榮觀房產網房地產泡沫衡量
1. 判斷房地產泡沫指標的重要依據
1、房價收入比。
房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，用于判斷居民住房消費需求的可持續性。這里我們計算的房價收入比=城鎮人均住宅建筑面積*商品住宅銷售價格/城鎮居民人均可支配收入。
2、租售比。租售比（租賃價格與銷售價格比）是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積用來衡量一個區域房產運行狀況。
租售比的大小已成為國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴表。 通俗來說，用售價與租金比可以反應目前租房合適還是買房合適。
因為售價與租金比是反映一個區域或者一個樓盤是否具備良好投資價值的一個主要參考指標，若售價與租金比嚴重失調，買房不如租房。 租售比一般界定為1∶200至1:300 之間，如果租售比低于1∶300，說明該區域房產投資價值變小，房價高估；如果高于1∶200，說明該區域投資潛力較大，房價泡沫不大。
隨著租售比的降低房價的泡沫越大。 3、房地產價格增長率/GDP增長率。
房地產價格增長率/GDP增長率是測量房地產相對實體經濟（GDP）增長速度的動態相對指標，測量虛擬經濟偏離實體經濟的程度，或者房地產行業相對國民經濟的擴張速度，反映房地產泡沫發展的趨勢。 通常情況下，房價漲幅應與GDP 的增幅相接近；比值越大，房地產價格偏離實體經濟的程度越大，房地產泡沫形成的可能性就越大。
關于房地產價格增長率與GDP 增長率的比值這一指標的臨界值， 國際上并無嚴格標準。大部分學者，如吳地寶和余小勇（2007）認為對于我們發展中國家而言，當房價上漲幅度是GDP 增幅的1.3 倍以上時存在泡沫，2 倍以上時認為房價很不正常，有較大泡沫。
4、房價增長率/CPI 增長率（或GDP 平減指數）。在我國住宅價格部分反應到消費者價格指數中，其中以居住類（主要是租金）價格表現出來。
該指標是用來監測房地產泡沫的趨勢，測量房地產價格相對消費價格的增長速度。眾所周知，作為居住需求的住宅，是價值很大的消費品，理論上其價格變化應基本與CPI 變化同步。
如果房價過快上漲，并超過物價上漲幅度時，就以為房價可能偏離其價值。該比值越大，房地產泡沫形成的可能性就越大。
一般認為，房地產價格增長率大于10%，同時房地產價格增長率與CPI 的比率越過。 （以上回答發布于2017-04-20，當前相關購房*策請以實際為準） 更多房產資訊，*策解讀，專家解讀，點擊查看。
2. 房地產泡沫的判定
1、房價表現：售價畸高，全面高漲，實際租金下降表1 房價表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標準 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表現 價 格 出售價格 價格收入比：1:6以內 1:10以上 大致1:18 房價增長率 房價增長率/人均收入增長>1 房價增長率>30% 房價增長率/人均收入增長>1 漲價范圍 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 出租價格 出租價格指數/CPI指數<1 出租價格指數<100 出租價格指數/CPI指數<1 投資者心理 比較樂觀 十分樂觀 比較樂觀 由表1可以看出：（1）出售價格過高。
房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。
國際上合適的房價收入比一般在1:2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到2770元/平方米，全國平均房價收入比接近1:8；不少城市在1比10以上。根據2003、2004年1月對全國50個城市的調查，66%以上的被調查者認為高，58%以上的被調查者認為很高。
（2）出售價格快速上漲。房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。
合理的出售價格增長不應高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。
2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去2003年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率（經CPI指數調整后）。（3）出售價格全面上漲。
房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。
分地區看，全國6個地區價格提高幅度超過20%。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到2004的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。
2004年1-9月份，全國各類物業的銷售價格全面快速上漲，其中私有住房交易價格上漲幅度最大，指數達到115.2。(4)實際租金下跌。
房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低于物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。
2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%，遠低于城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。（5）投資者對形勢十分樂觀。
投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。
而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。
2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74.9%的被調查者認為有泡沫，7.2%的被調查者認為不存在泡沫。2、需求表現：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內外資金大量進入表2 需求表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標準 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表 現 需 求 房屋銷售額增長率 1<增長率/零售消費品增長率<2 增長率/零售消費品增長率>2 1<增長率/零售消費品增長率<2 抵押貸款增長率 1<增長率/人均收入增長率<2 增長率/人均收入增長率>2 增長率/人均收入增長率>1 儲蓄占總存款比例 儲蓄占總存款比例下降 嚴重下降 下降 國際游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 民間游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 由表2可以看出：（6）房屋銷售額超常增長。
房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高于社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。
而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。
（7）抵押貸款爆炸性增長。房地產真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。
因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%,2003年個人住房貸款余額達到11779.74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增長。
由于住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，但這個增長確實很超常。（8）居民儲蓄快速減少。
存款增速連續下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%。
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