房地產投資價值和市場價值的關系

南京房地產投資價值

1. 南京市房地產市場投資潛力分析報告

南京市房地產市場投資潛力分析報告第一部分宏觀市場一、城市概況：南京，江蘇省省會城市。

地處長江下游平原，國家生產力布局中最大的經濟核心區——長江三角洲。南京總面積 6598平方公里，是目前我國東部地區綜合性工業基地、重要的交通樞紐和通訊中心，全國四大科研和教育中心城市之一，同時還是我國華東地區僅次于上海的大商埠。

二、城市投資優勢： l 區位優勢南京地處沿海開放地帶和長江流域的交匯部，緊鄰中國最大的經濟、金融中心上海，是中國國土規劃中滬寧杭經濟核心區的重要城市，在江蘇沿海、沿江、沿線開放戰略中處于樞紐位置，具有加速經濟國際化的有利條件。 l 交通通訊優勢南京是中國華東地區重要的交通和通訊樞紐，鐵路、公路、航空、水運、管道五種運輸方式齊全，構成了立體化、大運量交通運輸網絡；程控電話、移動通信、數據通信、微波、衛星、光纖等組成了現代化通信網絡。

南京長江第二大橋位于現長江大橋下游 11 公里處，跨越長江中第三大島 -- 八卦洲，由“二橋一路”組成，全長 12.517 公里。南京市區現有道路面積達 2185 萬平方米，總長 1802 公里。

大交通格局初步形成。 2000 年新建、改建道路長度近 123 公里，新增道路面積達 129 萬平方米。

l 教育科技優勢南京是中國高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研究機構500余家，科技人員32萬人，在寧兩院院士61人，科技綜合實力居全國城市前列。

l 產業優勢南京是中國東部地區重要的綜合性工業基地，已經形成了以電子、汽車、化工和一批地方特色產品為主導的綜合性工業體系。電子工業、石化工業生產規模位居全國城市第二位，汽車工業居第五位。

南京也是長江三角洲僅次于上海的商埠重鎮，年社會商品零售總額居全國城市前十位。進入二十世紀九十年代，南京以其工業、科技、區位的優勢和快速發展的經濟，被評為中國城市投資硬環境“四十優”城市之一，被國際經濟界人士和眾多海外財團視為具有廣闊開發前景的地區。

三、城市規劃南京將繼續延續 “由市中心區，1個副中心，7個地區中心及若干個居住區中心組成的主城公共活動中心體系”的規劃格局。進一步拉開都市發展區框架，重點培育三個新市區：有效控制主城人口的增長，優化完善主城功能結構；實施小城鎮集中發展策略，推進郊縣城市化進程；突出公共交通優先的戰略，繼續高度重視主城交通建設；大力改善城市環境，加強歷史文化保護和城市特色塑造；加強區域服務職能，提高中心城市地位和區域競爭力。

預計到 2010年南京市域總人口將達到680萬人左右，都市發展區總人口為530萬人左右，主城人口則控制在300萬左右。同時2010年人均居住面積將達到15平方米，城鎮人均公共綠地達10平方米/人以上，城市中心區人均公共綠地要達到6平方米/人以上。

南京將建設成為充滿經濟活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居環境的城市。四、宏觀經濟指標分析 1、地區生產總值 2005年一至三季度全市實現地區生產總值1753.22億元，按可比價計算，同比增長15%。

其中，第一產業實現增加值54.74億元，同比增長5%；第二產業實現增加值800.03億元，同比增長18.8%；第三產業實現增加值898.45億元，同比增長13%。 2、全社會固定資產投資 2005年南京市全社會固定資產投資在經歷了一季度的15%以下的低速增長后，二季度開始快速回升，5月份以31.6%的增幅創今年以來的最高水平。

