榮觀房產網1.蘇州商品房購房知識：房價究竟是如何計算出來的
本篇詳解：蘇州商品房購房知識，房價究竟是如何計算出來的？此說法乍一看沒有道理，但仔細一琢磨，還真是這么回事。
如果沒有銀行作為后備支援力量，基本上任何人都買不起房，甚至也可以說，如果沒有銀行，恐怕大多數開發商連商品房都建不成。 在房地產市場上，商品房的價格一直是人們關注的焦點，那么究竟影響房價的構成要素有哪些呢？ 我國規定商品房價格的構成因素有：土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、商品房的經營費用、小區內的配套費、開發企業的財務費用、利潤和稅金等費用。
開發成本費包括：土地使用權取得費、前期工程費、建筑和安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發間接費等。 期間費用指開發經營者在商品房開發期間為管理費用、財務費用、銷售費用等與房產開發基礎有關的支出。
稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當交納的營業稅、城市維護建設費、教育費附加等。商品住宅開發期間依法應當交納的城市基礎設施建設費等其他行*事業性收費。
開發商將開發成本加利潤分攤到單位建筑面積上，再通過綠化、小區配套朝向、戶型設計等相關指標的優劣比較，就確定出了具體的商品房價格。 這只是在理論上的房價構成，不過在實際運用過程中，房價的成本計算方式還是相當的復雜的。
我認為，商品房價在實際操作過程中，它還應當包括如下內容： 房價=土地成本（包括土地出讓金、拆遷、安置成本）+公關成本+建筑成本+監理成本+策劃費用+銷售成本（含巨額廣告費、人力）+開發商利潤+稅收+銀行巨額貸款利息+財務費用+其他因素（包括周邊環境的搭配、供求關系、投機者的炒作哄抬以及購房者得不理性等等因素在內）。 我想按照這樣的公式來計算房價，應該夠全面了吧，不過有的開發商，昧著良心運用一些“長遠價值”“國外理念”“花園洋房”等等眼花繚亂的名詞來為其高房價自圓其說，如黃金地段、綠色家園、教育地產……通過炒作概念不斷放大價格信號，使商品房最終銷售價格大大偏離了它得成本，而這正是開發商獲取暴利的機密所在，同樣，也是引起廣大購房者同開發商尖銳矛盾的直接原因。
顯然，相當多的朋友眼中的房價成本公式卻非如此，在我們普通購房（包含已經購房或者將要購房的朋友）朋友的眼中，大家用來計算房價的公式卻要簡單得多：房價=土地成本+建筑成本+開發商利潤+稅收……但這個公式嚴格說來是不完整，有些片面的。因為我們忽略了房價中許多代價高昂的“隱性成本”這樣一個客觀存在（比如開發商對*府某些官員的公關措施，這些花費也是要轉嫁到我們購房者身上的）， 所以在購買房產時對房價沒有作出一個準確的、切合實際的評估。
上面所說的只是新建毛坯房的房價，接下來談談二手房房價的構成要素。 目前在二手房交易中，人們大多重視其位置、使用性、周邊配套（商業，教育……）、交通、房型、樓層、裝修等等！但是其價格中一項非常重要的因素卻常常被交易雙方有意無意的忽略了。
既然是二手房，有一個因素不可避免——那就是它有一個成本的折舊，其計算方式雖然不太復雜，不過也不太好操作。 二手房的折舊率計算方式： 出售房改房的成本價，按所售房屋的重置價格（即根據當年、當地的建筑技術和工藝水平、建筑價格、人工和運輸費用等條件，重新建造與評估對象具有相同結構、式樣、標準、質量和效用的房屋所需的費用）結合房屋成新折舊評定房屋的合理價格。
如你所購房屋使用年限已經超過30年的，則按30年期限來計算其折舊；如使用年限未超過30年，則需按照相關規定計算其折舊。 一般來說，所售房成本價年折舊率通常按2%計算，對于那些經過大修或設備更新的二手房的折舊年限，則需要按相關規定重新評估。
估算二手房的價格： 第一，判斷裝修材料價格和人工費必須依據當前市場的價格，而不是裝修時的價格。很多二手房業主總是強調自己當初裝修時花了多少錢，但是建材的價格波動性很大，有的材料短時間就可能跌價大半，甚至被淘汰了。
