項目設計計劃及任務書

房地產項目設計計劃

1. 什么是房地產項目策劃

房地產策劃是貫穿房地產項目開發整個過程的一項極為重要的工作，主要是在開發前根據項目的實際情況把整個房地產項目的定位、經濟效益等作出分析和計劃。

在開發的過程中根據當前的市場情況作出調整。房地產策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃）等。

你可以參考百度百科/view/*。

2. 房地產項目計劃書

項目計劃書？你是要立項報告、可行性分析報告、定位報告、營銷報告中的哪一個？你們做的實訓方向是什么？不說清楚了別人很難幫你的。

我做過的可行性研究報告的目錄，你可以看看。第一部分：項目基本情況 1一、項目概況 1二、可行性研究的主要經濟技術指標 2三、開發商概況 3四、本項目可行性研究報告的編制依據 3第二部分：項目投資環境與市場研究 4一、房地產業對宏觀經濟的影響 4二、產業*策對房地產市場的影響 4三、外部因素對房地產市場的影響 5四、未來市場預測 5（一）未來幾年供應量將大增 5（二）需求將穩步增長 6第三部分：項目開發條件及技術設計方案的分析 7一、項目現狀概況 7（一）自然條件 7（二）地物情況 7二、項目發展條件分析 7（一）優勢分析 7（二）劣勢及對策分析 12第四部分：項目開發建設及經營的組織與實施計劃 14一、建設方式 14二、開發方案設想與分析 14第五部分：項目投資估算與資金籌措計劃 17一、開發成本 171、土地費用 172、基礎配套費 173、項目前期費用 174、建安工程費 185、不可預見費： 186、開發管理費： 187、開發成本 18二、開發費用 18三、投資成本費用估算匯總表 19四、資金籌措與投入計劃 19第六部分：項目銷售收入及利潤的估算 20一、采用層次分析法定價 20二、消費者預期價格法 21三、最終價格定位 21四、銷售計劃 22五、利潤估算 25六、項目經濟效益評價 261、資金來源與運用 262、財務內部收益率（FIRR） 263、財務凈現值（FNPV） 274、投資利潤率 275、項目的不確定性分析。

27第七部分：項目社會效益評價 29第八部分：項目環境效益評價 30第九部分：結論與建議 31一、報告結論 31二、有關說明 31。

3. 房地產項目策劃應包括哪些內容

房地產項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。

可行性研究的內容：可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開發項目用地的現場調查及動遷安置；（3）市場分析和建設規模的確定；（4）規劃設計影響和環境保護；（5）資源供給；（6）環境影響和環境保護；（7）項目開發組織機構、管理費用的研究；（8）開發建設計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。

可行性研究的工作階段：投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0。

2%~0。8%。

如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0。

25%~1。5%。

詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1。 0%~3。

0%，大型復雜的工程約占0。2%~1。

0%。項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。

未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

4. 房地產開發項目規劃設計管理

房地產開發項目規劃設計管理房地產設計管理直接關系著房地產項目的成敗，由于設計管理的疏忽會導致建設項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產品質量嚴重受損。

當這些事發生時開發商往往把責任全部推到設計公司的頭上，認為設計公司配合不積極，方案總不能達到甲方滿意，施工圖設計不負責任，二次設計多，造成設計變更、工程洽商頻繁出現增加無法控制的成本漏洞。其實房地產項目的設計工作的混亂責任完全在開發商自身的管理。

房地產開發商要集成社會各種資源才能完成一個房地產項目，這其中包括市場研發、地質勘察、規劃設計、成本測算、建筑工程總包及工程專項分包、園林市*工程施工、營銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產項目的參與者，但這其中有很少一部分是開發商自己項目管理團隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設計工作是貫穿項目始終的，對設計公司合理準確的采購，對設計工作進行精確規劃、嚴格管理對房地產項目的順利進行至關重要。每一個項目都是要分階段來完成的，房地產開發項目應該分成幾個階段呢？每個階段的內容是什么？設計工作在每個階段的任務是什么？對于不同的項目、不同的公司管理風格項目階段的劃分可能會有所不同，用項目管理理論結合中國房地產建設的實際出發，同時結合中國規劃設計市場的特點，項目可以分成以下幾個階段：nbsp；啟動階段——設計階段——工程計劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段nbsp；以上階段是項目被批準開展后的項目生命周期，之前的項目選擇、項目分析過程即可行性研究報告和項目建議書不包括其中。

