榮觀房產網1.土地制度是如何影響房價的
【中國經濟增長模式轉型需要土地房屋制度改革】中共中央*校國際戰略研究所副所長 周天勇土地制度改革的思路概括為：擴大土地供應，國有延長年期，賦予近似產權，土地平等入市，征收以稅代金，規劃調節管理。
未來徹底進行土地制度改革的局面將轉變為：形成競爭性的土地供應市場，降低地價；抑制房屋投機需求，平抑房價；形成未來*府永不枯竭和可持續的地方財*，防止地方*府圈地囤地、浪費使用土地，并防止通過土地財*擴張濫用土地；防止現行土地及房屋等財產、財*制度形成的兩極分化。未來推進中國經濟增長的重要動力之一，來自于城市化進程。
最近一些學者的改革方案，專注于戶籍制度的改革。雖然這非常重要，但是中國城市化與日本、韓國、中國*相比，存在兩個重要區別：一是日本、韓國、中國*城市化進程中，人民群眾創業活躍、失業率低，而中國大陸創業不活躍，實際失業率高；二是日本、韓國、中國*城市化進程中，農民的產權明晰，農民及其進城的農民從土地財產上分享了發展帶來的利益，成為其創業資本、購買城市中住房和其他消費的能力，而中國大陸農民在城市化進程中沒有從土地財富的再分配中分享發展帶來的利益，形成創業資本缺乏、無法贖買城市住宅和消費能力較低的狀況。
土地制度對于經濟增長的內在關系在于：在土地實物不斷再分配過程中，其利益分配的流向，對于經濟良性增長的推動和拉動力如何。從目前的土地制度看，土地強制低價征用，與日本、韓國、中國*的城市化過程相比，從土地再分配過程中形成的相應利益沒有留給農民創業和消費；推高房價，又剝奪了一部分城市居民的創業和消費能力；而由于房價上漲形成財富積累的城市房東居民，則是食利階級，并且其收入的邊際消費率很低；行*寡頭壟斷高價賣地，使巨額的國民收入流入和集中在*府手中，形成腐敗叢生、效率低下的投資建設、公務支出，甚至是三公消費。
以上情形致使經濟增長過程中，投資與消費的比例失調，*府消費和民間消費失衡，增長沒有居民創業小微資本的推動，民間消費拉動增長的力量也就很弱。具體來說，其問題在于：（1）地方*府將屬于農民的土地，低價強制不平等征用，高價倒賣，世代以土地為生的農民，沒有從土地的城市化中獲得應有的利益，財富被轉移集中到城市，相比日本、韓國、中國*農民富裕起來了的城市化，是中國20世紀80年代中期以后城鄉發展和收入差距持續擴大的最重要原因。
（2）越來越高的土地出讓金，推高房價，使許多城市居民背上沉重的貸款，成了房奴，或者望房興嘆，只能租房，成為收入40%要由房東盤剝的租客；多套房者由于房價上漲而積累了大量財富，形成新型城市中的房東與租客兩個階級。（3）地方財*越來越依賴于土地倒賣，實際上是從農民和許多剛買房的居民手中積累收入，而大量的具有房產財富的居民卻不交稅，是典型的向窮人收稅，而不向富人征稅；從國民收入分配講，*府通過土地的強制低價征收和高價倒賣集中了大量的收入，使GDP居民分配獲得的比例下降，居民創業資本來源和消費能力都因此而受到嚴重影響。
（4）由于地方*府收入的80%來自于倒賣土地和辦開發區，而不是來自銷售（銷售稅）和居住（房產稅），*府熱衷于擴城賣地招商，空城越來越多，土地浪費日益嚴重。土地成為了地方*府的鴉片，一天不賣土地，地方*府一天難以維持。
并且，因征地拆遷而引發的地方*府與群眾的沖突此起彼伏，甚至發生了許多以生命進行的抗爭。可見，土地制度必須進行徹底改革。
那么，怎樣改革中國的土地和房屋制度呢？第一，在嚴格保護生態環境、發展節水技術、確立農民土地和宅地產權、防止假冒改造的前提和制度安排下，改造鹽堿沙漠灘涂低丘緩坡等未利用土地，正視人口城市化和村莊衰落的客觀趨勢，整治村莊用地，跳出18億紅線思維來考慮和解決問題，擴大土地供給來源。第二，廢除*府賣地的格局，取消土地的行*“招拍掛”。
所有土地，不管是法人擁有還是自然人擁有的土地使用權，都平等地進入農地、建設用地等各類交易市場，改變土地供應的行*寡頭壟斷格局，平等入市。我們堅決不能走土地私有化這條路，但要創新土地使用權和財產權，實現土地資源的市場配置方式。
