榮觀房產網1.什么是地票制度
所謂“地票”，指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標，以票據的形式通過重慶農村土地交易所在全市范圍內公開拍賣。
地票購買者包括土地儲備機構、園區建設單位、民營企業、國有企業、自然人。
地票”交易制度是“先造地后用地”，農村閑置土地資源依法有序退出，先把農村建設用地轉化成耕地之后，才在城市新增建設用地，對耕地的保護力度更大、保護效果更好。同時，“地票”交易制度創新可以有效解決當前城鎮化和工業化加速期，城市建設用地緊張的矛盾，而城鄉建設用地總量不增加、耕地總量不減少。
2.地票和雙競制有什么關系
雙競制：指目前土地開發拍賣中使用的“限地價、競公租房面積”，即當競買報價達到土地上限價后繼續競價時，轉為在此價格基礎上對公租房配建面積競建，競建面積最大的為競得人。
在前段時間國內有城市實行土地拍賣，“持證準用”且拍賣雙競制的制度。這里的證就是指的”地票“，那么也就是說，開發商需要先取得地票以后再參加實行雙競制的拍賣。因為沒有地票，開發商就不能簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。特別是對中小開發商的打擊是很大的，經濟實力相對弱小的中小開發商，可能連拿地的機會都沒有了。而雙競制又最大限度的提高了公租房配建面積，這樣在限制了地價升高的前提下也提高了公共住房面積從而達到合理控制房價的目的。
3.地票交易的困境出路
復墾耕地質量和數量保障問題 地票制度設計目的，是在耕地有限的情況下，既能保障農民的生存，又能解決城市建設用地吃緊的問題。
但是不論怎樣創新，都要“堅持最嚴格的耕地保護制度，建立基本農田保護補償機制，確保耕地總量不減少、用途不改變、質量有提高”。 因此，如何保證地票所對應的復墾耕地質量過硬，成了地票交易制度設計最值得重視的問題。
依照《暫行辦法》的規定，在核發地票前，區縣國土資源部門按規定組織驗收，合格后，按照重慶市土地復墾有關規定，向市國土資源部門申請確認并核發城鄉建設用地掛鉤指標憑證（地票），在驗收復墾數量和質量環節上，設計仍沿用了由行*部門全盤負責驗收確認復墾耕地的做法，既是復墾耕地帶來用地指標的受益者，又是復墾驗收的審批者，同時也是復墾成本的支付者。由于復墾耕地的未來利用與地方*府并沒有直接關系，因此地方*府不會太關心復墾土地質量的好壞，考慮更多的是換建設用地指標的問題。
復墾驗收時，如果復墾耕地質量不好，而*府和復墾實施單位形成合謀，會節約雙方的成本，使得復墾耕地質量和數量無法保障，損害未來使用這些復墾耕地的農民。要擺脫這個困境，地票運行設計時應當基于復墾質量建立一個利益沖突者之間的制約關系，也就是將未來使用復墾耕地的主體引入復墾驗收環節，首先在復墾立項實施前，可將未來復墾的耕地標準公布，并確定這些耕地未來的使用者，由農村集體經濟組織重新承包給農民，防止地方*府對復墾耕地使用者施加壓力。
在驗收環節，科學設計驗收流程，既要求有技術性的驗收標準，又必須獲得復墾耕地使用者的簽字同意，才能通過驗收。如雙方在驗收標準上有異議時可以請求上級*府土地管理部門進行裁決，對裁決不服向人民法院提起訴訟。
地票的供給困境1.土地復墾手續的復雜。按照《暫行辦法》規定，農村土地復墾責任主體是擁有該土地所有權的農村集體經濟組織或擁有該土地使用權的自然人，從有關部門要編制城鄉建設用地掛鉤專項規劃，到權利人申請復墾、復墾后的申請驗收，確認并核發城鄉建設用地掛鉤指標憑證，這些審批成本和決策成本及復雜手續，都會影響到土地權利人復墾的積極性。
2.地票交易的利益合理分配機制的缺失。根據《暫行辦法》的規定，復墾后產生的指標價值和農民擁有的土地價值是不同的。
