關于投資性房地產會計表述正確的是

淺析投資性房地產會計

1. 投資性房地產會計如何處理

一、投資性房地產的歸屬問題本稿“ 第七條：企業采用成本模式計量的，對于固定資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則**號———固定資產》的相關規定處理；對于無形資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則**號———無形資產》的相關規定處理。

”對此條規定，筆者認為似有不妥。 1、投資性房地產不應該作為固定資產或無形資產處理。

首先，投資性房地產不完全符合固定資產或無形資產的定義。企業會計準則明確指出，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；無形資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。

而投資性房地產，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。包括企業以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產開發企業出租的開發產品（在此，我們僅以非房地產企業作為研究對象）。

由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產可以劃入固定資產或無形資產的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產，則不屬于“固定資產”或“無形資產”的范疇。其次，雖然投資性房地產與原來意義上的固定資產、無形資產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現的問題。

同時，從企業持有的投資性房地產中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產不應該作為“固定資產或無形資產”核算。

2、投資性房地產應該作“類投資”業務處理。從經濟業務的內涵看，企業的投資性房地產業務與企業的“投資”業務并無質的區別，兩者都是游離于企業正常的生產經營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。

但是由于企業會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產業務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內投資業務。

因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。

從上述分析可以看出，投資性房地產業務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據投資性房地產的這一特點我們將其定義為類投資業務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。

所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產”賬戶進行專項核算。二、投資性房地產的會計處理方法（一）“投資性房地產”賬戶為了核算投資性房地產業務，需增設“投資性房地產”賬戶。

該賬戶屬于資產類賬戶，借方記錄投資性房地產的取得成本、后續支出及因采用“公允價值計量”而產生的增值。貸方記錄因出售、轉讓、轉自用及報廢或毀損的投資性房地產進行處置時沖減的賬面價值。

期末余額在借方，表示企業持有的投資性房地產的賬面價值。該賬戶按投資性房地產的種類設置明細賬戶。

（二）“投資性房地產”項目在資產負債表中的列示根據“投資性房地產”的類投資性質，擬將其列為“資產負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產”之間。（三）投資性房地產持有期間增值收益的會計處理企業的投資性房地產，在持有期間可能會因為后續計量（按公允價值進行計量）而產生增值，獲得相應的增值收益。

根據投資性房地產的“類投資”特性，該部分所以應該全部作為“投資收益”處理。相應的，若產生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。

（四）投資性房地產的賬務處理方法 1、企業取得投資性房地產的核算（1）以貨幣資金購入投資性房地產時，按實際取得成本借記“投資性房地產”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。（2）原自用房地產轉換為投資性房地產時，按轉換資產的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產減值準備”賬戶或“無形資產減值準備”賬戶，按固定資產賬面原值貸記“固定資產”賬戶或按無形資產的賬面攤余價值貸記“無形資產”賬戶。

若記錄結果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。例1.某企業擬將一自用房產轉換為投資性房地產，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產減值準備50萬元，經評估其公允價值為600萬元。

則會計分錄為：借：投資性房地產――xx房產 600萬元累計折舊 300萬元固定資產減值準備 50萬元投資收益 50萬元貸：固定資產 1000萬元例2.若上例中房產的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：借：投資性房地產――xx房產 1200萬元累計折舊 300萬元固定資產減值準備 50萬元貸：固定資產 1000萬元投資收益 550萬元 2、投資性房地產后續支出的核算。

企業在持有投資性房地產期間可能會發生一些相關的支出，如維護費用等。對于這部分支出應該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產成本，以期將來得到補償。

3、。

2. 投資性房地產如何進行會計處理

投資性房地產的會計分錄，分為初始確認，后續計量，投資性房地產的轉換和最后處置

投資性房地產的賬務處理為了反映和監督投資性房地產的取得、后續計量和處置等情況，企業應當設置“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“公允價值變動損益”、“其他業務收入”、“其他業務成本”等科目進行核算。投資性房地產作為企業主營業務的，應當設置“主營業務收入”和“主營業務成本”科目核算相關的損益。

1. 投資性房地產核算應設置的會計科目

企業應當設置“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊”或“投資性房地產累計攤銷”、“公允價值變動損益”、“其他業務收入”、“其他業務成本”等科目進行核算。

