房地產企業會計實務及納稅

房地產主要會計實務

1. 房地產會計核算

一、房地產企業涉及的稅種：營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、車船使用稅、所得稅等。

二、房地產企業成本、費用核算： 1、開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目 ①開發土地成本費用：借：開發成本——土地開發貸：銀行存款或應付賬款——XX公司分配開發的間接費用借：開發成本——土地開發貸：開發間接費用結轉開發土地成本費用借：開發成本——房屋開發貸：開發成本——土地開發 ②配套設施開發計算公式：某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本——配套設施開發貸：開發產品支付的配套設施開發費用借：開發成本——配套設施開發貸：銀行存款同時領用庫存設備或是材料開發借：開發成本——配套設施開發貸：庫存設備或庫存材料分配應負擔的開發間接費用借：開發成本——配套設施開發貸：開發間接費用結轉配套設施開發成本借：開發成本——房屋開發貸：開發成本——配套設施開發 ③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本——房屋開發貸：銀行存款 ④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發成本——房屋開發貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款自已組織施工的借：開發成本——房屋開發貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款應付工資 ⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目企業發生的各項代建工程費用支出借：開發成本——代建工程開發貸：銀行存款或庫存材料或現金結轉開發的間接費用借：開發成本——代建工程開發貸：開發間接費用工程竣工后結轉成本借：開發成本——代建工程貸：開發成本——代建工程開發移交委托單位后，根據移交手續借：主營業務成本——代建工程結算成本貸：開發成本——代建工程 2、開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用等借：開發間接費用貸：銀行存款或應付賬款或應付工資分配開發的間接費用借：開發成本——房屋開發貸：開發間接費用竣工房屋開發成本的結轉借：開發產品。

2. 房地產開發公司如何會計核算

2181 其它應付款一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。

在項目發包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據項目具體情況來考慮。

2191 預提費用在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據銀行收貸款利息的單子計入開發間接費用將利息資本化或計入財務費用。 2201 待轉資產價值、2211 預計負債、2311 應付債券、2331 專項應付款、2341 遞延稅款一般不用。

2321 長期應付款一般房地產公司都會有營業稅返還的相關*策，收到財*相應的補貼時，一般放入此科目。 2301 長期借款核算銀行貸款。

3101 實收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈余公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。 4101 開發成本開發成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、配套費用、開發間接費（系4015 轉入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數據不一致，這樣會令老板非常生氣，結果兩個部門都會挨罵。

4015 開發間接費用一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現場部門的費用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。 5101 主營業務收入、5102 其他業務收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業外收入、5401 主營業務成本、5402 主營業務稅金及附加、5405 其他業務支出、5501 營業費用、5502 管理費用、5503 財務費用、5601 營業外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調整等損益類科目與其它無異。

關于房地產收入的確認，請詳細看一下國稅發2003-83 號文，講得很詳細。房地產會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。

另外一點收入確認按國稅發2003-83 號文確定。房地產行業的稅收比較復雜。

需要重點關注，同時房地產行業所涉稅種多屬地方稅，各地的*策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。關于稅的問題，可以請稅務代理，一般稅務代理和稅務機關有長期的溝通，亦有相當的關系，可以節約企業的溝通成本。

一、房地產公司的成本要通過“開發成本”科目核算，開發成本科目每月不需要結轉，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進行成本的結轉。二、開發成本核算的內容 1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。 3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。 5、配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

三、你公司前期工程準備，產生了一些支出，比如：勘測費用、文物保證金（確保挖到文物要匯報）、設計費用、人員工資、等等帳務處理： 1、勘測費用、設計費用支出借：開發成本--前期工程費貸：銀行存款等 2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報）借：其他應應收款--文物保證金貸：銀行存款等 3、人員工資（1）支付工資時借：應付工資貸：應交稅金--個人所得稅貸：現金（2）月末，工資分配時借：管理費用--工資（管理部門）借：銷售費用--工資（銷售部門）貸：應付工資四、成本、收入核算的帳務處理 1、收入的核算（1）收到首付款、按揭貸款時借：現金（或銀行存款）貸：預收帳款--預售房款（2）商品房完工交付使用后借：預收帳款--預售房款貸：主營業務收入（3）同時，結轉收入借：主營業務收入貸：本年利潤 2、成本的核算（1）商品房開發過程中發生的支出借：開發成本--土地、前期、基礎設施、建安費等貸：銀行存款等（2）商品房完工交付使用后借：開發產品貸：開發成本（3）結轉銷售房屋成本借：主營業務成本貸：開發產品（4）同時，結轉成本借：本年利潤貸：主營業務成本哈哈，這就是房地產行業的一個特殊性啊！是先產生成本，后有收入，與工業企業是不同的，有的房地產項目還牽涉幾個會計年度，又不能估計收入，所以在項目未對外出售之前，都是先計入（開發成本的）。 1。

