榮觀房產網1.會計分析是什么
在會計分析（1）中，我們討論了何為會計分析，以及進行會計分析的必要性。
那么，如何進行會計分析呢？或者說，會計分析的步驟有哪些呢？我參考相關的教材、著作，結合自己的研究心得和工作體會，總結了會計分析的五個步驟： （1）根據行業、商業模式和戰略分析、公司治理分析等，確認企業（報告主體）主要的會計*策和會計估計； （2）評估主要交易和事項的會計彈性； （3）評估企業管理層的會計策略； （4）發現并確認會計扭曲（噪音、水分）； （5）糾正扭曲，重現會計數據。 本文討論第一步：確認企業主要的會計*策和會計估計。
2。何謂會計*策與會計估計？ 會計*策：指企業在會計確認、計量和報告中所采用的原則、基礎和會計處理方法。
原則：如資產或負債、收入或費用的確認原則，資產減值計提的原則，研發支出、借款成本的資本化處理或費用化處理的原則等。 基礎：指計量基礎（屬性），如歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值計量等，如投資性房地產后續計量模式的選擇。
對房地產企業來說，不同計量基礎或模式的選擇，對所有者權益和當期損益影響巨大。會計處理方法：如發出存貨的各種計價方法；建造合同中完工程度的測定方法等。
對建筑安裝企業來說，完成程度的測定是否恰當，直接決定了資產和收益計量的公允程度，以及企業財務報告的質量。 會計估計指企業對其結果不確定的交易或事項以最近可利用的信息為基礎所做出的判斷。
企業會計*策的選擇與會計估計的變更對企業財報的影響巨大。 例如，某上市公司2015年收入100億，當年發生的研發支出共3億元，其中有2億是處于開發階段的支出，且滿足資本化處理的條件。
假設該公司將這部分開發支出資本化處理，則稅前利潤為5億（不考慮由此形成的無形資產的攤銷）；若費用化處理，則稅前利潤只有3億。 由此可見企業會計*策選擇或變更對財報數據產生的重大影響。
會計估計也是如此。 例如，某上市公司一年內到期的應收賬款50億，若按5%的比例計提壞賬準備，則會影響當期利潤2。
5億；若按1%計提，則是0。5億。
僅應收賬款一項，不同會計估計對當期利潤的影響就有2億之差。 所以，我們在進行會計分析時，第一步就要抓住哪些需要我們重點關注的該企業的會計*策和會計估計。
3。如何確認主要的會計*策和會計估計？ 我們可以根據以前討論過的行業分析、商業模式與戰略分析、公司治理分析等來了解企業的主要成功因素（Key Success Factors）和關鍵風險領域（Key Risk Arias），并以此為基礎確定企業主要的會計*策和會計估計。
"例如，對房地產企業進行行業分析后，我們知道，房地產企業的運營受以下因素的影響較大： 1。*府調控*策，如限購、提高首付比例等； 2。
貨幣*策和金融管理*策，對房地產的融資、再融資影響較大； 3。價格管理*策； ……" 另外，對于房地產企業來說，在會計核算上的一個的特點是：期房銷售后的預收款算作銷售額，但在會計上不能確認為收入。
根據房地產企業的行業特點分析，我們要特別關注房地產企業以下的會計*策和會計估計。 存貨跌價準備的計提。
例如，據中國指數研究院數據顯示，2016年9月中國百城房價環比上漲2。83%，漲幅較上月擴大0。
66個百分點，漲勢已持續17個月。鄭州、無錫、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州環比漲幅居前十，漲幅在4。
8%-7%之間，多地已在"十一"黃金周期間出臺了收緊性*策。已經8月或9月份開始實施限購或限貸的地市有蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢等。
當限購或調控*策持續，房價漲勢轉緩甚至下跌時，我們就要關注房企高價拿的地是否計提了足夠的跌價準備。 利息費用的計提。
由于近幾年一、二線城市房地產市場的火爆，房地產開發貸款成為2016年上半年各家銀行競爭的主要業務品種，且利率較基準利率下浮。Wind數據顯示，截至今年6月末房地產行業的資產負債率已升至81。
33%，相比去年末上升3。87個百分點。
