榮觀房產網1.中國的房價為何一直居高不下
最近一年，一線城市房價節節下跌，如北京房價已經下跌了20%，由于一線限購限貸*策的溢出效應被投機資金哄抬的三四線房價也開始出現全面回落的跡象，那么就有一個很重要的問題需要考慮了，房價跌多少才算合理投資。
跌20%算多嗎？挺多的，但是和之前一波上漲了100%相比，就不多了，按照名義價格來衡量房產是否到了合理價格區間是非常困難的，我們需要用另外一套衡量標準。我們知道，房產擁有多種增值理由，如戶籍、學區等等，但是其核心評分還是依賴于租金，租售比相當于藍籌白馬的市盈率指標，雖不能衡量所有，但是確實是最重要指標之一。
那么房產的租售比達到什么樣的區間才合理呢，目前歐美的租售比是1比20，也就是年化投資回報率5%，而中國的租售比是1比70，也就是年化投資回報率1.5%，另外美聯儲基準貸款利率加息數次后才1.25%，而中國央行基準利率是4.35%，要是加息會更高。按理說美國利率那么低，投資回報率應該顯著低于中國，但是事實恰好相反。
那么這是不是意味著，中國房價存在巨大的泡沫？首先，中國房價肯定是存在泡沫的，但是說到巨大倒也談不上。因為房租這個東西，是市場經濟，是房東和租客博弈的結果，是房屋居住價值的真實體現。
但是在居住價值之上，還綁定了稅收、戶籍、學區等價值。首先談稅收，中國采用的是土地出讓金制度，等同一次性繳納70年的土地租金，而美國采用的是房產稅制度，平均每年繳納1.5%，合計起來也差不多是70年。
但是由于中國的租金是一次性繳納，所以直接體現在了房價里，房租并不體現，而美國的是多年分批繳納，所以房價里并不體現稅收，但是房租里體現出了房產稅，因為誰持有房子誰交稅。所以美國的實際收益率應該是5-1.5=3.5%，租售比差不多是1比30。
之后就要考慮到中國嚴苛的戶籍制度和學區制度了，美國戶籍屬于自由流動，房產并不綁定，學區有一點用，但是也并不嚴苛，因為只有公立學校才考慮學區，但是美國的有錢人一般都上私立貴族學校。
然后，要考慮房價的增值效應，中國房價永遠漲，至少過去20年是這樣，這種單邊上漲趨勢是會帶來溢價效應的，人們買入房產的時候，除了衡量他的實用價值之外，不管是投資還是投機，多多少少都會有靠房子賺點錢的想法，這也會提升房價。
所以中國的房價要通盤考慮這里面的價值，這個很難評估，這東西沒辦法用量化數據去評判，但是我們可以另一個辦法去解決這個問題，那就是看看過去的租售比，最低可以低到多少。中國房價最低迷的時候，是能夠以租還貸的，也就是說每個月的租金恰好可以抵消掉月供，不過那是很遙遠很遙遠的過去了，是房價騰飛之前，那個時候中國是不限購不限貸，首付2成，有時候甚至零首付，房子賣不掉。
所以這種好事就不用想了，除非中國房價進入下跌通道，否則估計你是等不到房價跌到這種價位了，但是如果真跌入了下跌通道，能以租養貸恐怕你也不會買，日本就是一個最典型的例子，日本進入失去的十年后，因為房價節節下跌，在一棟房子的房租達到17萬，月供僅為10萬的情況下，房價依然沒有見底。那么既然目前中國還在上漲通道，我們能見到的最低點是哪里呢，我覺得以2015年的房價做完參考指標比較合適。
為什么采用2015年作為參考點，因為自2011年開始，中國進行了長達5年左右的房價壓制，房租在增長，貨幣在超發，通脹在繼續，但是房價始終沒有動，甚至還略有下跌，終于消除了2011年巨大的房產泡沫，于是開始了新一輪的拉升。那么2015年房價騰飛前的房產投資回報率是多少呢，是2.5-3%左右，也就是租售比是1比40到1比35之間。
我認為，這就是在理想情況下，房子上綁定了種種中國特色附屬權利之后，在上漲趨勢中，我們能抄到的最低價。而中國目前一線的租售比，是1比70左右，部分泡沫極其嚴重的三四線，因為租金特別低廉所以租售比高達1比100以上。
所以，當租售比下跌到1比40左右，我覺得就可以出手了，這個位置買不了吃虧買不了上當。租售比的下跌有兩種途徑，第一種是房價下跌，我覺得很難，一線下跌20%已經很多了，基本不可能下跌30%以上，哪怕是自極限最高點開始計算，因為中國的首付就是3成，下跌30%非常容易出事，一旦引發連鎖崩盤，后果誰也負擔不起。