第三，為了便于土地制度改革的推進，鑒于農村村委會不是一級經濟實體組織，以及農村大量土地實際上是村長所有并進行租賣，包括縣鄉強制行*收取農村集體土地等問題，應當取消和廢止農村土地集體所有制，全部農村土地改為國有制，同時延長土地使用權，林地、耕地、改造過的沙漠鹽堿灘涂地，其使用權定為1000年；農民宅基地、居民住宅用地為500年；工商金融等企業及社團法人用地為300年，形成近似土地財產權。第四，對上述土地的長期使用年期進行確權發證，國有土地年期在法律上均視為一種近似財產物權，有繼承、交易、抵押、入股、出租等所有財產的物權屬性。
第五，廢除土地出讓金制度，以及取消在土地開發和商品住宅方面的各種費項，合并一些稅項，改為征收土地房屋交易增值稅和房地產稅。對因賣地而一夜暴富的，征收累。
2.房價泡沫的完善土地制度
完善國家土地制度建設
中央*府要加大對地方*府權力的約束，在控制拆遷、放量土地中做好監督工作，增強供應信息的透明度和穩定性，防止更高層次的*府設租和相關利益集團尋租。進一步完善招標拍賣掛牌出讓制度，特別通過土地價格的標底的確定和建立土地拍賣后評估制度，合理確定土地價格，防止出現暗箱操縱現象。鑒于土地收益是地方稅收的重要來源，中央可考慮在國家土地統一規劃下，提高地方土地收益，切斷地方行為扭曲的經濟動因。
3.我國房地產價格影響因素有哪些 請從土地制度改革
您好，中國住宅產業經歷了名副其實的黃金十年，房價一路上升。
房價的上升從目前的狀態看已經不止是一個經濟問題，而且正在割裂整個社會，社會的各種矛盾圍繞著房價問題不斷的被提及，雖然很多問題的本身和房價并沒有多大的關系。第一：存量需求和增量需求一起釋放是推高房價的主要原因。
我們國家在貨幣化分房的時候主要是福利分房，福利分房對很多人來說是福利分房，對很多人來說卻是既不是福利也沒有分房。但是同時由于沒有一個完善的房地產市場，所以也沒有其他方式可以改善其住房要求。
在取消福利分房實行貨幣化分房后，當你手中有錢的時候可以從市場中購買房屋的時候，原來被壓抑的需求被釋放出來。但是這個時候供給并沒有那么快的跟上，所以房價上升是必然的。
對于其他國家由于市場的連續性，需求是在一個很長的時間里面連續均勻的釋放的，所以沒有需求突然上升，或者上升斜率加大的時候，這個時候房間的表現就是平穩。其實這個問題也和上一個問題是一樣的，是存量和增量一起共同作用的，因為中國原來沒有房屋按揭貸款。
其他國家的信貸對象基本都是增量部分，比如年輕人買房時會貸款。因為上了年紀的人基本都貸款買了房子了。
但是中國在年紀大的人有很多還沒買房子因為他們的錢還沒存夠，現在他們存夠了，或者沒有存夠，但是可以貸款了，所以和年輕人一起都開始買房子了。即使一些老年人他們不買房子，他們寧愿住在原來的很小的房子里，但是他們會把一生的積蓄拿去給自己的孩子買房子，或者用來幫助他們付首付款。
這樣他們的孩子買房子的時間就提前了。第三；城市化進程的加快。
中國近十幾年來城市化進程突飛猛進，大量的農民進入城市，大大提高了對房屋的需求。這一點在很多很多國家也出現過，但是中國的石頭比任何國家應該都要強烈的多，因為沒有哪一個國家有人為地城鄉分割。
有人說農民進程后也買不起房，所以對推高房價沒有貢獻。這種說法顯然是不對的，因為他們認為農民都是那一群最窮的在最底層打工的人，他們當然買不起房子，但是他們租房子住也會是是房屋需求增加。
在這一部分農民之外，農民還有除了在最底層打工外其他進城的方式，比如高考大學后進城，比如經商進城。中國前首富楊國強就是經商進城的。
在很多縣城的房屋都是被農民戶口的人買下的。即使是打工的農民工能買上房的夜很多。
當然買不上房的夜很多。但是需求的增量是因為原來的農民都不買房后來有人開始買房了。
第四：中國經歷了一個長時間的經濟增長。經濟增長導致房價上漲時任何一個國家都會出現的狀況。
第五：中國房屋的修建效率低下。我們國家的勞動力很便宜，但是同時效率很低。