發生的費用按照部門分類：借：開發間接費用管理費用貸：現金（銀行存款） 2。發生的與項目有關的土地，土地征用費，拆遷費，。

3. 急需房地產開發公司會計科目有哪些,怎么建賬

房產企業會計科目一、房地產會計核算科目設計入門本文適用于房地產開發企業，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。

所涉業務流程為公司拿地，請設計公司設計，委托施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結算，確認收入成本，不涉及上市公司所提減值預備。 1001 現金，這個科目就不用多說了，注重他是現金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠實現現金流量表的自動編制，設置好了可以省下好多時間和精力。

1002 銀行存款，一般的房地產公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會涉及到幾種性質不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結算戶分開，設成三級明細1002.01 結算戶下設明細1002.02 貸款專戶一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細1002.03 按揭保證金戶視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶這樣區分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證實，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價準備、1111 應收票據、1121 應收股利、1122 應收利息這幾個科目基本上不會用，投資業務核算不是本文所要討論的內容，不再詳述。

1131 應收賬款現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產開發商一般不會賒銷房子，假如在市場發生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，并且結算以后），如果房地產開發公司應收賬款業務比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。1133 其它應收款留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地*府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。

這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現對每個人、單位的明細治理。這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業務的同事把這些項目了解清晰。

1141 壞賬準備，基本不用。1151 預付賬款基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務機關，你也不好反駁，最好還是收一單發票付一筆款。

1161 應收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進銷差價、1251 委托加工物資、1261 委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價準備、1291 分期收款發出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權投資、1402 長期債權投資、1421 長期投資減值準備、1431 委托貸款等科目基本上不用。1243 庫存商品一般庫存商品只有結算后從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。

1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。1505 固定資產減值準備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準備、1801 無形資產、1805 無形資產減值準備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。

1243 庫存商品一般庫存商品只有結算后從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。

1505 固定資產減值準備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準備、1801 無形資產、1805 無形資產減值準備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。2101 短期借款一般房地產開發項目的借款期是24 個月，應該核算在長期借款里面，房地產開發流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。

2111 應付票據一般不用。2121 應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相稱的重視。

同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：借：應付賬款貸：銀行存款借：開發成本貸：應付賬款不要簡化成借：開發成本貨：銀行存款[1][2]這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目了然，。

4. 房地產企業會計核算形式是哪些

所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

新會計準則主要規范三類投資性房地產：已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物。并明確指出自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。

新企業會計準則對采用公允價值核算投資性房地產做了以下規定。1.采用公允價值模式計量的，應同時滿足兩個條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。2.采用公允價值計量模式，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

3.已采用公允價值模式計量投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。企業會計準則第3號——投資性房地產（2006）財會[2006]3號 2006-2-15 第一章總則第一條為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，根據《企業會計準則——基本準則》，制定本準則。

第二條投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

第三條本準則規范下列投資性房地產：（一）已出租的土地使用權。（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

（三）已出租的建筑物。第四條下列各項不屬于投資性房地產：（一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

（二）作為存貨的房地產。第五條下列各項適用其他相關會計準則：（一）企業代建的房地產，適用《企業會計準則第15號——建造合同》。

（二）投資性房地產的租金收入和售后租回，適用《企業會計準則第21號——租賃》。第二章確認和初始計量第六條投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：（一）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；（二）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

第七條投資性房地產應當按照成本進行初始計量。（一）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

（二）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。（三）以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。

