房地產的價格與房地產的需求

1. 房地產需求的特點

2. 房地產需求影響經濟

3. 上海房地產需求

1. 什么是房地產需求特點

從我國實行住房改革以來，商品房的銷售金額平均的年增長速度達到31%，銷售面積平均每年增長26。

5%。特別是人們對于住宅的穩定持續大量的需求將會給這個行業帶來不計其數的利潤，也將給國家財*帶來無數的稅收。

中國住宅總量需求至少來源于四個方面：第一，現有城鎮居民要求改善住房條件或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求。第二，大量農民涌進城市，我國城市化水平將會保持長期的高速發展。

第三，城鎮舊住宅拆遷帶來對新房的需求。第四是中國每年1。

2%的高人口出生率，這部分人將是中國房地產行業長久發展的不竭動力。如果按13億人來算，那么每年增加的人口就達1600萬之多。

以上因素綜合起來，房地產行業將擁有巨大的市場。 1998年到2005年的7年中，我國城市人口增加1。

4604億，城市化率從33。35%增加到43%。

平均每年城市化水平增加一個百分點，每年的城市新增人口大約2000萬人。這是一個多么大的數字，相當于整個韓國的人口數。

2005年我國城市人均住房面積達到了26。11平方米。

我們不妨來粗略算算房地產市場。城市每年新增2000萬，而2005年我國人均住房面積是26。

11平方米，那么每年新增的城市人口的住房需求就是：2000萬*26。11平方米=5。

222億平方米。 2005年房地產開發投資15759 億元，比上年增長 19。

8%。商品房竣工面積 48793 萬平方米，增長 14。

9%。商品房銷售額 18080 億元。

每年的住房需求是5。222億平方米，而整個2005年房地產企業開發的商品房（其中包括住房）只有4。

8793億平方米，存在著供不應求的現象。據*府權威部門估計，到2020年我國城市化達到60%的水平，總人口14。

7億。屆時城市人口將是8。

8億，比當前的5。6億多出3。

2億。3。

2億*26。11平方米=83。

552億平方米。83億平方米對于中國的房地產企業來說，將是一個龐大的市場需求。

如果按照當前的每年5億平方米的開發水平，83億平方米將使房地產行業保持長達17年的高速發展。當然這只是分析了城市化水平的提高給房地產行業帶來的巨大市場，如果考慮到2020年人均居住面積的提升到35平方米的小康目標、改善居住環境的二次置業需求等因素，那將會出現一個更龐大的數字。

2. 房地產供給和需要有什么特點

房地產的供應主要受四個因素的影響：

1、房產市場的價格：價格越高，供給越多；價格越低，供應越少

2、地方*府的土地供應量：土地供應越多，房產供應越多，反之越少

3、融資環境（主要指銀行貸款）：銀行貸款難度越低，房產供應越多，反之越少

4、在中國，房地產的供應與*策的關系也很大，利好*策出臺，則供應多，反之越少

其余的因素影響較小，包含建安成本、市場競爭等等

房地產的需求主要受三個因素影響：

1、房地產價格，價格越高，需求下降，反之則上升

2、居民的收入水平，收入高，需求高，反之則低

3、國家*策及銀行態度：國家鼓勵購房、銀行貸款放松，則需求趨于旺盛，反之則需求下降

1. 國民經濟發展水平對房地產需求的影響作用是什么

國民經濟發展水平是一個宏觀經濟數據，有些類似GDP 。一般一個地區單位時間的房地產投資規模和房地產銷售規模和這個數據正向相關。

從這些數據我們能夠估算出一個城市的房地產市場規模，這在房地產投資時具有一定的借鑒作用。另外，經濟發達地區的投資渠道較為豐富，落后地區的居民投資方式較為單一，流動性也相對差一些。所以這些因素要綜合考慮，在一個項目投資的判斷時，不能單一以一個因素為依據否則在項目過程中會遇到比較大的偏差，影響投資效率。

2. 房地產對宏觀經濟的影響

房地產對宏觀經濟的影響

房價波動，必然會對房地產市場產生重要影響。以目前我國房價為例，目前我國經濟發展勢頭強勁，房地產市場更是非常火，暫且不去考慮房市火爆的原因，來看看他的影響：

吸引了大批資金的投入，無論是蓋房子還是炒房子。這就會使得固定資產投資上漲（房地產投資是固定投資組成之一），拉動內需，促進經濟增長，當然這是有力的一方面。

但是我國現在是房地產過熱，就是說房地產需求占總需求比重過大，這就是的經濟的可持續發展能力受到挑戰——一旦房地產市場衰落，經濟將遭受重創（所以國家提出需求結構調整，同時對房地產市場進行調控）。所以，房價的波動對經濟影響要從利弊兩個方面來分析。