投資性房地產作為企業主營業務的，應當設置“主營業務收入”和“主營業務成本”科目核算相關的損益。

“投資性房地產”科目核算企業采用成本模式計量的投資性房地產的成本或采用公允價值模式計量投資性房地產的公允價值。

采用公允價值模式計量的投資性房地產，還應當分別設置“成本”和“公允價值變動”明細科目進行核算。

采用成本模式計量的投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，可以單獨設置“投資性房地產累計折舊”或“投資性房地產累計攤銷”科目，比照“累計折舊”、“累計攤銷”等科目進行賬務處理。

采用成本模式計量的投資性房地產發生減值的，可以單獨設置“投資性房地產減值準備”科目，比照“固定資產減值準備” 、“無形資產減值準備”科目進行賬務處理。

“其他業務收入”和“其他業務成本”科目分別核算企業投資性房地產取得租金收入、處置投資性房地產實現的收入和投資性房地產計提的折舊或進行攤銷、處置投資性房地產結轉的成本。

2.投資性房地產的取得

確認投資性房地產的條件：

①與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；

②該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

(1)外購的投資性房地產

外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

借：投資性房地產

貸：銀行存款

(2)自行建造的投資性房地產的確認和初始計量

自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。

借：投資性房地產

貸：銀行存款

(3)內部轉換形成的投資性房地產

①企業將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應當按照該項存貨在轉換日的賬面余額或公允價值進行核算。

借：投資性房地產（成本模式）

投資性房地產——成本（公允價值模式）

公允價值變動損益（借方余額情況下，虧）

存貨跌價準備

貸：開發產品（賬面余額）

資本公積——其他資本公積（貸方差額情況下，賺）

②企業將自用的建筑物等轉換為投資性房地產。

成本模式

借：投資性房地產

累計折舊

固定資地產減值準備

貸：固定資產

投資性房地產累計折舊

投資性房地產減值準備

公允價值模式

借：投資性房地產—成本（轉換日的公允價值）

累計折舊

公允價值變動損益（借方余額情況下）

固定資產減值準備

貸：固定資產

資本公積——其他資本公積（貸方余額情況下）

3. 投資性房地產如何進行會計處理

2017年1月1日即將實施的新會計準則與舊版內容的不同比較《企業會計準則第3號——投資性房地產》（一）投資性房地產須單獨列報。

企業持有的土地、房產中專門用于投資而非自用的部分，應按本準則的規定核算，并在會計報表中單列“投資性房地產”項目。（二）規定投資性房地產的后續計量可以采用成本模式或公允價值模式，但以成本模式為主導。

對投資性房地產采用成本模式進行后續計量時，與固定資產（或無形資產）類似，應提取折舊（或攤銷）及減值；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，此時不再對該部分投資性房地產進行折舊或攤銷。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

但是，國際會計準則對投資性房地產的計量以公允價值模式為主。

4. 投資性房地產會計分錄

開發成本和在建工程兩個科目，因為“自建”的企業性質不同，建完后的用途不同，所以叫法不同，比如說房地產開發企業建完房屋后用于出售，這樣在完工之前的支出就叫“開發成本”，完工之后正常應該是借：存貨貸：開發成本但是，用途發生改變了（用于出租），那就要計入投資性房地產，所以借：投資性房地產貸：開發成本再比如般企業建完房屋后是自用的，這樣在完之前的支出就叫“在建工程”，完工之后正常應該是借：固定資產貸：在建工程但是，用途發生改變了（用于出租），那就要計入投資性房地產，所以借：投資性房地產貸：在建工程。

5. 投資性房地產核算案例分析

新《企業會計準則》附錄規定，“投資性房地產”科目用來核算企業采用成本模式（或公允價值模式）計量的投資性房地產的成本，該科目可按投資性房地產類別和項目進行明細核算。

但是，一些房地產開發企業對以經營租賃方式出租的房屋不通過“投資性房地產”科目核算，仍掛在“開發產品”科目，有的甚至“有物無賬”。案例某稅務檢查組對一家多年從事房地產開發的K公司進行了檢查。

當檢查到商品房銷售情況時，檢查員小王很自然地詢問公司有多少空余商品房沒有銷售，并請K公司銷售部提供未實現銷售房屋的臺賬。從臺賬可以看出，K公司近3年開發的項目幾乎每期都有未實現銷售的房屋，但從這些未銷售房屋的種類和分布上，小王發現了一些疑點。

