榮觀房產網房地產征收與評估辦法
1. 房屋征收評估辦法 新在哪
托估價機構估價，仍有異議可以向評估專家委員會申請技術鑒定。
而新評估辦法取消了另行委托，被征收人或房屋征收部門對評估結果有異議的，可以向評估機構申請復核，對原評估機構的復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請鑒定，減化了程序。不同情況采用不同評估方法舊指導意見規定評估方法優先采用市場比較法。
而新評估辦法要求估價師根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。進一步明確，被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
還要求可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。 猶慰介紹，貴陽市地方法規要求拆遷評估中采用市場比較法，雖然這個方法最直觀，最容易懂，也最容易解釋，要求評估師采用同地段、同類型的房子，已經發生的三個以上的交易實例，加權平均后得出評估結果，但對于沒有交易實例，如公共建筑、農房等，就沒有辦法使用這種方法。
在拆遷中，有的老百姓假設自己一層樓的房屋開發后成為二十層房屋，于是要求按二十倍價格進行補償，這種假設開發法新辦法明確只能用于在建工程。 評估目的分兩種情況猶慰介紹，舊估價指導意見中指出，拆遷估價的目的只有一個，即確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其市場價格。
在新評估辦法中，評估目的分兩種情況，一是在貨幣補償中，為被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值，另一種則是在產權調換中，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值。猶慰解釋，征收評估目的增加了產權調換的內容，為計算差價提供依據，目的在于讓大家樹立一種觀念，即房屋征收過程中存在價差，而非大家以前籠統的理解“拆一還一”的觀念。
評估時點更明確新評估辦法將被征收房屋價值評估時點確定為房屋征收決定公告之日，這與舊估價指導意見中，拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日相一致。但新辦法強調：用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致，這樣，可以有效地避免評估混亂。
猶慰解釋，貴陽市的拆遷項目中，按照評估結果制定方案，最后按方案實施的項目幾乎為零。評估結果被認為成為拆遷矛盾高發的一個原因。
以前在貴陽市的拆遷評估中，由于沒有相關規定支撐，拆遷人往往鉆空子，在評估被拆房屋價值時，時點為拆遷許可證頒發之日，但在評估新房價值時，時點卻按新房交付時間。通常從拆遷到新房交付相差幾年，有的項目多年也沒能完成拆遷，時差更大，建成后的新房市場價和舊房拆除時的房價差距很大，這樣，對被拆遷人有失公平。
由于補償價格上的差距，被拆遷人不愿搬走，雙方經過漫長的反復協商過程，拆遷工作舉步艱難。而新辦法強調時點必須一致，杜絕了這種不公的產生。
評估機構由被征收人確定新評估辦法規定，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定。猶慰解釋，舊估價指導意見中規定，評估機構的選擇原則上是被拆遷人委托，但實際上，在貴陽市被拆遷人委托的只占10%-20%的比例。
原因在于，誰委托誰付錢，被拆遷人不愿意支付這筆費用，加上選擇哪家評估機構意見也難統一；因此被拆遷人委托評估機構的情況很少，大多由拆遷人委托，這就很做難做到公平。而新評估辦法明確評估機構由被征收人。
2. 房屋征收的評估辦法有哪些
國有土地上房屋征收評估辦法如下： 第一條為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。
第二條評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。 第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
第四條房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。 第五條同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。
房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。 兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。
第六條房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。 房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。
3. 國有土地上房屋征收評估辦法
第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。
第二條 評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
第四條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。第五條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。
房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。
第六條 房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。
房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：（一）委托人和房地產價格評估機構的基本情況；（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師；（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；（四）委托人應提供的評估所需資料；（五）評估過程中雙方的權利和義務；（六）評估費用及收取方式；（七）評估報告交付時間、方式；（八）違約責任；（九）解決爭議的方法；（十）其他需要載明的事項。第七條 房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。
房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。第八條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。
用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。
評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。
調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民*府的認定、處理結果進行評估。第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。第十二條 房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。
被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收。
4. 房屋征收評估工作流程是什么
（一）評估機構如何選定？【問答題的出題點】 房地產估價機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當選，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 房地產估價機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
（二）評估機構業務如何承攬？【問答題的出題點】 房屋征收范圍內的征收評估工作，原則上由一家房地產估價機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產估價機構共同承擔。
兩家以上房地產估價機構承擔的，應當明確一家房地產估價機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產估價機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。 （三）評估委托 房地產估價機構選定后，房屋征收部門應當在10日內向估價機構出具房屋征收評估委托書，并與估價機構簽訂房屋征收評估委托合同。
房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產估價機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。 房屋征收評估委托合同應當載明10項事項同第一章第三節p60的內容一樣 （四）評估準備和業務開展 估價機構與房屋征收部門簽訂房屋征收評估委托合同后，應制訂相應工作計劃，指派本機構中與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。
房地產估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。 （五）實地查勘的內容有哪些？或說實地查勘中應注意些什么？【問答題的出題點，結合第一章p66實地查勘的內容一起回答】 【注意】被征收人應當協助房地產估價機構對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
房屋征收部門、被征收人和房地產估價機構應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
（六）初步評估結果公示 房地產估價機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。 分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。
房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。 公示期間，房地產估價機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。
存在錯誤的，房地產估價機構應當修正。 （七）提交評估報告 分戶初步評估結果公示期滿后，房地產估價機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
房屋征收部門應當及時將分戶評估報告送達被征收人。 整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產估價機構公章。
不得以印章代替簽字。 （八）解釋說明 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產估價機構應當向其作出解釋和說明。
（九）資料保管 房屋征收評估業務完成后，房地產估價機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管，供房地產管理部門、房地產估價行業組織等查驗。 。
5. 國有土地上房屋征收與補償評估按什么方法
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民*府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民*府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民*府應當優先給予住房保障。
具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。
對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由**住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
6. 國有土地上房屋征收評估辦法是什么
這是最新的流程
選定機構
被征收人在規定時間內，協商選定房地產價格評估機構。
簽訂合同
一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。
實地評估
估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據評估對象和當地房地產市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。
公示解釋
房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結果進行現場說明解釋。
交付報告
公示期滿后，房地產價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。
申請復核
被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。
申請鑒定
被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
7. 《國有土地上房屋征收與補償條例》對房地產評估作了哪些規定
《國有土地上房屋征收與補償條例》對房地產評估作了以下規定： 一、明確對被征收房屋價值的補償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格的原則進行補償。
對評估中應當考慮的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設備的拆裝損失補償等問題，將由房屋征收評估辦法進行具體規定。 二、明確房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
三、規定房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。對房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的違法行為，規定了嚴格的法律責任。
四、規定對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
8. 被征收房屋應如何進行評估,具體包括哪些流程
《國有土地上房屋征收評估辦法》確定了房屋征收補償的評估辦法。
房屋評估的一般流程為：1.被征收人在規定時間內協商選定房地產價格評估機構；2. — 般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同；3.房地產價格評估機構安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況。注冊房地產估價師對 多種評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值 進行評估；4.房地產價格評估機構依約向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門對初步評估結果予以公示，在公示期間，房地產價格評估機構 負責進行現場說明解釋；5.分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構 向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。
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