聯系實際談談對房地產調控的看法

1. 房地產調控*策發展總體評述

始自2010年1月初的本輪房地產調控歷經四次“升級”，至今已運行近一年半。

“國十條”、“國五條”、新“國八條”在“國十一條”核心思想指導下，精準出擊遏制房地產市場投機亂象。2011年行至中期，“新國八條”以及“一房一價”等最新調控措施的*策效應仍在持續發酵作用中。

信貸收緊擔主力首房首付上觸四成信貸伴隨著*策的出臺而逐步收緊，適用范圍也從二套房擴大至首套房。“國十一條”出臺之時，首套房最低尚可享受二成首付、七折利率的優惠*策，而二套房也可以四成首付，利率波動范圍則由銀行自行掌控。

至“國十條”出臺，二套房貸款利率風險自控的權利已被收回，首套房仍維持最低兩成首付的*策。三季度末，面對持續上漲的房價，“國五條”應時而生，首套房的二成首付已無處尋覓蹤影，二套房的五成首付、1.1倍利率的執行規范進入了國家*策性文件，此時首套房的七折利率優惠也難以獲得。

新“國八條”出手，信貸收緊的力度進一步加大，首套房利率優惠幅度逐步縮小，5月份首套房首付比例出現差異，部分地區開始執行四成首付的標準。5月初，首套房首付款分地區差異化執行的道路開始摸索，建行、中行、農行浙江省分行日前已經將首套房最低首付上調至四成，同時相應上浮貸款利率。

記者從京滬兩地了解到，目前首套房貸款首付仍舊執行不低于三成的標準。當時就有分析人士表示，浙江省經濟繁榮，杭州、寧波等地的房價也是居高不下，差別化提高首套房貸首付比例使得房地產調控*策的落實更有地方針對性，不排除以后會推廣這一措施。

而北京中原地產三級市場研究總監張大偉則有不同意見。他表示，暫時看首付四成推廣至全國的可能性不大，可能先在一個省試點，而且浙江省也不是所有銀行都上調了首套房的首付比例。

張大偉指出，浙江部分銀行上調首套房首付比例及利率與銀行的信貸額度有直接關系，而與宏觀調控關系不大。現實的情況卻是，時至今日，北京部分銀行也已經開始實行四成首付的標準。

“北京地區首套房首付上調后，印證了監管部門房貸首付態度正在轉變，很可能是房貸首付*策在全國放開的前奏。”一位銀行人士分析。

深發展銀行朝陽區一家支行個貸部的工作人員則透露，早在4月份，相關監管部門已經下發通知，可適當提高首付比例，深發展銀行北京分行暫未在全行下發通知，但是隨時可能變動，可能審批時首付比例還是30%，只要貸款沒有發放，就有可能變成40%。對于“首套房貸款首付比例上調”的行為，監管層早已默認。

在5月中旬召開的2011年陸家嘴（600663）金融論壇上，銀監會工作廳副主任楊少俊公開表示，各家商業銀行把首套房首付款上調至四成、五成都屬正常情況，目前銀監會的房貸*策沒有改變，仍然是首套房首付款比例不低于三成。在此前提下，當地商業銀行可以根據當地的情況自主決策。

“限購令”任前鋒熱點城市銷售迅速降溫實行限購令的36座城市基本上是國內商品住宅市場最火熱、住宅轉手最頻繁的城市。限購令的出臺排擠出部分住宅投機資金，一度“成全”了商住兩用房產的火熱銷售。

在剛性需求的支撐下，商品房銷售面積和銷售額依舊呈現出雙上升的趨勢，然而對比同期數字發現，銷售增幅呈現銳減的現狀，而這種增幅的大幅滑落，不僅出現在商品住宅市場，被人們看重的商業地產增速回落情況更為明顯。國家統計局公布的4月份國民經濟運行數據顯示，今年前4個月，全國房地產開發投資13340億元，同比增長34.3%，其中，住宅投資9497億元，增長38.6%。

