榮觀房產網成本法房地產估價技術報告
1. 房地產估價技術報告怎么寫
行房地產估價的法律依據是《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定。《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定：“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”第58條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”
在房地產估價中還需遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的其他有關規定。例如，《中華人民共和國城市房地產管理法》第12條關于土地使用權出讓金最低價的規定，第39條、第50條關于劃撥土地使用權轉讓時應繳納土地使用權出讓金或土地收益的規定，第55條關于出租劃撥土地使用權上的房屋應將租金中所含土地收益上繳國家的規定，等等；《中華人民共和國土地管理法》第47條關于征用土地補償的規定。
1.0.2 本規范的適用范圍是在中華人民共和國境內從事各種房地產估價活動。
凡是在中華人民共和國境內從事房地產估價活動，無論是土地使用權出讓、房地產轉讓（包括買賣、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產價值證明或記帳，還是企業合資、合作、聯營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產
清算，以及住房制度改革中的房地產估價、商品房預售條件中的估價、房地產復核估價等，都應遵守本規范。
2. 如何用成本法評估之房地產價格
成本法，是以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納的稅金得出估價對象房地產價格的一種估價方法，求取的價格稱為積算價格。
它適用于既無收益又很少交易的公共建筑和公益設施的估價。也適用于評估獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的房地產。
成本法作為房地產評估三大基本方法之一，在房地產評估中最為常用。但運用成本法評估出的房地產價格常常不等于房地產的公平市價。
成本法的理論依據是費用價值論，由成本（投入）而至價值，假設成本（投入）等于價值。但是，現實生活中房地產的價格取決于效用，即房地產的有用性，而非花費的成本，成本的增加一定要對效用有作用才能形成價格，成本不等于價格。
成本法中計算的利潤是同類房地產的社會平均利潤水平，成本法沒有考慮競爭原則和供求原則，隱含了一個重要的假設：長期市場均衡假設，即在運用成本法時必須承認估價結果的適用環境是一個處于均衡狀態的房地產市場。 但是，由于存在競爭，房地產市場的不均衡是絕對的，均衡是相對的。
房地產的相對稀缺性從供給方面影響房地產的價格，對房地產的有效需求則從需求方面影響房地產的價格。在不同的社會和經濟發展時期人們的有效需求是不一致的在相同的社會和經濟發展時期，人們對不同的房地產的有效需求是不一致的。
在市中心及人口密集的地區，房地產的稀缺程度大，對房地產的有效需求大，供不應求，房地產的價格就高，房地產價格中包含一定的壟斷利潤，因此，這類地區的房地產的公平市價會大于成本法評估出的房地產價格；反之，在偏僻地區及人口稀少的地方，房地產的公平市價會小于成本法評估出的房地產價格。 從上面分析可見，成本法評估的價格是房地產的生產價格，而不是房地產的交換價格。
在經濟學中，生產價格=成本價格+平均利潤。在經濟社會里，變換價格以生產價格為中心，圍繞生產價格上下波動。
這就是運用成本法評估出的房地產價格（積算價格）常常不等于房地產的公平市價的根本原因。 我們可以對成本法評估的房地產價格作修正，使評估結果更接近于公開市場價格：1、在成本法中計算客觀成本要以能否對房地產的效用有作用為原則。
例如，在同一供求圈，多數房屋采用自然基礎，而評估對象由于特殊地質，需采用樁基礎。在計算成本時，應扣除采用樁基礎較采用自然基礎多花費的部分造價。
2、在成本法中考慮供求原則，根據房地產的市場供求狀況適當調整利潤水平。對位置好的、緊缺的房地產和在房地產市場高潮時取較高的利潤水平，反之，對位置差的、同類房地產供大于求的房地產在房地產市場低落時則取較低的利潤水平。
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