榮觀房產網1.樓市最大風險是崩盤 中國樓市一旦崩盤 后果有多可怕
我認為中國房產不可能破滅，中國房地產雖然有泡沫，沒有想象中的那么大，原因如下：
1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是幾千元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。
2、中國有一線、二線、中小縣城，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。
3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的4000-6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫。
4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。
5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了。現在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛生間換成雙衛生間，所以居住面積增加了。地產商自然也需要不停蓋房子。
6、中國每年畢業800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。而且畢業大學生、研究生，你看到幾個回家種土豆的，不都是落戶北上廣嗎？
7、另外中國*斧也不是當年的日本*斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。
2.當前中國房地產的最大風險在哪里
一二線主要是價格偏高風險，三四線主要是庫存積壓風險。
租金回報率：整體偏低租金回報率反映了投資房地產的未來現金流貼現率。前中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市。
根據國際靜態租賃回報率為4%-6%，中國水平遠低于國際水平。之所以在中國有著超高的房價和超低的租賃回報率，原因在于中國的房地產并非簡單的居住功能，而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體，比如戶籍、學區、醫院等。
此外，中國的低租售比也與貧富差距有關，在大城市里，租房和買房出租的人具有非常大的財富差距，因此在富人買房、窮人租房的社會里，租房群體可承受的房租非常有限。從基尼系數來看，中國的數值已經接近0.5，已經邁過了警戒線，且接近“收入差距懸殊”這個區域。
當然，基尼系數衡量的是收入分配，存量財富的分配、財富收入及灰色收入，可能使貧富差距現象比基尼系數所反映的程度更突出。就房地產開發商而言，資產負債率上升過高過快，并且對銀行融資過度依賴。
從房地產開發資金來源基本構成來看，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過40%的國際通行標準，具有比較大的不穩定性。房企的基金策略也給未來的財務帶來隱患。
房地產行業的資產負債率近15年時間里，從52%一路上升至77%，目前來看，房地產企業77%的資產負債率偏高，一旦未來的房地產資產縮水的話，可能存在更大的資產負債率走高、房地產企業債務風險暴露。更多信息可以咨詢菁英。
3.當前中國房地產要重點警惕哪些風險呢
（一）警惕房地產功能失調風險作為一種商品，房地產的核心功能是居住，但是房地產商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產的投資功能。
因而，房地產具有消費和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統一的、不可分割的。 其中，居住功能是房地產的核心功能，投資功能是派生功能，因為投資房產的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。
從理論上講，任何地方的房地產都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產的異質性決定了不同區域的房地產的兩種屬性具有不同的表現。 而且，即使同一區域、同一時期的不同樓盤也會因房屋具體所處的地段、環境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。
對于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產的投資功能要明顯高于一般城市或者農村，投資功能也更容易被發現和挖掘，當然也更容易被過度放大。 這里，尤其值得我們關注的是，如果一個較大區域房地產商品的居住功能和投資功能發生次序逆轉，必將產生較大泡沫并引發區域性市場危機。
實際上，多個國家的真實案例已經不止一次的驗證了這一結論。歷史上，日本和中國香港都曾經一度錯誤地推行重投資輕居住的發展模式。
這種發展模式基本上是將房地產作為一種金融資產來進行投資，而且是*府出臺相應的*策支持民眾開展這種投資。于是，大量的資金涌入房地產市場，造成房價長期、持續走高，遠遠脫離了居民實際收入增長速度，也遠遠脫離了房屋實際居住功能可提供的使用價值，成為單純的投機炒作。
在沒有實際價值支撐的情形下，無論是股票還是房地產都難以避免最終的價值回歸過程。這種畸形的功能紊亂導致房地產價格暴漲暴跌，并且嚴重影響了居民的居住需求和居住質量，對一個國家的民生和經濟都造成惡劣的影響。
（二）警惕“土地財*”內生性引致房地產市場次生風險所謂“土地財*”是指地方*府對于從土地開發及相關領域所獲得的稅收和公共產權收入產生嚴重依賴。 “土地財*”主要表現為地方*府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財*支出，由于這些收入屬于預算外收入，所以又叫第二財*。
