房地產非標是什么意思

房地產非標

1. 房地產金融的非標業務現如何

“非標業務收緊后，我們只做符合'432'條件的房地產信托項目。但現在基本找不到符合條件的項目，暫時就都沒做了。”某信托機構業務管理部副總經理說。“432”指房地產項目“四證齊全”、30%為自有資金投入、開發商有二級開發資質。2018年伊始，多個監管部門共同推進去通道、去杠桿。去年12月底，銀監會下發通知，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方*府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

“以前如果遇上不符合'432'條件的項目，我們可以把交易結構設計得靈活一點，如通過特定資產收益權、債權收購、股權形式、基金有限合伙等形式，變相開展房地產信托業務。”上述信托人士表示。大型房企通過非標融資的規模不大，目前沒有受到太大影響。小型房企融資更依賴信托渠道，受影響較大。野村證券中國房地產研究主管陳鐸表示，2015年以后，很多大型房企把信托委托貸款調整成債券融資或銀行貸款。綠地金控集團北京地區總部副總經理丁衛表示，公司的資金主要來自銀行授信，非標渠道的占比很低，所以非標業務收緊后，公司受到的影響不大。不過，一些中小房企的現金流比較緊張，此前依賴信托渠道融資，目前恐怕日子比較難過。

河南某房企總經理表示，非標業務收緊后，資金鏈受影響很大，首先影響拿地資金。該公司土地開發資金一般30%是自有資金，其余70%通過信托等渠道解決。“現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。”上述信托人士說，“我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

2. 非標資產是什么意思

非標資產的全名為“非標準化債權資產”，是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權性資產。

標準化的融資渠道，如銀行貸款、債券融資等，均是在一種相對明確、規范與公平的機制保護下進行的投融資過程，非標產品則是繞過銀行或債券審批管理部門，通過某個非標準化的載體（如信托計劃等），從而將投融資雙方銜接起來。銀監會出臺文件中指出當前非標資產的存在形式“包括但不限于信貸資產、信托貸款、委托債權、承兌匯票、信用證、應收賬款、各類受（收）益權、帶回購條款的股權性融資等”。

是和余額寶差不多的一種貨幣基金型理財。集中了客戶的資金，用于短期貨幣工具投資。

比如國債，央行票據，商業票據，銀行定期存單，*府短期債券，企業債務，同業存款，有價證券等等。這種理財風險性相對較小，被稱為“準儲蓄”。

銀監會對銀行的信貸規模有著嚴格的監管，75%的存貸比紅線限制了商業銀行的信貸資產規模。另外，銀監會在銀行信貸資產的投資領域上也有所限制，例如限制銀行貸款投向地方融資平臺、房地產企業、礦產企業等產能過剩行業。

因此，在尋求監管套利的動力之下，銀行找到了一種新的放貸形式——投資非標資產，來規避銀監會的監管。從投資非標資產的主體——商業銀行的角度來看，投資非標資產這種監管套利的行為能夠為其帶來諸多好處。

一方面，與普通貸款相比，通過投資非標資產為實體經濟提供“貸款”業務的收益率相對偏高，能夠為銀行創造更高的效益；另一方面，利用理財資金投資非標資產屬于銀行表外業務，不在銀行的會計科目中體現，銀行在做大非標資產規模的同時不需要考慮存貸比限制；通過同業業務投資非標則因屬于同業資產，僅需計提20%的風險權重，在銀行會計科目中主要體現在買入返售資產以及應收款項投資項下。因此，在過去幾年內，非標業務實現了快速擴張。

3. 什么是非標資產接盤

標準化的債券資產，流動性較高，內部交易只為在不同理財產品之間進行收益調配。

對非標債權資產而言，其交易機制的便捷性不如債券資產，非標資產的內部交易更大意義上是實現短期資金和長期融資項目的期限錯配。 “目前銀行理財產品平均存續期大概為2個月，對應的融資項目投資大多為3-5年，也就意味著大多數項目需要18-30只理財產品接力維持，每一次理財產品接力對流動性都是一次考驗，同一項目接力次數越多其資金鏈斷裂的風險就越大。

”孫炎稱。在實際操作中，理財產品A到期時，可由新發行的理財產品B用募集資金直接購買理財產品A所持有的非標資產，實現一次資產接力。

但根據市場實際情況，新發行的理財產品不一定能跟上產品到期的節奏，銀行也會經常碰到“青黃不接”的境遇。此時，一般由銀行存續期內的理財產品或自營資金進行過橋交易，或介入自營資金先行兌付。

“這種交易也包括債券等標準化資產，大多數情況下，銀行理財投資的債券資產都持有到期，跟非標資產沒什么區別。”一位西南地區城商行理財業務負責人表示。

過橋交易中，引入處于存續期中的理財產品C，若產品C的資產中有盈余現金，可直接購買理財產品A的非標資產；一般情況下，理財產品C的資產配置方案中結余現金較少，則可由理財產品C向銀行自營賬戶借錢，計入理財產品C的負債，再買入到期的理財產品A的非標資產，計入理財產品C的資產，待新發產品B的募集資金到位后，再由其接力。 “期限錯配的背后是風險和收益的錯配。

放下理財產品之間進行資產接力本身就存在的流動性風險不論，在實現資產接力的同時，風險也往后擊鼓傳花，前面的產品都能平穩兌付，一旦融資項目出現問題，可能問題其實早就產生了，隱藏到現在才暴露，但風險卻只能由后面接盤的產品承擔。 ”上述城商行負責人表示。

通過限制銀行理財產品之間的內部關聯交易來解決期限錯配的問題。“這比簡單的‘不準搞期限錯配’的行*手段效果要好，更加市場化。”

一旦限制了內部關聯交易，期限錯配將導致理財產品到期無法兌付，倒逼銀行限制行為；同時，內部關聯交易存在天然的利益輸送、價格操縱的沃土，對其進行監管限制是市場共識，能培育規范市場行為，還能起到投資者教育的作用。

4. 房地產普通標準住宅和非普通標準住宅是怎樣區分的

普通住宅需同時滿足三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。只要有一個條件不滿足，即為非普通住宅。

比如一套東直門32號院的房產，面積70平米，總價81萬，單價11571元。該套房屋容積率高于1.0，面積小于140平米，而且在查詢土地級別價格后可得：東直門所屬的二級土地平均交易價格為10592元/平米，它的1.2倍為12710元。該套房產單價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格的1.2倍，因此，該套房屋屬于普通住宅；如果單價高于12710元，那么則按非普通住宅計算。