房地產開發企業稅收籌劃方案

1. 房地產開發企業稅收籌劃研究與案例分析

房地產開發企業稅收籌劃研究與案例分析

1. 房地產企業的稅收籌劃實例

以下通過一個案例告訴你房地產企業如何通過企業財富安全管理集成系統來做好企業稅收籌劃，并且對房地產企業未來稅務安全做出預控。企業財富安全管理集成系統，預控企業稅務風險，安全提升價值。

嘉業公司擬建的蛟湖經典項目有一地塊，其土地成本和開發成本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元。現有兩個方案如下（均采用營改增后的簡易計稅法）：

【分析】

方案一：自建自銷

嘉業公司將該項目作為商品房用于直接銷售，依據稅務規定，按照銷售不動產稅目征稅，涉及土地增值稅。

銷售收入（含增值稅）：50000萬元

銷售收入（不含增值稅）：50000÷（1+5%）=47619萬元

銷項稅額：47619*5%=2381萬元

城建稅及教育費附加：2381*(7%+3%+2%)=286萬元

印花稅：50000*0.0005=25萬元

土地增值稅：

扣除項=29280*(1+10%+20%)+286=38350萬元

增值額=47619-38350=9269萬元

增值率=9269/38350=24%

土地增值稅：9269*30%=2780萬元

凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元

方案二：（企業財富安全管理集成系統方案）

嘉業公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉讓價格按照評估價格為10000萬元，土地成本為7280萬元，進行土地使用權證的更名，涉及土地增值稅。嘉業公司與綠地公司簽訂房屋代建協議書，工程所需全部建設資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負責采購大部分的建筑材料（價款約為1300萬元），嘉業公司只負責工程的組織協調工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務費，共計22500萬元。代建服務期間費用預測為6500萬元。代建服務按照服務收入征稅，不涉及土地增值稅。

該房地產公司轉讓該地塊的損益如下：

銷售收入（含增值稅）：10000萬元

銷售收入（不含增值稅）：10000÷（1+5%）=9524萬元

銷項稅額：9524 *5%=476萬元

城建稅及教育費附加：476*(7%+3%+2%)=57萬元

印花稅：10000*0.0005=5 萬元

土地增值稅：

扣除項=7280*(1+10%)+57=8065萬元

增值額=9524-8065=1459萬元

增值率=1459/8065=18%

土地增值稅=1459*30%=438萬元

凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元

（該房地產公司代建服務損益如下：）

代建收入（含增值稅）：22500萬元

代建收入（不含增值稅）：22500÷（1+5%）=21429萬元

代建增值稅：21429*5%=1071萬元

代建城建稅及教育費附加：1071*(7%+3%+2%)=129萬元

（該房地產公司兩項業務合計凈收入如下：）

合計凈收入：14800+1744=16544萬元

【結論】根據以上分析，就此項目來說方案二凈收入更多，比方案一多296萬元。因此方案二代建更好。

2. Xx企業（公司）納稅籌劃案例分析

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得增值收人的納稅人征收的稅種。

土地增值稅納稅籌劃是在說法允許的前提下，從降低稅基和稅率兩個角度進行的。本文以房地產企業為主體，從土地增值稅的特點出發，圍繞具體案例進行籌劃。

一、利息支出扣除法籌劃依據《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第七條（三）中關于利息支出扣除項目之規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民*府規定”。

即當納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%以內。如果企業購買房地產主要依靠負債籌資，利息支出所占比例較高，可考慮分攤利息并提供金融機構證明，據實扣除并加扣其他開發費用。

如果企業購買房地產主要依靠權益資本籌資，利息支出很少，則可考慮不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。如某房地產開發公司開發商品房，當地*府規定的扣除比例為5%和10%，其支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，我們針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃（假設該利息支出為可分攤且能提供金融機構證明，并未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）。

首先計算扣除的利息支出差異為（取得土地使用權所支付的金額十房地產開發成本）*（10%-5%）=(600+1000)*5%=80（萬元），其次判斷當允許扣除的利息支出為90萬元時，由于90萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣利息支出和其他房地產開發費用扣除共計90+(600+1000)*5%=170萬元，否則只能按（600+1000）*10%=160萬元扣除，扣稅基數將減少10萬元而多繳稅款；同理，當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬30%*(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y，解得Y>0.0971C.為便于理解，舉一實例如下：建泰房地產公司建成并待售普通標準住宅，當地同類住宅的市場售價在1800萬元至1900萬元之間，已知取得土地使用權的金額為200萬元，房地產開發成本為900萬元，利息支出不能提供金融機構的證明，也不能按房地產開發項目分攤，當地*府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%.通過選擇籌劃方案可在保證售價較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業利潤。上述案例中除營業稅、城建稅及教育費附加外的可扣除項目金額為：200+900+(200+900)*10%+(200+900)*20%=1430萬元。

