榮觀房產網房地產需求決定因素
1. 房地產需求的需求因素
流動人口的需求（即6號因素）指的是由于人口的遷移導致的對房屋的需求，這點在中國體現的尤為明顯。中國的國情中最大的一個特點就是經濟*治發展不平衡。長期的計劃經濟體制不僅造成了城鄉二元經濟結構，還使得一些大城市享受著特殊的利益。改革開放后人們可以自由流動，人們紛紛去經濟發展水平較高的城市，造成當地的人口數量猛增。聯合國預計21世紀的頭十年里，中國城市的新增人口將達3億，其中2億來自農村。這說明流動人口每年以2000萬的速度涌向城市。那些流動人口也有購買房屋的需求，造成當地需求旺盛，拉動房屋價格走高。比如，有能力的人很多都希望在北京上海工作生活，除了那里發展機會多之外，他們都想讓后代生活在那些大都市里，以享受更好的教育和其他條件。要減少或消除這部分需求對房價的影響，必須加大對落后地區的扶持和投入，以消除地區發展的不平衡。但是，我們也該明白，地區差異不是短時間造成的，更不是短時間能夠消除的。流動人口對熱點地區的房地產的影響在相當長的一段時期內是會存在的。
2. 房價的決定因素是什么
我國房價過快上漲基本原因在于供應不能滿足需求。”中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任、研究員牛鳳瑞在日前召開的第二屆中國環渤海房地產論壇上表示。
牛鳳瑞認為，從需求來看，我國是一個有13億人口，正處于完成工業化、加速城市化階段的發展中的大國。特殊的發展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮增量人口的住房需求；由于經濟的持續發展和居民收入的持續提高，消費結構升級拉動的城鎮居民不斷增長的改善性住房需求以及必須進行的舊城改造而導致的被動住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被動住房需求的疊加，形成了難以遏制的剛性需求，這是房價上漲的基本動因。從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎設施建設的相對滯后，限制了城鎮住房建設空間的拓展；住房基本保障制度建設的滯后，混淆了市場機制和社會保障的界限，影響了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購房預期。
牛鳳瑞認為，抑制房價過快上漲，基本途徑是多建房，建好房，增加住房的有效供給。牛鳳瑞分析后表示，市場形成房價是我國住房體制改革取得成功的重要標志。現實的房價是市場供求關系多年積累的結果，當期現房可能是兩年之前開工建設的，購房資金可能是多年的積蓄。所以，判斷房價上漲是否過快（慢），不僅要看當年同比增幅，還要看上年房價基數，乃至以往多年的房價基數。我國住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場化時間較短，現在的房價還不是完全意義上的市場價格，依上年房價為參照系作出判斷要慎重。例如，2000年至2004年北京房價年均增幅為0.78%，是一個房價四年基本沒有變化的基數；計入2005年高幅增長的房價，五年平均增速為4.2%，而同期城鎮人均可支配收入增速為10.4%；計入2006年13.6%的增幅，北京六年平均房價增速為5.7%，仍低于同期城鎮人均可支配收入平均增速4.7個百分點。
牛鳳瑞表示，房價變化是市場優化房地產資源配置的基本形式，是調整住房供求關系的有效杠桿，也是調節住房分配關系的重要杠桿。低房價首先有利于富人過量占有住房，稀缺資源的低價更容易造成浪費和低效使用。所以，房價近兩年多過快上漲固然應該引起高度警惕，但從一個較長時段來看，與平均收入增長速度相比較，仍在可以接受的區間。我們既然要建設市場配置住房資源的體制，就要承受體制轉換的“陣痛”，但也不能奢望市場化解決我國居民住房的所有問題。在房地產*策設計上，既要重視房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負面影響，強化*府在市場失靈領域干預的作用，對房地產市場實施正確的調控，又要著力完善住房保障體制；要在合理劃分市場機制和行*干預的邊界、中央*府和地方*府事權財權合理匹配的基礎上，根據公共財力提供的可能性，增加公房建設，滿足低收入階層住房基本需求；要堅持改革的方向不動搖，充分發揮市場配置房地產資源的基礎作用，利用價格杠桿調節住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求
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