房地產企業利潤有高有低，我們在對房地產企業進行會計分析時，要特別關注其利息費用是否足額計提。 收入確認*策。
對房地產企業來說，并不是與客戶簽訂了預售合同就能進行收入確認。例如萬科2016年1-6月份利潤表中的營業收入748。
0億，歸屬于上市公司股東的凈利潤為53。5億元。
但公司上半年銷售額是1900。8億。
并且，截止報告期末，已售未結的合同金額是2977。 1億。
企業所處的行業不同，我們需要特別關注的會計*策和會計估計也不相同。 對于零售企業來說，公司是否能以較低的價值采購到商品，以比較快的速度將商品銷售出去，實現"驚險的一躍"是關鍵成功因素或主要風險。
因此，在對零售企業進行分析時，要特別關注期末存貨的計價，以及收入的確認是否適當。 對于銀行類的金融企業來說，能不能將吸收來的存款比較安全地貸出去是成功或失敗的主要因素。
我們在進行會計時，要特別關注銀行類企業的撥備覆蓋率是否充分，是否及時、足額地計提了壞賬準備。 對于工程類企業來說，企業能不能拿到合同是關鍵；另一方面，企業能不能按照預算、按照合同及時。
2.2015年8月百城房價報告出爐 前十城市有哪些
8月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10787元/平方米，環比上漲0.95%，漲幅較上月擴大0.41個百分點；同比來看，在經歷連續十個月同比下跌后，百城房價于本月止跌，上漲0.15%。
綜合來看，百城住宅均價則為16個月以來首次出現同比環比雙雙上漲。北京、上海等十大城市新建住宅均價為19962元/平方米，環比上漲1.95%，漲幅較上月擴大0.80個百分點；同比上漲3.83%，漲幅較上月擴大2.53個百分點。
其中，上海房價環比漲幅居首，均價上漲3.77%，深圳同比上漲26.38%仍居首位。計隨著“金九銀十”的到來，以及近期的降息降準以及公積金新*對市場情緒的影響，市場或將迎來年內的供需高峰，房價也將呈現出“穩中有升”的態勢。
3.廊坊房價意外領先全國百城房價漲幅榜
中國房地產指數系統1月4日公布的對100城市的全樣本調查數據顯示，2011年12月，全國100個城市住宅平均價格為8809元/平方米，環比11月下降0.25%，自9月以來已連降4個月。
令人意外的是，河北7個樣本城市12月有5個城市房價上漲，其中衡水、廊坊甚至領先百城漲幅榜。 中國指數研究院的數據顯示，2011年12月，全國100個城市住宅平均價格為8809元/平方米，環比11月下降0.25%，自9月以來已連降4個月。
其中，37個城市價格環比上漲，60個城市環比下跌，3個城市環比持平。與上月相比，2011年12月價格環比下跌的城市數比上月增加3個，其中12個城市環比跌幅在1%以上。
同比來看，全國100個城市住宅均價漲幅自去年8月以來持續縮小，去年12月上漲2.86%，較去年11月縮小1.2%。 與此同時，2011年12月十大城市住宅均價為15588元/平方米，環比11月下跌0.48%，跌幅比上月擴大0.12個百分點。
具體來看，十大城市住宅價格全部環比下跌，其中成都和重慶（主城區）跌幅最大，分別環比下跌1.10%和0.89%，深圳、廣州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之間，上海、北京、杭州、武漢跌幅在0.5%以內。報告指出，一、二線城市大型房企部分項目降價的趨勢逐步向三、四線城市蔓延，降價樓盤多以新項目為主。
令人意外的是，河北的7個樣本城市房價2011年12月有5個出現上漲，其中衡水、廊坊和邯鄲更是領先漲幅榜。 去年11月河北樣本城市房價平均仍延續下降勢頭，但漲幅已經趨緩。
不過12月份突然回升令業內人士備感意外。 采訪中石家莊一位房產業內人士表示，與去年11月份對比，去年12月河北這5個房價逆勢上漲的城市，樣本平均價基本都上漲了50元左右。
“實際上這個漲幅非常小，但是在全國大部分城市房價延續下滑的背景之下，這點上漲就格外顯眼。” 衡水市民朱先生表示，最近幾個月沒有感到房價明顯變化，均價一直穩定在3500元左右，“不過近期上市的一些高檔樓盤，有可能推高平均價。”