這兩項增幅與去年同期的36.2%和34%相差無幾，從中可以發現，住宅投資在調控下增速加快。然而，投資的增速與房屋新開工面積的增幅并不十分匹配。

今年前4個月，全國房地產開發企業房屋施工面積352472萬平方米，同比增長33.2%；房屋新開工面積56841萬平方米，增長24.4%；去年同期，房屋新開工面積為4.57億平方米，同比大幅增長64.1%。不僅房屋新開工面積增幅同比大幅銳減，今年前4個月，全國商品房銷售面積、銷售金額的增幅與去年同期相比，增幅同樣出現大幅回落的情況。

今年1-4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米，同比增長6.3%。商品房銷售額14078億元，同比增長13.3%。

去年同期，全國商品房銷售面積同比增長32.8%，商品房銷售金額同比增長55.4%。住宅銷售面積增長5.8%，住宅銷售額增長11.0%，與去年4月份30.3%和51.5%的增幅相比，今年的增長實在甚微。

自房地產調控以來備受關注的商業地產，今年以來的表現并不十分令人欣喜。今年前4個月，辦公樓增長4.4%，商業營業用房增長7.7%。

辦公樓和商業營業用房分別增長23.8%和26.6%。去年同期，辦公樓銷售面積增幅85.5%，銷售額增長106.2%，商業營業用房銷售面積增幅56.2%，銷售額增長78.4%。

“一房一價”司前衛價格規范仍有待落實發改委祭出的房地產調控利劍——“一房一價”實施已滿月，然而，開發商見招拆招的情況普遍存在，部分城市從6月1日起才正式開始實施“一房一價”。6月1日起，江西《商品房銷售明碼標價規定》實施細則將正式推行，商品房、二手房和保障性住房均要求一房。

2. 如何評判*府對房地產市場的調控效果

房地產宏觀調控*策效果評析一、總體評價綜觀2003年到2007年1月的房地產宏觀調控全國情況，總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。

但以北京、大連、深圳、廣州為代表的全國絕大部分城市的商品房價格仍處于上漲過程之中。鑒于房地產開發周期的因素，商品住宅的供應結構調整和經濟適用房、廉租房的建設分配的*策效果還不明顯，有待市場檢驗，也有待在較長時間里才能顯示。

土地一級市場的交易仍然存在著大量的行*性資源分配和不規范操作的現象，也有待努力克服。房地產調控各項*策的最終落實不是短時期內能夠解決的。

我國房地產的宏觀調控重點應該從價格階段轉到結構階段，最終還是要落實到建立我國住房保障機制和體制的階段上來。2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定國家宏觀經濟的最主要任務。

而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題（2006年我國前三季度消費對經濟增長的貢獻率僅為35.7%，而投資對經濟增長的貢獻率則高達49.9%）。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。

由此判斷，房地產調控問題并不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至*治化。

必須看到近二十年來是我國國民居住水平改善最好最快的二十年，也是我國城鄉形態和產業功能重塑的二十年。要防止不顧及國力、財力而任意擴大住房保障面傾向的出現。

保持房地產的健康穩定發展，對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。二、決策機制房地產宏觀調控決策主要在**及其各部委。

最先由央行開始，后來土地資源部、建設部、財*部、國家發改委、監察部漸次遞進參與。總牽頭是**聯席會議。

各省市和房地產行業協會基本沒有參與，甚至沒有協商溝通，主要承擔決策執行責任。各部委之間在房地產調控決策過程中早期存在協調不足，各自決策的問題。

后期協同性較好。我國中央*府和地方*府在房地產管理職能上沒有劃分清晰的、分層次的范圍和職責，這是造成房地產兩級*府出現博弈的體制原因。

房地產的不動產特點決定了任何房地產的調控本質上都應屬于城市房地產調控和區域房地產調控。三、調控手段從2003年起，中央*府連續四年都對房地產行業和市場做出宏觀調控*策。

這些調控*策手段有的是以**名義牽頭頒發的，有的是以國家部委辦的名義直接公布的。這些*策最近兩年又是以組合拳的形式在短時間里密集推行的。

調控手段有的是行*性的，有的是經濟性的，也有的是法律性的。行*性手段最直接，短期效果最明顯；經濟性手段作用最大，但要通過中長期才能發揮調控效果；法律性手段最為薄弱。