方案1：公司既要享受起征點優惠，又想獲得最高利潤，則最高售價應為1430*1.2848=1837.264萬元，此時獲利為（1837.264-1430-1837.264*5.5%=306.2萬元；當價格定在1800萬元至1837.264萬元之間時，雖售價上升獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。方案2：公司想通過提高售價再多獲收益，則提價至少要大于（1430*0.0971）=138.853萬元，即房地產總售價至少要超過138.853+1837.264=976.117萬元，此時提價才會增加企業總收益，否則提價只會導致總收益減少。

所以，當市場房價在1800萬元至1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為房產銷售價格。可見，企業在出售普通標準住宅時，通過合理定價進行納說籌劃，完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。

三、選擇項目核算方式籌劃依據《實施細則》第八條：“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”，根據不同情況對多項開發項目選擇分開或合并成本項目進行核算，可降低土地增值稅。例如，大華房地產開發公司2005年商品房銷售收人為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。

稅法規定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金確為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。方案1：不分開核算時，增值率為（15000-11000）/11=3.6%，適用30%的稅率。

應納土地增值稅稅額（15000-11000）*30%=1200萬元。方案2：分開核算時，普通住宅增值率為（10000-8000）/8000=25%，則適用30%的稅率，應納土地增值稅稅額（10000-8000）*30%=600萬元；豪華住宅增值率為（5000-3000）/3000=67%，則適用40%的稅率，應納稅額為（5000-3000）*40%-3000*5%=650萬元。

普通住宅和豪華住宅納稅合計為1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，。

3. 求一篇房地產企業稅收籌劃的問題研究的外文文獻

提供一些合理避稅分析的論文參考文獻，供參考。

[1] 李玉梅. 企業合理避稅與偷逃稅的區別[J]. 財會研究， 2008,(03) .

[2] 張國臣. 企業合理避稅的籌劃[J]. 長江大學學報（社會科學版）， 2007,(S1) .

[3] 治喜平. 淺析企業合理避稅[J]. 科技咨詢導報， 2007,(16) .

[4] 王曉燕. 淺談企業如何合理避稅[J]. 遼寧經濟職業技術學院（遼寧經濟管理干部學院學報）， 2007,(03) .

[5] 王曉燕. 淺談企業如何合理避稅[J]. 科技咨詢導報， 2007,(19) .

[6] 李爭艷. 合理避稅方法之我見[J]. 內蒙古科技與經濟， 2007,(11) .

[7] 楊武俊. 稅收籌劃與增值稅合理避稅[J]. 太原科技， 2007,(09) .

[8] 吳曉微. 工薪層個人所得稅的合理避稅籌劃方案[J]. 中國鄉鎮企業會計， 2008,(03) .

[9] 鄧娜，吳君民. 試論企業稅務籌劃與合法性避稅的界限[J]. 價值工程， 2008,(01) .

4. 房地產開發企業稅務籌劃怎么做

如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。

近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控*策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控*策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。

一、房地產開發企業稅收籌劃技術房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。（一）規避平臺籌劃土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。

因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。（二）投資轉化技術房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。

（三）稅基籌劃技術房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現技術主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收*策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。

房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。二、房地產開發企業稅收籌劃方式（一）利用臨界點進行稅收籌劃納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。

目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。

如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。

當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。

比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。

大海房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。

根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。

根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。

如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。

進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。

假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業稅1000*5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。

不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。

則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100*5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55*(7%+3%)=5.5。

5. 房地產開發企業稅收籌劃國內外研究現狀

國外

稅務籌劃產生于西方發達國家，其精神最早可追溯至1925年的英國，而1935年英國上議院議員湯姆林爵士在“稅務局長訴溫斯特大公”一案中就提出“任何一個人都有權安排自己的事業，依據法律這樣做可以少繳稅”，這是稅務籌劃最早被社會關注并在法律上被認可。隨著市場經濟運行的規范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高，正在隨著市場經濟體制的不斷完善，而得到不斷的發展和完善，并具有廣闊的發展前景。

