榮觀房產網1.中國未來房價20年的走勢
[i=s] 本帖最后由 新旺 于 2012-5-18 14:01 編輯 [/i] 不管當前如何進行宏觀調控，也不管人們對房價下降的期盼有多強烈，房價必將按照自身的決定因素在變。
一、未來2年內房價的走勢 毫無疑問，只要宏觀調控這個*策——主要是限購令——還在持續發揮作用，[url= /zgfjweilaizoushi/]中國房價未來走勢[/url]未來2年內房價會出現小幅下降，房屋的成交量可能會隨著房價的下降有一定擴大。但在買漲不買跌心理的驅使下，成交量要大幅攀升，可能性似乎不太大。
為什么說2年呢？宏觀調控只是一個權宜之計，既為權宜，不可能持續太久。況且，土地成交量、商品房成交量已持續下降，已經嚴重影響了*府“經營城市”的能力，土地財*面臨巨大壓力。
房價大幅下降或崩盤，這種可能性不是沒有，但只有沒有大規模的經濟危機，這種可能性仍然非常渺茫。宏觀調控的目的不是為了打壓房地產，只是為了控制房價的過快增長。
當這種目的達到，宏觀調控*策會逐步放松，甚至變成刺激*策。 這很殘酷，但這就是現實——即便令購房者不高興。
二、未來10年房價的走勢 即便短期調控達到了目的，房價短期內出現松動、下降，也改變不了未來10年內房價會持續上升的勢頭。而且，房價的漲幅，非常可能高于gdp的增幅，當然更會遠遠高于cpi的增長幅度。
得出這一結論的依據是：一、中國的城市化進程；二、土地財*的替代品。 中國當前的城市化率仍然很低，未來城市化是一個長期的持續過程，這一過程至少在10年以上。
城市化進程釋放出來的住房剛性需求，不因調控而改變，調控最多只能把需求推后，而不可能消滅。 地方*府對土地的依賴程度當前普遍達到60%~70%，要想改變這種狀況，沒有10年是不可能的。
地方財*收入結構轉型，由土地出讓金轉變為房產稅，沒有10年時間，基本難以實現。 三、未來20年房價的走勢 當地方*府擺脫土地財*、找到另一條財源之后，房價會逐步回歸市場，恢復其理性。
因此，10年之后，中國的房價可能會隨cpi的增長而變動，但不大可能會出現劇變。 四、20年之后的房價走勢 20年之后，現在的中年人步入老年，年輕人步入中年，那時的年輕人可能會通過繼承獲得住房，部分城市家庭可能會擁有2套或多套住房，除了老舊房改造，新建房規模可能占gdp的分量已經大大降低，房地產風光不再。
此時的房價，可能會真正地回歸，不再成為大多數人的痛。 五、房產稅 房產稅的試點要全面推開，這是無法的事。
在房產稅試點時，我曾這樣評論： 什么是房產稅？幾個騙子在臺上忽悠：房產稅能降低房價。幾個斷了脊梁的哈巴狗在旁邊一邊搖尾，一邊賣力地狂吠助威。
一群蠢貨在臺下歡呼，放佛他們買得起的房子已到手邊。 至今，我也不會改變這一觀點。
為什么說是騙子？房產稅的實質是什么，他們不會不知道，知道而不言，非騙子而何？當前即便房價下調，與房產稅何關？ 為什么說是哈巴狗？一犬吠形，百犬吠聲。它們所做的，只是隨主子而動，看一個動作就可嗚嗚而鳴，聽一個聲音就可汪汪而吠。
這就是專家。因為他們也不可能不知道房產稅的實質和作用，吠聲吠形，各為其主而已。
為什么說是蠢貨？他們今日所歡呼的，明日將是他們所承受的。被人賣了，還為人數錢。
可憐而可嘆！ 房產稅最終將取代土地財*，成為地方*府財*收入的一大支柱。這個轉型，可能將持續10年以上。
但如何收取房產稅，將是一個技術難題。不考慮存量房中一次性收取的70年的土地出讓金，將變成對百姓的第二次掠奪。
2.在過二十年房價還會在升值嗎
以發展的眼光看問題，房價絕對是會漲的，但是物價都會漲。
比如說你現在花100萬買了套房，20年后給你200萬不一定能買下你現在這樣的房子。隨著國家*策的不斷完善和對房產市場的調控，經濟適用房是主打，也是國家解決居民基本住房的重點，而且二十年后你的房子處于什么位置也是個關鍵。
所以說你要把眼光放在前沿就當是給子孫后代留下的財富吧，房子畢竟是實物不說折舊之話，也有保值和增值之說，市場經濟就這樣蘿卜快了不洗泥，就拿20年以前的房子來說現在大多都讓開放商拆遷重新開發了嗎就說哪地皮也是相當大的一部分財富。
3.新消息：未來房價還會漲嗎
房價走勢如下：
今后幾年，一線城市、計劃單列、省會城市、直轄市會繼續漲價，其他城市不會漲太多，原因如下：
1、城市化進程：就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。
2、智慧型流動：一個學生，大學畢業，一般都是留在本地，很少有回家鄉的，而大學所在地，一般都是一線二線城市，而留在小縣城的人很少，這就導致人口不斷向大城市流動，自然房價也就更高了。
3、人性追逐：一二線城市，教育水平，生活質量更高，相對來說房價也有增值空間，而小縣城的線房子，自己住還是可以的，如果增值，增值力度不大，除非類似于雄安、通州之類，被天上餡餅砸中的幸福地區。
4、慣性作用：現在的中國城鎮化大約為50%，而城鎮化按照每年1%的增長速度，至少中國的城鎮化應該達到70%。所以至少還要20年時間。所以房價少看也得漲20年。20年以后，北上廣深一線城市的房價可能還會慣性往上漲，中等城市的房價原地踏步，小城市的房價將出現下跌。小鎮和鄉村（尤其是偏遠的鄉村，地處繁華地區的鄉村成為城市的一部分）甚至就消亡了。