就如同美國的勞動力價格高但是美國的農產品價格卻比中國低。中國建筑業的勞動力便宜，也并不會妨礙中國的建筑成本比美國高。
你單個的勞動力價格低，但是你是勞動密集型產業。而且當需求大量增加的時候，會使得大量的非熟練工進以及非熟練的管理人員進入建筑業，這都是降低效率的原因，同時還會抬高勞動力的價格。
而這些都是導致建筑成本上升的因素。第六，土地成本高。
土地成本高的原因有兩個，第一：*府壟斷土地。在中國土地都是由*府來提供的，*府對土地處于壟斷地位。
壟斷會形成壟斷利潤，形成壟斷利潤的原因是*府總是讓土地供給小于市場的需求。當然這個壟斷利潤會在*府和房地產商之間分攤。
但是房地產商處于弱勢地位，土地的壟斷利潤會基本落入*府手里。第二*府效率低下也是導致土地價格高的一個重要原因。
比如地方*府對于一塊稍微大一點的土地要拍賣，最后可能都會要得到國土資源部的批準。而這種批準基本是層層審批。
其中耗費了大量的人力物力財力，這些費用最后都要打入土地價格中然后又消費者買單。第七：腐敗推高房價。
房地產業是一個*府管制的行業，從土地出讓，規劃審批，銷售各個環節都能充分的看到*府的倩影，這為*府官員尋租打開方便之門。*府的腐敗就是企業的費用，這些費用最后還是羊毛出在羊身上。
第八：過度寬松的金融*策也是推高房價的原因。過度寬松的金融*策大導致通脹以及通脹預期，同時會導致流動性過剩，而這些過剩的流動性的首選目標就是房地產這些要對影響中國房價的因素進行分析。
比如上面提到的頭三點，我認為是影響中國房價的重要因素。因為這些因素在其他國家目前的情況下都是不存在的。
但是我們有理由認為，頭三點是一個歷史問題，而經過了近十年房地產以及城市化的發展，這些因素正在減弱。中國房地產的生產能力在這么多年里面得到了極大的提高，在一定程度上也使得房地產業的競爭在加劇。
那么對于第五點中的建筑業效率的低下問題也會產生影響。因為當競爭變得激烈的時候生產成本能夠降低才能使得企業在競爭中處于優勢。
中國的經濟增長速度也有可能不會像過去一樣處于超高速發展的狀態，經濟增速會降低（雖然還是會增長），這些因素都是阻止房價進一步上漲的理由，而且這些因素是非人為因素。對于土地成本高，腐敗，金融等導致高房價的因素則有賴于*府的*策改進。
高房價是中國經濟的阻礙，。
4.房地產制度有哪些*策
房地產制度*策： 房地產制度*策對房地產價格的影響也許是最大的，特別是房地產的所有制、使用制、交易管理制度及價格*策。
例如，在傳統城鎮國有土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地價、地租根本不存在；在傳統城鎮住房制度下，對住房實行實物分配、低租金使用，必然使住房價格和租金極低。 而改革城鎮國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉讓、出租，推行住宅商品化、社會化，實行住房分配貨幣化，就使得房地產價格顯現出來，并反映房地產市場供求狀況，同時也受房地產市場供求的影響。
目前，中國房地產所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，并且可以買賣；但土地所有權屬于國家或農民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農民集體所有變為國家所有這種單向流動。 因此，土地仍然沒有所有權價格，所謂的土地價格均是指某種土地使用權價格。
如果土地所有權價格和土地使用權價格同時存在，則土地使用權價格一般會低于土地所有權價格。另外，土地使用權一般是有使用期限的，因此土地及房地產價格的高低又與土地使用期限的長短有關。
一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產的價格就會越高；反之，就會越低。國有建設用地還是*府獨家壟斷供應的，供地*策（包括供應量、供應結構和供應 方式等）的變化會引起土地及房地產價格的變動。