地票的產生依賴于土地的復墾，地票的轉讓成交價減去復墾的成本，才是地票給農村集體帶來的凈收益。重慶的操作思路是，地票的轉讓成交價，一部分支付復墾成本，第二部分對建設用地上的房屋，比照征地的標準，給予補償，第三針對農民宅基地復墾的要對其新購房給予補貼。
如果還有結余，就由區縣*府建立耕地保護基金。 因此，轉讓地票的收益，對提高農民的生活質量難以產生實質性改變。
對于可復墾的建設用地，農民集體或農民可以選擇空置、復墾，出讓、轉讓或者出租于農業建設，只要建設用地的其他任何一種用途的收益能夠超過復墾收益，則農民不會選擇復墾，因此，復墾成本在地票掛牌交易中如何體現？設計對價的大小取決于地票轉讓后的價值實現，決定了農民的收益，但所設立的土地交易市場并不活躍，重慶土地交易所成立至今開場交易四次，賣出14張地票，雖有7張地票落地地塊已經基本確定， 但事實上還沒有一張地票落地，還沒有形成地票帶動城鄉發展的明顯效果。如果落地了，*府能拿出多少反哺農村？從而在源頭上直接影響地票的供給。
3.宅基地的保障作用。隨著城鎮化和工業化的發展以及其他替代性收入的增加，耕地對農村居民提高生活水平的重要性日益減弱。
一小塊土地的復墾對于農村居民而言并不能對其生活有實質性改觀。但宅基地對于農民的重要意義并未淡化， 它幾乎是農民可以直接掌控的財產，其價值和意義也決非將其進行復墾獲得并不豐厚的一次性收入所能比擬。
這無疑將影響到土地的復墾和“地票”的供應。要解決這一困境，有兩種設計思路。
一是復墾的權利法定化，并規定可以轉讓，持有復墾權地票的，可以通過交易所公開拍賣轉讓復墾權，復墾權的受讓人，可以通過集約化、專業化的管理組織，來實施對土地的復墾，完成對零散地塊的整合，使資源的配置達到最優。二是增加和提高農村集體建設用地復墾的可沖抵項目及標準，依《暫行辦法》規定，地票“在落地時沖抵新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費”。
地票的價格構成，包括可沖抵費用和開發者愿意支付的選擇權價格兩部分。根據土地管理法，新增建設用地有償使用費和耕地開墾費均專項用于耕地開發、開墾。
重慶設定的可沖抵項目，實際上是復墾成本補償。從已有的復墾項目來看，可沖抵項目高于實際發生的復墾成本。
新增建設用地有償使用費標準和耕地開墾費標準，都由*府按照地區經濟發達程度制定，經濟越發達，標準越高。依據土地管理法規定，僅有國有土地才有新增建設用地有償使用費，農村集體建設用地的可沖抵項目僅有耕地開墾費，其標準也低于城鎮建設用地的標準。
因此，增加農村集體建設用地的可沖抵項目及提高費用標準，也是解決地票的供給困境的一條出路。當然土地復。
4.農民有償退出宅基地,每平方補償60元,你怎么看
農民自愿退出宅基地能拿多少錢
安徽、四川、福建、重慶等地區陸續出臺相關改革方案，通過具體*策來推進宅基地有償退出。
之所以會加速推進這一改革項目就是因為農村目前嚴重的“空心村”現狀。根據中國科學院地理科學與資源研究所2012年調研報告稱，中國農村宅基地15%是閑置的，浙江省部分農村宅基地閑置率甚至高達60%。據湖南省*府參事段建南估計，當前湖南農村宅基地閑置率大約占10%~20%，個別地方達到30%以上。
嚴重的閑置問題迫使改革的步伐加快。同時許多農村朋友也通過各種渠道了解宅基地的補償*策，但由于宅基地流轉受限，缺乏市場價格，在宅基地退還集體經濟組織的過程中，補償金額往往是通過農民與集體經濟組織“談判”方式確定。這使得各地對于宅基地退出的貨幣補償有高有低，并沒有統一標準。
按照成都宅基地有償退出方案，將在試點地區建立宅基地退出激勵約束機制，對進城鎮定居或在城鎮具有穩定住所而自愿退出宅基地的農民，*府與村集體給予一定的經濟補償和創業就業、社會保障等相應*策優惠；對其退出的宅基地（含地上建筑物、附著物）根據評估價值給予補償，符合住房保障條件的納入城鎮住房保障體系。