調控手段的實施存在立法法規程序上的疑問。調控手段的實施基本上是自上而下的。

調控手段的力度中央和地方明顯存在差異，各地力度也存在差異。各項調控*策一部分可操作性很強，一部分可操作性不強，存在爭議和疑問，給執行造成一定的困難，主要是準備時間太短。

實施細則的制定頒布明顯跟不上實施原則的制定頒布。四、調控范圍涉及全國房地產產業、行業（企業）、市場。

涉及房地產產業鏈的規劃設計、土地轉讓、外資進入、房產開發、房產交易、金融配套和財務費稅。涉及房地產投資、房地產價格、房地產結構和房地產市場秩序。

毫無疑問，四年的房地產宏觀調控是全覆蓋的，已不存在重大方面的遺漏。我國房地產宏觀調控應該嚴格限制在產業領域和經濟領域，而不應該輕易跨入到道德領域和*治層面。

不能將對房地產的社會需要等同于房地產市場的有效需求。五、調控重點先期是房地產貸款和土地供應（2003、2004年）；中期是房地產價格（2005年）；后期是房地產商品住宅結構（2006年）；近期是房地產企業收益（2007年1月）。

我國房地產宏觀調控重點的階段性特點明顯。在房地產宏觀調控過程中，似乎調控的主線目標和效果判斷標準是房地產價格。

這給房地產宏觀調控自身帶來難以解脫的重負，也容易使調控走入誤區。我國房地產宏觀調控的重點最根本的是建立我國住房保障制度。

遺憾的是在這方面進展緩慢，認識不一致，責任被推卸，研究缺乏數據依據，還未能看到較為明晰連貫、長期穩定的調控框架。經濟適用房開發建設存在巨大爭議，也在土地供應、資金保障、開發責任、覆蓋規模和分配回收辦法等具體方面缺乏對策。

六、調控*策取向房地產調控*策取向在“科學發展觀”、“和諧社會”這一統領性的理念上無論在中央和地方，還是在領導層和人民群眾，都具有高度的認同性和一致性。但在具體調控方案和*策上，我國依然存在著價值取向、發展方向上的不一致：堅持改革，推動改革，通過彌補和調整的辦法，將改革。

3. 房地產調控*策發展總體評述

始自2010年1月初的本輪房地產調控歷經四次“升級”，至今已運行近一年半。

“北京地區首套房首付上調后，印證了監管部門房貸首付態度正在轉變，很可能是房貸首付*策在全國放開的前奏。”一位銀行人士分析。

這兩項增幅與去年同期的36.2%和34%相差無幾，從中可以發現，住宅投資在調控下增速加快。然而，投資的增速與房屋新開工面積的增幅并不十分匹配。

今年1-4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米，同比增長6.3%。商品房銷售額14078億元，同比增長13.3%。

自房地產調控以來備受關注的商業地產，今年以來的表現并不十分令人欣喜。今年前4個月，辦公樓增長4.4%，商業營業用房增長7.7%。

辦公樓和商業營業用房分別增長23.8%和26.6%。去年同期，辦公樓銷售面積增幅85.5%，銷售額增長106.2%，商業營業用房銷售面積增幅56.2%，銷售額增長78.4%。

1. 急求英漢翻譯

At present, China's real estate in the rapid economic development of China's economic development has become one of the main pillars. The excessive growth of investment in real estate and real estate prices have increased substantially and the impact of the national economy has developed into a steady and rapid growth of non-Kin

Kang factors, therefore, to strengthen the regulation and control the real estate market macro-control has become one of the main tasks. The global financial crisis over the

China under the Status and Trends of the real estate industry by the U.S. sub-loan crisis in the global financial crisis triggered by the global economic growth potential

The first slow down or even fall into all walks of life are generally pessimistic expectations of them. Real estate as the main body of each country's economic strength to support

Volume, but also because of its relationship with the financial sector share the characteristics of Qi income, making its financial turmoil affected more pronounced.

