榮觀房產網城市化對房地產市場營銷的影響
1. 城市化對房地產業的影響
一 中國房地產業的發展水平 房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。
據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6~1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。
城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1~9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。
商品房施工面積增長27.8%，其中，新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。
土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9%，銷售面積增長35.9%。
銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數e5a48de588b63231313335323631343130323136353331333234333237”所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。
其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。
但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。 二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題 ①資源的浪費與流失。
由于開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992~1993年的“開發區熱”和“房地產熱”高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。
②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。
截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。
雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。 ③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。
開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。 ④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。
房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。
三 中國房地產業的可持續性分析 可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。
房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。
從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。
①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。
但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。
在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的*府部門應該嚴格把關。
對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，*府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。
要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。 ②重視環境保護，維護生態平衡。
房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將。
2. 城市化對房地產業的影響
一 中國房地產業的發展水平 房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。
據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6~1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。
城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1~9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。
商品房施工面積增長27.8%，其中，新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。
土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9%，銷售面積增長35.9%。
銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數”所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。
其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。
但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。 二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題 ①資源的浪費與流失。
由于開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992~1993年的“開發區熱”和“房地產熱”高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。
②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。
截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。
雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。 ③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。
開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。 ④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。
房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。
三 中國房地產業的可持續性分析 可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。
房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。
從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。
①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。
