我國房地產開發貸平均約為1:9

信托房地產開發貸

1. 房地產信托以后到底該怎么搞

Q：信托百佬匯記者

A：中鐵信托副總經理、知名信托專家陳赤

Q：房地產市場監管持續升溫，高壓也傳導至地產融資渠道。作為資深從業者，您如何預判房地產信托的發展趨勢？

A：首先房地產信托將更為規范，服從國家調控房地產市場的大局；其次出于管理和防范信用風險和合規風險的考慮，近期房地產信托的增長率可能會放緩，甚至可能出現絕對額下降的局面，房地產信托的門檻也會提高。

Q：監管部門目前對房地產信托業務的監管重點包括哪些？哪些是信托公司必須回避的風險區？

A：由于房地產市場在我國的特殊性，長期以來監管部門將房地產信托業務納入敏感業務加以監測和管控，其監管的原則和邏輯具有一貫性，也就是，對房地產開發企業的貸款等債權融資，須滿足房地產開發項目“四證”齊全、企業或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；而用于繳納土地出讓價款的信托資金，應限于采取股權融資方式提供。監管所主要禁止的，一是向不具備條件的開發商提供貸款的行為；二是形形色色的以非股權融資方式（包括所謂的“明股實債”）向開發商提供資金用于繳納土地出讓價款的行為。

Q：房地產市場風險有那么大嗎？業界的判斷是否過于悲觀？

A：由于各地對房地產市場的調控*策陸續出臺且空前嚴厲，同時包括人民銀行、銀監會和證監會在內監管部門收緊了對房地產按揭貸款和開發貸款的管理，開發商面臨著不小的壓力，一是限購和限貸*策導致具備資格和支付能力的購房者數量大幅度減少，直接影響庫存去化速度；二是限價*策縮小了開發商的盈利空間，如果是在地價高位拿地的話，可能真的會因為面粉價格超過面包而導致虧損；三是監管*策收窄了開發商融資和再融資的渠道，個別實力較弱、杠桿率過高的開發商出現資金鏈斷裂的可能性也不是沒有可能。不過，經歷了前兩年快速去庫存的過程，房地產企業財務狀況普遍得到了改善，抵御風險的能力有所增強，房地產信托風險總體仍處于可控的狀態。

Q：傳統房地產信托業務模式的轉型勢在必行，今后房地產信托轉型的方向都有哪些？信托公司怎樣才能做好房地產信托業務的轉型呢？

A：信托業一直在探索房地產信托模式的轉型升級與創新，據我所知包括：一是以基金化信托產品代替傳統“一對一”的信托計劃，通過組合項目分散風險；二是針對單個房地產項目開展真實的股權投資業務，與開發商共擔風險，共享收益，既更加合規，又能獲得更為豐厚的回報；三是與證券商合作開發以優質不動產為基礎資產的公募REITs（房地產投資信托基金）；四是深入開發房地產細分市場中的業務機會，例如養老地產、物流地產、產業地產、文旅地產、教育地產、醫養地產等等。

在轉型過程中，對于信托公司的挑戰主要在于它是否具有可靠的眼光判斷房地產項目的優劣和風險，是否擁有技術人員把控房地產開發過程的關鍵環節。我認為信托公司應該深化對房地產行業和市場的認識和研究，通過引進和培養熟悉房地產開發各個環節的專業人才，使之與信托人員一道，共同考察項目、設計股權融資或債權融資方案，加強對項目開發銷售全過程管理。

從外部環境來說，要準確評價信托支持房地產健康發展所作的貢獻，要給予信托公司直接參與設立和發行REITs的機會。

2. 房地產信托與房地產信貸的區別

房地產信托指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產進行租售或委托專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。

房地產信貸也稱信用，也可以理解為融資，是指貸款人在一定期限內將一定數量的貨幣（或商品）貸放給借款人，借款人則在雙方約定的期限內加以運用，期限屆滿時，借款人應將原來借入的貨幣（或稱資本金）或商品，連同利息，一并償還給貸款人的經濟行為。信貸的特點主要有二：一是有借有還，到期償還；二是借款人要付出借用貨幣（或商品）的代價，要向貸款人支付一定的利息。