3. 房地產對經濟的影響究竟有多大

這些年來房地產業的發展，主要是在流動性過剩，以及中央及地方財權、事權不統一，地方追逐高收入，開發商追逐暴利，導致資金資源錯配，脫離普通群眾利益需求的情況下泡沫性地發展起來的。

最典型的一個特征就是，本來最初在*策設計時，要有一定的資金規模保證一定的經濟適用房和保障房建設，基本未搞。房地產有其特殊性，有關方面不承擔和做好這一塊，是嚴重的不負責任，也是導致房地產業畸形發展的原因之一。

結果是，房地產金融投資品的屬性越來越被放大，成了投機炒作者、食利者以及地方*府抓收入的盛宴，一部分普通群眾雖然滿足了住房需求，但卻付出了高昂代價，花光了幾代人的積蓄，還淪為房奴。房地產業確實帶動了其他不少產業的發展，但是建立在沙山上的，是不可持續的。

無論有多少條理由，不將房地產回歸到滿足老百姓居住需求的功能上，都不是理由。今年，*府工作報告中已經說了，經濟增速預期7.5%，同時金融工作會上傳遞出的消息是，貨幣供應量增幅減至14%，估計最后都會超一點，但退下來從緊的基本面還是會形成，這意味著房地產業再想像從前那樣東山再起，困難重重。

我認為至少目前能看到的這些，都是好消息。至于會發生什么意外，暫宜可以不去猜測。

可以打個比喻，這和抽煙一樣，上了癮，要戒掉難，有些痛苦。但下決心戒掉，會有益于健康。

堅決把房地產暴利、掠奪百姓財富的這種畸形發展調控到正常軌道，會帶來相關產業一系列的調整和不適應，這和抽煙上癮戒掉會有益于健康一樣，雖有些痛苦，但也得承受。

4. 房地產對宏觀經濟的影響

房地產在現代經濟中是一種財富的貯存方式，比如人們不會手持現金而回購買房地產作為財富儲存，所以從這一點展開對于宏觀經濟影響重大。

房地產市場和股票市場都是財富的衡量市場，因此經濟波動往往是從這兩個市場中發生并擴展到整個經濟的。比如日本九十年代的經濟蕭條和美國今年的次貸危機，背后的原因是因為人們把房地產作為財富的衡量標準，一旦房地產出現泡沫經濟，人們就會普遍感到很有錢，刺激需求，并帶動生產，生產出現實際的過剩，而當房地產一旦出現波動就會使人們普遍感到自己的財富減少，為防止風險人們會增加儲蓄，需求就會在短時間內縮減，而生產在短時間內無法縮減太多以適應經濟實際情況，所以會造成經濟蕭條。

這只是一種經濟周期理論的一個環節，分析房地產對于宏觀經濟的學者很多，所以可以繼續探索。

5. 房地產的供給和需求受哪些因素影響

房地產的供應主要受四個因素的影響：

1、房產市場的價格：價格越高，供給越多；價格越低，供應越少

2、地方*府的土地供應量：土地供應越多，房產供應越多，反之越少

3、融資環境（主要指銀行貸款）：銀行貸款難度越低，房產供應越多，反之越少

4、在中國，房地產的供應與*策的關系也很大，利好*策出臺，則供應多，反之越少

其余的因素影響較小，包含建安成本、市場競爭等等

房地產的需求主要受三個因素影響：

1、房地產價格，價格越高，需求下降，反之則上升

2、居民的收入水平，收入高，需求高，反之則低

3、國家*策及銀行態度：國家鼓勵購房、銀行貸款放松，則需求趨于旺盛，反之則需求下降

6. 房地產需求的需求因素

流動人口的需求（即6號因素）指的是由于人口的遷移導致的對房屋的需求，這點在中國體現的尤為明顯。中國的國情中最大的一個特點就是經濟*治發展不平衡。長期的計劃經濟體制不僅造成了城鄉二元經濟結構，還使得一些大城市享受著特殊的利益。改革開放后人們可以自由流動，人們紛紛去經濟發展水平較高的城市，造成當地的人口數量猛增。聯合國預計21世紀的頭十年里，中國城市的新增人口將達3億，其中2億來自農村。這說明流動人口每年以2000萬的速度涌向城市。那些流動人口也有購買房屋的需求，造成當地需求旺盛，拉動房屋價格走高。比如，有能力的人很多都希望在北京上海工作生活，除了那里發展機會多之外，他們都想讓后代生活在那些大都市里，以享受更好的教育和其他條件。要減少或消除這部分需求對房價的影響，必須加大對落后地區的扶持和投入，以消除地區發展的不平衡。但是，我們也該明白，地區差異不是短時間造成的，更不是短時間能夠消除的。流動人口對熱點地區的房地產的影響在相當長的一段時期內是會存在的。

