房地產前期調研怎么做

房地產需求調研怎么做

1. 房地產市場需求調研主要有哪些內容

（一）房地產消費者調研房地產消費市場容量調研，主要是調研房地產消費者的數量及其構成。

主要包括： ①消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢； ②調研房地產現實與潛在消費者數量與結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、*信仰等； ③消費者的經濟來源和經濟收入水平； ④消費者的實際支付能力； ⑤消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。（二）房地產消費動機調研房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。

房地產消費動機是激勵房地產消費者產生房地產消費行為的內在原因主要包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。（三）房地產消費行為調研房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費過程中的具體表現。

房地產消費行為的調研就是對房地產消費者購買模式和習慣的調研，主要是要調研：①消費者購買房地產商品的數量及種類；②消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求；③消費者對本企業房地產商品的信賴程度和印象；④房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。

2. 如何做好房地產市場調研

1、二手資料，網絡上查找該地區的房地產現狀（包含價格、銷售、開發區域。等資料）、規劃、城區開發、入駐企業等資料；

2、當地的房地產管理中心拿各類年鑒、地產規劃，如果遇到熱心的人，甚至可以手抄他們的批地、最新的施工/開工/竣工項目面積等資料（這事我干過），還可以去*府單位，拿城市區域地塊用途、面積、紅線圖（困難較大，很多時候靠關系，但很有價值）

3、實地城市樓盤調研，一個一個樓盤的跑，了解價格、已售/未售單位、銷售控制單位情況、營銷情況，還有普通資料，也就是樓書里基本都有的面積、戶型等

4、走訪城市主要商業、地塊所在的周邊環境

5、如有可能，做消費者問卷調查，目的一是城市消費水平，二是對購房意向、購房者需求做輔助判斷

3. 房地產開發前市場調查怎么做

一、進行市場調查需要了解的內容主要有： 1、對經濟與發展形勢的了解。

房地產業的發展與一個國家和地區的*治、經濟、金融、教育和治安社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響。

要制定正確的開發項目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國經濟不斷向前發展，*局和社會環境穩定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。

2、對房地產市場發展態勢的了解。對本地區、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態）以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。

這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確。前幾年，武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。

由于未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。

當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。 3、對房地產*策法規和*府有關措施的了解。

近期，有關房地產的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事，出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關*策法規，遵章守法。

否則，稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行，造成不必要的浪費。這方面主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及*府領導人的重要講話，新的*策措施、工作部署等。

近期出臺的關于住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、*府對銷售“放心房”的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。而且掌握上述各有關*策法規及*府調整*策的信息，就能及時調整房地產開發和銷售策略，有助于項目的成功。

4、對項目周邊居民的調查了解。無論哪一類物業，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環境和設施配套等的要注，進行深入了解。

然后再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如，有的項目所在環境居住情況比較復雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導致失敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。

5、對周邊同類樓盤的調查了解。對周邊同類樓盤的調查了解，有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短，確定在今后的市場競爭中上于較為有利的位置，制定正確的競爭對策。

這方面了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。二、市場調查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準確而周詳的第一手資料，發展商既要重點使用本單位專業人員，充分發揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調查工作；還可以委托有關機構進行調查策劃。

無論由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。以下四種調查方法可作參考 1、直接調查。

直接與*府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。

2、間接調查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析……等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。

3、直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。

使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。

這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。 4、現場“踩點”調查。

這是不少發展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。

不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，從其。