最近一段時間不少城市陸續試探性松綁*策送暖風估計也是這個意思，所以后面的房價，估計已經到了大橫盤區間的低點，后面繼續下跌概率不大，當然，要漲也不可能。第二種途徑就是提升租金，只要租金提升了，那么泡沫自然就去掉了，但是租金是純市場化的行為，要讓租金增長，必須國民的工資收入切切實實的提升，假設你在北京一個月一萬收入，拿出5000租房了不起了，基本等于活雷鋒給北京白打工，要讓你拿8000出來租房來降低北京的租售比，你屁股一拍我還不如回老家，不是不想留北京，是留不住啊，不能大學畢業了，每天累死累活，結果還要父母從老家補貼生活費。
所以租金的提升是需要時間的，我認為要達到1比40的租售比，需要耗時3~5年，還是中國經濟正常發展的情況，如果國民收入持續提升，工資都翻個倍，那么房價也就不。
2.東莞樓價暴漲原因何在
1、深圳限購升級，需求溢出效應 追究東莞房價暴漲的原因，最先想到的是地理位置優勢，北接廣州、南臨深圳。
在一線城市樓市瘋狂，深圳限購升級，擠出效應之下，東莞成為承接廣深樓市溢出客戶的不二之選。尤其是臨深片區，近八成購房者為深圳客，均價達2萬/平方米。
合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，一季度房價前10名的區域8個為臨深片區，銷量則有七成來自臨深片區；靠近南沙片區的虎門更拿下了成交面積的冠*寶座。 2、樓市供求失衡，助漲房價上漲 合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2016年第一季度東莞一手住宅新增供應面積約178。
3萬平方米，同比增4%，網簽面積達289。5萬平方米，同比增124%，供需均創了歷史同期最高，供需比僅為0。
6:1，處于較嚴重的供不應求。 3、軌道交通完善，價值洼地凸顯 在廣深樓市火熱的市場環境中，東莞的價值洼地效應凸顯出來。
加上東莞往返廣深交通便利，越來越多的買房客選擇逃離高房價且限購的廣深。 廣深和諧號列車連接東莞常平、樟木頭等多個片區，便利三地之間的聯系，打造1小時經濟圈。
東莞軌道建設規劃有7條地鐵線，不僅便利了不同區域之間出行，還將加強與周邊城市的聯系。 東莞？深圳 未來，深圳將有5條地鐵線路連通東莞。
在深圳將與東莞銜接的5條線路中，目前在建的線路為11號線、6號線、10號線，分別對接東莞3號線、1號線以及東莞鳳崗鎮。 規劃中的線路為13號線經南山、光明新區至東莞松山湖的“科技中軸線”，20號線則與東莞2號線銜接。
東莞？廣州 根據最近一次的廣州市軌道交通線網規劃，廣州與東莞的對接通道有4條，分別為廣深鐵路、穗莞深城軌、3號線過江通道及廣深港高鐵，規劃顯示，東莞地鐵1號線與廣州5號線連接。 4、大量外來人口，購房需求旺盛 得益于高速增長的制造業，東莞外來人口多年以來一直保持全國領先。
《世界移民報告2015》顯示，中國國內移民人口最多且移民人口增速最快的為北京、東莞、廣州和上海等城市。東莞接收國內移民人口僅次于北京。
東莞本外地人口嚴重倒掛的現象長期存在。 據最新統計數據，東莞常住人口超過800萬人，而戶籍人口不足200萬人，可見東莞外來人口數量之大。
一般而言，經濟發達的城市憑借優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強烈，這也使得大城市形成了“盆地聚集效應”。 推動房價上漲有很多其他因素影響，但外來人口進入是一項很重要的參考。
統計數據中，凈流入口超過100萬的城市共有22個，目前中國房價最高的城市基本都出現在這22個城市里面。
3.現在的房價還有降的可能嗎
2019年的房價，不同的城市會有不同的表現。
一線城市和部分二線城市，房價會比較穩定，由于人口的持續流入和供給的受限，房價不存在大幅下跌基礎。但同時也不會大漲，大漲只會累積更多的泡沫，形成更大的威脅。未來多年可能會碎步小漲小跌的態勢發展。
部分二線和多數三、四線城市，房價將會小幅下跌或持平，并且未來多年都不會有很好的表現。持有這些地方的投資房，應該盡快變現。
小縣城和小城鎮的房子，就不用指望了，隨著人口的大量流出，年輕人越來越少，最后只剩老弱病殘，將會重演中國農村凋敝的一幕。
4.什么是溢出效應
溢出效應屬于一種外部效應，無意識影響的間接作用 打個比方： 上海舉辦世博會，對上海的經濟當然會有很大的促進，對其基本建設、會展、第三產業等都會產生深遠的影響。上海經濟發展越快，它的溢出效應就越大，對杭州等城市將帶來外部機會。
一國總需求與國民收入增加對別國的影響，稱為“溢出效應”。反過來，別國由于“溢出效應”所引起的國民收入增加，又會通過進口的增加使最初引起 “溢出效應”的國家的國民收入再增加，這種影響被稱為 “回波效應”。