房地產開發企業的資金監管部門

房地產開發企業資金運行中存在的問題

1. 房地產行業成本管理過程中存在的主要問題有哪些

房地產業屬于資金密集型行業，在開發過程中涉及大量的資金運作，是一個高舉高打的行業，因此，房地產企業的成本管理有著非同尋常的意義，許多房企就是由于成本管理失控導致開發成本高居不下，利潤嚴重縮水，開發目標不能完全實現。

瑞泉作為一家長期從事房地產企業管理咨詢的專業化咨詢機構，目睹了許多開發企業在成本管理方面存在的問題，在此做一些簡單的分析，期望對開發企業能夠有一些啟迪作用。

1、缺乏規范的成本管理制度和體系

很多房地產企業雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經驗，公司內部一直沒有建立起規范的成本管理體系，包括各類規章制度、崗位職責、控制流程等，不少企業也沒有專門成本管理部門。

2、設計變更、現場簽證難以有效控制

頻繁發生的各類變更和簽證使很多房地產企業大傷腦筋，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，變更黑洞使很多地產公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發生倒簽的情況。

3、超合同付款時有發生

由于合同在執行過程中發生的各類變更很多，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度很大，少數企業更是在最終結算時才發現已經出現了超付的情況，導致后續工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況卻一直難以有效根本杜絕。

4、無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本

目前大多數企業都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發現問題已經于事無補了。

5、難以實時了解大量工程合同的執行進度

在項目開發過程企業需要對外簽訂各類工程合同，特別是在項目規模比較大、周期比較長的情況下，合同數量更是可觀，同時合同在執行過程中還會發生各種常見的變更情況，另外還包括合同條款、付款條件、付款申請、付款審核、合同結算等很多和合同相關的各類信息，這么龐大的信息量在手工管理模式下根本無法實現實時、精確的管理，從而使合同在執行過程中由于信息掌握不充分或難以共享而產生大量的重復工作甚至發生不必要的錯誤。

6、難以精確制定資金計劃

作為資金密集型行業，房地產企業都非常重視資金流的管理，在項目開發過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執行過程中，這樣想在短時間內精確地制定出未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務。現實工作中，雖然財務人員投入了大量的時間和精力制定資金計劃，但由于各類數據每天都在變化之中，往往是剛剛辛辛苦苦計算出來的數據實際上已經過時了，難以有效確保數據的及時性和準確性，導致公司高層難以根據及時精確的資金計劃做出正確的決策。

7、缺乏對成本歷史數據的積累和分析

由于企業沒有數字化的成本管理系統，使以往項目開發過程中發生的各類成本數據都隱藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中，無法對歷史數據進行進一步的加工、提煉和深層次的統計分析，使以往的寶貴經驗或教訓不能在新項目中得到有效的應用，難以持續提高企業的成本管理水平。

8、難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況

目前不少房地產企業自行采購材料設備，在材料設備采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優惠幅度、價格變動、產品質量、實際應用效果等各類信息非常龐大，目前手工管理模式根本無法隨時掌握各類材料的最新動態，也難以在各項目之間共享這方面的資料，導致在材料采購過程難以準確做出正確的判斷。

9、缺乏對供方的全面跟蹤管理

在項目開發過程中，企業需要和施工、設計、材料供應等各種類型的專業供方進行合作，特別是對于多項目開發的房地產企業，很多情況下和同一供方在不同項目中還會進行多次合作（可能同時簽訂多份合同），在這種情況下房地產企業一般難以全面掌握供方在質量、工期、信譽、款項等各方面的最新綜合信息，缺乏有效的追蹤手段來準確評估各類供方的綜合表現，不利于對供方的系統管理。

2. 房地產發展存在的問題與對策

房地產發展存在六大問題 我國房地產業比較年輕，真正發展起來至今不過20年時間。

由于*府對房地產管理需要有個認識過程，在過去近20年時間內，房地產運作規范度偏低，盡管這樣有利于房地產的放開搞活，促進其發展，但與此同時，房地產的運作中出現了一些秩序的混亂。 一是土地的供應不規范。

我們的國土資源局成立還不到10年，在過去20幾年的房地產發展中，土地供應很不合理。*府將土地以很低的價格劃撥給房地產商，使得在房地產開發中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產商得以快速暴富。

與此相反的是，有些沒有路子和關系的房地產商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產商在房地產開發中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20%的比例。這樣既影響了房地產企業的公平競爭，也易出現腐敗行為。