全市一至三季度完成全社會固定資產投資額967.75億元，同比增長16.8%，其中工業投資完成389.06億元，同比增長18.4%；房地產開發完成投資212.92億元，同比增長12.4%。分析原因：下半年開始，隨著工業及“十運會”等一批重大投資項目的陸續竣工，投資增幅逐月回落。

3、消費保持旺盛勢頭 2005年南京市一至三季度全市實現社會消費品零售總額735.45億元，同比增長16.2%。其中住宿餐飲業零售額增幅高出批發零售貿易業10.9個百分點，繼續領跑全市零售市場。

4、居民可支配收入 2005年，南京市城市在經濟發展和*策的推動下，居民收入水平提升的速度明顯加快一至三季度城市居民人均可支配收入為11372元，同比增長24.9%；農民人均現金收入4955元，同比增長19%。 5、價格指數溫和上漲今年以來，我市居民消費價格總體上比較穩定，在一季度累計指數達到今年以來的最高點102.8以后，逐步回落。

一至三季度居民消費價格總指數為102，低于去年同期103.4%的水平，繼續處于溫和上漲的狀態。

2. 南京市房地產市場投資潛力分析報告

南京市房地產市場投資潛力分析報告第一部分宏觀市場一、城市概況：南京，江蘇省省會城市。

大交通格局初步形成。 2000 年新建、改建道路長度近 123 公里，新增道路面積達 129 萬平方米。

一至三季度居民消費價格總指數為102，低于去年同期103.4%的水平，繼續處于溫和上漲的狀態。

3. 房產投資價值如何界定

房地產泡沫如何界定一直是眾說紛紜。

但是有幾點衡量標準應該是基本的。一是房價收入比，二是房地產投資與房價增長速度，三是房地產泡沫只會是局部而不會是全國性的。

尹中立研究員向記者指出：衡量是否形成泡沫，一大要點就是分析市場中投資性購房的比例。因此，在一個城市的房地產市場中，投資性需求的比例不能超過一定的界限，否則會危及房地產市場的健康和穩定。

在國際上，公認的警戒線是20%。但是，國際上的投資性購房包含房地產基金投資購買的房地產，這在中國是沒有的。

把這部分剔除后，中國的警戒線是10%。以上海為例，上海市的投資性購房比例相當大，顯示出泡沫現象已相當嚴重。

據上海房管部門調查統計，2003年底上海投資購房占16。6%，已經超出了國際警戒線60%。

此外，在社科院金融研究所的實地調研中，研究員找到當地供水、供電部門，根據這些部門對長期欠付水電費對象分析做出的最保守的估計，中心城區有大約4。 5萬套“無人房”，合計面積為500多萬平方米。

浦東新區有些住宅小區的水電費收繳率只有60%左右，無人居住的房子占40%左右，而這些不繳水電費的住房都是已售房屋，這些房屋可以認定為“炒房”者購買的住房。尹中立的結論是，上海市的房地產市場已經形成了一個二元結構：一邊是普通的市民，他們的收入水平低；另一邊是上海的高收入群體，對于這些高收入群體來說，沒有購房的人已經很少。

高收入群體只具有投資性購房的需求，而這種需求是否是社會大眾的真實需求，值得商榷。。

4. 南京哪里的房子最值得買

要看規劃了、地鐵通往的地方肯定會有巨大的升值空間！但至于什么時候能通還是個問題！我個人覺得江寧的空間比浦口大！浦口要發展起來還需要太多的時間和經濟投入！大橋一直很堵、這個問題依然沒有很好的解決！江寧靠機場、地鐵也在建，很多大學都搬那里去了、總體比下來江寧的房子最值得買！上面是我個人的意見，下面是專家的！東南大學黃安永教授接受采訪時表示，一個好的產品升值有5個方面的要素，買房時按照這5個方面分析，就擁有升值空間。