很多住宅或商業項目在其項目周期還未結束時就已經開始其產品生命周期的銷售階段，PMI的項目管理知識體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡單的分析一下此階段在房地產項目周期中所處的位置。nbsp;*;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；啟動階段。

設計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰略需要等都有可能是項目開展的依據。

作為一個房產項目，啟動階段更多的是明確項目組織結構、產品范圍，很多房地產組織結構都是典型的項目式結構，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權責至關重要，包括總裁、總經理、部門經理、職員的權責。規劃設計部門要明確項目產品范圍，漸進明細產品的總體定位。

拿住宅項目為例，住宅社區—別墅住宅社區—地上二層底下一層節能別墅住宅社區，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產品范圍，就是我們常說的概念設計，同時制定產品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據。nbsp;*;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；設計階段。

這個階段又分為設計采購和產品設計兩個階段。1)nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；設計采購時選擇合適的設計公司通過合同的形式承包項目的產品設計工作。

設計采購可以用兩種方式進行，直接指定設計公司和招投標選擇設計公司。直接指定公司長期合作的戰略伙伴或指定知名設計公司、設計師，這可以根據以往項目經驗、專家判斷、產品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設計公司建立合同關系。

方案招投標可以分內部招標和公開招標，現很多公司都采用此方式就不再贅述。2)nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；產品設計是在概念設計的基礎上深化建筑設計，這包括方案設計和初步設計。

方案設計的主要內容是：總體規劃設計方案、景觀綠化設計方案、建筑單體設計方案。作為一個完整的房地產項目，這三項內容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。

初步設計階段包括內容：規劃報審總圖、市*設計方案、景觀綠化初步設計、建筑單體初步設計。房地產項目的設計方案通過要經過兩道門檻。

unbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；首先是項目投資人或發起人的認可，我們暫且把項目投資人或發起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產品是非常重要的，有很多項目的設計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實這不是老板的錯，是我們規劃設計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設計方案的真實信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，就要建立有效的溝通系統，不只是規劃設計而是整個項目的管理。unbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；其次是*府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。

對國家及地方的法律法規進行充分的了解，多吸取同類。

5. 房地產項目策劃應包括哪些內容

房地產項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。

可行性研究的內容：

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。

可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開發項目用地的現場調查及動遷安置；（3）市場分析和建設規模的確定；（4）規劃設計影響和環境保護；（5）資源供給；（6）環境影響和環境保護；（7）項目開發組織機構、管理費用的研究；（8）開發建設計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。

可行性研究的工作階段：

投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。

這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價和國民經濟評價；（5）編制可行性研究報告。我院關于項目策劃的相關研究專題：

《戀日水岸大道項目策劃案》

6. 房地產開發項目的規劃設計如何進行

房地產開發項目的規劃設計從城市總體規劃到控制性詳細規劃，一般是由*府部門編制和組織方案評選，審定后具有法規效力，是一種*府行為。

房地產投資最終能否成功，取決于時機、地段和建筑質量；地段的選擇、建筑內容及其布置與規劃設計密不可分；用地區位的社會經濟條件、*府規定的用地規劃設計條件、開發投資者的建設意圖等因素對詳細規劃設計都有很大影響，投資決策者需要熟悉城市規劃管理程序。房地產開發項目首先要持*府主管部門批準的計劃立項文件，進行項目規劃申報，經城市規劃主管部門審查同意后，獲取規劃設計條件通知書。

房地產開發投資者委托編制的修建性詳細規劃以及建筑設計、市*工程設計等必須符合規劃設計條件。城市規劃主管部門要根據規劃設計條件對規劃設計方案進行審查和審批管理；房地產開發項目要特別注意在符合規劃設計條件和日照、通風、防災等各項設計規范要求的基礎上優化設計，如遇有重大問題需要調整規劃設計條件時，必須向城市規劃主管部門申請，經城市規劃主管部門批復獲準后，方可按新的規劃設計條件調整規劃設計。