二是房產價格相對過高。由于種種原因，房產的需求一直處于旺盛狀態。

特別是有很多人把房產作為投資項目，進行投機買賣，房產價格一直處于相對高位。據權威部門提供信息，房地產行業的利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。

國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的有6-8%，而中國房地產的利潤率高達30-40%。按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%,2002年增長56%,2003年增長32%。

在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3-5倍，而國內工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。像這樣的情況，如果不給予調控，廣大居民的住房困難就難以解決。

三是建筑安裝成本所占比例偏低。在國外建筑安裝成本約占房價的70%，也就是說土地和各種稅費、利潤僅占售價的30%。

與國外有很大不同的是，中國房價中的建筑安裝成本僅占30%。這種情況說明我們的房屋定價過于偏高，利潤過大。

另外也說明在中國的房屋建設中，屬于人類勞動產品的回報率過低，勞動力應得報酬過少，特別是農民工沒能享受應有的待遇，而其勞動的剩余價值都變成了老板的高額利潤。以上海為例，房地產企業自有資金的利潤率2001年為38.12%,2002年達86.36%,2003年為74.24%，這個利潤率是同期社會資金利潤率的20倍左右。

這樣的問題如不妥善解決，我們的全面小康就難以實現，社會也難以和諧。 四是經濟適用房建設比率過低。

由于高中檔大戶型房屋利潤較高，而且也有一定市場，所以很多房地產商多熱衷于開發大戶型的高中檔住房。國外要求各個小區都應有一些相對小型的，適于中低收入家庭購買的戶型的，而我們的房地產發展卻偏偏忘記了中國人口的大多數。

很多中低收入階層“望房興嘆”，有房買不起。前一時期，北京天通苑出現了通宵排隊買經濟適用房的現象，有的人等了幾天還是連號都拿不到，更不應該的是，建筑商不該去雇人拿號，并以4萬元一個號進行倒賣。

我們的很多經濟適用房大多數蓋到了遠郊區，像北京的回龍觀小區，天通苑小區，都離市中心區約20公里，這也造成真正的低收入階層住不進經濟適用房，而真正入住的都是相對收入較高的有車族。在杭州也因經濟適用房建得離市區過遠，而無法滿足“居者有其屋”的需求。

五是房地產企業自有資金率過少。我國的房地產的開發建設，投資商多數欠缺資金，于是多是在拿到土地后，以土地為抵押，向銀行貸款。

這種“空手套白狼”的情況，在房地產界屢屢出現，廣為存在。我曾遇上一個朋友，僅帶一個月的工資到某城市去發展房地產，十年不到的時間，現已擁有資產幾十億元。

直到現在，很多房地產商進行房地產開發還絕大多數靠銀行貸款。例如上海，房企的自有資金2001年僅為18.84%,2002年為17.53%,2003年為16.94%。

房地產商自有資金少的存在，利于一些人白手起家，但也給銀行帶來很多風險。中國房地產開發企業的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業達到75.8%，個別地產超過80%。

90年代以來，中國各商業銀行出現的大批呆賬、壞賬，超過2萬億元，此中有相當一批與房地產貸款風險和金融部門對房地產過度放貸有關。 六是舊城的改造拆遷引發的矛盾過于普遍。

房地產的推進中，有不少企業十分看中舊城改造，看中一些住宅區或城中村的商業價值。在很多地方*府經營城市的欲望十分強烈情況下，就出現了大拆大改。

特別是因為拆改的越多，GDP的增長越快，某些干部的成績越突出，于是拆遷范圍越搞越大，愈演愈烈。很多城市以服從規劃需要為名，把五、六十年代建設的住宅區，硬性改為商業區，把僅建成三、四十年的住房定為危房予以拆遷改建。

更有一些地方，不考慮百姓利益，把很多上班族從城市遷往郊區，趕到一、二十公里以外，不許回遷，給百姓上下班造成很大困難。由此造成群眾上訪事件頻頻發生，去年北京市上訪人數和批次都比2003年增加90%以上。

百姓為了表示對拆遷的不滿，在北京春節時期，曾有人在上衣前后寫上大大的“拆”字，行走在大街上。中央關注到這個問題的嚴重性，出臺了相關規定，這是完全必要的，是有利于和諧社會構建的。