2. 請問“新國五條”出臺：“房地產調控”怎么說

“熱詞”解析 “房地產調控”的表達有很多，列舉一些外媒最常用的： * new move came after the central government stepped up efforts to cool down the country's over-heating property market. * estate prices in China are in no condition to rebound with the government firmly set to continue regulating the property market. * mainland's latest measures aimed at curbing property prices expanded to include the nation's smaller cities. 以上三種表達cool down、regulate、curb都可以有調控、抑制的意思。

大家在學習時也要活學活用，多積累、多收集各種不同的表達。相關閱讀：國五條出臺全民談房色變：“20%房產轉賣稅”怎么說房價短期內不會反彈市場調控仍處關鍵期更多英語聽力文章>>（責編：rossoneri）相關信息 · 北京國五條細則出臺：禁止單身人士買二套房（視頻）關鍵詞：國五條 BEC商務英語房地產調控房地產投資中國房地產房地產市場 BEC熱詞 BEC中級詞匯。

3. 關于如何控制房價的英語文章

關于房子價格上漲問題*府去年采取了一系列抑制房地產市場過熱的措施，然而人們對近期房價將趨于平穩還是不太樂觀。

The ever-rising price of property in China has become cause of worry for an increasing number of people, shows a survey.

Despite the measures taken last year to cool down the overheatedreal estate market, fewer people now believe that the prices would stabilize in the near future.

Only one-fifth of the 2,582 people polled by China Youth Daily's social research centre, * and ePanel Marketing Research & Consulting Co were confident that the government's steps would check the trend. Their percentage was 60 in a similar survey conducted only two years ago.

The poll results announced yesterday showed another significant change: instead of blaming real estate investors for raising the prices to earn huge profits, as respondents had done two years ago, more people now blame the government's vulnerability in macro-control measures for the malaise.

The rising demand and the concurrent raising of prices by investors are to blame, said Bao Zonghua, president of China Real Estate and Housing Research Association. "And the macro-control measures need time to take effect."

Almost all the respondents said there was a "bubble" in the real estate market, with nearly half being certain that it would burst in 10 years. But almost 40 percent believe that the "bubble" would never burst.

A whopping 80 percent believe that real estate prices would continue to rise this year, and 30 percent fear it would do so at a greater pace.

4. "宏觀調控"英文怎么說

宏觀調控一般翻譯成 Macro-control 或 Macro-regulation 也有翻譯成 Macro adjustments and controls 的舉例一下：* financial macrocontrol level has increased considerably, and the value of the Renminbi (RMB) has remained stable. 金融宏觀調控水平明顯提高，人民幣幣值穩定。

* government has reduced micro-interference and strengthened macro-control. 減少微觀干預，加強宏觀調控。 * should follow the orientation of reform toward the socialist market economy and make sure that the market forces play an essential role in the allocation of resources under the state's macroeconomic control. 堅持社會主義市場經濟的改革方向，使市場在國家宏觀調控下對資源配置起基礎性作用。

* must stimulate economic growth, create more jobs, stabilize prices and maintain balance of international payments as the main macroeconomic control objectives. 要把促進經濟增長，增加就業，穩定物價，保持國際收支平衡作為宏觀調控的主要目標。 *ng to the strategic principle of enlarging domestic demand, and reinforcing and improving macro-control. 堅持擴大內需的戰略方針，加強和改善宏觀調控。

* financial sector has played a major role in strengthening and improving macrocontrol, promoting economic reform, opening-up and development, and maintaining social stability. 金融業在加強和改善宏觀調控，促進經濟改革、開放和發展，維護社會穩定方面，發揮了重大作用。

房地產調控現狀

1. 房價調控現狀及未來發展

首先聲明，以下觀點僅代表個人看法。

2011年房產調控史稱“最嚴厲的房產調控”，中央*府出臺種種限購限貸限外令也是出于迫不得已。國家經濟要實現盡快轉型，不能再過多的依靠創造不了任何持續效益的“鐵公基”，靠大賣土地、大建高樓、大修高鐵來硬性拉動GDP增長、促進財*收入增長的模式并不符合經濟發展規律，使現在的國民經濟出現了冰火兩重天的現象。

