售后獲利，因中國人“安居樂業”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進的投資觀念的。
所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實現這種收益。也就是所說的紙上富貴。
就如同炒股票，雖連續好幾個漲停板，可是如沒有賣出，又回落到原來價位，就是竹籃打水一場空。所以，房價雖然漲了不少，可是對于大多只有一套房的家庭來講，沒有什么意義。
二、中國住房貸款是浮動利率，當利率變動時，從第二年初開始，實行新利率。 人們買房時，一看一個月還款不過一兩千元，小意思，完全可以承受。
但現行一年期存款利率僅2。25%（在2004年甚至低于物價漲幅3%），貸款利率5。
58%，但1979年來算術平均是6。58%，按現在的利差來算，貸款利率就是9。
91%。美國幾十年來平均房貸利率為8-9%。
如以后利率提高到正常水平，還款壓力會非常沉重。如貸款利率是6。
12，貸40萬、20年，利息為48。96萬，如果利率升至7%、8%、9%，則利息分別是56、64、72萬，漲幅分別為14。
38%、30。72%和47。
06%。所以買房人應謹慎考慮利率風險，正所謂人無遠慮，必有近憂。
三、當一套房子價格上漲后，并不是所有上漲的部分都能成為收益。據測算，如果購入新房不滿規定的1年就轉讓，考慮其交易費用，營業稅、賣出時中介費、貸款利息及提前還款違約金等；再假設該房產年租金收益率為4%，則投資房產價格年漲幅需要在8%左右才有可能獲利。
四、中國人多地少，所以房價應上漲。中國平均人口密度是每平方公里132人，日本、韓國、印度、越南、德國的這個數據分別為336、478、338、238、230。
即使沿海的13省、市、自治區的平均人口密度也不過每平方公里407人，與上述幾個國家相比并沒有本質差別，如按適宜居住的面積計算，我國東部地區的人口密度低于日本、韓國和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按適宜居住的面積計算，日本的人口密度超過了1300人每平方公里。 另如考慮我國城市人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國和英國人口大多居住在低層或獨棟住宅里，我國人均居住所占用的土地面積要遠小于德國和英國。
所以雖中國人多，但地并不少，人多不是房價肯定上漲的理由。 五、房價只會漲不會跌。
也許從一個比較長的時間，比如100年，不考慮通貨膨脹，房價確實只漲不跌。 可是長期看漲，并不等于只漲不跌。
事實上沒有任何一種東西是只漲不跌的，不管有多少看起來充分的理由。日本是個土地資源極度匱乏的國家，而且三分之二是山地，所以當年舉國上下都認為房價沒有理由不張。
結果最高峰時，東京及周圍三個地區的理論地價超過美國整個國家的地價與在紐約上市的所有公司的凈資產值之和。 結果日本從1990年起房價連跌14年，跌到上世紀70年代的水平，拖累了整個日本經濟。
房價應該適度緩慢上漲，如超過平均上漲速度，則必有回落的壓力。而且房屋價格漲其實本質上講是土地在升值，就房屋建筑本身來講是不斷貶值的（會計上要提折舊），因建筑水平越來越落后，也越來越陳舊。
而土地所有權是國家的，永遠不屬于個人。 六、房子買入后就一勞永逸。
根據中國法律，業主對房屋建筑擁有所有權，但是對于住房的土地，并無所有權，最多只有70年的使用權，而且從開發商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業主就只有67年的土地使用權了，如果又空置了2年，就只有65年了。 至于是重新向國家繳納土地使用權費還是以后就可以免費使用，或是由國家收回使用權，這在法律上仍是空白。
所以買房人在買房時，不光要看房屋的地段、交通等，還要看土地所有權期限。 。