我們的房地產企業家應支持。

3. 當前房地產板塊發展存在的主要問題有哪些

1、開發商良莠不齊，自有資金嚴重不足。目前全國房地產開發企業大大小小超過3萬家，但有資質、實力強的企業并不多，在3萬家開發企業中，只有50多家上市，即使是上市房地產公司，面對一個地產項目動輒數億元甚至10多億元的資金缺口也顯得杯水車薪。只有少數企業的自有資金能達到30%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。最普遍的情況是絕大部分開發公司通過各種方式取得銀行貸款和商品房預售款（約有70%也為銀行貸款），在幾乎所有的房產開發公司的資金來源中，銀行貸款占到60%以上，甚至高達80%以上，信貸風險可見一斑。

2、盲目開發建設，房產供需不銜接。一是總量上在一定時期不銜接。在國家信息披露制度不健全、不完善的情況下，開發商缺少*府的宏觀有效指導，一味追求大社區、大項目，往往使一定時期內形成的供給大于需求，形成總量的暫時過剩；二是房型結構上與廣大居民需求不吻合。一些開發商刻意追求超前消費，開發高標準小區，目標鎖定在每平方米7000元以上的白領或富有階層，以至出現高價位房子多，中低價位房子少的狀況，成了房產結構性過剩，由于這二個問題的共同作用造成大量房產空置，使開發商資不能及時收回，形成現實的或潛在的信貸風險。

3、假按揭套取銀行貸款，信貸資金面臨直接風險。假按揭即指憑借真正購房以外的方式獲得銀行住房按揭貸款的行為。現實生活中，主要是指房地產開發商以各種名義慫恿本單位職工及其親屬冒充客戶，先與開發商簽訂購房合同，而后套取銀行貸款的行為。假按揭的誘因是一些資質不高的開發企業，通過假按揭的形式一方面逃避了銀行對開發貸款的嚴格審查，另一方面可獲得較長時間的銀行貸款，同時還套取開發貸款與按揭貸款的利差。其后果是增加了虛假的購房需求，為資質不高的開發企業轉移開發風險留下了隱患；給不法企業詐騙銀行貸款提供了可能。

4、銀行急功近利，降低貸款“準入”標準。由于我國房地產業起步較晚，目前正處于高速發展時期，各家商業銀行都處于搶占市場份額階段，在激勵機制的作用下，一些商業銀行的分支機構出現了急功近利的苗頭：對開發商貸款或降低客戶資質等級評定的門檻，或放松了貸款審查標準，對《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》不全的房地產開發項目發放房地產開發貸款；或采取變通的方式，以流動資金貸款用于房地產開發項目；一些商業銀行還暗中突破央行的規定，對個人購房貸款發放“零首付”貸款；甚至對個人首付提供一定比例的無息貸款；或者在一些多層房屋結構沒有封頂，或者高層房屋投資沒有達到2/3時，開展個人住房按揭貸款，使得相當部分房地產開發貸款和個人貸款中蘊藏著風險。

4. 房地產企業所得稅管理中的問題與對策有哪些

一、當前國稅部門房地產企業所得稅存在的主要問題（一）房地產開發企業納稅素質上存在的問題。

1.國稅系統管轄的房地產開發企業均為新辦企業，會計核算水平、辦稅能力普遍有待提高。國稅系統管轄的房地產開發企業均為2002年以后新辦的企業，作為新辦企業，辦稅人員大多剛走上新的崗位，缺乏房地產開發企業會計核算和企業所得稅辦稅經驗，對房地產企業所得稅*策不夠熟悉，在房地產會計核算、稅務處理、涉稅業務的辦理等方面均顯得相對生疏。

2.稅收管理部門對房地產開發企業的管理不夠深入，納稅輔導不細，*策宣傳不到位，影響了房地產開發企業的稅收*策水平和辦稅能力的迅速提高。3.房地產開發建造時間長，投入資金量大，成本費用項目多，預提與待攤費用多，一般都是跨時間、跨地域滾動開發，同時開發幾個項目，會計核算復雜，收入和計稅扣除項目的計算受納稅人會計核算健全程度、人為逃避納稅等因素影響很大。

4.近幾年來房地產行業發展過熱，一些企業紛紛涉足房地產開發，追求短期效益，急功近利，有意逃避稅收。（二）房地產企業所得稅征管工作上存在的問題。

1.國稅系統對房地產企業所得稅征管時間不長，征管水平有待提高。國稅系統對房地產企業所得稅的征收管理工作開始于2002年企業所得稅收入分享體制改革后，從無到有，至今僅只有短短三年多時間，征收管理缺乏經驗，許多基礎工作明顯薄弱，房地產企業所得稅征管人員的業務素質也有待進一步提高。