以成都市縣三道堰鎮青杠樹村為例，據悉，該村以人均140平方米宅基地為平衡點，不足部分按每平方米30元價格，向村集體資產管理公司交錢補足面積；超出部分，村集體資產管理公司予以收回，并按每平方米60元價格補償農戶。一戶村民全家8口人原有面積為2800多平方米宅基地，人均擁有宅基地面積300多平方米，騰退宅基地后獲得10多萬元經濟補償，同時，用拆遷老宅、騰退宅基地得來的拆舊費、搬遷費、獎勵費等費用，還認購了3套新房。
5.土地制度是如何影響房價的
【中國經濟增長模式轉型需要土地房屋制度改革】中共中央*校國際戰略研究所副所長 周天勇土地制度改革的思路概括為：擴大土地供應，國有延長年期，賦予近似產權，土地平等入市，征收以稅代金，規劃調節管理。
未來徹底進行土地制度改革的局面將轉變為：形成競爭性的土地供應市場，降低地價；抑制房屋投機需求，平抑房價；形成未來*府永不枯竭和可持續的地方財*，防止地方*府圈地囤地、浪費使用土地，并防止通過土地財*擴張濫用土地；防止現行土地及房屋等財產、財*制度形成的兩極分化。未來推進中國經濟增長的重要動力之一，來自于城市化進程。
最近一些學者的改革方案，專注于戶籍制度的改革。雖然這非常重要，但是中國城市化與日本、韓國、中國*相比，存在兩個重要區別：一是日本、韓國、中國*城市化進程中，人民群眾創業活躍、失業率低，而中國大陸創業不活躍，實際失業率高；二是日本、韓國、中國*城市化進程中，農民的產權明晰，農民及其進城的農民從土地財產上分享了發展帶來的利益，成為其創業資本、購買城市中住房和其他消費的能力，而中國大陸農民在城市化進程中沒有從土地財富的再分配中分享發展帶來的利益，形成創業資本缺乏、無法贖買城市住宅和消費能力較低的狀況。
土地制度對于經濟增長的內在關系在于：在土地實物不斷再分配過程中，其利益分配的流向，對于經濟良性增長的推動和拉動力如何。從目前的土地制度看，土地強制低價征用，與日本、韓國、中國*的城市化過程相比，從土地再分配過程中形成的相應利益沒有留給農民創業和消費；推高房價，又剝奪了一部分城市居民的創業和消費能力；而由于房價上漲形成財富積累的城市房東居民，則是食利階級，并且其收入的邊際消費率很低；行*寡頭壟斷高價賣地，使巨額的國民收入流入和集中在*府手中，形成腐敗叢生、效率低下的投資建設、公務支出，甚至是三公消費。
以上情形致使經濟增長過程中，投資與消費的比例失調，*府消費和民間消費失衡，增長沒有居民創業小微資本的推動，民間消費拉動增長的力量也就很弱。具體來說，其問題在于：（1）地方*府將屬于農民的土地，低價強制不平等征用，高價倒賣，世代以土地為生的農民，沒有從土地的城市化中獲得應有的利益，財富被轉移集中到城市，相比日本、韓國、中國*農民富裕起來了的城市化，是中國20世紀80年代中期以后城鄉發展和收入差距持續擴大的最重要原因。
（2）越來越高的土地出讓金，推高房價，使許多城市居民背上沉重的貸款，成了房奴，或者望房興嘆，只能租房，成為收入40%要由房東盤剝的租客；多套房者由于房價上漲而積累了大量財富，形成新型城市中的房東與租客兩個階級。（3）地方財*越來越依賴于土地倒賣，實際上是從農民和許多剛買房的居民手中積累收入，而大量的具有房產財富的居民卻不交稅，是典型的向窮人收稅，而不向富人征稅；從國民收入分配講，*府通過土地的強制低價征收和高價倒賣集中了大量的收入，使GDP居民分配獲得的比例下降，居民創業資本來源和消費能力都因此而受到嚴重影響。