房價、物價越來越高，人民的實際收入水平并沒有得到相應的增長，CPI（消費價格指數）不斷攀高，購買力持續下降，十二五期間中央提出要建設3600萬套保障性住房，對商品房市場會形成不小的沖擊。今年是十二五規劃的開局之年。

中央經濟工作12月12-14日召開，溫總理講話要堅定不移的執行房產調控使其回歸到一個民眾可以接受的程度，適時的進行預調和微調，大致意思如此。意即看經濟形式來進行房產調控，領導說話都是很圓滑的，留有足夠回旋的余地。

進入十月份、十一月份，房市調控拐點隱現，大中城市房價均出現不同程度的下滑，之前一直是成交量跌落價格未見松動，房產調控成果初現，也進入房產調控的關鍵時期。臨近年底，開發商面臨資金壓力普遍較大，以萬保金招為首的房企紛紛開始降價促銷，以量套現。

專家預測，房價跌落20%是*府、銀行、開發企業可以承受的，如果跌幅過大，恐將引起民間“恐懼性拋售”，從而嚴重干擾金融、經濟、社會秩序，意即房地產市場的危機不在房地產本身在金融行業，像美國、日本等國家均出現房產泡沫刺破后經濟長期萎靡不振的狀況，中國當引以為戒。中國的發展總的來說，一直是在求穩定。

只有穩定了，別的才好說，所以房價出現大的漲或跌、房產泡沫急劇破滅，或言之房地產崩盤了對*府對老百姓都不是件好事情，到時候引發的一系列連鎖效應會使經濟遭受重創，社會出現一定程度的動蕩。現行的房產調控主要是靠行*手段來干預市場進行宏觀調控，這是臨時性的、迫不得已的行為，要逐步過度到依靠經濟手段。

等條件成熟之后，主要指制度完善之后（房管、銀行、地稅、社保系統統一聯網，全國大中城市統一聯網以便進行房產查詢）有節制的鼓勵和限制居民購房，如家庭第一套住宅（剛性需要）免征契稅、國家給予一定程度的補貼，第二套住宅開始加重稅額，以此類推征收房產稅。把中國老百姓置地買房的熱勁通過經濟稅收手段轉移到實業、制造業上來，鼓勵人們創辦實業，因為中小企業收納著全國80%的勞動力，在*策上、稅收和信貸方面給予一定程度的關照，而不是雁過拔毛、稅費過重、信貸不良造成民企大多短命。

只有這樣中國的經濟才會回歸到一個合理運轉的軌道上來，分析中國的房地產走勢不能單獨的“頭痛醫頭、腳痛醫腳”，要放在*治、經濟背景下去看待，這樣才能得出正確的結論。就當前來說，房產調控已經進入深水區，中央*府出臺這么個限購令可以說是已經把能使的招數使的差不多了，已經見底了，房產調控確實也收到了成效，現在房市普遍被認為進入了下滑通道，預計在明年2月份左右房價會到最低點，那個時候或許是個抄底的好時機。

當然了，也要看選擇什么地段的什么房子，綜合分析性價比做出決定才是理性的選擇，不得不說在我國剛性需要是很強的，只不過房價居高不下、資源分配不合理造成了如今的房地產現狀----絕大多數剛性需求需要買房的人買不起房，絕大多數買的起房的剛性需求都變成了房奴。中國的市場還是很可觀的，需求很大，只不過需要把經濟發展模式重新進行調整、市場秩序重新確立才會滿足這種需求。

現在世界范圍內，經濟形勢都不容樂觀，金融危機、通貨膨脹、失業率高漲、制造業危機，明年的經濟形勢很復雜，房產調控出現變數也不無可能。

2. 我國房地產宏觀調控體系是怎么樣的

中央到地方 1、房地產市場過熱 2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢。

圖1表明2003-2005年房地產泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人們預期，如2006年上海地區商品房住宅均價已達到7038元/平方米，房價收入比為11.35:1，嚴重超出了國際公認的發展中國家3-6倍的標準。