房地產行業是一個業務涉及面較廣、綜合性較強的行業，稅務人員不僅要精通稅收業務，還要掌握相關的法律知識和房地產開發業務知識，稅務人員的業務素質相對不高，使房地產企業所得稅的征管質量得不到充分的保證。2.房地產企業所得稅稅源管理工作不夠加強。

房地產開發企業流動性大，資金體外循環現象嚴重，客觀上難以掌握，加上受稅收管理模式影響，稅源管理工作不夠加強，稅務管理部門局限于房地產開發企業報送的納稅申報表和財務報表上反映的情況，沒有更多地下企業核實情況，摸清企業的實際經營狀況，稅務部門掌握的房地產企業所得稅稅源信息嚴重不足。3.國稅管理和稽查部門缺少對房地產企業所得稅進行深入調查和檢查，調查、檢查以后也沒有進行比較深入的剖析，沒有充分暴露出房地產企業所得稅征管上存在的許多不足之處。

4.與地稅部門、城建、建管、房管、銀行等部門的交流不夠。房地產銷售收入由地稅部門負責征收營業稅，房地產開發企業所使用的發票和開發成本列支中取得的建筑安裝工程發票由地稅部門負責管理，地稅部門在建筑業、房地產營業稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。

城建、建管、房管、銀行等部門也有大量的信息可供我們利用。此外，地稅部門還有多年的房地產企業所得稅征管經驗積累。

與地稅部門、城建、建管、房管、銀行等部門的交流不夠，直接影響了國稅部門房地產企業所得稅征管工作水平的提高。（三）房地產企業所得稅應稅收入方面存在的問題。

1.稅收*策對預收款結轉銷售的確認時間未進行明確。預收款結轉銷售是以預售產品完工來區分的，但目前房地產開發企業完工有著三個完全不同的時間（即單項工程驗收合格時間、工程綜合驗收合格時間和三證齊全可辦理產權手續時間），三個時間間距較大。

由于稅收*策對完工環節和完工時間未進行明確，企業往往根據房地產項目的利潤情況進行預收款的結轉，當銷售利潤率大于15%時，銷售結轉就向后推遲，當利潤率小于15%時，則在單項工程驗收合格時就予以結轉，從而達到調節利潤的目的。2.房地產開發企業存在內部預售再轉售，轉移利潤利潤的現象。

一般情況下，房地產銷售在開盤初期銷售價格較低，隨著時間的推移，銷售價格逐步提高。有的企業利用內部認購，以較低的價格簽訂預售合同，一段時間后又以較高的售價進行轉售，但合同簽訂的價格為預售合同價格，其差價名義上是訂購人收取，實際上轉入了企業賬外收入。

由于房產價格是隨著市場價格的變動而上下浮動，上述利潤轉移現象具有很大的隱蔽性，對其價格的重新核定難以尋找依據。3.采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，直到房產交付使用后才入帳繳稅，使國家稅款不能及時、足額入庫。

4.用房地產抵付各種應付款項未按規定交稅。如：（1）以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款。

房地產完工以后，沒有錢還款（銀根收緊以后更甚），就用一部分房地產抵付借款，往往到不能再“拖”的時候再辦理銷售手續申報納稅，甚至隱瞞銷售。（2）以完工房地產抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產等等。

如紹興市金時代廣場、紹興縣華聯國際商貿城等，都存在房地產銷售過程中，房地產開發企業通過回租形式取得一定年限的使用權，并進行再出租或統一經營，而相應的回租租金在房地產售價中進行抵付（扣除）的問題，這種做法，既減少了房地產銷售收入（房地產開發企業取得的一定年限的使用權實際就是一種利益，如果房地產開發企業已將這一利益計入應稅收入則應當別論），又以“免費出租”的形式隱瞞了回租。

5. 房地產企業面對市場風險采取的措施有哪些,并進行評價

房地產開發經營的風險與開發項目的可行性研究 一、房地產開發經營風險 （一） 房地產開發經營風險的成因 任何經營管理活動都是有風險的。

所謂經營管理風險，就是經營管理者在經營管理活動中由于 受到各種因素的影響，無法實現預期的目標，從而造成經營管理損失或失敗的情況。房地產經營管理的特殊性，決定了房地產經營管理具有更大的風險性。