土地，被黃安永教授認為是第一位的影響因素。土地資源是有限的，南京的土地拍賣價格越來越高便可以看出來，黃安永教授表示，投資房產時，各個區域的土地擁有量一定要關注。

其次，性價比很重要，黃安永認為，升值關注的其實就是性價比，很多房子建得很好，從設計、功能、材料、到配套各個方面都很完美，但是由于價格太高，留下的升值空間不夠，短期內就升值不了，甚至可能出現無法升值的狀況。產品特色也是很重要的一個方面，黃安永認為，任何產品的定位都和特色緊密相連。

產品特色也是現在很多樓盤在推廣時主打的重要賣點，如中式別墅中國人家（社區戶型）、南加州風情的瑪斯蘭德（社區）上院、民國風的城開湯山公館等。黃教授說，南京具有深厚的文化底蘊，如果能根據南京的區域文化，地方特色，形成獨到的房地產產品，那么自然就擁有了很大的升值空間。

此外，配套和產品的壽命期也是影響升值的兩個方面。黃安永說，人們購買房屋的目的不外乎兩點，一是提高生活質量，一是作為投資。

投資者要賣給想提高生活質量的人，就會關注配套，比如南京的中小學周邊、醫院周邊的房產，都是不斷升值的。“買房子想要升值還有一個壽命期。”

黃安永說，買房子還要看房地產商、建造商的可靠度有多高。 “買房子考慮到了這幾點，房子肯定是升值的、升值的空間甚至還會很大。”

結束這一話題時，黃安永教授說到。第2個專家的意見：買什么房子更保值增值？面對變化的市場，最近有不少朋友老問我“現在可不可以買房”“房價會漲還是會跌”“什么時候買房”，如果來探討“新形勢下房產品價值”，筆者認為，所謂的新形勢也好，或者說過去的形勢也好，總的一句話，萬變不離其宗，“買房，為了什么”，其實最終是要研究、了解我們住的本意，住的價值是什么。

一般而言，我們購房首先是追求性價比，性價比是性能跟價值的比。房產品本身的價值，如果考慮未來的話，它的性價比一直相對比較高。

說到房地產的價值體系，筆者以為，要包含以下三個方面的價值。首先是地段價值。

地段價值有很多，經常說的一句話“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，所以地段價值的第一層含義是體現它的區位價值。對于什么是好地段，我個人認為是相對的，不能認為市中心地段就是最好的，市中心也許比較適合商業，居住的話一開始也許大家會首選市中心的，但隨著市場的變化，購房者的想法及價值觀又會發生變化。

所以，住宅的這個地段，是相對適宜的，地段有個適應性，這個適應性是它跟城市的距離感，它要跟城市有距離，但又要融入這個城市。比如說我們去旅游，看到山山水水地方很好，有人會說這里如果有個房子多好，但實際上你真在那兒待一個禮拜的話可能就受不了，想馬上回來了。

現在新一輪的地段觀比如說紹興目前的大灘、外灘，還有城南二環線附近等地段，它與城市有一定的距離，可能有些地段在老紹興人眼中還是“城外”，一開始還不能接受，但從發展來看這些區塊比老中心要快得多。尤其是鏡湖新城，道路建設的加快，*府配套的投入增加，這個地段綜合性價值將會大副提升。

地段價值的第二層含義，筆者認為應體現其一定的人文價值。地段如果蘊含著一定的人文價值，其地段的價值是較大的。

前段時間我去溫州考察，總覺得溫州在這方面缺少點什么，或者說杭州為什么會吸引那么多外地人購房，其實不僅僅是投資，也許一開始是投資，但是后來被杭州所吸引，愿意留下來，更愿意居住和生活，這也是杭州房價一直居高不下的一個主要原因。地段價值的第三層含義，要體現地塊獨有的自然價值。

