榮觀房產網威海房地產調研
1. 去了趟威海知道了什么是房地產泡沫
這兩天去了趟威海，也是第一次去威海。
最近倒賣土地的人真是多，推薦了一個威海的項目，和同事去調研了一下房地產市場，1天半時間，很高效率的做了個了解。威海城市非常簡單，一條道走到頭就是這個城市了，城市簡直是個大工地，到處在大興土木。
城市人口本來不多，*府啟動了舊城改造，一下子47個村在其中，一下子讓每戶有了2-3套房子，很到位的拆遷力度，聽說還有現金節余。 商業項目也很多，什么樂天世紀城、萬象城商業體量非常大，在加上已經開業了的佳世客，時代廣場，場面真是宏大，不過購物的人真是稀稀拉拉。
最可怕的是各個項目的購房人群眾外地客戶基本都是在比例50%以上，目前調控一出，很是見效。 本地人一方面不缺房子，外地人又不讓買房子，本來就夸大了的60萬人，這種建設力度恐怕未來3年都不需要房子了，威海人民倒真是幸福，不發愁房子。
但是房價沒有松動，6000左右吧，不過很多是有價無市了，等待市場的變化。這樣的城市我覺得公司還是暫時不要進入的好，我會這么建議的。
不喜歡威海這個城市，很沒有性格，被外地人主宰，海市蜃樓的感覺。
2. 房地產市場調研的目的及方法
市場調研的目的及方法 一、經濟環境的分析和生活結構研究 開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究，尤其是商業房地產項目，由于其開發周期長、投資大，受經濟發展和*策的影響大，其開發的最終目的是通過出租經營或者銷售來實現開發利潤，因此其風險很大。
所以，在開發商業房地產項目時，對經濟環境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。
◆ 總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等 ◆ GDP發展狀況及產業結構情況 ◆ 全社會消費品零售總額 ◆ 全市商業增加值 ◆ 城鄉居民的人均可支配收入 ◆ 城鄉居民儲蓄存款余額 通過對統計局和城調隊定期公布的數據進行連續3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發展的總 下載地址：。
3. 剛進入房地產也,誰能告訴我市場調研的目的及方法
這個東西很復雜，先看下簡單內容吧 市場調研的目的及方法 一、經濟環境的分析和生活結構研究 開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究，尤其是商業房地產項目，由于其開發周期長、投資大，受經濟發展和*策的影響大，其開發的最終目的是通過出租經營或者銷售來實現開發利潤，因此其風險很大。
所以，在開發商業房地產項目時，對經濟環境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。
◆ 總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等 ◆ GDP發展狀況及產業結構情況 ◆ 全社會消費品零售總額 ◆ 全市商業增加值 ◆ 城鄉居民的人均可支配收入 ◆ 城鄉居民儲蓄存款余額 通過對統計局和城調隊定期公布的數據進行連續3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發展的總 具體資料來源：。
4. 房地產市場調查內容有哪些
1、宏觀*策調查主要是調查國家或地方*府對房地產開發的態度，判斷目前開發是否處于比較有利的環境中，這是投資商是否投資開發項目的重點考察因素，如：國家、省、市有關房地產開發經營的方針*策、土地*策、稅收*策、金融*策、人口*策、產業*策、優惠*策等。
有關房地產開發經營的法律法規如房地產信貸*策、管理條例、土地規劃、城市規劃、城市發展戰略等。這些為決策者提供了進入那些地區進行開發、什么時候進入、以怎樣的方式進入提供參考依據。
2、經濟環境調查 主要調研國家金融*策和金融制度對房地產開發的影響。 如：國家、地區或城市的經濟特征，經濟發展的規模、趨勢、速度、經濟效益等。
項目所在區域的經濟結構、人口狀況、基礎設施、城市重點開發區域的經濟發展狀況。銀行貸款、融資成本；城市居民收入水平、消費水平、消費結構等。
區域經濟對外的依賴程度、影響區域經濟發展的主要因素等。 3、區域市場調查 是針對已經有投資意向、目標地塊的開發公司而言，主要考察項目所在區域、地段的市場狀況。
調查更具有針對性，內容更詳細和實用。如：區域經濟發展程度、文化氛圍、人文素質、交通程度、教育狀況、自然環境等；區域的公共設施狀況、道路狀況、城市發展規劃、區域功能等方面的內容。
4、市場需求與供給 針對不同的產品分析其供給和需求狀況，如消費者對某類房地產產品的總需求量、飽和量、成交量、未來的有效供給量等。消費者的構成、分布及消費者需求的層次狀況、現實需求和潛在需求、消費者收入變化、購買能力、購買習慣等。
消費者消費動機研究、影響因素、購買行為、購買模式等社會因素和心理因素等。 5、房地產產品調查 為開發商尋找市場空白點，增加項目營銷的賣點，為項目定位、差異性的塑造提供技術支持，如：調查區域內現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期；調查現有的房地產開發商、投資者、消費者對市場環境、產品功能、居住環境、物業管理、宣傳推廣方式、產品類型等方面的接受程度；調查目前出現的新技術、新產品、新工藝；新材料的應用以及對銷售的影響因素等。
6、房地產廣告調查 不同媒體的主流受眾是不同的，它對項目所達到的宣傳效果有直接的影響，選擇什么樣的媒體組合、在什么時段投放、廣告的主題怎樣表現、競爭對手的廣告策略是什么等等。主要內容有：廣告媒體的主流受眾、廣告媒體的影響力、廣告版面、廣告頻次、廣告效果評估、廣告訴求主題 、廣告策略、廣告設計單位等。
7、營銷推廣手段調查 不同的項目有不同的定位，如何順利實現產品的銷售，找到需要的目標客戶，傳達出項目的特質，需要有不同的推廣手法。營銷推廣手段的調查主要指項目的銷售價格、定價方式、廣告宣傳方式、媒體取舍、公關活動的跟蹤、監控、廣告組合方式、廣告策略、廣告費用估算、促銷手段、銷售周期、銷售率、入市時機、獨特賣點、項目形象包裝、倡導的生活方式等方面的全面的調查。
8、重點項目調查 對項目周邊的同類產品，不同類型但銷售率高、有影響力的項目進行調查。主要是調查這些項目進行開發之前的定位考慮，開發公司的實力、開發理念、產品的特點、配套設施、營銷的特點、市場的反饋、項目優劣勢等。
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