Farrar 和 Selwyn在《Corporate Financial Policy and Return toInvestment》（1967）一文中最早研究了稅收差異對公司財務決策的影響。這之后學術界關于稅收對公司資本結構決策的研究才真正深入到稅收差異方面，也才形成所謂的“稅差學派”。

Hussein Ahmed的《稅務籌劃與財務報告成本：加拿大可贖回優先股市場的一個研究》（1995）、Sharon Kay《企業遷徙的稅收和非稅收誘因》（1997）、Kathrun Dianne的《解決稅務籌劃問題的框架：對稅收專家的認知過程和構造問題框架的一個實證研究》（2001）等論文分別對稅收及籌劃對企業的影響做了研究。

國內

1、黃偏明的《房地產開發企業理稅顧問》（2001）詳細講解了房地產開發企業應當納什么稅，納多少稅，如何計算以及各種特殊情況的處理，如何申報，稅收優惠*策以及如何享受這些優惠*策等內容。該書的目的是幫助各類企事業單位的管理及會計人員、個體工商戶以及城鄉個人家庭學習和掌握稅法，正確履行依法納稅的義務。

2、賀志東的《房地產開發企業納稅籌劃》（2002）主要從分稅種的角度在介紹稅收要素的基礎上對房地產企業各個環節所涉及的稅收優惠*策進行分析。該文對于房地產企業所涉及的營業稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅和其他稅種的涉稅環節進行了納稅點撥。

3、劉蓉出版的《公司戰略管理與稅收策略研究》（2005）將公司戰略管理與稅收*策系統得結合在一起，從公司市場營銷戰略、財務管理、人力資源管理、公司多樣化戰略、公司國際化戰略等公司戰略管理環節的角度，分別分析研究了稅收籌劃在各環節與戰略管理的關系，稅收策略的應用環境原則，及其具體應用。可以說這本著作是出于作者及很多研究學者多年的研究與實踐的心得體會，在公司管理中將稅收問題納入管理者的管理范圍。

6. 房產稅如何進行稅務籌劃房產稅稅務籌劃案例分析

房產稅計算方法進行稅務籌劃之前，首先要了解房產稅如何征稅，怎么計算的。

房產稅的計稅方法分為從價計征和從租計征。其中，從價計征的計稅依據為：1、按照房產原值一次減除10%-30%的扣除后的余值；2、無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等；3、獨立的地下建筑物在進行10%-30%的扣除前先對房產原值進行確定；（1）地下建筑物為工業用途的，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產原值；（2）地下建筑物為商業用途及其他用途的，以房屋原價的70%-80%為應稅房產原值。

4、10%-30%的具體扣除比例由省、自治區、直轄市人民*府確定。計算公式為：應納稅額=應稅房產原值*（1-原值扣除比例）*1.2%從租計征的計稅依據：1、租金收入2、以勞務或其他形式為報酬抵付租金收入的，按當地同類房產租金水平確定；3、個人出租住房，按4%的稅率征收房產稅；4、出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有關規定計稅。

房產稅稅收籌劃分析從稅率入手進行籌劃。因從價計征和從租計征的稅率不一致，因稅率差異造成的稅收籌劃空間為：（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%也就是說從價計征和從租計征的臨界點為（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的時候，出租繳納的房產稅較少；當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的時候，自用繳納的房產稅較少.例如，某集團在上海持有一套房產，價值3億元，如果按照自己持有使用的話，年度需要繳納的房產稅為30000*1.2%*(1-30%)=252萬元；而如果我們將房產出租的話，繳納的房產稅約為31萬元（1800㎡，4元/㎡/天）；兩者之間的差額為252-31=221萬元。

這樣，我們就可以操作將房產出租給關聯公司，使之符合從租計征的條件，增加收益。

7. 房地產開發企業怎么進行稅收籌劃

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1 選擇合適的建房方式大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。（1）房地產的代建行為。

這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。

房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。（2）合作建房方式。

根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。

此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。

企業可充分利用這些優惠*策，實現共贏。 2 開發多處房地產房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。

一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。

如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150%，應該繳納土地增值稅600 x50%-400*15%=240（萬元），營業稅及其附加1000*5.5%=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50%，應繳納土地增值稅500 x30%=150（萬元）；營業稅及其附加1500*5.5%=83.55（萬元）。該房地產公司的利潤為（不考慮其他稅費）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。

如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100*40%-1400*5%=370萬元，營業稅及其附加2500*5.5%=137.5萬元。

不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。