記者了解到，百城房價指數是由中國指數研究院在各地的直屬人員于每月25-30日采集樣本城市的項目實際數據，再采用加權平均的方式計算出來的。其數據對市場變化情況的反映比較及時。
4.昆山房價漲了沒有
土拍效應下，昆山的房價嗖嗖漲，但是成交量仍舊不見減少。
根據中指院數據，2015年12月昆山的房價為9407元/平米，漲幅為3.1%，排名在百城的第四名！2015年1月1日-2015年12月31日昆山樓市年度成交53717套，環比2014年度47536套上漲6181套，漲幅達13%。昆山房姿勢看狩坊新浪博客，自2014年年底以來，*府救市*策不斷，央行的五次降息降準、簡單粗暴的降首付、推行公積金異地貸款、開放二胎*策、松綁“限外令”等等，加之昆山多項市*利好刺激，2015年可謂量價齊升。
5.百城住宅庫存連跌35個月了嗎
隨著三、四線城市樓市交易量的提升，全國百城住宅庫存再次降低。
截至6月底，全國百城住宅庫存已經連續35個月減少。截至2018年6月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42643萬平方米，環比減少0.2%，同比減少8.0%。
觀察歷史數據，2015年以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，充分體現出近三年全國去庫存“戰役”取得了較好的效果。當前全國100城庫存規模相當于2012年3月份的水平，即庫存規模回落到了6年前的水平。
值得一提的是，在100個城市中，有74個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中大連、杭州和金華的同比跌幅較大，跌幅分別為56%、48%和46%。總體上說，庫存同比下跌的城市數量更多，這也帶動了百城庫存規模出現下跌。
住宅庫存的下跌，意味著消化周期的縮短，導致有些城市可能出現供小于求的樓市供需關系。 另一組數據顯示，截至2018年5月份，100個城市新建商品住宅“存銷比”，即庫存去化周期為9.8個月，這也意味著市場僅需9.8個月的時間就能消化完這些庫存，該數值與5月份持平。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，鑒于房地產行業的特性，一般來說，庫存去化周期合理區間為12個月-16個月。由此可見，百城住宅庫存規模偏小，不足10個月就可以賣完 具體來看，一線城市、二線城市、三、四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.4個月、9.7個月和9.6個月，與5月份相比，一、二線城市存銷比有所反彈，而三、四線城市繼續收窄。
更重要的是，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當前數值是2009年以來的月度最低值，即最近10年中，三、四線城市的去化周期達到了最低值。
在存銷比小于6個月的24個城市中，17個城市為三、四線城市。 具體來看，在100個城市中，有19個城市的存銷比大于16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有21個城市的存銷比位于12個月-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中；有60個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。
嚴躍進表示，2018年上半年，全國百城庫存水平繼續下跌，這與房屋銷售行情總體不錯有關系。庫存規模正步入到“缺貨”的階段，這也可以解釋今年上半年房價持續上漲的現象。
他進一步稱，2018年下半年，相關城市需要繼續調整供求關系，進而穩定房價。若開發商下半年穩定不移地推進補庫存戰略，包括加大拿地力度和加快開工節奏，那么相關城市將有更多可售房源或庫存。
但是客觀來說，考慮到存銷比目前依然處于歷史低位，要想反彈、回歸到均衡值或合理值水平，僅靠半年時間其實還是略有壓力的。
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