圖1:2002-2006年第三季度全國房屋銷售價格指數 2、宏觀調控仍待完善面對房地產市場過熱的發展態勢，*府自2003年就開始陸續出臺一系列的*策措施，力圖通過宏觀調控扭轉這一局面。房地產宏觀調控在短期內成效凸顯，各項指標在調控后有不同程度的減速增長或回落。

但根據歷次宏觀調控*策的經驗，一般很難長期持續發揮作用。2006年初，房地產市場在距離2005年宏觀調控不到一年的時間里就出現價格反彈。

據國家統計局統計數據顯示：2006年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，北京、深圳等尤為明顯；2006年前三個月全國房地產開發投資同比增長20.2%，增速超過30%的城市有12個；2006年1-2月，用于房地產開發的銀行信貸占到了貸款增長的50%左右，大型國有商業銀行中與房地產相關的貸款也占到貸款總額度的20%-30%。信貸為固定資產投資提供了27%的資金，比2005年增長了8個百分點。

而2007年1月的數據顯示，在房地產市場經歷了“國六條”調控的一度蕭條后，2006年房地產市場并未如預期降溫。2006年12月，全國70個大城市新建商品房住房銷售價格同比上漲了5.4%，漲幅比上月高0.2個百分點，北京地區漲幅高達10.4%。

二、對我國房地產宏觀調控存在問題的探析房地產宏觀調控是在我國宏觀經濟背景和既定市場體制下展開的，面臨著諸多的考驗。 1、房地產市場供需矛盾尚未解決的現狀影響房地產宏觀調控長期以來，我國土地審批手續繁瑣，供應量較少，地根緊縮帶動了土地價格的上漲，造成房價隨之水漲船高。

目前，土地成本約是商品房成本的1/3-1/4，成為房價高居不下的重要原因之一。 2、房地產市場在經濟走勢整體偏熱環境下難以降溫上世紀90年代末以來，我國實施了擴張性的貨幣和財**策。

隨著廣義貨幣年增長率的不斷提高和利率的不斷下降，投資成本的降低致使投資數量和規模的不斷膨脹。投資增長過速，體現在固定資產的增速過高。

我國GDP增長自1998年開始，維持在7%-10%。而同期的固定資產增速則維持在20%-30%。

在經濟高速增長，固定資產投資不斷擴大的宏觀環境下，房地產投資沖動難以抑制，房地產價格也由于土地交易價格上漲而形成向下剛性。另外，前幾年，我國水泥、鋼鐵業投資過度形成的產能過剩短期內難以消化，近幾年中推動了房地產業投資增速的不斷增加。

3、房地產市場發展環境受城市居民收入差距問題困擾我國居民收入增加速度不敵貧富分化速度。我國基尼系數已高達0.46以上，超出了國際中等貧富差距程度0.3-0.4的標準，處于高度警戒狀態。

中間層收入下降趨勢明顯，經濟增長的成果過快過多地流向了富人。一方面，房價過高造成中低收入者買房難，住房需求難以得到滿足。

以2005年在上海買一套100萬的房子為例，以25年作為還貸期，年利率為5.508%計算，如果首付為30萬，按揭為70萬，則25年時間大約要還近130萬元，每年需要還貸5.2萬。另一方面，富人通過此手段進一步聚斂財富，擴大了貧富差距，囤積居奇的行為又不斷推高房價和人們的預期，加劇了市場的動蕩。

據建設部調查，2004年北京市商品住宅投機性購房比例已經達到17%，在投機性購房中48%為空置待漲性購房。2005年及2006年雖然采取了諸多措施，但空置率仍然高居不下。

而全國范圍內看，2005年底，全國商品房空置面積已經達到了26%，嚴重超過了國際警戒10%的標準。且截至2006年7月底，全國商品房空置面積已達1.21億平方米，同比增長14.4%。