7. 房地產對我國經濟的影響有哪些

直接影響GDP，制造業、運輸業、服務業等等

1. 房地產行業是我國的支柱產業，在我國經濟發展中起著支撐作用，推動著我國國民經濟的快速發展，對我國經濟發展有著深刻的影響。

2. 房地產經濟的發展不僅直接影響著房地產行業的發展狀況，也客觀的影響著我國相關行業的發展。

3. 房地產行業是我國經濟發展的支柱行業。在我國經濟發展中處于基礎地位。房地產行業在我國經濟發展中處于主導地位。

4. 房地產經濟對我國經濟發展的影響：1.有利于推動我國國民經濟的快速發展；2.有利于優化我國的產業結構；3.有利于加快我國城鎮化的前進步伐

5. 一線城市的房價長遠趨勢是上漲

上海房地產需求

1. 討論上海房產的前景如何

上海房價在2003年猛漲之后，*府有關部門似乎再也沉不住氣了，開始加強對樓市的監管，最近剛剛出臺《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》。

而平息了一段時間之后的限制期房轉換*策現在又鬧開了鍋。很明顯，房產市場將進一步透明化，監管*策使投機炒作的空間越來越小。

因此，許多投資者對當前的房產市場感到迷茫，在購房與不購房之間舉棋不定。公寓房已經呈現出“雞肋”的味道；而別墅作為樓市中的“另類”卻頻頻閃亮登場，成為備受關注的對象。

那么，別墅市場的前景如何呢？現在投資別墅是否正當其時？哪里是別墅投資的熱點？別墅投資前景樂觀據不完全統計，去年上海房地產投資回報率約為7%左右，而別墅的投資回報率平均高于9.5%，高檔別墅更是高達13.4%。自1998年以來，上海別墅的平均價格以每年8%-12%的速度增長，去年別墅市場一度火爆，與公寓房的火爆并駕齊驅。

現在，公寓房似乎戴上了腳鐐手銬步履維艱，房價漲勢緩慢甚至高檔公寓最近曾連續幾個月微幅下跌。股市的節節上漲和*策的醞釀出臺成為樓市尤其是公寓房產的一道坎，而且由于連續幾年公寓房價的大幅上漲，使得一套高檔的公寓房和一套經濟型別墅的總價越來越接近。

別墅總是充滿誘惑力的，夢寐以求的私家花園、開闊的草坪、小橋流水……這正適合現代人追求的居住環境。上海聚仁物業咨詢有限公司項目三部總監時潔敏先生認為：“別墅漲價非常厲害，兩年前600萬-700萬元一棟的別墅現在漲到1200萬-1500萬元一棟。

除了需求旺盛，還有一個重要原因是地價的大幅升值，別墅的占地都比較大。”從別墅購買的群體來看，“三外”人士占主導的地位已經改變。

據有關資料顯示，2002年“三外”客戶占63%，上海籍客戶只占37%；而去年的情況完全反過來了，上海籍客戶占66%，“三外”客戶只占34%。在去年上海別墅銷售總量繼續加大的前提下，這一數據的變化表明上海別墅市場不再主要依靠外來的購買力，上海本地的消費者能力已經大大增強，成為別墅市場的核心購買力，市場前景比較樂觀。

別墅投資的熱點在哪里在上海，最近一波別墅市場的啟動是在2000年，比1999年就啟動的公寓房市場要晚，而且從這幾年的漲勢來看，別墅也沒有公寓房的漲幅大。因此，從理論上講，別墅市場今明兩年還會延續過去幾年的上升勢頭。

不過有業內人士表示，今年別墅市場已經步入“解讀時代”，投資別墅需要有選擇、有鑒別、有分析，要選擇投資的熱點，“隨買隨漲”的時代已經過去了。時潔敏先生認為，公寓房已經漲到了一個比較高的水準，現在購買別墅是一個好時機。