因此，購房者應當以當前而不是以當年建材市場銷售的價格為基準。 當然，要準確估算裝修價格可能會有困難，購房者應當按照欲購房屋的裝修風格和用材，找幾家裝修公司去咨詢，讓他們提供適當的報價，以此作為估價的參考。
第二，按照一般的裝修市場慣例，裝修折舊按5年制計算，折舊方法為第一年10%、第二年20%的遞進折舊法計算。一般超過5年以上的裝修，其價格可以忽略不計。
通過上述方法，購房者可以大致估算出需購房的裝修價格，將裝修價從房屋總價中剔除，再與同類型的毛坯房進行比較，就很容易看出該套二手房房價的高低。 置業須知：房改房（已購公房、上市公房）：房改房就是按照國家關于公有住房制度改革（房改）的有關*策規定，交納一定價款后將產權由房管所或者原產權單位買為個人的完全產權，這類房產在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權的，所以，房改房上市交易國家強制其在辦理產權過戶時候交納土地出讓金。
房改房又分為成本價購買、優惠價購買、標準價購買。按照國家規定的成本價購買的房產，只要在過戶時候交納土地出讓。
2.蘇州房價是多少一般的和便宜的
呵呵，蘇州房價還是很高，建議在等等。
隨著全球金融危機對我國的影響逐漸體現出來，09年的經濟更不容樂觀。
全國2億多平方米的空置率，開發商壓力會更大。。。！！
建議最近一年不要買房，房價才剛開始下跌，遠沒有跌到底！！
現在很多樓盤雇傭學生充當萬人購房團的，給人們造成虛假搶購行情，以抬高房價。。。。開發商和一些*府部門，離開最終讓人民安居樂業的宗旨，而是一味地爾虞我詐，離開誠信和以人為本的社會發展理念。
我們老百姓只有保持清醒的認識，大家團結一起抵制高房價。。。！！
買房的黃金期早就過去，90%的買房人賺取了百分之幾百的利潤，卻把所有的風險扔給了現在想接手的人。如果你不是必須買，就不要買。
最近查處蘇州副市長和房產商受賄一億多元啊。。還有上海盧灣區長。
相信只要國家加大查處反腐敗力度每個城市都會有這種貪污受賄，官商勾結，造成房價虛高的問題。。
查處的腐敗問題越多，房價就慢慢跌倒他應該的水平。
房價到底貴在哪里？
房價成本的秘密，對開發商而言，無疑是一柄達摩克利斯之劍。有太多見不得人的東西，被裹挾在“成本”這個藏污納垢的概念之中。比如說，競標土地行賄官員，銀行貸款打理關系，這些成本始終無法端上臺面；再者，房價離譜的暴利，一旦廣而告之，勢必不能見容于訴求平衡的社會心理，點燃大眾的仇恨。
“在廣州樓房建筑成本，每平米就是679塊錢（包含材料人工費）！誰不信，我可以把發票拿到北京，拿到新華網，一樣樣地算個清楚，讓全國人民看看！”這兩天，一個知情的網友說出了內幕，不知道有多少房產商人在恐懼。。。。
難怪TCL，海爾等也想涉足房產業大賺一筆。
3.請問：1
我在蘇州9年了， 個人認為， 蘇州房價從2年來看， 應該基本上穩定在均價5500左右.
促使房價升值的因素：
1. 蘇州的名氣 大家都慕"上有天堂下有蘇杭"之名；
2. 蘇州是"世界工廠"， 因為機會多， 很多人會到蘇州闖蕩， 這會增加蘇州房子的剛性需求；
3. 蘇州地處長三角核心地段， 氣候宜人， 地理位置佳， 會吸引很多炒房的投機者；
4. 蘇州2500年歷史， 出了很多才子狀元， 且歷史上沒有什么大災大難， 很多人認為蘇州是塊福地寶地， 這也會吸引一批人在蘇州成家立業；
抑制蘇州房價的因素：
1. 蘇州人口太多， 有逼近一千萬的趨勢， 這對一個面積相對較小的城市來說是一個天文數字！ 生活質量會因為過于擁擠而下降；
2. 蘇州汽車太多， 有逼近100萬輛的趨勢， 居全國地級市（除直轄市和省會城市）之首！
3. 蘇州工業園區有3000多家跨國公司， 且電子廠多半集中在這里， 輻射和工業污染非常嚴重！ 園區雖然綠化很高， 但是連一只鳥都很難看到， 很難讓人相信適合人居住.
綜上所述， 蘇州的房價應該不會暴漲， 建議觀望一段時間再說.