但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。
在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的*府部門應該嚴格把關。
對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，*府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。
要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。 ②重視環境保護，維護生態平衡。
房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的。
3. 城市規劃對房地產市場的影響
城市規劃與房地產開發的協調機制研究 1、問題的提出 1978年十一屆三中全會后，我國的經濟體制由計劃經濟開始向市場經濟轉變。
在這個過程中，城市規劃與房地產之間主要產生了三方面的問題，這些問題使探討和確立城市規劃與房地產開發協調機制的思路與方法具有極大的理論意義和實踐指導作用。①房地產業雖然得到了加速發展但其發展不具有可持續性。
也就是說，房地產業的發展未能與經濟、社會、資源環境系統進行有效的協調，房地產業的開發未能實現經濟效益、社會效益、資源環境效益的統一。②城市規劃未能有效地引導和控制房地產業的開發。
具體表現在：由于城市建設投資主體由以前單一的、封閉的來源（*府）發展成多元化的混合構成，一些投資主體和城市建設集團對于經營房地產所帶來的高額利潤的追求導致對土地利用性質和強度的過分要求，從而忽視了社會效益和環境效益。③城市規劃未能及時地對房地產開發的反饋作用作出反應。
在現代商品經濟條件下，房地產開發也會影響城市規劃的制定與實施，為城市規劃提供參考。如房地產的開發對住房制度、城市空間結構、城市發展都具有重要的影響。
隨著新形勢的出現，城市規劃未能及時地做出調整，城市規劃理論的發展滯后于現實的需要。 總之，房地產業的高速發展促使城市面貌迅速發生了新的變化，正是這個產業把規劃的一幅幅藍圖物化為一塊塊城市實體，這里既包含著城市規劃對房地產開發經營活動的控制、引導作用，也反映出房地產開發對推動實施城市規劃的積極效應。
正因為這樣，學術界對于城市規劃與房地產開發的協調關系的研究逐漸提上日程，但還缺乏深入的剖析。本文針對這些問題，希望能夠做出一些有益的探索，為城市規劃理論的發展開拓視野。
2、城市規劃對房地產開發的引導機制分析 城市規劃與房地產開發兩者之間是相互聯系的，且通過各種方式、機制和強度互相作用，兩者的協調機制是在互動作用基礎上的協調發展。因此，有必要具體分析兩者之間的作用機制，即城市規劃對房地產開發的引導與控制機制、房地產開發對城市規劃的反饋機制。
只有在詳細分析兩者的相互作用方式與機理，才能實現兩者的協調發展，為優化房地產開發提供依據。城市規劃對房地產開發的引導機制主要表現在城市規劃對地價的影響、城市規劃對土地利用的管理、城市規劃控制指標的制定三方面。
2.1、城市規劃對地價的作用機制 城市的性質、職能與規模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基礎設施的發展水平，以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要是由城市規劃決策決定的。
通過規劃確定各個地塊的市場價格可以使城市用地向最有效利用方向發展，以獲取最佳土地使用效益，并在一定程度上引導房地產向合理的方向發展。 2.1.1、城市的性質、職能與規模對地價的影響。
城市性質要求其城市功能和城市形象與之相適應，這就帶來了不同性質、職能與規模的城市，其土地的供求關系、對容積率的要求、對土地的利用強度也不同。如一個城市定位于某一區域的經濟中心、商貿中心，則決定了其用地構成中商業及其它第三產業用地比例較高，而商業用地級差收益最大，地價最高。
同時，城市規模越大，級差地價也越大。由此可見，城市總體規劃決定了城市的性質、城市用地規模和主導職能，因而影響到城市的地價水平，從而引導房地產開發的強度、方向與規模。
廣州作為華南的經濟中心、商貿中心，決定了廣州用地構成中商業及其它第三產業用地比例較高，而商業用地級差收益最大，地價最高，同時，廣州市具有悠久的歷史，城市規模較大，人口擁擠，人均用地指標較低，供求矛盾突出，尤其在中心大組團的老城區內，商業發達，交通用地緊張，建筑密度較大，城市地價水平居高不下，因此廣州的總體地價水平與全國同等規模的城市相比名列前茅。 2.1.2、城市的用地結構對地價的影響。
城市規劃確定了城市用地功能分區，也決定了城市內部不同區域的地價水平。住宅用地要求有較好的人居環境和方便的交通條件，對區位要求較大；而工業用地主要考慮交通是否方便，地塊是否夠大、水電等基礎設施配套是否完善等等，對區位要求最低。
因而不同的土地利用方式級差地租不同，級差地價也不同，導致商業用地地價最高，住宅次之，工業最低。也就是說，城市的地價水平與級差地價關系密切，表現在用地結構上，則呈現出地價與商務和商住用地的比例成正相關關系，與工業用地比重呈負相關關系。
如廣州天河區規劃為廣州新的CBD，由于新區開發，追加投資較大，級差地價所占比重不斷升高，自20世紀90年代以來，地價一直上揚；而老CBD由于歷史的投資沉積較高，級差地價所占比重最高，而且中心區土地的極度稀缺，壟斷地租最高，故其地價仍然維持較高的水平。 2.1.3、土地使用性質控制對地價的影響。
由于土地開發用途具有兼容性，對于具體一個地塊，土地的微觀利用結構必然會影響該地塊的地價水平。同一塊土地可能因為設定不同的用途和容積率而導致地價的巨大差異。
城市規劃中的建設發展用地使用。
4. “新型城鎮化”對于房地產行業將會產生何種影響
長三角房地產研究院的專家表示，從歷史發展的過程來看，城鎮化并不是一個新名詞，在上個世紀90年代末，*府就提出了小城鎮的發展戰略，不過實際上發展的是“城市化”或者說是“大城市化”。
>>查看西安商鋪出租精裝修房源“新型城鎮化”對于房地產行業將會產生什么樣的影響呢？上海財經大學副校長王洪衛認為，新型城鎮化需要分區域、分梯度進行，比如中西部地區的發展仍需要大城市的帶動，而長三角城鎮化的機會來了。不過這個新型城鎮化要與社會公共服務的均等化相一致，包括了教育、醫療、公共設施等方面的資源，這也將給房地產業帶來利好，“將有不亞于前十年的發展機遇。”
>>查查西安城南租房信息最新動態 從空間上來講，南京大學不動產研究中心主任高波教授認為，東部的縣域和中西部地區將成為新型城鎮化戰略的受益者。其中，東部的房地產機會在縣域，以江蘇為例，全省有60多個縣，不少縣的人口都達到了百萬上下，加上軌道交通的發展，讓城市之間的聯系更加緊密，這里的房價更有吸引力，現在南京市區的房子基本都要在1萬元/㎡以上，周邊的句容、安徽一些縣城的房價單價只有三四千或四五千，購房者的選擇更豐富了，而城市人口到周邊縣城買房居住，也能在一定程度上平抑南京的房價。
此外，中西部地區的房地產發展空間也比較大。>>查看西安曲江新區二手房最新動態“現在進入了新周期的起點，很明顯，*治周期、經濟周期都進入了一個起點，房地產也要隨之進入一個新周期，所以2013、2014年的形勢會好起來。”
對于新環境下的房地產走勢，賈生華教授做出了如是判斷。
5. 城市化水平的高低對房地產需求的影響是什么
①伴隨城市數量的增加和規模的擴大，必然要加快城市建設，例如，蓋更多的工廠，辦更多的商店、銀行、學校、醫院以及基礎設施建設，從而對各類房地產提出更多更大的需求。
②城市人口的增多，既增加了對城市住宅的巨大需求，又增加了安排就業對生產經營性房地產需求。③城市建設的發展，需要進行舊區改造和實施重大建設工程，由此必然要進行舊城區的動拆遷，引致動拆遷戶的大量住房需求，當前中國的城市化率約在38%左右，預計到2020年將提高到60%，大量農村人口進城就業和生活，房地產市場的潛在需求很大，必將帶動中國房地產業長期持續發展。
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