5、歷史經驗：“辛苦一年做事業，不如投套房”。中小型企業的利潤還不如房產增值的1/10。許多上市公司一年的利潤，還不如一套房產的增值部份。
6、土地財*：這是財稅開支的來源地（目前正限購調控中）。
4.我國十年內房價走勢
1、未來十年，一線城市房價持續上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會一直漲，且漲幅不小。
（具體漲幅本來不想預測的，因為一線城市是調控*策嚴厲實施的城市，幾乎神仙也難猜。但為了給大家個示范，我猜個數，10%,2013年一線城市房價上漲10%左右。
如果沒有出臺真正的打壓房價的*策，例如高額的房產稅，那么一線城市還會以10%的增速再長10年。）2、未來十年，二線城市仍然是持續上漲，漲幅小于一線，但重慶可能會是這19個二線城市中漲最快的，重慶漲幅略小于一線。
（同上，為了給大家個示范，二線城市漲幅在每年5%~9%之間）3、未來十年，三四線城市根據當地經濟和就業好壞及以前炒的泡沫程度出現嚴重分化。有些地方漲，有些地方跌。
但基本上都沒啥投資價值了。（同上，為了給大家個示范，三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%）4、未來十年，五線城市除了有特殊原因的（如工業特別強或旅游資源特別好之類）少數，只有跌的份了。
（同上，為了給大家個示范，五線城市絕大多數會以平均每年5%的幅度陰跌。關于下跌的模式我要說明一下。
基本上不會有暴跌，每次下跌一點，就會吸引一批剛需入場，然后就是小漲，然后再下跌。每次套牢一批有效剛需后，就會接著跌。
最可能的情況就是五線城市象日本房價那樣，陰跌20年，平均每年5%，直到20年后達到五線城市歷史高位的三分之一左右。而且最近三年五線城市最可能出現的情況是房價僵持，有價無市。
在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。）
5.近兩年中國的房價走勢
最新數據顯示，6月70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，環比漲幅為0。
全國大中城市房價同比指數自今年1月達到頂點以來，連續5個月下降，房價滯漲成為量縮之后樓市調整的另一主要信號。預計今年三季度全國大中城市房價同比指數還將進一步下跌。
大城市中，上海、杭州、深圳、廣州、武漢、重慶等地住宅成交量較5月明顯萎縮，同比下降35%-50%。在傳統5月銷售旺季過去后，6月份全國樓市成交情況進一步惡化。
如果沒有明顯外部刺激，7月樓市銷量仍將維持在6月的水平。若開發商普遍采取降價促銷方式，則有望推動成交量回升。
在當前經濟環境下貨幣*策大幅放松和進一步收緊的可能性都不大。對房企的信貸松動，并不能改變房價過高、自住需求購買力不足的現實，同時未必能扭轉大眾對于房價下跌的預期，因此對改善樓市低迷的作用有限，難以實際增強地產公司的盈利能力。
因為松貸對象主要是業績優良處于良性循環運行的部分龍頭企業，而對2、3線企業的壓力仍然存在，房地產業的洗牌不可避免，部分企業可能再這次風波中消失。而以投資為目的的投資者賭*策松綁未必當前最優選擇，冒有巨大的風險，之前房地產業的龍頭萬科宣布在上海地區的樓盤一次性降低銷售價格20%，這意味這房地產業的價格聯盟體系的崩潰，為來的樓市更具有很大的不確定性，投資風險加大，投資者建議回避住房類房產，而選擇穩定性比較大的商業門面地產介入。
6.2019年房價
2019年，房貸利率也將傳來利好的消息，房貸利率的回調其實無論是對于已經買房的人，還是沒有買房的人來說，都是一件利好的事情，為什么呢？首先已經買房的人，本來每個月都需要還房貸，如果房貸利率下降，那么每個月也可以少還點錢了，而沒買房的人，在房貸利率下降之后買房的話，那么也可以省下不少錢了，而且也不需要前期花費更多的購房成本，省錢，對于大部分的購房者來說都是好事情了。
除了房貸，我們最關心的還是房價了，上文也提到了，2019年，樓市的調控依然不會放松，那么這也意味著，2019年的房價將趨于平穩，而且還有專家預測，2019年的房價還會繼續的下跌，也就是說，在明年買房，應該是比在今年買房要實惠不少的，購房成本也減少了，也能減輕購房者經濟上的壓力，讓買房，不再是一件令人頭疼和煩惱的事情了，在我們中國，有很多的房奴，都是因為高房價催生出來的，有很多人，一輩子能夠買一套房子，已經是很不容易的事情了，如果房價再一直上漲，那么將讓很多有需求的購房者，無力買房，這才是真正的悲哀。
但是無論房價如何調控，都無法讓人人都能夠買得起房，但是最起碼房價能夠回到一個合理的范圍中，這樣大部分人都能買得起房子，如今在樓市調控*策干預之下，房價已經進入“降溫期”了，在2019年，房價也不會出現劇烈的波動了，將會平穩的發展，也會有下行的趨勢出現，所以對于一直還在觀望的購房者來說，也許真的是一次買房的機會了。