其中空置商品住宅同比增長10.8%。數據表明了房屋空置率再次抬高。

4、城鎮化運動過程中房地產合理供需預期被放大隨著經濟的發展和人民生活質量的提高，城市化運動將全面推進，城鎮對住房的需求也日益增多。大學生就業、農民工進城等都是城市化進程中推動房價上漲合理因素。

我國的城市化.水平發展速度近10年內平均達到1.36%，若要達到發達國家75%的水平需要二十多年時間。據預測，我國人口數量到2030年可能達到16億的高峰。

屆時城鎮人口可達12億。2006年我國城鎮人口5.77億，到2030年，將凈增城鎮人口6.23億按照“十一五”規劃2010年我國城鎮居民人均住宅面積將達到30平方米的標準計算，每年新增城鎮建設用地就要達到7.79億平方米。

如果按最近公布的全國城鎮人均住宅面積26.11的標準計算，也要達到6.78億平方米。供不應求下房價小幅上漲尚屬合理，但引發了各方對房價上漲非合理性預期，供需矛盾進一步被放大。

首先，城鎮化運動加劇了房地產商謀取暴利的心理預期，導致部分地區投資結構失衡。經濟適用房投資建設少，高端樓盤和商用樓盤開發過度，不但造成高檔住宅拉動下房價的向下剛性；還使經濟適用房由于相對稀缺形成需求支撐下的價格上漲，給真正需要房子的住戶造成了很大的購房困。

3. 對于當前國家對于房地產行業的調控,你有何見解

國家作為一個*治權利組織，他的行為受綜合考慮因素的影響，以房地產*策為例：首先，房價調控不能影響銀行的經驗和其它產業的發展，也就是無論房價高低，首先考慮的是自己的銀行和其它行業的平衡；第二，只要*府還有經濟實力，就不會讓房產行業不會倒下（個別企業不考慮），因為任何一個省長市長都希望在自己的地盤上大建設；第三，*府行為還受到領導個人行為影響，舉個例子，*府靠高房價增加的收入既利于自己*績工程的建設，同時用其中一小部分資金建廉價房給普通人，天下人竟然很感動，說明領導有水平，中國古話，打一巴掌再給個棗吃就是這個道理。

4. 請問國家對房地產的調控到底是為什么呢

第一，國家對房市的調控根本沒有觸碰到根基，房地產市場的確會有影響，但影響不大，特別是對國有企業、央企反而是促進它們瘋狂地買地。

第二，房價漲到天上已經是眾所周知的事實，調控房價是必須進行的，只有經過調控后，市場才會恢復正常，經濟才會正常發展。第三，之所以“都給國家經濟帶來很大的沖擊”，就是因為經濟對房地產過度依賴，導致房地產稍微有些影響，實體經濟反而受到更大的傷害。

這也是因為房地產過熱、實體經濟長年陷于低迷導致的結果。甚至說難聽點的，國家根本不想調控房地產，這次只不過是因為房地產商太小瞧*府了，把中央惹火了，中央才下猛藥。

前面幾次調控，簡直溫柔到可以說是反調控。

5. 房地產宏觀調控的*策回顧

我國對房地產的重要宏觀調控分別發生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。

代表性調控*策包括國十六條、國八條、國六條、（新）國十條、23號文件、18號文件等。1993-1996年：我國第一次對房地產業進行宏觀調控時間：1993-1996年現狀：首次出現房地產熱——房地產開發公司急劇增加，房地產開發投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地，房地產開發過熱，形成了較嚴重的房地產泡沫，經濟運行出現嚴重過熱態勢和通貨膨脹。

對策：1993年，**出臺《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條*策措施（通稱“國16條”）；1994年系列出臺《關于深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》頒布。效果：隨著各項措施的落實，全國房地產開發的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。

經濟由熱轉冷，房地產市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。經過3年努力，中國經濟終于在1996年成功實現“軟著陸”。

問題：此次調控給房地產業一記重創。“國16條”一出，海南房地產熱浪應聲而落，數千家開發商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。

后經統計，海南省當時閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產市場元氣大傷，進入持續數年的低谷期。