1. 房地產位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性； 2. 房地產投資時間的長期性，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性； 3. 房地產投資經營的固定性，決定了房地產投資經營的不易變現性； 4. 房地產市場信息的分散性，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。 房地產經營管理風險，在不同階段有著不同的表現形式和作用。

（二） 房地產開發經營風險的類型 為了認識房地產經營管理風險的本質和規律，提高對房地產經營管理風險分析的認識水平，加 強對房地產風險的管理，根據一定的標準可以把房地產經營管理風險劃分為不同的類型。 1. 房地產經營管理自然風險 房地產經營管理的自然風險，是由房地產經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險。

2. 房地產經營管理社會風險 房地產經營管理的社會風險，大體上來自兩個方面。一是由于*治方面的原因引起的，例如國 家*治狀況和*治形勢的變化，國家的宏觀經濟*策和房地產方面*策的變革，以及國家和房地產方面法律法規等變動形成的房地產經營管理風險；二是由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風險等。

其中對房地產經營管理影響最大的是國家*治變動和*策法律法規的變動。 3. 房地產經營管理經濟和市場風險 房地產經營管理經濟和市場風險，是由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀 況的不確定因素引起的。

在市場經濟條件下，市場是各種經濟運行狀況的集中表現，市場運行中的各種不確定因素非常之多。國內外社會經濟變動、經濟*策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產市場的運行。

4. 房地產經營管理技術風險 房地產經營管理的技術風險，是由于科學技術的進步引起的風險。當代已經進入了知識經濟時 代，在知識經濟時代，科學技術發展的十分迅速。

科學技術進步引起了建材的品種、質量和性能的變化，也促使建筑技術的提高、建筑結構的革新等，從而使建筑業和建筑產品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產經營管理的技術風險。 5. 房地產經營管理企業內部風險 由于房地產經營管理企業內部管理水平等問題，影響到企業的預期收益，從而形成經營管理風 險。

比如由于企業財務管理混亂，造成資金周轉緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經營管理水平低下，使房地產出租出售受到影響等。 （三） 房地產經營風險管理方法 風險管理是一種要求比較高的管理。

由于引起風險的原因是多方面的和極其復雜的，有時甚至 是不可避免的，因此在風險管理中，主要采取以下一些方式和方法。 1. 回避風險。

要求企業在經營決策時，盡是回避有風險或風險大的業務，選擇無風險和風險 小的業務，達到回避經營管理風險的目的。 2. 轉移風險。

是將經營可能發生的或者已經發生的風險全部地或部分地轉移出去。一般來說， 采取的主要方法是將可能發生風險的經營項目轉移出去，或者將有經營風險的項目與其他單位合作或合資經營，從而達到分散風險或減少風險的目的。

但是轉移風險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。 3. 減輕風險的損失。

經營風險一旦發生，企業就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少 風險帶來的損失。在減輕經營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經營項目的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出；縮短經營周期或縮小經營規模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。

4. 對經營項目實行保險。對經營項目實行保險，是經營者轉移經營風險的一種比較好的方式。

保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發生帶來的損失相比要小的多。在發達的市場經濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險，是風險管理普遍采用的一種方法，因而也是現代回避風險或減少風險的主要方法。

對于可能發生的風險要進行科學的分類排隊；找出風險產生的原因及其因果關系；采取適當的方法，認識特定的風險。識別風險通常采取的主要方法是：分析詢問法、財務報表法、流程圖法、現場觀察法、環境分析法等。

識別風險是風險管理的基礎，也是風險管理中最困難的工作。 二、房地產開發經營的可行性研究 （一） 可行性研究的含義 可行性研究是現代經營管理活動重要環節和經營管理重要方法。

房地產經營管理可行性研究， 是在房地產經營管理決策前，對經營管理項目進行綜合的技術和經濟分析的一種科學方法。通過可行性研究，可以對經營管理項目的市場運行和經濟、技術等多。