“土地財*”導致本應當作為公正性代表的*府具有內在的利益相關性，這種利益傾向性必然反映在地方*府的各項房地產相關的*策和管理行為中，導致相關*策和*府行為發生扭曲，這種扭曲的目的是保護“土地財*”，因而某種程度上地方*府和房地產開發企業成為了利益共同體。 “土地財*”不僅通過扭曲*府行為來影響房地產市場走勢，而且可以直接對房地產市場供求關系產生扭曲效應。
“土地財*”使地方*府的“經濟人”角色不斷強化。地方*府在房地產市場中的土地壟斷地位和其追求預算最大化、增加可支配財力以發展經濟的行為動機，使其在不公平的土地交易中成為最大的獲利者，且對土地財*形成極強的依賴性。
因此在房價出現波動時，地方*府會存在“救市”沖動。通常而言，房地產市場滑坡開始之后大約六個月到一年，開發商的現金流就會有麻煩。
由于轉讓土地收入已成為各級地方*府的重要收入來源，房地產銷售放緩意味著開發商沒有錢向地方*府買地了，這就會影響“土地財*”的來源，因此地方*府必將通過*府行為來進行房地產市場干預，從而破壞房地產市場發展的客觀規律，引致房地產的風險積聚。 近期各地方*府紛紛松綁房地產限購*策的行為，已經充分的驗證了“土地財*”與房地產的這種密切關系。
實際上，從更加宏觀的角度來看，“土地財*”帶來的風險已經超出了房地產的領域，其本質上帶來的是資源配置的扭曲，這將引起一個地區的經濟結構扭曲，進而反過來對房地產產生不可估量的深刻影響。 一方面，*府將大量的土地出讓金用于為房地產配套的基礎設施建設方面，地價的過快上漲也加速了去“工業化”的進程，在投資渠道缺乏的中國，淘汰的企業主將過剩的資金投向房地產開發，進一步加速了房價的上漲；另一方面，房地產的蓬勃發展也帶動了與之相關的產業發展，但是卻相對擠壓了其他產業的資源獲取空間，導致資源的錯配和人群之間的財富分配失衡問題，影響了其他行業人們的收入，降低了對房地產的需求。
（三）警惕過度杠桿化引致的風險房地產行業是個資金密集型行業，房地產的開發需要大量的資金投入，這就使得金融在房地產的行業發展中扮演著重要的角色。回顧美國、日本、東南亞等的房地產危機，他們的一個共同特點是房地產金融過度杠桿化。
以美國為例，爆發次貸危機的一個主要原因便是向信用評級較低和收入不高的借款人提供信貸支持，甚至發放大量低首付甚至零首付的個人住房貸款，這實際上是提供了非常大的金融杠桿，借款人甚至不用自有資金就可以借助銀行信貸資金來買房子。 然而這還只是次貸的第一層杠桿；在此之后，金融機構將次級按揭貸款進行了證券化，并且基于次貸這個基礎資產又開發出了很多虛擬的衍生資產，以至于次貸衍生品的規模達到了次貸本身規模的幾十倍，因此風險也隨之被放大了幾十。
4.中國房價會降嗎
從長遠來看，房價下降是必然的，甚至有可能將來會是白菜價。
短期內也許不會，因為國家有房地產調控*策，同時為了穩增長，防風險，也許短期內房價不會跌很多。但是，中國已經到了一個人口拐點，生育率確實在下降，90后這一代人生育意愿很低，未來很有可能會人口負增長，房地產市場未來可能已經沒有接盤的人了。
同時中國的房價已經很高了，很多人都買不起了，飽和度很高了，房屋空置率是很高的，可以預見的是未來可能會出現遍地是房子的狀況，所以未來房價一定會降的，而且會降很多的。
5.中國的房地產市場風險到底有多大
市場上有一條不成文的公理：回報越高、風險越大。
最近十多年房地產有多火，造就了多少富翁，把房價炒到何種高度，盡人皆知。回想一下，你家前十年買得房子多少錢？現在值多少錢？因此最高時期，房地產商的利潤可達200%。
房地產的主要風險：一、項目策劃有問題，市場定位不準等等諸多原因，你的房子賣不出去，你就會背著一屁股債。極可能破產。
二、除了大型房地產商，人家那是不差錢。資金鏈不會出現問題。
小房地產商則是通過融資、貸款、施工方墊資等形式完成項目，你的資金鏈萬一斷裂，那么你的房產根本就完不成。這樣比第一項更慘。
6.當前房地產的風險到底在哪
一直以來，所有人都在說房地產的風險，如果我們違心的說中國的房地產沒有風險，這個分明就是睜著眼睛說瞎話了。
房地產肯定有風險的，但是風險是什么呢？正如前文所說的，中國的房子市場擁有著極為多元化的供給結構，整個產業鏈的環節非常之多，雖然接盤的人很多，但是這么多的環節就如多米諾骨牌一樣，只要有一個地方有風險，就會出現風險。 并且，任何一個單一產業的發展都不可能逃離經濟的大環境，如果真正的經濟大環境產生影響，房地產市場也不可能獨善其身。
從瀚哥自己的觀察來看，房地產閑置可能存在的脆弱多米諾骨牌痛點主要有三個： 一是宏觀經濟的大環境到底如何？房地產不管怎么樣都是一種商品，既然是商品就會受到宏觀經濟大環境的影響，在經濟學的視角來說，就會受到經濟周期的制約，如果中國經濟進入了一種較長時間的階段性中高速增長的話，正如年前只發一元年終獎的商業銀行，連往年最賺錢的商業銀行都地主家沒有余糧了，其他行業的困局可想而知。 一旦大家的收入增加不及預期，甚至收入減少的話，恐怕支撐房地產市場的基礎就會被動搖，風險就會出現。
二是接盤的人如果不夠怎么辦？我們現在需求的分析都基于一個前提假設，這就是城市的人口是流入的，接盤的人是足夠多的，但是我們不能忽視的是，作為第一人口紅利的農民工正在銳減，不少地方都出現了用工荒的問題，現在支撐房地產發展的還是第二人口紅利，這就是每年都在增加大大學畢業生，這些人是城市購買力人口的流入主流。 然而不少地方已經開始出現了高考招生人數的減少，如果未來流入的人口減少將會怎么辦？因為人們再怎么樣面對著高昂的房價所形成的遷徙壁壘終歸有一天會超過自己承擔的極限，而丈母娘需求再厲害總不能讓自己無法生存，最終如果沒有了接盤俠，這場擊鼓傳花的游戲還怎么玩下去？ 三是利率水平的提升怎么破？一直以來，我們的貨幣*策都處于一種放松的狀態，借錢很容易，因此，很多人都會選擇只用30%甚至更少的首付比例來買房，現在美聯儲已經開始加息了，央行加息已經成為大概率事件，一旦我們的利率水平回歸到較高的水準，那么很多人甚至可能還不起房貸，這樣的話很可能會出現較大的風險事件。