榮觀房產網房地產開發銷轉投比例
1. 房產開發項目資本金現行最低比例是多少
市場急切期望的固定資產投資比例調整方案終于正式公布。
5月27日，正式公布了《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，細化了不同行業固定資產投資項目資本金比例。4月底，常務會議討論并原則通過的《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》已對此提出要求，但對具體的調整比例并未公布。
本次通知規定，各行業固定資產投資項目的最低資本金比例按以下規定執行：鋼鐵、電解鋁項目，最低資本金比例為40%；水泥項目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機場、港口、沿海及內河航運項目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥項目，最低資本金比例為25%；保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%；其他項目的最低資本金比例為20%。本次調整自發布之日起正式施行。
2. 2017年全國房地產開發投資和銷售情況如何
1月18日，國家統計局還公布了2017年全國房地產開發投資和銷售情況。
2017年房地產開發投資增速有所回落，不過銷售面積和銷售額均刷新紀錄。 從房地產開發投資情況看，2017年，全國房地產開發投資109799億元，比上年名義增長7.0%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。
其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.4%。
2017年房地產開發企業土地購置面積25508萬平米，同比增長15.8%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。 “開發投資表現總體不錯，2017年全年投資規模同比增幅為7%，不高也不低，恰是房地產市場供給側結構性改革下的理想數據。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這個指標既為2018年補庫存創造了較好的機會，同時也反映了房企在樓市調控下依然看好房地產市場。 從銷售情況看，12月單月銷售額刷新了新月度的歷史紀錄。
12月房地產商品房銷售面積2.2億平方米，銷售額1.8萬億元。“12月銷售額刷新月度紀錄主要是因為二三線城市的助推。”
張大偉分析。 從全年整體情況看，2017年中國房地產市場銷售面積和銷售額刷新歷史紀錄。
其中，房地產商品房銷售面積第一次突破16億平米，銷售額第一次突破13萬億。 數據顯示，2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，同比增長7.7%，增速比1-11月份回落0.2個百分點。
商品房銷售額133701億元，增長13.7%，增速提高1個百分點。 嚴躍進認為，雖然調控升級，但購房者依然會有積極入市的機會，房屋銷售數據好于預期。
“可以說，購房需求非常強勁，剛需市場可挖掘的潛力非常大。” 在交通銀行研究中心看來，銷售面積增速延續周期回落態勢，而銷售額增速的回升則反映了本期均價的提升。
數據顯示，12月70個大中城市新建商品住房均價同環比都出現回升，算術平均價格環比、同比增速分別為0.48%和5.76%，較上月分別擴大0.06和0.22個百分點，側面反映樓市供需雙方動能仍在，并非一蹶不振。 交通銀行研究中心預測，*策可能從全面打擊向保證合理需求方向修正，預售證嚴格管控在今年有邊際放松的市場預期，重點地區也可能在嚴控大局下進行一些局部的、“有條件”的適度修正。
3. 房地產開發企業結轉成本的方法有哪幾種可以按預計銷售收入比例分攤
對于房地產來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售、認購協議、銷售清單、施工、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期準備工作很重要，準備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。
結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：
借：預收賬款
貸：主營業務收入
結算第二步：整理工程施工清單和結算單。
這個步驟比較麻煩，因為施工比較多，結算單有的可能有，有的可能沒有。一般應該把按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有編號、名稱、金額、增加減少金額、結算數。整理出來之后，分別算出各個類別的結算數。
結算第三步：整理好的清單跟賬面金額進行核對。
各個類別的金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成金額與賬面金額不一致。
1. 款項已經支付，但是施工單位沒有開具，由于在預付賬款掛著，造成賬面金額比金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把開具過來。
2. 2. 施工單位還沒有結算，也沒有開具，造成賬面金額比金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。
3. 3. 施工單位質保金沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金開過來。4. 施工單位因為疏忽，多開了，但是沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回
4. 5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到清單里面。
5. 最后，清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。
6. 預提時候：
7. 借：開發成本
8. 貸：應付賬款-預提
9. 按照這個金額結轉到開發產品。
10. 借：開發產品
11. 貸：開發成本
12. 結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。
13. 這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積
14. 根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本
15. 產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積
16. 賬務處理：借：主營業務成本
17. 貸：開發產品
18. 這里面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，并且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。
19. 結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣，不在贅述。
4. 房地產開發企業注冊資本與投資總額的比例是如何規定
城市房地產管理法第31條規定：房地產開發企業的 注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應 當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約 定，按期投人資金，用于項目建設。本條要求房地產開發企業的注冊資本與投資總額的 比例應當符合國家有關規定。
注冊資本是指企業在登記 管理機關登記的資本總額。投資總額是指按照房地產開發合同規定的項目規模需要投人的基本資金和開發流動 資金的總和。
我國目前關于房地產開發公司的注冊資本與投資總額的比例方面的立法，要求房地產開發項目應 當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于一定比例。 《城市房地產開發經營管理條例》第13條 規定，房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占 項目總投資的比例不得低于20%。
而具體和銀行融資時， 各個銀行又有自身的內部規定。同時，各個地方也有具體地方標準，這個比例一般在35 %左右。
另外，房地產開發企業分期開發房地產的，其分期 投資額應與開發建設規模相適應。 房地產開發企業應當 按照土地使用權出讓合同的約定，將房地產分期開發的資金按時、足額地投人到房地產開發建設中，用于合同 約定的房地產開發項目的建設。
5. 請教一下：房地產開發商給房地產代銷公司的傭金比例是多少點（
1、房地產代理銷售公司設立條件：按國家住建部的《城市房地產中介服務管理規定》第11條規定了設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有自己的名稱、組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人。
注：目前注冊資金、持有資格的人數由省級住建委規定，以上海為例：
1） 一級中介的要求暫定為：專業從事房地產經紀咨詢業務五年以上，注冊資金在200萬元以上，持證執業人員15人以上，年繳納稅費100萬元以上；
2） 二級中介的要求暫定為：主業為房地產經紀咨詢，兼營其他業務，成立時間三年以上，注冊資金在100萬元以上，持證執業人員10人以上，年繳納稅費50萬元以上；
3） 三級中介的要求則暫定為：主業為房地產經紀咨詢，成立時間不少于兩年，注冊資金在50萬元以上，持證執業人員不少于5人，年繳納稅費30萬元以上；以上等級均要求無不良記錄。
2、代理銷售傭金比例：
根據被代理房地產開發商的規模品牌和具體樓盤的品質，一般說來，在1%-5%之間的幅度。比例的多少取決于：a：開發商的品牌度、樓盤的品牌度、樓盤配套的品質高低；b：開發商和代理商各自承擔的營銷成本高低（例如：辦公的各項費用、營銷人員的服裝、其他管理費用等）。
獨家代理和聯合代理的傭金比例基本一致，關鍵取決于與開發商之間的協商。
3、就獲取開發商樓盤代理的資格問題：
就若同做其他產品或服務的營銷一樣，首先需要包裝自我，再設計、整合起一整套能激起、滿足開發商決策人興奮點的籌碼，剩下的，就是代理銷售目標、傭金和計劃的簽約了。當然，新張的代理商，最關鍵的是爭取一個項目，并一炮走紅，決不能失敗，否則，將來在當地的發展基本沒戲了。做得最成功的樓盤項目代理，最好是在項目前期就介入，做完善的整體營銷。
以上，妥否，可線上溝通，互相學習。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產銷售轉投比例