于是，小王提出將銷售臺賬與未銷售房屋的鑰匙進行核對。K公司很不情愿地拿出了鑰匙，并解釋因有部分房屋的鑰匙在銷售人員手中，需要給客戶開門看房，所以鑰匙不全。

對此，小王并未提出不同意見，而是請K公司將有鑰匙和沒有鑰匙的房屋分別統計。待K公司統計完畢后，小王重點抽查了沒有鑰匙的房屋。

抽查的結果正如小王所料，所謂沒有鑰匙的房屋，實際上是K公司用于對外經營租賃的，但K公司辯解是銷售人員私下將房屋用于出租。隨后，小王走訪了一些前期開發項目的店面房和配套房，不僅獲取了由K公司投資人另外投資成立的物業公司開具的收取房租的收款收據，而且了解到由K公司銷售部負責人個人（K公司投資人的弟弟）收取房租沒有開具發票的情況。

對此，K公司稱這些房屋都已由其個人購買，由其本人收取房租。情況果真如此？經驗豐富的小王請K公司和當事人分別拿出銷售和購買房屋的發票，K公司和當事人均無言以對。

在事實面前，K公司只好說出了事實。原來，K公司將其開發的一些底層、配套設施（有不少是違章建筑）及少數未銷售的房屋用于經營租賃收取租金，將一小部分租金計入K公司賬戶，大部分租金收入則留在了物業公司。

但在物業公司賬面上反映的也僅是少部分，大部分直接計入了小金庫。這部分計入小金庫的收入主要是對外出租違章建筑收取的，K公司早已將這部分違章建筑的成本隨相關開發項目的銷售成本一并結轉完畢，使得這部分違章建筑因沒有賬面成本而游離于賬外。

K公司遂以銷售部經理個人的名義對外出租，并將租金計入小金庫，用于發放公司領導層獎金、員工福利以及公司無法獲取發票的業務活動開支，從而偷逃了營業稅、房產稅、企業所得稅、個人所得稅等相關稅款。分析根據新《企業會計準則》的規定，企業用于經營性租賃的房屋，應該通過“投資性房地產”科目進行核算。

但在日常會計核算中，一些企業發生對外經營性租賃房屋業務后，不僅沒將房屋轉入“投資性房地產”科目進行核算，還將用于經營租賃房屋的成本隨已實現銷售房屋的成本一并結轉，使得這些出租房沒有成本游離于賬外，加大了檢查出租房的難度。上述案例就屬于此類情形。

另外，被檢查單位很可能為了回避問題而采取麻痹檢查人員的手段。如上述案例中，K公司稱“有部分房屋的鑰匙在公司銷售人員手中”、“銷售人員私下將房屋用于出租”、“這些房屋已由其個人購買”等，都是為了迷惑檢查人員。

所以，檢查人員不僅不能被此類辯解誤導，而且要從中悟出其背后所要隱瞞的問題，因為這些辯解往往暴露了問題所在。實際上，檢查房地產開發公司的納稅問題并不復雜，檢查人員應抓住以下四個關鍵環節：一是檢查所有開發項目的立項批準文件，核對所批準開發項目的建筑面積和實際銷售的總面積是否相當，可供銷售和實際銷售房屋的套數（或間數）是否一致（已全部銷售的情況下）。

二是核對預收房款是否及時計繳了相關稅款。核對預售房合同，看是否有用購房意向書代替預售房合同的情況，有沒有很多購房戶的預收賬款同時從同一賬戶轉入。

三是核對房屋銷售臺賬，將其與銷售合同及賬面反映的實際銷售數量、面積進行核對。核對未銷售房屋的鑰匙并進行必要的抽查，將出租房屋臺賬、出租合同與賬面已收租金進行核對，并進行必要的抽查（向承租方核對房租發票及實付租金）。

如果開發商提供不出鑰匙，說明房屋很可能用于出租。四是檢查開發項目的配套設施、店面房（特別是違章建筑）的成本核算情況。

許多情況下，房地產開發公司很可能不將配套設施、店面房（特別是違章建筑）單獨列賬，其成本往往隨已銷售房屋的成本一并結轉，從而造成這部分房屋低成本甚至無成本而游離于賬外。檢查賬外房屋時，可以從檢查開發公司開發了哪些項目，項目緊鄰或附近有無配套設施、店面房或違章建筑，這些建筑物的所有權歸屬，其成本如何核算，是否按合法程序銷售或出租等方面入手。