6. 房地產營銷存在的問題

原發布者：龍源期刊網

摘要：房地產營銷是在產品設計、推廣、開發，以及售后服務等環節的中的運用，是房地產事業蓬勃、健康發展的重要原因，房地產的營銷工作的好壞一直是房地產開發商最關心的。

關鍵詞：房地產營銷問題對策

一、房地產營銷存在的問題

1.市場調研不足，市場定位不明確。目前許多房地產開發商缺乏廣泛而有深度的市場調研，脫離實際，使得營銷成為空中樓閣，經不起時間的推敲和市場的考驗。如市場調研方法單一，不論樓盤大小，取樣總是同一常量；缺乏項目規模、位置特點等與消費者的關系的整體了解；樣本數據不足，導致調查結果與實際差距很大。對市場實際需求分析不足導致房地產市場營銷停滯。另一方面，許多房地產開發商并未全面充分地認識到市場需求的差異，不顧當地經濟發展水平和居民的承受能力，甚至毫不顧及企業自身的資源條件，沒有明確的目標，不進行科學的市場定位，盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業住房，最終導致諸多樓盤滯銷，而適應廣大中低收入家庭的經濟住房卻十分短缺。

2.宣傳過分依賴于廣告，且宣傳手段單一。房地產開發商為了促進房地產項目營銷，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產廣告過剩，虛假成分較高，干擾了房地產企業的健康發展，損害了房地產行業的形象及信用，大量的消費者對廣告

7. 我國房地產金融存在的問題

央行調查顯示 目前我國房地產金融存在四大問題

3月中旬，中國人民銀行研究局課題組調查顯示，近6年來，雖然我國房地產投資額年平均增長率達到20%以上，房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長，但目前我國房地產金融存在四大問題。

中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融存在的第一大問題是房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。

評點：對房地產人士而言，央行方面提出該觀點，一點都不出人意料，該觀點只是央行、銀監會在房產信貸方面一貫指導思路的體現。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。由于各地城市開發和改造的盤子都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬于*府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁。這些無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。

評點：央行行長周小川在2003年底的一次活動中曾公開表示，當前房地產行業在土地環節就存在一定的價格過高問題，而這極容易導致銀行的貸款風險過高。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第三個問題是，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。

評點：日前，銀監會已公布了“商業銀行房地產貸款風險管理指引”，并就該指引向社會各界征求意見，該指引中實際上已經開始透漏出監管當局對個人房貸業務的高度關注。

央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。如由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向。

8. 畢業設計（房地產中介發展現狀存在問題及解決方案）

房地產中介發展現狀存在問題及解決方案 摘要：本文分析了我國房地產中介機構的作用、發展現狀及存在問題，提出了房地產中介機構的解決方案。

關鍵詞：房地產中介，問題，方案 中介業務是市場經濟發展的產物，是商品生產、流通和消費中不可缺少的媒介及橋梁。所謂房地產中介，是指在房地產開發經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、代理、經紀、咨詢等服務及善后管理服的職能機構。

房地產中介服務涉及總地產投資開發、建設、交易、消費等各個環節。良好的房地產中介機構能為房地產經紀活動提供相應法律、專業技術、信息等優質服務，不僅有利于房地產交易市場的發展，也為行業自身創造了可觀的收益。

一、房地產中介機構的作用 房地產二級市場是指房地產開發經營市場，表現為開發后的房地產出售給用地單位和個人；三級市場是指房地產交易市場，表現為房地產投入使用后在使用者之間的交易。在目前房地產市場供應量相對飽和的時期，房地產中介的作用不僅在二級市場中舉足輕重，更為盤活三級市場注入了新鮮的動力。

（一）提高專業化程度。房地產中介機構的產生是市場細分的必然結果，也是我國實行市場化發展的進一步要求。

房地產中介機構從原來房地產企業開發、建設、銷售的一體化結構中分離出來，有助于提高房地產交易的專業化水平。由于在房地產交易過程中，買賣雙方需要為交易付出信息搜尋成本、談判簽約成本和合約履行監督成本，交易過程長、環節多，其交易成本自然就高。

而房地產中介機構能夠憑借對市場的了解，建立客戶網絡和提供專業服務，為買賣雙方節約時間及精力，降低交易成本，提高效率。 （二）優化供需匹配。

一方面，房地產中介機構能為交易雙方提供專業化的信息與服務，另一方面可以節約雙方的交易成本。所以供給方和需求方都愿意向中介機構繳納一定的酬勞，以獲得信息、爭取時間，確保和交易安全，減少房地產交易過程中的信息不對稱和道德風險問題。

（三）激活房地產三級市場。過去的房地產中介服務主要集中在一、二級房地產市場，交易解決的基本是從“無房”到“有房”的問題。

隨著社會經濟的發展、居民生活水平的提高，房地產市場結構發生了明顯的變化，市場化程度越來越高，市場中最活躍的交易開始從“有房”向“有好房”的轉化。房地產中介機構專業化的服務可以保證這一過程的順利推進，從而為房地產三級市場的發展注入源源不斷的動力。

