榮觀房產網房地產經營管理的客體
1. 房地產市場的需求主體是什么
房地產市場的需求主體即指通過交易所得房地產所有權、使用權（及其租賃權、抵押權 等）的受讓者。也就是房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者）。
需求主體按其需求房地產的目的的不同，分為兩類：
(1)房地產使用者。包括各類企業、事業單位和個人。他們從交易中取得房地產所有權、使用權或其租賃權等，是為了滿足生產經營或個人生活的需要，使用者是房地產市場的最主要需求主體。
(2)房地產經營者。包括各類房地產開發經營和個人。經營者在房地產交易中獲得房地產 所有權和經營使用權，不是為自身使用，而是為了投資開發、經營、出租出賣后從中獲利。
房地產市場的需求客體是指作為交易對象的房地產資產。
房地產市場由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、促進交易的組織機構等構成。
從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。
從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。
由于房地產商品是與土地密切聯系的特殊商品，因此，與一般商品的需求相比較，房地產需求具有顯著的特點，主要是：
(1)房地產需求的整體性。
這是由地產和房產需求的不可分割性所決定的。由于房地產是地產和房產的結合體和統一物，土地是房屋的物質載體，而房屋是地基的上層建筑，二者不可分割，因而房地產需求既包含了對房產的需求，也包含了對地產的需求，是對房地產統一體的需求，決不可以也不可能把二者分離開來。這就決定了房地產商品空間的固定性、效用的長期性和價值量的巨額性，由此引發房地產需求的特殊性和對房地產市場需求分析的復雜性。
(2)房地產需求的區域性。
由于房地產空間的固定性、具有不動產的特性，其位置不可移動，這就決定了房地產需求的地區性別強。
主要表現在兩方面：
一方面，一定地域或一個城市房地產市場需求絕大部分來自本地區或本區域內的工商企業和居民的需求，即使外地居民或海外居民有購房需求也必須遷移到該地區才能形成實際需求。不象彩電、冰箱等一般商品可以運輸到凡是有需求的全國各地甚至海外銷售。
另一方面，在同一城市的不同地段房地產市場需求也可以有很大差異，如在市中心地區、次中心地區和城市郊區，人口密集度、地區級差和房價等不同，都會形成不同的房地產需求。房地產需求的這種明顯的區域性，要求房地產企業在投資決策時，要認真分析本區域的房地產市場需求，使供給與地區需求相適應；同時，也要求地區*府在處理供求關系時，必須根據地區市場需求，組織本區域內房地產供給和需求的總量平衡。
(3)房地產需求的層次性。
這里所說的需求的層次性主要是針對住宅房地產而言的，包括兩層含義：
第一層，是指住宅的功能性需求層次。住宅作為生活資料，可以滿足人們生存性需求、享受性需求和發展性需求，隨社會經濟增長和收入增加，在滿足基本生存需要的基礎上，享受性需求和發展性需求會越來越上升到主要地位，因此，適應這種需求的變化趨勢，住宅的設計、房型、設施、科技含量、環境與品位也要不斷提高。
第二層，是指住房消費需求的結構性層次。由于居民的收入結構和購房承受能力是區分為不同層次的，因而相應的住宅消費需求結構也劃分為不同層次，從檔次結構看可以分為高檔住房、中檔住房和低檔住房；從價位結構看可以分為高價位房、中價位住房和低價位住房等等。住房消費需求結構的這種層次性，要求供給結構與之相適應，從而達到二者之間的結構平衡。如果高檔房、高價位房建設過多，超過高收入家庭的比例，可能因賣不出去而造成空置積壓；而如果中低檔次、中低價位房建設不足，則又有可能形成供不應求，導致中低收入家庭的住房需求得不到滿足。現實經濟生活中這兩種情況都會階段性存在。
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