有時候影響人的第一感覺是人文感覺的，但能引起你購房沖動的可能就在于它的自然山水，有一句話說得好，就是“觸動了你的心靈”。自然環境給人心靈的愉悅價值是很大的。

以上所表達的房產品價值，概括一句話，首先來自其地段價值。房地產投資的第二價值，是產品開發價值。

產品開發價值意味著誰來開發，開發什么樣的產品，誰給它創造更高的價值。同樣的地如果其他公司拿了，他們也會有自己的做法。

我們在杭州2003年時曾參與策劃“云頂空中花園別墅”，它是在山谷之地，造了18層以上的高層，叫做空中別墅，當時也引起很多關注和購買。這就是它的規劃開發價值，這種規劃的確是能夠給地塊創造更大的價值。

我覺得未來投資也好、居住也罷，也要看選擇什么樣的產品，創造什么樣的產品價值。也許現在來看像90方目前是最熱門的，但是如果供應全都是90方，那么接下來是不是140方變得緊俏了呢？這是肯定的。

排屋、別墅本身對土地。

5. 二三線城市房產哪個最具投資價值呢

1、商業比住宅好——這個就不多說了，鋪子無論從租金還是增值潛力都比住宅大，只要選的位置不惡心，但是選黃金鋪需要火眼金睛，很容易看走眼； 2、新城區（開發區，新拓展區域，隨便你怎么叫）比老城區好，結合第一大點，看城市的發展方向和外來人口數量，如果夠健康絕對是新城，但是此條放在全國范圍內不準，**的城市規劃也比比皆是，只能說考慮區域而定； 3、大戶型比小戶型好——既然直說增值空間，40平米漲2000跟130平米漲1000比，后者自然劃算，只是接盤俠是什么情況，需要你對戶型有所判斷； 4、回遷房未必不好——從投資額考慮，身邊很多人的回遷房都賣出了大價錢。

又是一個量和價的比較。 5、投資前想定總價，投資時關注單價。

對于升值空間，無非就是房價漲幅跟租金收益的考慮，小編只能說，投資前算好賬！以上只是一個粗略建議，事實固然是具體情況具體對待，但是時刻考慮投資的風險性和收益率最重要，切莫看完盤被業務員忽悠。。

麗水房地產投資價值

1. 麗水房地產現處于什么階段

浙江麗水房地產企業銀泰集團在民間進行大范圍集資后，出現了8億多元的巨額虧空。麗水市*府9月18日下午召開新聞發布會，宣布對*府有關部門將成立資產清算組監督企業進入資產清算，同時，該集團法人季文華等四人已經被公安機關以挪用資金罪立案并刑事拘留。

銀泰房地產集團公司前身為慶元銀泰房地產有限公司，2005年成立銀泰房地產集團公司。銀泰公司于今年7月中旬資金鏈發生斷裂，對民間融資，無法按期支付到期的本金和利息。為了使公司正常運轉，銀泰公司在*府的幫助下采取了許多自救措施。但由于巨額債務負擔和巨額財務虧空，已經陷入嚴重困境，難以維持。

據麗水市審計局局長吳利文介紹，銀泰集團下屬有8家房產公司和3家掛靠公司，現有注冊資本11818萬元。近年來，銀泰集團公司通過法人代表季文華和股東季林青、季永*、季勝*個人名義并由相應房產公司擔保的形式進行社會集資，截止到2008年7月11日，集資余額仍有158504萬元，涉及29933人次，15947戶。在沒有發現季家父子其它帳外借款的情況下，銀泰集團公司預計資不抵債84098萬元，資產負債率156%。審計發現，銀泰集團公司及其下屬有關公司，建立集資和公司財務兩套帳，從銀泰集團公司成立至今，季家父子等人經常從集資和公司帳戶以現金或轉帳方式取走資金，資產混同現象嚴重。

麗水市公安局副局長金珍告訴新華社記者，到審計日止，還有1.58億元資金游離公司財務之外。使這些資金失去公司的監督，有待于進一步核查。9月16日麗水市公安局依法對季文華、季林青、季勝*、季永*以挪用資金罪立案偵查，并于當晚19時對上述四人予以刑事拘留。