二、我國房地產中介機構的發展現狀及存在問題 與國外相比，我國房地產中介機構由于起步較晚，在執業標準、執業規則、專業人員素質、執業技術手段、執業運作經驗和管理經驗方面都有待全面提高。雖然近10年來，我國房地產中介服務業呈現出良好的發展勢頭，但由于我國現階段房地產中介總體上比較稚嫩，競爭力弱，與WTO規則的要求和發達國家成熟的房地產中介服務體系相比，還存在著不少的差距。

縱觀我國房地產中介行業，可以發現以下幾個整體性的缺陷。 （一）法律法規缺口。

目前我國房地產中介行業出現的規范性和有序性問題，根本原因還在于立法滯后，立法層次低，法律效力差，缺乏系統性和配套性。 （二）專業化水平較低。

我國房地產中介機構員工整體素質不高，專業技能較差，缺乏職業道德精神，以至市場行為不規范，行業本身的風險防范意識薄弱。同時，市場上存在大量沒有資質的中介機構。

產生這種現象的主要原因，在于我國房地產中介機構對自身的認識不夠，將中介服務誤解為僅限于房地產租賃及買賣代理范疇，致使從業人員基本上是從其他行業轉入的，不具備基礎性的專業知識，執業能力弱。行業整體經營理念落后，服務質量不高。

“夸張營銷”、“暗箱”操作泛濫，虛假廣告、過度包裝等欺騙消費者的行為屢屢發生。 （三）資金鏈存在極大漏洞。

國家建設部早在2006年就出臺了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，但是相應的細則還是不夠明確，在實踐過程中出現了許多漏洞。資金監管方面，房地產管理部門對交易結算資金專用存款賬戶管理和銀行的資金管理是各有所長的，而通知卻一句帶過。

銀行的監管者角色不明朗，讓很多中介機構鉆了空子，擅自挪用交易資金的現象屢見不鮮。 （四）缺乏風險防范措施。

大多數房地產中介機構以房地產買賣和租賃作為業務的重心，因此成交量成為其經營和生存的關鍵。當宏觀調控從緊，房地產市場呈現低熱狀態，成交量急挫的情況發生后，房地產中介機構的經營就難以維持了。

業務單一化，風險控制欠缺是威脅我國眾多房地產中介機構生存的重要因素。以深圳為例，2007年7月，深圳樓市在宏觀*策調控下急速掉頭，截至2007年10月，一、二手房成交量已經連續4個月下滑。

深圳世聯行市場研究組發布的研究報告顯示，在交易市場觀望氣氛濃厚和一手房推盤量逐步減少的雙重作用下，10月深圳一手房市場日均成交住宅不足60套，較9月下降51.2%。 同時，深圳的樓價也呈現明顯的松動跡象，二手房買家討價還價的幅度愈來愈大，連續多月飆升的高房價開始有價無市。

深圳樓市開始出現由過去的賣方市場。

9. 現階段房地產界前期策劃存在的問題

房地產項目前期策劃存在的問題及解決策略 1房地產項目前期策劃存在的問題 1.1房地產市場方面 中國房地產業不合理的開發主體結構，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎。

開發企業普遍存在小、散、差的問題。建設的規模化程度較低，數量增長過快過猛。

企業過多、規模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規劃。前期策劃作為基本建設程序的一個重要環節，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。

1.2發展商存在的問題 發展商不重視深入、系統地市場調查，使前期策劃缺乏現實、科學的市場導向。發展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。

發展商缺乏應有的規劃和環境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發展商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關系資源，一味提高項目規劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環境素質下降。

1.3建筑師存在的問題 在現行設計體制下，過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發展商，逐步喪失建筑學在人居環境建設中主導專業的作用。

建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現實、準確的立足點。 2解決房地產前期策劃問題的主要途徑 （1）要了解經濟與發展形勢及房地產市場發展態勢。

房地產的發展與一個國家、和地區的*治和經濟、金融、教育和治安社會發展等因素信息相關，這些因素間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響，對本地區和本省、周遍城市以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確，這方面需要了解的內容包括近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析，當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。 （2）要了解房地產*策法規和*府有關措施。

開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關*策法規，尊紀守法避免稍微出點差錯就要直接影響到開發項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的*策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。