第八條與投資性房地產有關的后續支出，滿足本準則第六條規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足本準則第六條規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。第三章后續計量第九條企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但本準則第十條規定的除外。

采用成本模式計量的建筑物的后續計量，適用《企業會計準則第4號——固定資產》。采用成本模式計量的土地使用權的后續計量，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。

第十條有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（一）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（二）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

第十一條采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。第十二條企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計*策變更，按照《企業會計準則第28號——會計*策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

第四章轉換第十三條企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：（一）投資性房地產開始自用。（二）作為存貨的房地產，改為出租。

（三）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。（四）自用建筑物停止自用，改為出租。

第十四條在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。第十五條采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

第十六條自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。第五章處置第十七條當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

第十八條企業出售、。

5. 房地產會計實務操作300問答的目錄

第一章房地產會計實務概述問答

房地產會計的職能實務中體現在哪幾個方面？

房地產會計的核算任務主要包括哪些內容？

房地產會計核算的基本前提是什么？

實務中設置房地產會計科目應遵循什么原則？

如何設置房地產企業的會計機構？

如何設置房地產企業的會計人員？

房地產企業應遵循什么會計制度？

第二章房地產資金來源的核算問答

什么是房地產企業的無償性資金來源？

什么是房地產企業的有償性資金來源？

如何核算房地產企業手預算撥款？

如何核算房地產企業的自籌資金撥款？

如何核算房地產企業的項目資本？

如何核算上級撥入的資金？

如何核算地產企業進口設備的轉賬撥款？

如何核算房地產企業器材的轉賬撥款？

如何核算財*貼息資金撥款？

房地產企業投資借款的資金來源主要包括哪幾種？

房地產企業投資借款應實行什么原則？

房地產企業投資借款要分為哪幾個階段？

償還投資借款要遵循哪些規定？

房地產企業應如何核算統借統還投資借款？

房地產企業應如何核算部門統借基金借款？

什么是結算中形成的資金來源？

房地產企業資金占用主要分為哪幾類？

什么是房地產企業資金運動的內容？

房地產企業的資金運動主要具有什么特點？

第三章貨幣資金及應收款的核算問答

房地產企業的現金管理制度主要包括什么內容？

房地產企業的現金核算有何要點？

如何對房地產企業的現金進行清查？

如何對房地產企業的銀行存款進行管理？

如何核算房地產企業的銀行存款？

對房地產企業的銀行匯票結算有如何規定？

房地產企業以銀行匯票結算要經過什么程序？

……

第四章房地產投資核算問答

第五章房地產存貨的核算問答

第六章項目開發成本費用的核算問答

第七章房地產收入及利潤的核算問答

第八章自營工程的核算問答

第九章工資的核算問答

第十章固定的資產和無形資產的核算問答

第十一章房地產財務會計報告問答

第十二章房地產交付使用及資金沖轉的核算

6. 房地產開發的會計科目

最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：鳳舞九天深度房地產公司會計科目設置一、開發成本項目的設置根據《房地產開發企業會計制度》，企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中發生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發間接費用等。

1、土地征用及拆遷補償費指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括土地征用費、土地閑置費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等，具體科目可設置：⑴取得土地使用權土地出讓金、契稅、補交地價、補償合作方地價、以房換地的價值、印花稅等；⑵土地增用費土地轉讓費、土地收益金、土地開發費、耕地占用稅等；⑶土地補償費勞動力安置費、拆遷補償凈支出、安置動遷用房支出、農作物補償費、危房補償費、周轉房攤銷等；⑷其他拍賣傭金、土地購置（拍賣、招標）費、土地交易費、土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費、土地閑置費等。2、前期工程費指在取得土地開發權之后，項目開發前期的規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等前期費用，具體科目可設置：⑴七通一平費臨時施工道路費、臨時施工用水接入費、臨時施工污水管接入費、臨時施工用電接入費、臨時施工用氣接入費、臨時施工辦公電話接入費、臨時施工辦公網絡接入費、場地平整費；⑵臨時設施費臨時辦公室費、臨時廁所費、施工場地圍墻及門衛室費、臨時場地占用費、臨時借用空地租費、其他臨時設。