“根據社會穩定最大化，資產處置最大化，債權人損失最小化的原則，市委市*府對如何妥善處置銀泰公司問題進行了多次討論，最終卻定了立案偵查與*府監督企業清償相結合方案。”麗水市*府副秘書長劉世書說。他表示，該方案的基本措施，是在*府監督操控下保留公司的存在與運作，實現資產的最大化，最大可能減少債權人的損失：公安部門對涉案人員立案偵查，實現維穩、偵查、追贓三并舉；*府成立資產清算組監督企業進入資產清算，實現清產、盤資、尾留工程建設、債務清償四步走；在資產清算組的監督掌控下，保持銀泰公司及其下屬公司的正常運轉，研究解決各種法律關系，以達到社會穩定最大化、資產處置最大化、群眾損失最小化的目的。

據了解，截止18日中午12時，麗水市有關部門已凍結銀泰集團的一批房產、土地和銀行帳戶，扣押奔馳600、奔馳越野、寶馬X5等高檔汽車12輛。有關案件偵查和資產清理工作正在全力進行中。

浙江麗水房地產企業銀泰集團在民間進行大范圍集資后，出現了8億多元的巨額虧空。麗水市*府9月18日下午召開新聞發布會。最近麗水樓市不平靜，前些天又傳來同心房產給集資者打電話，宣告二件事情，第一，該房產公司發生支付困難，原協議到期。

2. 浙江省麗水市房地產業發展的背景和現狀

近幾年來，尤其是2000年撤地設市以來，麗水的房地產得到了迅速發展，市場十分火爆，呈現出產銷兩旺的一派繁榮景象。這在給當地房地產開發商帶來豐厚收益，以及對麗水的經濟起到了巨大的拉動作用的同時，也使該產業在短時間內迅速擴張，社會資本高度聚集，房價超常上漲。統計數據顯示：房地產開發投資由撤地設市前（1999年末）的4.05億元猛增到2005年末的34.7億元，增長了7.57倍，市區的住宅商品房價格從1999年的不到1000元/平方米飆升到目前的6000多元/平方米，不到7年的時間房價上漲了5倍多，年均上漲超過29%。今年以來，在國家加強對房地產行業宏觀調控的背景下，該市的房地產繼續保持高速增長的態勢，其運行的特征主要表現為：

（一）低資金實力下的投資高增長

（二）房價快速上漲，銷售面積急劇下降

（三）施工面積迅速擴大，房屋空置面積大幅上升

3. 麗水房價為什么這么高

偶以為主要有以下幾個方面的原因：1、當地*府有意控制土地，在市場上形成一種饑餓感，供需失衡。即供不應求，造成房價如脫韁的野馬，一路狂奔。2、麗水市經濟發展落后，九縣市中蓮都區在經濟文化等方面的獨具優勢，其他八縣市的有錢人、有權人對于蓮都趨之若騖，因而也造成麗水市區的房價的居高不下。3、青田是著名的僑鄉，歐元在那里聚集，因而背靠歐元區的青田人除拉動青田的房價直線上升外，歐元的外溢，也進一步拉動了麗水市區的房價，麗水房價節節攀升。4、麗水民間的借貸融資的昌盛，而借貸融資的主要地方就是房地產，這也對麗水房價起到了推波助瀾的作用。5、炒房一族的積極介入，也是麗水房價上漲的一個非常重要的原因。

如此飛速上漲的房價，麗水的經濟能夠支撐的住嗎？對此偶深表憂慮。同時，高房價對麗水人民的生活來說將越來越是一個重負，對于麗水的人才引進也將是一個巨大的阻力。而人才的缺失，對步履蹣跚的麗水經濟來說無疑是一個重大的打擊。

偶衷心地希望麗水的房價能進入一個合理的范圍，希望麗水的房地產健康有序的發展。