1998-2002年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改時間：1998-2002年現狀：1997年亞洲金融危機爆發后，我國經濟開始出現“通貨緊縮”，房地產市場也隨之進入低潮。對策：為刺激消費、拉動內需，1998年7月，**頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》（簡稱“23號”文件），明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。

23號文件強調，在停止住房實物分配后，新的國家住房保障體系在“逐步實行住房分配貨幣化”的同時，要“建立和完善以經濟適用住房為主體的住房供應體系”。按照建設部當時的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分別占了城市居民家庭總數的10%上下，可以買“經濟適用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人數的80%以上，高的甚至占到總人口的95%。

1999年中央*府開始在全國范圍內停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。效果：隨著各項*策措施貫徹落實，大大激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。

問題：這一時期存在住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現象，規范土地交易市場《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，全國范圍內“商業、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續多年的“協議出讓”在法定意義上被叫停。

但這一*策出發點是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價”，實際操作缺乏統一規范，為其出現新的高房價問題埋下了隱患。2003-2005年：確立房地產為國民經濟支柱產業時間：2003-2005年現狀：從2003年開始，我國房地產投資快速增長，再次出現經濟過熱跡象。

由于2003年土地使用權全面施行招投標、掛牌、拍賣方式取得，導致土地價格和房價大幅上漲。而從98年開始的房地產信貸給尚不完善的中國銀行（2.83,0.00,0.00%）金融體系帶來了巨大的潛在風險。

對策：2003年6月，中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱121號文件），調整商業銀行個人住房貸款*策。規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。

此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央*府第一次采取抑制房地產過熱的措施。8月出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱18號文件），首次明確指出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”，并提出促進房地產市場持續健康發展是保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施，對符合條件的房地產開發企業和房地產項目要繼續加大信貸支持力度。

效果：18號文件確立的“國民經濟的支柱產業”是對1998年23號文件所確立的“新的經濟增長點”的升級，也標志著新一輪房地產宏觀調控正式開始。問題：18號文件沒有提出實質性的控制房價和投資過熱的措施，倒是把23號文件中有關“經濟適用房是住房供應的主體”改為“經濟適用房是具有保障性質的*策性商品住房。”

意味著*府將“為70-80%以上的家庭提供經濟適用房”的*策調整為“多數家庭購買或承租普通商品住房”。該文件對經濟適用房的重新定性也為后來個人、組織或群體利用住房改革*策尋租、非法獲利埋下了隱患。

這兩份意見向左的文件相繼出臺。

6. 全國各地樓市調控*策現狀如何

3月17日下午約4點，北京市住建委出臺升級版限購*策，略早于市場預期。

來看看截止目前全國各地樓市調控后現狀：事件背景：北京此番升級調控*策的背景在于，2017年《*府工作報告》的修訂版將“遏制熱點城市房價過快上漲”增加了進去。決策層對當前房地產市場的重點意見有三點：16個熱點城市要防止房價過快上漲；非住宅商品房、三四線城市、中西部地區仍要保持活力，去庫存；防范金融資產風險，確保安全。

正如北京市住建委在2017年3月17日的描述，近一個月來，二手房市場漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房熱情又現高漲跡象。據市場人士估算，北京市二手房交易市場占比近85%左右。

數據說明：中國房地產業協會發布的數據則顯示，北京房價（含新房）連續17個月環比上漲，自2016年10月的調控開啟以來，北京平均房價已經由5.25萬元/平，漲至2017年2月的6.07萬元/平，漲幅15.6%,2月房價環比上漲4.49%。在3月17日國新辦發布會上，《*府工作報告》起草組成員、**研究室副主任韓文秀也強調，地產調控要落實地方*府的主體責任。

房價上漲比較多、上漲壓力大的城市要切實擔負起防止房價過快上漲的責任，包括要增加土地的供應，采取適當的金融、財稅方面的調控措施，對中介、市場交易進行有效的監管，等等。據不完全統計，自2月28日以來，加上17日的北京限購，中國已有12個城市啟動升級了限購限貸措施。

這輪調控中還呈現出環一線周邊城市樓市*策明顯趨嚴的特征。

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