在區域或板塊上，去年風光無限的佘山板塊，今年仍然是一個非常值得關注的熱點；位于佘山附近的趙巷，也是一個極具升值潛力的板塊，占地8000畝，離佘山只有5分鐘的車程，走滬青平公路到市區只要15-20分鐘，既能享受到佘山的自然環境和配套設施，又有方便的交通，升值潛力巨大。另外，《典型住宅》的王子祥先生認為，浦東是外來人士進駐及移民上海的首選之地，具備發展大房型、大花園的高檔別墅的充分潛力，尤其是在世紀公園一帶。

目前，金橋、張江、世紀公園一帶的別墅無論是租賃還是銷售都非常好，價位上也還有很大的發展空間。另一個非常看好的地方是滬青平公路沿線，尤其是東方綠舟、大觀園、朱家角、淀山湖一帶，不僅交通便捷，而且有大片水域，這在上海是得天獨厚的，旅游、休閑、度假的功能非常強，現在這一帶的別墅單價只有1萬多元/平方米，兩年之內完全有潛力漲到2.5萬元/平方米左右，可以說是上海別墅市場最被看好的區域。

此外，松江新城、新橋以及南匯靠近外環線一帶的別墅也很有發展潛力。以“解讀”的方式去投資別墅所謂“解讀”，就是鑒別、分析、比較，掌握別墅投資的基本技巧。

時潔敏先生認為，別墅投資要注意以下幾個方面：首先，要看整個大的區域或板塊有沒有投資價值。有沒有交通干道、離市中心遠不遠、市*配套設施是否完善、有沒有好的樓盤帶動人氣等都是需要考慮的因素。

其次，要看別墅的產品質量。別墅使用的是怎樣的建材設備，墻體、瓦尤其是窗使用的是什么材料，如果材料不好有可能產生滲水、不隔熱保暖等問題。

再次，要庭院的面積大小，樹、草等環境綠化處理到什么程度。最后，要看是否有好的物業管理公司，好的物業可以提升別墅的潛在價值和出租回報率。

“選擇別墅就是選擇一種生活方式，別墅的真正價值在于環境，比如佘山以高爾夫為主題的別墅，比如淀山湖以天然資源為賣點的別墅，比如世紀公園以生態綠化為特點的別墅……環境對別墅具有決定性的作用，考察一個別墅是否具有投資價值，可以通過‘三度空間環境’來進行考察。一度空間是大環境，即該別墅所在的區域、板塊、交通、配套等宏觀面；二度空間是小區環境，別墅代表的是一種生活方式，小區的人文環境、精神風貌等直接影響樓盤的價值；三度空間是居家環境，即別墅內部環境。

‘三度空間環境’可以用十六個字來概括：舒適、享受、秘密、安全、個性、特色、典雅、精致。而這一切評估的最后落腳點就是看綜合性價比，性價。

2. 在上海搞房地產吃香不

主要有兩方面一是需求，二是炒房團的炒作。

由于房地產行業受到國家*策的長期負面影響，打擊了炒房團游資的積極性，回歸了市場的本來需求，房價在上海，深圳，廣州已經出現了一定程度的回落，而這種小幅度回落的趨勢可能會逐漸向全國市場擴散，但是大跌的可能性不是很大，國家不允許大起大落。之前房價漲幅大的地區的房價回落速度可能會稍微大點，而漲幅小的地區房價可能維持穩定狀態甚至上漲的態勢。而商業房產由于需求大于供己，在較長時間內還會有攀升的趨勢。

國家發改委、國家統計局公布的最新數據顯示，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價比去年同期上漲10.7%。統計數據顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比（與去年同期比）上漲10.7%，同比漲幅比2月低0.2個百分點，漲幅開始放緩。

就環比（與前一月相比）數據看，3月全國樓市環比上漲0.3%，環比漲幅比2月高0.1個百分點。房價環比下跌的城市增多，深圳、南京、哈爾濱等10個城市的房價環比明顯下跌，其中深圳降幅最大，達2.5個百分點。

此前一直領漲全國樓市的深圳、北京、上海等中心城市，已讓位于西部城市和全國其他二、三線城市。烏魯木齊的房價同比上漲高達24.7%，位居全國之首。

分地區看，烏魯木齊、寧波等城市的新建住房售價同比漲幅較大。北海、金華等城市環比漲幅較大。

如果后市房價因為炒房團的原因再次抬高房價，沒有按*府的預期下降反而上升了可能引發*府更嚴厲的調控措施，如果是以投資未目的的人請謹慎介入。

以上純屬個人觀點請謹慎采納，祝你好運。