（4）由于地方*府收入的80%來自于倒賣土地和辦開發區，而不是來自銷售（銷售稅）和居住（房產稅），*府熱衷于擴城賣地招商，空城越來越多，土地浪費日益嚴重。土地成為了地方*府的鴉片，一天不賣土地，地方*府一天難以維持。
并且，因征地拆遷而引發的地方*府與群眾的沖突此起彼伏，甚至發生了許多以生命進行的抗爭。可見，土地制度必須進行徹底改革。
那么，怎樣改革中國的土地和房屋制度呢？第一，在嚴格保護生態環境、發展節水技術、確立農民土地和宅地產權、防止假冒改造的前提和制度安排下，改造鹽堿沙漠灘涂低丘緩坡等未利用土地，正視人口城市化和村莊衰落的客觀趨勢，整治村莊用地，跳出18億紅線思維來考慮和解決問題，擴大土地供給來源。第二，廢除*府賣地的格局，取消土地的行*“招拍掛”。
所有土地，不管是法人擁有還是自然人擁有的土地使用權，都平等地進入農地、建設用地等各類交易市場，改變土地供應的行*寡頭壟斷格局，平等入市。我們堅決不能走土地私有化這條路，但要創新土地使用權和財產權，實現土地資源的市場配置方式。
第三，為了便于土地制度改革的推進，鑒于農村村委會不是一級經濟實體組織，以及農村大量土地實際上是村長所有并進行租賣，包括縣鄉強制行*收取農村集體土地等問題，應當取消和廢止農村土地集體所有制，全部農村土地改為國有制，同時延長土地使用權，林地、耕地、改造過的沙漠鹽堿灘涂地，其使用權定為1000年；農民宅基地、居民住宅用地為500年；工商金融等企業及社團法人用地為300年，形成近似土地財產權。第四，對上述土地的長期使用年期進行確權發證，國有土地年期在法律上均視為一種近似財產物權，有繼承、交易、抵押、入股、出租等所有財產的物權屬性。
第五，廢除土地出讓金制度，以及取消在土地開發和商品住宅方面的各種費項，合并一些稅項，改為征收土地房屋交易增值稅和房地產稅。對因賣地而一夜暴富的，征收累。
6.農村農村宅基地自愿退出補償多少
補償的對象根據宅基地退出的不同情形分為以下幾種：
一是自愿退出宅基地到城鎮買房或自愿退出宅基地住農村集體建設公寓房的農戶；
二是“建新拆舊”過程中，愿意使用低于規定面積標準的宅基地的農戶。
2017年新*：自愿退出宅基地補償金標準各有不同！
針對進城落戶的農民，如果落戶是在市上或者區上的，將喪失農民身份，宅基地會被依法收回。但是如果是在縣城落戶，農民宅基地不強制收回，鼓勵農民有償退出，對于這些自愿退回宅基地的農民給予宅基地補償金。
國家對于農民自愿有償退出農村宅基地改革的補償*策展示還沒有發布統一的標準，具體的宅基地退出方式和補償辦法還是由地方*策來實施的。就目前形勢來看，全國多個地區正在積極的加速探索。
近年來，重慶、廣東、江蘇、四川、安徽等地相繼制定了集體建設用地和宅基地流轉的辦法，以試點的方式推動宅基地制度改革。
這些地方的創新做法主要有：嘉興通過“分與換”推進集中居住；義烏推進新社區集聚和探索“集地券”制度；
2017年新*：自愿退出宅基地補償金標準各有不同！
江西余江積極探索有償使用和退出機制；成都以統籌城鄉綜合改革推進農村產權流轉；重慶實行地票制度，為農民自愿有償退出宅基地開辟了制度通道。據悉，“地票”價格平均在10萬元/畝左右，最高13萬元/畝，最低8萬元/畝。
宅基地退出補償按補償方式可以分為：建設性補償、實物補償、貨幣補償等。
實物補償是指通過住房安置的方式，如天津“宅基地”換房，對退出宅基地的農民進行補償；
建設性補償是指以整理規劃為推力，通過鄉村規劃和基礎設施建設的完善，對農民退出舊宅基地進行補償；
貨幣補償是指以現金的形式對自愿退出農村宅基地的農民進行補償。
3種不同的補償方式相互結合使用，以達到保證農民宅基地用益物權的實現的目的。
2017年新*：自愿退出宅基地補償金標準各有不同！