*府對“放心房”的要求等，更須嚴格執行，要掌握上述有關*策及*府調整*策的信息，及時調整房地產開發和銷售策略，有助于項目的成功。 （3）要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調查。

必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、*民環境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據這些資料確定未來所開發項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位，制定正確的競爭對策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法、銷售進度、付款方式、購房對象和樓盤設計造型、裝修標準、配套設施、環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等。

（4）樹立科學發展觀更新房地產開發觀念的*策體制。舊的開發意識、舊的經營體制、舊的專業觀念、舊的知識結構已嚴重阻礙了房地產業的健康發展。

新經濟、新市場的發展特點，使科學的前期策劃成為房地產項目成敗關鍵，這必然要求發展商和建筑師攜手結盟，形成良性互動。發展商和建筑師應共同樹立房地產開發必須以前期策劃為先導的行業意識。

發展商應從現行的開發程序中把前期策劃作為房地產項目的產品研發階段而獨立出來，而建筑師要突破現行設計程序的束縛，拓展專業視野，全面承擔起在前期策劃中主導專業角色的責任。中國房地產業的經營現狀和發展前景，使科學的前期策劃成為房地產開發唯一選擇。

而前期策劃得以科學、系統的開展和完成，則有賴于發展商和建筑師的良性互動。 參考文獻 1吳虹.對房地產開發項目前期策劃工作的幾點認識[J].安徽建筑，2004(9) 2張利.對房地產開發中項目前期策劃工作的認識和思考[J].四川建筑科學研究，2002(3) 3丁光.房地產開發亟需科學的前期策劃[J].浙江建筑，2000(8) 4銀花，張加穎.房地產經營與管理[M].北京：機械工業出版社，2003。

10. 房地產價格影響因素的實證分析

一、影響房地產價格波動率的主要因素

房地產的價格根本上取決于供求關系，而房地產的供給、需求受價格之外諸多因素影響。其中，生產成本是價格之外影響供給的主要因素，人均收入是價格之外影響需求的主要因素。因此，理論上，房屋建筑成本、人均可支配收入影響房屋價格，其增長率必然影響房屋價格增長率。這兩個因素是分別從供給、需求角度考慮的，而空置率則綜合供求狀況進行分析。

1、房屋建筑成本增長率。房屋建筑成本是房屋供給的反函數，在其他因素不變時，建筑成本增加，供給減少，導致房價上升，所以，房屋建筑成本增長率是房地產價格增長率的正函數。

在分析建筑成本對房價的影響時，不僅要考慮當期建筑成本，而且要考慮前期建筑成本。因為房屋作為大件耐用消費品，從竣工到銷售出去，往往需要一定時間。主要有如下原因：①商品房價格昂貴，需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要長時間進行決策；②商品房是存在較大差異的商品，消費者有不同偏好，要尋找到自己喜歡的商品房是需要時間的；③商品房隱含的信息多。為了達成交易，開發商需要時間開展營銷活動，向消費者傳遞信息，消費者也要努力搜集信息，避免上當受騙。因此，應考慮當期、前期房屋建筑成本增長率對房屋價格增長率的影響。通常房屋空置一年以內為正常情況，所以本文只考慮前一年的建筑成本及其增長率。另外，由于數據方面的原因，本文以商品房竣工造價替代建筑成本。

2、人均可支配收入增長率。人均可支配收入是房地產需求的正函數，在其他因素不變時，收入越高，需求越大，導致房價上升，因此，人均可支配收入增長率是房地產價格增長率的正函數。人均可支配收入增長所導致的房地產需求增長表現在三個方面：一是收入的增長加快積累的增長，使得潛在購買力變成現實購買力；二是收入的增長使得消費結構發生變化，房地產成為重要的消費對象，人們會用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增長導致財富增長，進而對資產需求增加，刺激投機。房地產通常被看作一種資產，非凡是在通貨膨脹或其他資產預期收益率較低時，房地產是良好的投機工具。

3、空置率。空置率反映了市場供求狀況，空置率越大，意味著更多的房屋沒有賣出去，在完全競爭條件下，房屋價格會下降，即空置率與房屋價格增長率成反比。然而，首先要明確定義空置率。當前常被采用的計算空置率的方法有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以當年竣工面積；第三，空置商品房面積除以最近三年內竣工面積。計算方法不一樣，計算結果自然大相徑庭。現行條件下，全部住房存量難以統計，而采取第二種計算方法，波動性會過大，所以本文采取第三種方法計算空置率。

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