7. 房地產會計實務的操作流程

交房時，可以確認收入，借記：預收賬款，銀行存款，貸記：主營業務收入同時，借記：主營業務成本，貸記：庫存商品（房地產公司的房子作為其產品處理）對于出租房子，首先應判斷屬于哪種租賃方式，滿足下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃。

（一）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人（二）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權（三）租賃期占租賃資產使用壽命的大部分（75%，含75%）（四）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值（大于等于90%）；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值（大于等于90%）（五）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。否則，為經營租賃。

對于融資租賃，在租賃期開始日，出租人應當將租賃開始日最低租賃收款額作為長期應收款的入賬價值，同時記錄未擔保余值；將最低租賃收款額及未擔保余值之和與融資租賃資產的公允價值和初始直接費用之和的差額確認為未實現融資收益。租賃資產公允價值與賬面價值的差額，計入當期損益。

未實現融資收益應當在租賃期內各個期間進行分配。出租人應當采用實際利率法計算確認當期的融資收入。

借：銀行存款貸：長期應收款借：未實現融資收益貸：租賃收入對于經營租賃，房子的所有權仍屬于出租人，需要對房子計提折舊，在每期收到租金收入時，借記：銀行存款，貸記：其他業務收入；同時，借記：其他業務成本，貸記：累計折舊。

房地產會計實務教程

1. 房地產會計真帳教程有什么

【第一節】明細賬登記的準備工作明細分類賬是指用于單獨記錄某一總賬賬戶的詳細業務信息的賬簿。

一般而言，明細分類賬是根據審核無誤后的記賬憑證登記的，但也可按照審核無誤后的原始憑證直接登記[詳細內容>>] 【第二節】流動資產明細賬的登記（一）貨幣資金明細賬的登記（二）其他貨幣資金明細賬登記[詳細內容>>] 【第三節】非流動資產明細賬的登記（一）金融資產明細賬的登記（二）固定資產明細賬的登記[詳細內容>>] 【第四節】流動負債明細賬的登記（一）短期借款明細賬的登記（二）應付款項明細賬的登記[詳細內容>>] 【第五節】非流動負債明細賬的登記（一）長期借款明細賬的登記（二）長期應付款明細賬的登記[詳細內容>>] 【第六節】所有者權益明細賬的登記（一）實收資本明細賬的登記（二）資本公積明細賬的登記[詳細內容>>] 【第七節】收入明細賬的登記（一）主營業務收入明細賬的登記（二）其他業務收入明細賬的登記[詳細內容>>] 【第八節】費用明細賬的登記（一）主營業務成本（二）其他業務成本[詳細內容>>] 【第九節】利潤明細賬的登記（一）營業外收入（二）營業外支出[詳細內容>>]。

2. 房地產會計做賬流程

1.審核原始憑證

(1)外來原始憑證。由業務經辦人員在業務發生或者完成時從外單位取得的憑證，如供應單位發貨票、銀行收款通知等。

(2)自制原始憑證。單位自行制定并由有關部門或人員填制的憑證，如收料單、領料單、工資結算單、收款收據、銷貨發票、成本計算單等。

2.填制記賬憑證

可以到月底把同類的原始憑證匯總填制記賬憑證，也可隨時發生隨時填 . 但不要把時間順序顛倒了。根據有借必有貸，借貸必相等的記賬規則，編制會計分錄。

3.復核

就是看看有沒有錯誤。

4.記賬

根據記賬憑證登記入賬，小規模公司必備的賬本：現金日記賬；銀行日記賬；總賬；三欄明細賬。

5.編制會計報表

(1)根據總賬科目余額填列。可直接根據有關總賬科目的期末余額填列，（如應收票據）有些則需根據幾個總賬科目的期末余額計算填列，如“貨幣資金”，需根據“庫存現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”三個科目的期末余額的合計數填列。