福建省晉江市大埔村便是很好的例子，他們探索了宅基地有償退出、置換機制，村委會規劃專門用地作為村民住宅小區，集中建設住房，村委會和村民簽訂協議，村民將現有宅基地和房屋退出，用于置換住宅小區的新房，不愿意置換的，可通過宅基地有償退出機制領取補償款。
以目前已經實施宅基地有償退出的地區案例來看，2017年的農村宅基地退出機制不外乎是以置換住房、置換社保等保障農民生活基本要素的補償方式，而具體實施的辦法還是需要由地方人民*府因地制宜制定適合地方民情特點的方式來實施。
7.地票交易的法律性質
依照《暫行辦法》規定，地票實質上是指的城鄉建設用地增減掛鉤指標，地票交易就是指標交易，指標一般是指反映經濟計劃和統計中社會經濟現象數量方面的概念，包括指標名稱和數值， “從法律上來講就是一種授權性*策規定，即如果擁有某種指標，則有資格有權利做某種行為”，“指標是一種資格，一種權利”， 地票這種指標的首要功能依照《暫行辦法》27條的規定就是“可以納入新增建設用地計劃”，“增加等量城鎮建設用地”，也就是說，“地票是產生了增加城鎮建設用地的“資格”、和“權利”。 擁有地票并不當然地擁有地票所記載的“城鎮建設用地”，而按照目前我國的法律規定，城鎮建設用地的增加必須國家下達國家計劃指標，將城鎮周邊非建設用地通過“征用”、“平整”后才能成為可以出讓、開發的建設用地。
（一）地票的主體
依照《暫行辦法》的設計，地票的主體有*府主管部門（專業復墾機構）、農村集體經濟組織、農村建設用地土地使用權人、地票持有人。復墾由區縣*府土地整理機構進行，由他們作為主體來進行登記，負責本行*區域內年度土地開發整理復墾計劃的實施工作，承辦土地開發整理復墾項目的論證、申報、測繪、施工發包、質量監督和項目庫建設、檔案管理等工作；編制城鄉建設用地掛鉤專項規劃，復墾后的申請驗收，驗收確認并核發城鄉建設用地掛鉤指標憑證。農村集體經濟組織是農村土地的所有權人農民集體的代表，農民自愿提出宅基地復墾申請的，要經農村集體經濟組織同意。而集體經濟組織、農村建設用地使用權人申請復墾的，要經三分之二以上成員（或成員代表）同意。地票交易只是指標交易，不與具體地塊掛鉤。現階段，還沒有放開讓其他社會主體參與復墾，因為考慮到農民議價能力，開發企業趨利的性質及各方面對資金饑渴程度，這些復雜因素很可能導致分配關系扭曲，會找不到最科學的分配機制。*府對復墾后的土地驗收并核發城鄉建設用地掛鉤指標給農村集體，在上市交易后轉讓給其他市場主體，這個主體就是地票持有人。
（二）地票的權利義務
這里分兩個階段，第一階段，通過復墾而擁有地票的農村集體（包括建設用地使用權人，農村居民），權利和收益體現在有權轉讓地票并收取相應的對價，當然對價取決于地票轉讓后的價值。地票“并非進入國有土地出讓市場的資格證明”， 也不能享有交易條件相同情況下的“優先權”。《暫行辦法》第27條的規定，地票“在落地時沖抵新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費”這是地票價值的直接體現。由于市場化機制和指標的稀缺性而帶來的溢價，將通過一定比例的返還實現遠距離轉移，反哺到農村。對于地票的持有人來說，拍得地票后可在城市總規劃范圍內有選擇性尋找地塊，幷向*府提出征地建議。*府按程序對該地塊進行征用，幷作為經營性用地進行招拍掛。地票的持有人和其他企業成為平等的競爭者。其有利條件在于他是該地塊的物色者，已經先期對其做過市場分析、調研，對此有市場信心，較有可能在拍賣中舉牌更高，最終取得該地塊使用權。此時，地票的價格計入到招拍掛價格之中。但也可能別的開發商報價更高，拿下該地塊，此時，*府從拍賣價中扣除地票價格，這部分返給地票擁有者。由于重慶的農村土地交易所已經為地票的交易提供了公開的市場平臺，地票是可以轉讓的權利，地票持有人可以用地票抵押融資，并辦理地票的抵押登記。