銀川房地產市場分析報告

銀川房地產庫存

1. 房產怎么去庫存

房產“去庫存”之首要在于“抑新增”，否則將徒勞無果。

當“去庫存”成為當務之急的“基本國策”，*府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關的優惠舉措，以有利于進一步加快“去庫存”，但如同我這幾年所一再呼吁的：在不考慮“抑制新增”的措施面前，一切“去庫存”的手段都未必能奏效。以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預估全年去化面積應可達1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明“去庫存”之首要務在于“抑新增”，否則將徒勞無動。

房產“去庫存”具體包括： 1.鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價； 2.對帶頭落實國家*策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。引導房地產開發企業通過改進規劃設計、完善配套設施、使用綠色環保節能材料，在不提高房價的情況下提升產品附加值。

3.*府和開發商補貼購房。 4.開發商的各種促銷活動。

2. 房地產去庫存是什么意思

狹義去庫存化僅指降低產品庫存水平，比如現在房地產行業出現蓋了大量房子，沒有人買/住，去庫存就是想辦法把這些現有的房子賣出去，去掉這些大量的存量。

廣義去庫存化，即消化過剩產能的過程不會很快結束，投資過度和消費不足，使得消化過剩產能要比狹義的去庫存化更長期、更痛苦。這是一個漫長的過程，需要通過時間與實踐，使得產能與消耗達到一個動態平衡。

擴展資料去庫存對促進經濟增長，預防金融風險具有重要戰略意義。我國商業銀行的貸款結構中，房地產業的直接間接貸款占據主要地位。

地方*府通過各種渠道向商業銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產的產權價值。樓市長期高庫存狀態，作為抵押物的土地等實物資產的價值就會大幅度下降，銀行資金有可能出現支付鏈的斷裂，從而引發金融危機。

根據我國房地產高庫存的分布結構，一、二線城市基本無庫存壓力，甚至需要限購及增加供給來抑制房價過快上漲。我國當前樓市庫存的絕大部分主要分布在投資下滑嚴重的三四線城市，三四線城市是真正需要化解庫存的重點地區。

因此，去庫存還需要城市根據中央的六條舉措，實施適合本城市的更微觀、細致的*策。參考資料：百度百科——房地產去庫存。

3. 2016年中國房地產庫存有多大大

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2015年房地產市場的住房形勢超出預期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經濟增長直接貢獻幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。與此同時，住房市場步入“結構性過剩”時代，內部結構失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。目前現房方面，去化超過18個月以上的過剩1億平方米，期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。以2015年商品住房總庫存計算，總庫存預計達39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達4.5年，現房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個月。從城市層面來看，截止到11月，青島商品住房存量達到2017萬平米，上海、北京的商品住房存量也都超過千萬平米。即使是蘇州、寧波、南充等二線城市，庫存也超過五百萬平米，庫存總量水位很高，去化一波動就會影響去化周期。

4. 三四線城市怎么去房地產庫存

首先，一二線城市樓市泡沫日益明顯。

北京、上海和深圳已成功躋身全球房價最貴城市之列，杭州、南京、合肥和廈門這4個被譽為樓市“四小龍”的城市2016年房價漲幅首次超過一線城市。不僅如此，快速上漲的房價主要是依靠居民加杠桿實現的，根據央行發布數據顯示，2016年全年以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款創紀錄地增加了5。

68萬億元，同比2015年上漲46。8%，同時，北京、上海居民人均存款同比增幅已呈下降趨勢，貧富差距也在此背景下愈演愈烈。

可以說，一二線城市居民大規模加杠桿買房提前透支了未來多年的收入，并會有效減少未來用于其他方面的消費。其次，雖然全國樓市整體去庫存效果明顯，但分化卻很嚴重。

一二線城市樓市庫存量本來處于正常水平，并不需要去庫存，但在*策刺激下，房價大漲，庫存量大幅下降，一度出現了所謂的“搶房潮”。而本需要去庫存的三四線城市，去化效果并不好。

據國家統計局數據顯示，截止到2016年底，一二線城市約占全國庫存規模的20%，新開工面積和土地購置面積去化月數分別為10個月和16個月，三四線城市則分別為20個月和51個月。簡單說，一刀切的去庫存*策讓本不需要去庫存的東部地區提前實現了去庫存，真正需要去庫存的中西部地區庫存量仍較大。

銀川房地產市場分析

1. 請對中國近期房地產界發展趨勢進行分析

2011上半年全國房地產市場分析及下半年預測今年初，**出臺了被稱為“史上最為嚴厲”的調控*策 “國八條”。

如今，上半年已經結束，整體市場運行情況如何？*策成效是否進一步體現？未來走勢又會怎樣？對此，我們在調控基調與后續*策、上半年及二季度全國各級市場表現、*策與市場趨勢三個層面上進行了闡述和分析。第一部分，調控*策的基調與梳理（一）總體基調雖然“國八條”出臺后的諸多跡象表明*策已取得一定短期成效，但長遠來看*策的根本目標是為了逐漸平衡住房市場供需結構，引導房地產市場健康穩定發展。