(2)根據明細賬科目余額計算填列。如“應付賬款”，需根據“應付賬款”和“預付賬款”相關明細科目的期末貸方余額計算填列。

(3)根據總科目和明細科目余額分析計算填列。如“長期借款”，需根據“長期借款”總賬科目余額扣除“長期借款”明細科目中將在一年內到期限的長期借款部分分析計算填列。

(4)務查登記簿記錄。會計報表附注中的某些資料，需要根據備查登記簿中的記錄編制。

6.納稅申報

1）增值稅：

銷售或購進貨物、提供加工或修理修配勞務是要繳納增值稅的。小規模納稅人的增值稅率為3%。

2）營業稅：

營業稅的納稅義務人，是在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人。不同行業的營業稅率不同。

3）地稅：

還要交地稅，就是在營業稅的基礎上，分別按7%征收的城建稅（還有5%、1%，視城市大小而定）和3%的教育費附加和地方教育附加1%（或2%，也是各城市不同）。

4）所得稅：

不論是工商業還是服務業，都要按利潤繳納企業所得稅，具體征收辦法：按照企業所得稅申報表的要求，逐項填寫收入、成本、費用、支出，算出利潤，按照稅法的有關規定進行納稅調整，計算出應納稅所得額。

3. 房地產會計流程

第一：交易流程； 1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同，然后到國土局查檔，交付定金 2. 過戶交納相關稅費（如需贖樓的先贖樓，如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款） 3. 領取新證，（如需向銀行貸款的要到銀行做抵押，簽署抵押合同） 4. 很行放款給賣方 5. 水電，煤氣，物業管理，有線收視，寬帶，電話等的過戶這些只是大致介紹一下主要的交易程序，下面我還會對每一個流程進行詳細說明第二，是中介在進行房交易時的操作規則，或者說是操作實務程序 1. 房源信息和客戶信息的收集 2. 中介方如何帶客戶看房，協助客戶尋找到中意的房；中介如何幫助業主進行宣傳推盤 3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業技巧 4. 三方合同簽定的時候應注意的事項 5. 在過戶過程中買賣雙方應配合的事項先說第一個問題 1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同，然后到國土局查檔，交付定金當買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》（即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同，有三方均需簽名的〕后，應同時到國土局查檔. 此舉的目的是為買房及中介方防范交易風險而作的.因為如果賣方出來交易不實行為，很有可能會出現交易糾紛.查檔一是可以確認該成交物業的權利人是否是簽約的人，二是確認簽約的賣方是不是占該物業的全部所有份額，三是確認是否在銀行抵押. 在這個簽約的環節，應注意的問題有以下幾點：如果賣方權利人只有一個人名的話，中介和買房應弄清此人是否已婚，如果已婚，其賣房行為是否得到其配偶的同意支持，如果是的話，應由夫妻同往簽署，如果另外配偶一方未能親自到達共同簽約，最能是簽約人能同時出示配偶的親筆授權書，這樣防止婚內財產私自轉移導致交易最終不能成交的情況發生.不然，中介方要承擔把關不嚴，未有盡職盡責的責任，買方很有可能會損失定金，甚至是首期款等！在中介交易實務中，通常會出現因為急于簽單，而未能取得該物業另個一個未在房產證上登記姓名的人的書面授權書而促成三方交易.一旦出現權利人另外一方并不同意出售此物業而導至向法院訴訟后，法院會宣布此合同無效的，買方就有可能帶來無心的麻煩和金錢損失比如有些夫妻一方私自處理婚內財產，或是老公買給二奶的，后來要出售時被老婆知道了，告上法院再就是有些是朋友合買的房，現在深圳有大量未婚同居者共同買房，房產證上寫上一個人的名字時，很有可能被寫上名字的人利用這個便利私自處置房產過戶交納相關稅費（如需贖樓的先贖樓，如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款）這個過戶如果按業主（賣方）的房產證是在銀行抵押的話，就要先贖樓，也就是還清銀行的欠款后，銀行歸還其房產證原證，這樣業主才擁有房產的100%份額，這樣才可以到國土局進行正常交易 ~ 過戶時要交納的稅費情況又分以下幾種： A. 原房產證登記時間到交易時間滿五年的，可以免去營業稅，同時也會免去城建維護費和教育附加稅，否則將不得免除；如果即滿五年，同時業主夫妻雙方在深圳范圍內名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個人所得稅，此時在新證上完全可以按成交價來填寫.這樣的好處是，因為深圳的房漲的快，而且人的流動性也大，沒準哪天新業主也要賣房，這樣你的房產證價格高，有利于快點出手，也可以賣個更好點的價喲！當然，你的新證的價格填寫的高了，契稅等稅費會相應增加一些，但都是不多的，可以考慮按成交價填寫喲，這樣銀行貸款不論是現在還是以后都有可能方便多貸喲. B.應交納的稅費及費率：契稅：新證價格*1.5% 印花稅：新證價格*0.1%（買賣雙方各付一半）交易見證費：關外每平方6元，關內好象是每平方3元查檔費：50元貼花稅：5元營業稅：新證價格*5% 城建維護費和教育附加費是在產生營業稅的基礎上就有，否則無營業稅就沒有這些費用，費率是營業稅的0.1%和3% 個人所得稅：（新證價格-原證價格-原業主購房時產生的正當稅費和一定數額的裝修費，通常是原證價的15%）*20% 其中，契稅和登記費是在領取新證的時候才交付，所有費用都是由銀行代收，然后再拿銀行開的收據去國土局換取正試交稅發票.。

