寧波市寧海縣房地產買賣信息

房地產買賣租賃

1. 租賃期內房子可以買賣嗎

答：你所說的情況可以根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”以及《合同法》第二百二十九條“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”也就是說即使房東將房屋賣掉了，買方取得了房屋的所有權，只要租賃合同期限未屆滿，你就有權基于租賃合同繼續使用該房屋，直至合同期屆滿為止。這就是法律上所說的“買賣不破租賃”，即租賃房屋被買賣時，承租人對于該房的使用權不因買賣而受到影響。因此，房東有權賣出房子，但是在兩年租期之內不能要求你搬出。

同時合同法第二百三十條規定，“房屋所有人出賣出租房屋，要提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”本案中，亦即優先購買權。房東應該提前三個月通知你，如果你也想買并且出價不低于買方，就可以優先購得此房屋。

但是“買賣不破租賃”的法律原則，并不適用所有的承租人，如果房屋抵押權設定在先，租賃成立在后，就應該適用《最高。答：你所說的情況可以根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”以及《合同法》第二百二十九條“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”也就是說即使房東將房屋賣掉了，買方取得了房屋的所有權，只要租賃合同期限未屆滿，你就有權基于租賃合同繼續使用該房屋，直至合同期屆滿為止。這就是法律上所說的“買賣不破租賃”，即租賃房屋被買賣時，承租人對于該房的使用權不因買賣而受到影響。因此，房東有權賣出房子，但是在兩年租期之內不能要求你搬出。

但是“買賣不破租賃”的法律原則，并不適用所有的承租人，如果房屋抵押權設定在先，租賃成立在后，就應該適用《最高人民法院關于〈擔保法〉若干問題的解釋》第66條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”此外，租賃期限也有一定的限制。我國《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”對于一些有租賃關系存在，但未明確約定期限的，根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九條第三款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”的規定，房主可在合理期限內要求承租人搬遷。

購房者如想即買即住二手房，應先了解該房屋是否已出租以及租期何時屆滿等基本情況，以免將來產生糾紛。

2. 房屋租賃期間房東賣房

所謂“買賣不破租賃”的原則，就是說，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。買房人和原房東簽訂的房屋買賣協議書，雖然會導致所有權從原房東手中轉移到買房人手中，但因租賃合同到還未到期，現仍為承租人實際占有，買賣房屋無法對抗租賃權，不能要求無過錯的第三人租客騰房交付。因此，買房人還不能使用房屋，在等到租賃期滿的這段時間，只能要求原房東支付違約金或賠償損失。

另外，根據《中華人民共和國合同法》第八十條的規定，“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力”。該案件原房東未能履行通知第三人租客應將租金交付買房人的義務，第三人租客直至買房人起訴才知曉原房東已將房屋出售，所以房屋租賃合同的權利未轉移。原房東無法將租金收取的權利轉移，則應為自己的違約買單。

3. 房屋買賣后,原租賃合同還有效嗎

現實問題

忻某將自己一套兩室一廳的房子租給計某，雙方約定的租期為三年，每月租金為2000元，但在計某租住兩年后，忻某與區某簽訂了房屋買賣合同，將該處房屋賣給了區某，并已辦完產權變更手續。隨后，區某找到計某要求其在一個星期內搬走，計某表示其租約尚有一年才期滿遂拒絕搬走，區某表示現在他才是房屋的產權人，因此有權利要求計某搬走，雙方因此發生爭執。那么，法律對此是如何規定的呢？

律師解答

根據《合同法》的相關規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這就是法律上俗稱的“買賣不破租賃”，具體是指當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時，租賃合同對新所有權人有效。所以，本案中，區某雖然成為房屋的新產權人，但是無權要求計某搬走。

法條鏈接

《中華人民共和國合同法》

第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。