榮觀房產網房地產的有效需求
1. 房地產需求的有效需求
所謂房地產的有效需求，也就是前文提到的現實需求，從微觀經濟的意義上來講，是指消費者在一定的時期內，在每一價格的水平上愿意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。
從宏觀經濟的意義上來講，是指商品的總供給與總需求達到均衡狀態時的總需求。因此，分析房地產市場的有效需求，必須從微觀上把握有支付能力的需求，在宏觀上把握總供給與總需求的均衡。
培育房地產市場有效需求，要從兩方面努力：一方面，要增加有效供給，促進流通，使有支付能力的消費者買到合適的住房；另一方面，則要隨經濟發展、增加收入，排除體制障礙，調整消費*策，支持居民買房，創造條件使潛在需求盡快轉化為有效需求。具體來說，其主要途徑是：（1）深化住房制度改革，實現住房分配貨幣工資化，引導消費者“愿意”購買商品住房，使潛在的需求轉變為有效需求。
（2）發展經濟，增加收入，提高消費者“能夠”購買商品住房的支付能力。（3）理順流通環節，完善中介銷售服務，為消費者提供便捷周到的服務。
（4）規范房地產市場秩序，降低成本，調整供給結構，使之與消費需求結構相適應，增強購房的承受能力。（5）完善和發展房地產金融市場，擴大住房消費信貸，支持居民買房。
（6）重視房地產市場總供給和總需求動態平衡，促進有效需求的形成。 。
2. 請問什么是房地產有效需求和供給 城市級差地租和城市絕對地租
房地產需求的層次.①房地產的現實需求.這是消費者當期能夠實現的需求.當期沒有實現的需求稱為意愿沉淀需求.當需求的增加能帶來相應量的供給時，稱為有效需求
房地產供給和房地產需求是相對應的概念，是指在一定時期內，在一定價格條件下，房地產開發企業愿意生產并銷售的房地產商品的數量.
全社會的房地產供給分為市場交易供給和非市場交易供給二部分.
市場交易房地產供給，是指通過一定的交換關系，經過必要的市場交易程序，以貨幣手段實現供他人消費或使用的房地產商品.
非市場交易房地產供給，是指通過劃撥，配給手段滿足社會需求的房地產，以及新舊體制摩擦導致的，具有部分價值交換形式而不通過市場交易形式完成的房地產供給
絕對地租是國家土地所有權的實現形式，與農業地租來源不同，城市絕對地租來源于產業部門創造的剩余產品價值，但不同行業也有所不同。具體來說，工業用地地租來源于產業工人直接創造的剩余產品價值的一部分；商業用地地租來源于產業部門勞動者創造后轉移過來的，商業部門本身并不直接創造地租；城市服務業和銀行保險業來源與商業用地基本相同；住宅用地地租來源于工資，是必要勞動部分創造的價值部分
絕對地租一般是隨著社會經濟發展水平的提高而提高。在這一點上，馬克思說過：“地租完全不是由地租的獲得者決定，而是由他沒有參與的和他無關的社會勞動的發展決定的。”絕對地租的增長來源于兩個方面：一是隨著城市經濟的發展，社會勞動生產率相應提高，產業部門所獲得的超額利潤和平均利潤提高，相應的土地要素所得的超額利潤或平均利潤也提高，因而地租量也會提高；二是城市經濟發展對有限土地需求的不斷增加，土地價格增長，導致絕對地租量增加。
城市級差地租主要是由地理位置和追加投資產生的，土地自然肥力一般不起作用。城市級差地租同樣存在著級差地租I和級差地租Ⅱ兩種表現形式。
對于城市級差地租I，影響因素主要是位置，這種影響主要表現在兩個方面：①流通過程運輸費用的差別，處于地段優越位置的企業由于比其他企業節省運輸費用而取得超額利潤；②資金流通速度的差別，位置好的地段客流量多，相應的單個資金的周轉速度較快，相應會產生較高的利潤率，因此取得超額利潤。這種因位置差異而產生超額利潤，在一定的條件下就會轉為級差地租歸土地所有者（國家）所有。
對于城市級差地租Ⅱ，是以等量資本連續投在同一塊土地上而產生不同的生產率形成的，在實際中表現為兩個方面：①在微觀方面，主要通過高層建筑的容積率宋體現，一般來說，房屋建筑單位的利潤隨著容積率的提高而提高，不僅獲得一般利潤，還獲得相應提高的超額利潤，這種超額利潤在租約期間歸土地投資者占有，租約期滿，則轉化為級差地租Ⅱ，歸土地所有者占有；②在宏觀方面，主要通過對原有的城市基礎設施的二次開發，提高城市的客觀環境，改變原地段的級差等級，從而產生新的級差。這種對全市的投資分攤在城市的每一塊土地上，起初表現為土地資本的折價與利息，當整個基礎設施投資完成后，產生新的級差后，這些改良的土地一旦歸土地所有者占有，“一旦投入的資本分期償還，這種化為利息的地租就會變為純粹的級差地租。”
級差地租量的測定依據土地級差收益，具體測定思路為：首先，析出土地要素對超額利潤的貢獻量，然后根據企業和國家對土地投入的各自貢獻分割出級差地租幅度和水平。級差地租量的下限一般為城市絕對地租，上限為使用最優城市土地最好企業實際所獲得的表現為超額利潤那一部分的土地級差收益，其上下限之間的彈性由土地供求狀況來決定。
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