4. 房地產會計操作實務

交房時，可以確認收入，借記：預收賬款，銀行存款，貸記：主營業務收入

同時，借記：主營業務成本，貸記：庫存商品（房地產公司的房子作為其產品處理）

對于出租房子，首先應判斷屬于哪種租賃方式，滿足下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃。

（一）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人

（二）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權

（三）租賃期占租賃資產使用壽命的大部分（75%，含75%）

（四）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值（大于等于90%）；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值（大于等于90%）

（五）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

否則，為經營租賃。

對于融資租賃，在租賃期開始日，出租人應當將租賃開始日最低租賃收款額作為長期應收款的入賬價值，同時記錄未擔保余值；將最低租賃收款額及未擔保余值之和與融資租賃資產的公允價值和初始直接費用之和的差額確認為未實現融資收益。

租賃資產公允價值與賬面價值的差額，計入當期損益。

未實現融資收益應當在租賃期內各個期間進行分配。出租人應當采用實際利率法計算確認當期的融資收入。

借：銀行存款

貸：長期應收款

借：未實現融資收益

貸：租賃收入

對于經營租賃，房子的所有權仍屬于出租人，需要對房子計提折舊，在每期收到租金收入時，借記：銀行存款，貸記：其他業務收入；同時，借記：其他業務成本，貸記：累計折舊

5. 房地產會計核算的有什么技巧

一、房屋范圍有章法，既不擴大也不縮小。

稅法規定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在核算房屋原值時，應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風避雨，可以供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據這個定義，我們可以區別于其他的獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產，不征房產稅。

與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等等。由于附屬設備和配套設施往往不僅僅為房產服務，稅法同時規定了具體界限：“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。

” 關于房屋中央空調設備是否計入房產原值的問題，財稅地字[1987]28號文件規定，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入帳，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入帳，不應計入房產原值。

二、核算地價有技巧，圍繞“相關”找歸屬無形資產準則第21條規定，“企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。

”該規定不僅適用于房產開發企業開發的商品房，對非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用。根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。

房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。這里應當注意，一次結轉的土地使用權賬面價值只是指與在建工程相關的土地。

這里的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。企業應當以對應房產占用的土地面積按比例結轉，對于非房產占用土地（如場地），應當予以攤銷。

例如，某企業于2002年3月1日征用100畝（66666。66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。

企業按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米）興建一號廠房。

相關賬務處理為： 1。取得土地使用權時：借：無形資產——土地使用權5000000 貸：銀行存款5000000 2。

2002年3月、4月、5月，每月應攤銷：5000000/50/12=8333。33（元）借：管理費用——無形資產攤銷8333。

33 貸：無形資產——土地使用權8333。33 3。

2002年6月初，“無形資產——土地使用權”賬面余額為：5000000-8333。33*3=4975000（元）應結轉至在建工程金額為：4975000/66666。

66*5000=373125。 04（元）借：在建工程——一號廠房373125。

03 貸：無形資產——土地使用權373125。03 4。