因此，為了給長期調控爭取更多寶貴時間，“限貸”“限購”等短期*策暫時不會輕易松綁。此外，保障房建設、土地供應、市場監管等長期*策也正在朝著預定的方向完善與穩固。

（二）*策梳理二季度新出*策主要是各部委及地方*府對“國八條”*策的積極跟進，對各項細則的深入落實。通過梳理發現，二季度*策內容主要體現在通過各種形式鼓勵支持保障房建設；各地嚴格按照“國八條”要求出臺年度供應計劃以落實土地供應；在一、二手房的銷售環節加強市場監管等幾方面。

另外，面對持續加大的通脹壓力，央行年內連續六次提高存款準備金率以收緊金融信貸。第二部分，全國二季度各級市場分析本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個方面進行全方位解讀。

為了更好的總結各城市的成交特征，根據各城市出臺限購城市的嚴厲程度，將監控城市分為以下三類進行梳理：一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。限購*策嚴厲的二線城市：主要指限購范圍覆蓋全市、限購門檻高、無明確限購截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、海口、西寧、烏魯木齊、佛山。

限購*策不太嚴格的二線城市：主要指限購范圍僅限主城區、限購門檻低、有明確限購截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈陽。（一）一級市場：除限購較松的二線城市之外，上半年多數城市土地成交明顯放緩根據國家統計局的統計數據顯示， 2011年上半年一線城市、限購較嚴的二線城市住宅用地成交面積同比明顯下降，降幅分別達到13.5%、44.0%；而限購較松的二線城市同比上漲23.3%。

二季度一線城市、限購較嚴的二線城市、限購較松的二線城市成交量環比均出現下滑，其中，限購較嚴的二線城市成交面積環比下降最為顯著，降幅高達38.5%；成交均價方面，一線城市、限購較嚴的二線城市、限購較松的二線城市環比均呈下降態勢。通過二季度供需情況分析發現，需求方面來看，企業拿地速度有所放緩，十大標桿房企今年上半年新增土地儲備面積3971萬平方米，同比下降23%。

供應方面來看，進入二季度*府推地更為謹慎。一線城市、限購較嚴的二線城市、限購較松的二線城市住宅用地供應量均大幅下降。

（二）二級市場：上半年三類城市成交量環比出現不同程度下滑，二季度僅一線城市成交量環比回漲。從各重點城市2011年上半年、各季度一手市場成交總體情況看：上半年全國各重點城市成交量環比均出現了明顯的下滑，達到23.0%至33.8%，同比則基本持平，漲跌幅均在10%以內。

一線城市二季度成交量有明顯的回漲，同比增長23.7%，環比增長16.4%；二線城市無論限購是否嚴厲，二季度均出現成交量持續下跌的態勢，下跌幅度相當，同環比均在10%至20%之間。從供需及*策力度方面分析成交原因發現：*策適應能力強，供應放量，需求充足促使一線城市成交回暖；供應觀望，需求規模有限導致限購較嚴的二線城市成交尚未回暖；*策適應力弱，需求規模不足導致限購較松的城市成交走低。

（三）三級市場：上半年重點城市二手成交量大幅下降，二季度價格開始滯漲走跌根據國家統計局統計數據顯示，上半年各主要監控城市二手住宅市場量跌價升，各城市成交量環比去年下半年均有下降，降幅在5.1%-36.2%之間，同比來看，除上海增長以外，其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降，降幅在23.3%-45.1%之間。成交均價各城市同比去年上半年、環比去年下半年均有上漲。

二季度各主要監控城市成交量環比均有下降，降幅在2.4%-39.5%之間，同比來看，除上海增長以外，其他城市成交量同比去年二季度均大幅下降，降幅在35.2%-61.3%之間。成交均價各城市同比去年二季度、環比今年一季度均有上漲。

其中，北京、天津同比漲幅超過15%，高于其他監控城市。從當前供、需形勢分析成交原因發現：從需求方面看，隨著調控的持續，二季度樓市的需求方心態改變，對價格下行預期增強，因此購房決策更為慎重，成交達成更為困難；同時，由于一手住宅項目的集中放量，且一手住宅價格更低、交易稅費更低、房貸成本更低，部分需求被分流。

從供應方面來看，受各城市調控細則出臺影響，急于出手的二手業主在一季度已經集中完成放量，目前市場尚存的二手房業主惜售心態更為嚴重，并且，限購影響下，受限需求涌入租賃市場使租金價格上漲，部分二手房業。